Baulastenverzeichnis — Wann Sie unbedingt Einsicht nehmen sollten

Ergänzend zum Grundbuch gibt es in Deutschland das Baulastenverzeichnis. Zu jedem Grundstück kann ein solches Verzeichnis, in dem Baulasten eingetragen sind, geführt werden. Für potentielle Käufer ist vor dem Erwerb eines Grundstücks umso wichtiger, sich eingehend darüber zu informieren, was es mit dem Verzeichnis auf sich hat. Ein Nichtbeachten der Eintragungen kann für Käufer negative Folgen haben.

Wir erklären Ihnen, was sich hinter dem Baulastenverzeichnis verbirgt und warum es beim Immobilienkauf und der Immobilienbewertung so wichtig ist.

Inhaltsverzeichnis

Was versteht man unter einer Baulast?

Quelle: immlab

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber einer Baubehörde, denen ein Grundstückseigentümer nachkommen muss. Diese Verpflichtungen können sich auf die Nutzbarkeit beziehen, beispielsweise bei einer Stellplatzbaulast oder auf die Bebaubarkeit einer Baufläche. Der Grundbesitzer verpflichtet sich bei Eintragung einer Last, die vereinbarten Dinge zu akzeptieren, zu unterlassen oder durchzuführen.

Sobald das öffentliche Interesse für die eingetragene Baulast nicht mehr besteht, kann die Baubehörde diese Last löschen.

Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Ist eine Last festgesetzt worden, wird sie im Baulastenverzeichnis eingetragen. Nur in Bayern gibt es dazu eine Sonderregelung, da hierfür keine Verzeichnisse geführt werden. Diese werden in der Abteilung II des Grundbuches dokumentiert. Es ist in allen anderen Bundesländern ein getrennt vom Kataster geführtes Verzeichnis.

Wer Informationen über Lasten einsehen möchte, kommt mit einem Grundbuchauszug nicht weiter. Diese Angaben finden Sie nur in diesem Verzeichnis und müssen dafür einen gesonderten Antrag stellen, um Einblick zu erhalten.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde werden im Verzeichnis geführt. Der Bauherr einer Liegenschaft verpflichtet sich demnach bestimmte Dinge auf seinem Grund und Boden zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.

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Was ist der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?

Im Baulastenverzeichnis und auch im Grundbuch können bestimmte Nutzungsrechte an Grundstücken eingetragen werden. Der Unterschied liegt darin, dass im Flurbuch in erster Linie Informationen über die Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden geführt werden. Es ist ein öffentliches Verzeichnis, das vom Katasteramt geführt wird.

Im Flurbuch werden neben den Eigentumsverhältnissen auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte eingetragen. Die Grundschuld bei finanzierten Immobilien sowie bestimmte Rechte wie z.B. das Wegerecht als privatrechtliche Einigung unter Nachbarn finden sich ebenfalls im Flurbuch.

Dagegen werden im Baulastenverzeichnis lediglich Lasten dokumentiert. Das Verzeichnis wird von den Baubehörden der Städte, Gemeinden und Landkreise geführt. Bei solchen Lasten handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde, bestimmte Dinge auf dem Grundstück zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.

Wie entstehen Lasten?

Beantragt der Bauherr eines Grundstücks eine Baugenehmigung, wird ein Baugenehmigungsverfahren von der Bauaufsicht begonnen. Im Rahmen dieses Verfahrens wird geprüft, ob das beantragte Bauvorhaben genehmigt werden kann oder ob dafür eine Baulast erforderlich wird.

Entspricht das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben, wird eine Last notwendig. Will der Grundbesitzer dennoch eine Genehmigung erhalten, so können Nachbarsgrundstücke in die Planung mit einbezogen werden.

Wie kommt der Eintrag im Verzeichnis zustande?

Sobald ein Bauantrag nicht genehmigt wird, kann der Grundstückseigentümer nach Lösungen suchen, die eventuell mit dem Eintrag einer Last behoben werden können. Sprechen Sie deshalb mit Ihren Nachbarn, ob Sie Ihnen durch Duldung, Unterlassung oder Durchführung einer Sache entgegenkommen würden.

Anschließend müssen Sie bei der Baubehörde einen Antrag stellen, um eine Baulast dokumentieren zu lassen, damit sie wirksam wird. Hierfür müssen die Unterschriften beider Eigentümer vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder öffentlich beglaubigt werden, da Lasten eine freiwillige Regelung sind. Bauzeichnungen, Pläne oder andere relevante Unterlagen müssen diesem Antrag beigelegt werden und es muss ein öffentliches Interesse bestehen.

Besteht kein öffentliches Interesse mehr, entfällt die Last und wird gelöscht. Hierzu können Sie ebenfalls einen Antrag stellen, dem alle Beteiligten zustimmen müssen. Grund und Boden ohne Baulast kann in der Regel teurer verkauft werden. Lassen Sie vor einem Verkauf möglichst alle Lasten löschen!

Welche Lasten können eingetragen werden?

Im Zuge verschiedener Bauprojekte bedarf es zeitweise einer Last, damit Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig werden. Folgende Eintragungen können im Verzeichnis stehen:

  • Anbaulast
  • Stellplatzlast
  • Abstandsflächenbaulast
  • Vereinigungsbaulast
  • Erschließungsbaulast

Die Anbaulast

Sollte eine Anbaulast eingetragen sein, so muss der Eigentümer dulden, dass eine neue Immobilie direkt an sein Gebäude angebaut werden muss. Als Beispiel kann eine Doppelhaushälfte genannt werden.

Die Stellplatzlast

Während der Bauarbeiten kommt es oft zu Mangel an Stellplätzen. Für diesen Zeitraum kann die Baubehörde eine Stellplatzlast vermerken, die nach Abschluss des Bauprojekts wieder gelöscht wird. In diesem Fall muss der Bauherr dulden, dass auf seinem Gebiet Fahrzeuge, Maschinen und Material abgestellt werden.

Die Abstandsflächenbaulast

Neu zu errichtende Immobilien, die als abstandsflächenrelevant gelten, müssen für die Genehmigung durch die Baubehörde einen festgelegten Abstand zum Nachbargrundstück aufweisen. Dies gilt auch für den Anbau an ein bestehendes Objekt. Ist dieser Abstand nicht ausreichend vorhanden, kann mit dem Nachbarn eine Abstandsflächenbaulast vereinbart werden. In diesem Fall würde der Nachbar den fehlenden Abstand übernehmen und für sein Bauland einen Vermerk im Baulastenverzeichnis erhalten.

Die Vereinigungsbaulast

Soll eine Immobilie auf mindestens zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken errichtet werden, können diese Bauflächen im baurechtlichen Sinn durch eine Vereinigungsbaulast zusammengefasst werden. Ist das Grundstück sehr großzügig geschnitten und das Ihres Nachbarn eher klein, so dass kaum ein Objekt darauf passt, könnten Sie durch eine Vereinigungsbaulast Ihrem Nachbarn entgegenkommen. Sie würden einen Teil der Fläche mit einem entsprechenden Eintrag für den Bau seiner Immobilie zur Verfügung stellen. Das Bauland gehört an dieser Stelle dennoch Ihnen, dem Eigentümer.

Die Erschließungsbaulast

Um Bauvorhaben für zu errichtende Gebäude genehmigen zu können, bedarf es der Erschließung des Baugrunds. In der Regel muss die Liegenschaft an eine Straße oder zumindest eine gesicherte Zufahrt zu dieser Straße sowie das öffentliche Versorgungsnetz angebunden werden. Damit diese Erschließungen dauerhaft gewährleistet sind, kann es notwendig werden, eine Erschließungsbaulast eintragen zu lassen. Beispiel: Ein Grundstück, über das die Anbindung an öffentliche Straßen erfolgen soll.

Wie erhalte ich einen Auszug?

Hierzu stellen Sie einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde, um Einblick in das Verzeichnis zu erhalten. Dabei müssen Sie jedoch ein berechtigtes Interesse vorweisen, z.B. als Eigentümer oder wenn Sie diesen Baugrund erwerben wollen.

Was kostet die Einsicht in das Verzeichnis?

Eine mündliche Auskunft per Telefon, ob eine Baulast vorliegt oder nicht, ist im Regelfall kostenlos. Oftmals werden für eine persönliche Einsichtnahme vor Ort keine Gebühren erhoben. Wenn Sie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis bzw. eine schriftliche Auskunft benötigen, so fallen hierfür Gebühren an, die sich nach der Verwaltungsgebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes richten. Die Kosten für eine schriftliche Auskunft können zwischen 20 und 150 Euro variieren.

Warum ist das Verzeichnis beim Kauf und Verkauf von Grundstücken wichtig?

Die eingetragenen Lasten sind rechtsverbindlich und werden beim Verkauf an den neuen Eigentümer übertragen. Da sie weder im Flurbuch noch in der Bauakte vermerkt werden, sind sie lediglich im Baulastenverzeichnis nachvollziehbar. Vor einem Immobilienkauf ist es demnach ratsam, einen Blick ins Verzeichnis zu werfen.

Ist ein Grundstück mit Baulast weniger wert?

Da die Nutzung erst einmal eingeschränkt wird, kann sich dies bei der Wertermittlung der Fläche negativ auswirken. Es hängt jedoch auch von der Art der Last ab, die eingetragen wurde. Eine Stellplatzlast wird sich mit Sicherheit weniger stark auswirken als eine Last, die die Bebaubarkeit des Baulandes einschränkt wie die Abstandsflächen- oder Vereinigungsbaulast.

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