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Baulastenverzeichnis — Wann Sie unbedingt Einsicht nehmen sollten

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 25

Dass potenziell zu jedem Grundstück ein Baulastenverzeichnis existieren kann, ist vielen Menschen nicht bekannt. Umso wichtiger ist es, sich vor dem Erwerb einer Liegenschaft eingehend darüber zu informieren, was es mit dem Baulastenverzeichnis auf sich hat, denn ein Nichtbeachten der Eintragungen kann für Sie Konsequenzen haben.

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Was versteht man unter einer Baulast?

Quelle: immlab

Hierbei handelt es sich um öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, denen ein Grundstückseigentümer nachkommen muss. Diese Verpflichtungen können sich auf die Nutzbarkeit von Grundstücken beziehen, beispielsweise bei einer Stellplatzbaulast, oder auf die Bebaubarkeit, z. B. bei einer Anbaulast. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich bei Eintragung einer Baulast, die vereinbarten Dinge zu akzeptieren, zu unterlassen oder durchzuführen.

Sobald das öffentliche Interesse für die eingetragene Baulast nicht mehr besteht, kann die Baubehörde diese Last vom Grundstück löschen.

Unser Tipp:
Baulasten sind lediglich öffentlich-rechtlicher Natur. Sie beziehen sich nicht auf das Zivilrecht. Konkret heißt dies, dass die Vereinbarung nur zugunsten der Baubehörde getroffen wurde und nicht gegenüber Personen. Zivilrechtliche Verpflichtungen werden im Grundbuch dokumentiert.

Was ist ein Baulastenverzeichnis?

Ist eine Baulast für ein Grundstück festgesetzt worden, wird sie, um Wirksamkeit zu erlangen, in der Regel im Baulastenverzeichnis eingetragen. Nur in Bayern gibt es dazu eine Sonderregelung, da hier keine Baulastenverzeichnisse geführt werden. Alle Baulasten werden in der Abteilung II des Grundbuches dokumentiert.

Das Baulastenverzeichnis ist in allen anderen Bundesländern ein getrennt vom Grundbuch geführtes Verzeichnis. Wer Informationen über Baulasten einsehen möchte, kommt mit einem Grundbuchauszug nicht weiter. Diese Angaben finden Sie nur im Baulastenverzeichnis und müssen dafür einen gesonderten Antrag stellen, um Einsicht zu erhalten.

Warum sollte ein Blick in das Baulastenverzeichnis geworfen werden?

Die auf ein Grundstück eingetragenen Baulasten sind rechtsverbindlich und werden beim Verkauf an den neuen Eigentümer weitergegeben. Da sie weder im Grundbuch noch in der Bauakte vermerkt werden, sind Baulasten lediglich im Baulastenverzeichnis nachvollziehbar.

Unser Tipp:
Wird ein Immobiliengeschäft vom Notar rechtmäßig abgewickelt, ist dieser nicht verpflichtet, das Baulastenverzeichnis einzusehen. Er wird Sie in der Regel lediglich darauf hinweisen, dass die Möglichkeit der Existenz eines solchen besteht. Aber auch dies ist keine Pflicht.

Welche Baulasten können im Baulastenverzeichnis eingetragen werden?

Im Zuge verschiedener Bauprojekte bedarf es zeitweise einer Baulast, damit Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig werden. Im Baulastenverzeichnis können folgende Eintragungen stehen:

  • Anbaulast,
  • Stellplatzlast,
  • Abstandsflächenbaulast,
  • Vereinigungsbaulast und
  • Erschließungsbaulast.

Die Anbaulast

Sollte im Baulastenverzeichnis eine Anbaulast eingetragen sein, so muss der Grundstückseigentümer dulden, dass ein neues Gebäude direkt an sein Haus angebaut werden muss. Als Beispiel kann eine Doppelhaushälfte genannt werden.

Die Stellplatzlast

Während der Bauarbeiten kommt es oft zu Mangel an Stellplätzen. Für diesen Zeitraum kann die Baubehörde im Baulastenverzeichnis eine Stellplatzlast vermerken, die nach Abschluss des Bauprojekts wieder gelöscht wird. In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer dulden, dass auf seinem Gebiet Fahrzeuge, Maschinen und Material abgestellt werden.

Die Abstandsflächenbaulast

Neu zu errichtende Gebäude, die als abstandsflächenrelevant gelten, müssen für die Genehmigung durch die Baubehörde einen festgelegten Abstand zum Nachbargrundstück aufweisen. Dies gilt auch für den Anbau an ein bestehendes Haus. Ist dieser Abstand nicht ausreichend vorhanden, kann man mit dem Nachbarn eine Abstandsflächenbaulast vereinbaren. In diesem Fall würde der Nachbar den fehlenden Abstand übernehmen und für sein Grundstück einen Vermerk im Baulastenverzeichnis erhalten.

Unser Tipp:
Wenn Ihnen als Nachbar eine Abstandsflächenbaulast eingetragen wurde, ist Ihnen die Bebauung auf diesem Teil des Grundstücks und dem Bereich Ihrer eigenen Abstandsfläche verboten.

Die Vereinigungsbaulast

Soll ein Gebäude auf mindestens zwei nebeneinanderliegenden Grundstücken errichtet werden, können diese Grundstücke im baurechtlichen Sinn durch eine Vereinigungsbaulast zusammengefasst werden. Ist Ihr Grundstück beispielsweise sehr großzügig geschnitten und das Ihres Nachbarn eher klein, so dass kaum ein Haus darauf passt, könnten Sie durch eine Vereinigungsbaulast Ihrem Nachbarn entgegenkommen. Sie würden einen Teil der Fläche mit einem entsprechenden Eintrag in das Baulastenverzeichnis für den Bau seines Hauses zur Verfügung stellen. Das Grundstück gehört an dieser Stelle dennoch Ihnen, dem Eigentümer.

Unser Tipp:
Vor Eintragung einer Vereinigungsbaulast in das Baulastenverzeichnis sollten Sie diesen Schritt gut überlegen und nicht zu überstürzt handeln.

Die Erschließungsbaulast

Um Bauvorhaben für zu errichtende Gebäude genehmigen zu können, bedarf es der Erschließung des Grundstücks. In der Regel muss die Liegenschaft an eine Straße oder zumindest eine gesicherte Zufahrt zu dieser Straße sowie das öffentliche Versorgungsnetz angebunden werden. Damit diese Erschließungen dauerhaft gewährleistet sind, kann es notwendig werden, beispielsweise für ein Grundstück, über das die Anbindung an öffentliche Straßen erfolgen soll, eine Erschließungsbaulast eintragen zu lassen.

Unser Tipp:
Für Baulasten zugunsten Dritter können Sie sehr oft eine Aufwandsentschädigung erhalten. Fragen Sie bei der Baubehörde oder Ihrem Nachbarn gezielt nach.

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Wie kommt der Eintrag im Baulastenverzeichnis zustande?

Sobald ein Bauantrag nicht genehmigt wird, kann der Grundstückseigentümer nach Lösungen suchen, die eventuell mit dem Eintrag einer Baulast im Baulastenverzeichnis behoben werden können. Sprechen Sie deshalb mit Ihren Nachbarn, ob Sie Ihnen durch Duldung, Unterlassung oder Durchführung einer Sache entgegenkommen würden.

Anschließend müssen Sie bei der Baubehörde einen Antrag stellen, um eine Baulast im Baulastenverzeichnis dokumentieren zu lassen, damit sie wirksam wird. Hierfür sind die Unterschriften beider Grundstückseigentümer notwendig, da Baulasten eine freiwillige Regelung sind. Bauzeichnungen, Pläne oder andere relevante Unterlagen müssen diesem Antrag beigelegt werden und es muss ein öffentliches Interesse für diese Baulast bestehen.

Unser Tipp:
Sobald die Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen wurde, kann die Durchsetzung der Verpflichtung auch durch Zwangsmaßnahmen erfolgen.

Besteht an der Baulast kein öffentliches Interesse mehr, entfällt die Baulast und wird im Baulastenverzeichnis gelöscht. Hierzu können Sie ebenfalls einen Antrag stellen, dem alle Beteiligten zustimmen müssen.

Unser Tipp:
Grundstücke ohne Baulasten können in der Regel teurer verkauft werden. Lassen Sie vor einem Verkauf möglichst alle Baulasten löschen!

Wie kann das Baulastenverzeichnis eingesehen werden?

Hierzu stellen Sie einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde, um Einsicht in das Baulastenverzeichnis zu bekommen. Dabei müssen Sie jedoch ein berechtigtes Interesse vorweisen, beispielsweise als Eigentümer des Grundstücks oder wenn Sie dieses erwerben wollen.

Ist ein Grundstück mit Baulast weniger wert?

Da Baulasten die Nutzung eines Grundstücks erst einmal einschränken, kann sich dies bei der Wertermittlung negativ auswirken. Es hängt jedoch auch von der Art der Last ab, die im Baulastverzeichnis eingetragen wurde. Eine Stellplatzlast wird sich mit Sicherheit weniger stark auswirken als eine Last, die die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränkt, wie die Abstandsflächen- oder Vereinigungsbaulast.

Unser Tipp:
Für eine korrekte Wertermittlung des Grundstücks sollten Sie einen erfahrenen Gutachter oder Immobilienexperten beauftragen.

Unser Fazit:
Vor jedem Grundstückskauf sollten Sie als potenzieller Käufer unbedingt in das Baulastenverzeichnis schauen, um hinterher keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Ein Käufer übernimmt die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aller im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten!

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