Baulastenverzeichnis — Wann Sie unbedingt Einsicht nehmen sollten
- Marc Seiberth
- 01. April 2024
Ergänzend zum Kataster gibt es in Deutschland das Baulastenverzeichnis. Hier wird Grundbesitz mit Baulasten dokumentiert. Potentielle Käufer sollten sich vor dem Erwerb unbedingt informieren, ob ein solches Verzeichnis für die angestrebte Baufläche existiert. Ein Nichtbeachten der Eintragungen kann für Käufer negative Folgen haben.
Wir erklären Ihnen, welche Informationen Sie im Verzeichnis finden und warum es beim Immobilienkauf und der Immobilienbewertung so wichtig ist.
Was versteht man unter einer Baulast?
Quelle: immlab
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber einer Baubehörde, denen ein Inhaber nachkommen muss. Diese Bestimmungen können sich auf die Nutzbarkeit beziehen, z.B. bei einer Stellplatzbaulast oder auf die Bebaubarkeit einer Baufläche. Der Grundbesitzer verpflichtet sich bei Eintragung einer Last, die vereinbarten Dinge zu akzeptieren, zu unterlassen oder durchzuführen.
Sobald das öffentliche Interesse für eingetragene Baulasten nicht mehr besteht, kann die Baubehörde diese Lasten löschen.
Was ist ein Baulastenverzeichnis?
Ist eine Last festgesetzt worden, wird sie im Baulastenverzeichnis eingetragen. Nur in Bayern gibt es dazu eine Sonderregelung, da hierfür keine Verzeichnisse vorhanden sind. Diese werden in der Abteilung II des Grundbuches dokumentiert. Es ist in allen anderen Bundesländern ein getrennt vom Kataster erstelltes Verzeichnis.
Wer Näheres über mögliche Lasten in Erfahrung bringen möchte, kommt mit dem Grundbuch allein nicht weiter. Diese Angaben finden Sie nur in diesem Verzeichnis und müssen dafür einen gesonderten Antrag stellen, um Einblick zu erhalten.
Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Eigentümers gegenüber der Baubehörde werden im Verzeichnis festgehalten. Der Bauherr einer Liegenschaft verpflichtet sich demnach bestimmte Dinge auf seinem Grund und Boden zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.
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Was ist der Unterschied zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch?
Sowohl im Verzeichnis als auch im Kataster können bestimmte Nutzungsrechte eingetragen werden. Der Unterschied liegt darin, dass im Flurbuch in erster Linie Angaben über die Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden dokumentiert werden. Es ist ein öffentliches Verzeichnis, das vom Katasteramt verwaltet wird.
Im Flurbuch werden neben den Eigentumsverhältnissen auch Nutzungs- und Nießbrauchrechte sowie Pfandrechte eingetragen. Die Grundschuld bei finanzierten Objekten sowie bestimmte Rechte wie z.B. das Wegerecht als privatrechtliche Einigung unter Nachbarn, finden sich ebenfalls im Flurbuch.
Dagegen werden im Verzeichnis lediglich Lasten dokumentiert. Das Verzeichnis wird von den Baubehörden der Städte, Gemeinden und Landkreise verwaltet. Bei solchen Lasten handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Behörde, bestimmte Dinge auf dem Baugrund zu dulden, zu unterlassen oder auszuführen.
Wie entstehen Lasten?
Beantragt der Bauherr eine Baugenehmigung, wird ein Baugenehmigungsverfahren von der Bauaufsicht begonnen. Im Rahmen dieses Verfahrens wird geprüft, ob das beantragte Bauvorhaben genehmigt werden kann oder ob dafür eine Last erforderlich wird.
Entspricht das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Vorgaben, wird eine Last notwendig. Will der Grundbesitzer dennoch eine Genehmigung erhalten, so können Nachbarflächen in die Planung mit einbezogen werden.
Wie kommt der Eintrag im Verzeichnis zustande?
Sobald ein Bauantrag nicht genehmigt wird, kann der Bauherr nach Lösungen suchen, die eventuell mit dem Eintrag einer Last behoben werden können. Sprechen Sie deshalb mit Ihren Nachbarn, ob Sie Ihnen durch Duldung, Unterlassung oder Durchführung einer Sache entgegenkommen würden.
Anschließend müssen Sie bei der Baubehörde einen Antrag stellen, um eine wirksame Last dokumentieren zu lassen. Hierfür müssen die Unterschriften beider Inhaber vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder öffentlich beglaubigt werden, da Lasten eine freiwillige Regelung sind. Bauzeichnungen, Pläne oder andere relevante Unterlagen müssen diesem Antrag beigelegt werden. Zudem muss ein öffentliches Anliegen bestehen.
Besteht kein öffentliches Interesse mehr, entfällt die Last und wird gelöscht. Hierzu können Sie ebenfalls einen Antrag stellen, dem alle Beteiligten zustimmen müssen. Lastenfreier Grund und Boden kann in der Regel teurer verkauft werden. Lassen Sie vor einem Verkauf möglichst alle Lasten löschen!
Welche Lasten können eingetragen werden?
Im Zuge verschiedener Bauprojekte bedarf es zeitweise einer Last, damit Bauvorhaben überhaupt genehmigungsfähig werden. Folgende Eintragungen können im Verzeichnis stehen:
- Anbaulast
- Stellplatzlast
- Abstandsflächenbaulast
- Vereinigungsbaulast
- Erschließungsbaulast
Die Anbaulast
Sollte eine Anbaulast eingetragen sein, so muss der Eigentümer dulden, dass ein neues Objekt direkt an sein Gebäude angebaut werden darf.
Die Stellplatzlast
Während der Bauarbeiten kommt es oft zu Mangel an Stellplätzen. Für diesen Zeitraum kann die Baubehörde eine Stellplatzlast vermerken, die nach Abschluss des Bauprojekts wieder gelöscht wird. In diesem Fall muss der Bauherr dulden, dass auf seinem Gebiet Fahrzeuge, Maschinen und Material abgestellt werden.
Die Abstandsflächenbaulast
Neu zu errichtende Objekte, die als abstandsflächenrelevant gelten, müssen für die Genehmigung durch die Baubehörde einen festgelegten Abstand zur Nachbarfläche aufweisen. Dies gilt auch für den Anbau an ein bestehendes Objekt. Ist dieser Abstand nicht ausreichend vorhanden, kann mit dem Nachbarn eine Abstandsflächenbaulast vereinbart werden. In diesem Fall würde der Nachbar den fehlenden Abstand übernehmen und für sein Bauland einen Vermerk im Verzeichnis erhalten.
Die Vereinigungsbaulast
Soll ein Objekt auf mindestens zwei nebeneinanderliegenden Bauflächen errichtet werden, können diese Bauflächen im baurechtlichen Sinn durch eine Vereinigungsbaulast zusammengefasst werden. Ist die Liegenschaft großzügig geschnitten und das Ihres Nachbarn eher klein, sodass kaum ein Objekt darauf passt, könnten Sie durch eine Vereinigungsbaulast Ihrem Nachbarn entgegenkommen. Sie würden einen Teil der Fläche mit einem entsprechenden Eintrag für den Bau eines Objekts zur Verfügung stellen. Das Bauland gehört an dieser Stelle dennoch Ihnen, dem Inhaber.
Die Erschließungsbaulast
Um Bauvorhaben für zu errichtende Gebäude genehmigen zu können, bedarf es der Erschließung des Baugrunds. In der Regel muss die Liegenschaft an eine Straße oder zumindest eine gesicherte Zufahrt zu dieser Straße sowie das öffentliche Versorgungsnetz angebunden werden. Damit diese Erschließungen dauerhaft gewährleistet sind, kann es notwendig werden, eine Erschließungsbaulast eintragen zu lassen. Beispiel: Eine Fläche, über die eine Anbindung an öffentliche Straßen erfolgen soll.
Wie erhalte ich einen Auszug?
Hierzu stellen Sie einen Antrag bei der zuständigen Baubehörde, um Einblick in das Verzeichnis zu erhalten. Dabei müssen Sie jedoch ein berechtigtes Anliegen vorweisen, z.B. als Inhaber oder wenn Sie Baugrund erwerben wollen.
Was kostet die Einsicht in das Verzeichnis?
Eine mündliche Auskunft per Telefon, ob Lasten vorliegen, ist im Regelfall kostenfrei. Oftmals werden für eine persönliche Einsichtnahme vor Ort keine Gebühren erhoben. Wenn Sie eine schriftliche Auskunft benötigen, so fallen hierfür Gebühren an, die sich nach der Verwaltungsgebührenverordnung des jeweiligen Bundeslandes richten. Die Kosten für eine schriftliche Auskunft können zwischen 20 und 150 Euro variieren.
Warum ist das Verzeichnis wichtig?
Die eingetragenen Lasten sind rechtsverbindlich und werden beim Verkauf an den neuen Inhaber übertragen. Da sie weder im Flurbuch noch in der Bauakte vermerkt werden, sind sie lediglich im Baulastenverzeichnis nachvollziehbar. Vor einem Kauf ist es demnach ratsam, einen Blick ins Verzeichnis zu werfen.
Ist Baugrund mit Baulast weniger wert?
Da die Nutzung erst einmal eingeschränkt wird, kann sich dies bei der Wertermittlung der Liegenschaft negativ auswirken. Es hängt jedoch auch von der eingetragenen Art der Last ab. Eine Stellplatzlast wird sich mit Sicherheit weniger stark auswirken als eine Last, die die Bebaubarkeit einschränkt, wie z.B. die Abstandsflächen- oder Vereinigungsbaulast.
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