Grundstückswert ermitteln – Wie viel ist mein Grundstück in 2021 wert?

Grundstückseigentümer wollen wissen, wie viel ihr Grundstück aktuell wert ist. Womöglich möchten Sie das Grundstück verkaufen? Bringen Sie dazu einige Informationen in Erfahrung, z.B. ob Ihre Fläche im Bebauungsplan als Bauplatz vorgesehen ist. Auf diese Weise lässt sich der Grundstückspreis leichter ermitteln

Welche Daten Sie dazu benötigen, wie diese sich auf den Grundstückspreis auswirken und was es zu beachten gilt, erfahren Sie hier bei uns.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Grundstückswert?

Unter dem Begriff versteht man den Verkehrswert eines Grundstücks ohne Bebauung. In vielen Fällen wird dieser auch Bodenwert genannt, da alle eventuell vorhandenen baulichen Anlagen für die Bewertung keine Rolle spielen. Bei der Ermittlung des Grundstückspreises für unbebaute Flächen werden einige Aspekte genauer berücksichtigt, die in der Zukunft eine Rolle spielen könnten. Ist Ihre Fläche nicht zur Bebauung vorgesehen, wird der Bodenwert geringer ausfallen als bei einem ausgewiesenen Bauplatz.

Was beeinflusst den Grundstückswert?

Dass kaum ein Baugrund dem anderen gleicht, ist leicht verständlich. Aus diesem Grund werden alle Faktoren, die für die Wertermittlung von Bedeutung sein könnten, genau analysiert. Stellen Sie sich dazu zwei verschiedene Bauplätze vor, die in der gleichen Gemeinde liegen.

Bauland 1: Großzügig geschnitten, befindet sich am Ende einer zukünftigen Wohnsiedlung mit freiem Blick auf einen See.

Bauland 2: Ist kleiner geschnitten und liegt an einer Hauptstraße. Vor dem Abriss des darauf befindlichen Gebäudes befand sich dort eine Autowerkstatt, die den Boden mit Öl verseucht hat. 

Nun dürfen Sie selbst vergleichen. Vermutlich werden Sie Bauland 1 bevorzugen, weil die genannten Eigenschaften wertsteigernd sind.

Auf folgende Aspekte wird bei der Grundstückspreisermittlung besonders geachtet:

  • Lage
  • Größe und Zuschnitt
  • Beschaffenheit des Bodens
  • Möglichkeit der Nutzung
  • Erschließungszustand 
  • Einträge im Grundbuch

Lage

Auch wenn die Fläche noch unbebaut ist, spielen Lagemerkmale eine bedeutende Rolle. Dabei können Zukunftsprojekte bereits eine Werterhöhung bedeuten, wie die Neuerschließung eines Baugebietes, wenn sich die Fläche innerhalb dieses Gebiets befindet. Immobilienmakler bewerten dabei nach der Mikrolage und der Makrolage.

Die Mikrolage

Die unmittelbare Umgebung des Baulands wird auch als Mikrolage bezeichnet und kennzeichnet dabei die direkte Nachbarschaft und die natürlichen Gegebenheiten. Das im Beispiel beschriebene Bauland 1 wäre eine ideale Mikrolage, wenn daneben Einkaufsstätten, Schulen, Kindergärten oder auch Arztpraxen angesiedelt wären. Positiv wäre auch, wenn die Geräuschkulisse und/ oder Luftverschmutzung von Autobahnen, Flughäfen, Großbetrieben und anderen Industrien als gering einzustufen sind.

Für die Mikrolage fällt auch die Position innerhalb eines Gebietes ins Gewicht: Ende einer Stichstraße (Sackgasse) oder eine stark befahrene Hauptstraße mit reichlich umliegenden Parkplätzen oder wenig Parkmöglichkeiten. 

Die Makrolage

Gehen Sie ein Stück aus diesem nahen Bereich um das Bauland heraus, gelangen Sie in die Makrolage, die für den möglichen Preis von Bedeutung ist. Als Größenordnung können Sie sich ein Stadtgebiet oder eine kleine ländliche Region vorstellen. Allein dieser Unterschied wird den Grundstückspreis beeinflussen, da Bauland in der Stadt stark nachgefragt und damit höher bepreist werden. 

Die Makrolage umfasst auch die Wirtschaftskraft, die erweiterte Infrastruktur, z. B. die nahe Anbindung an einen Flughafen oder die Nähe zu einer besonderen Region wie z. B. in einem Feriengebiet.

Größe

Allgemein kann man feststellen: Je größer die Grundstücksfläche, umso mehr ist das Bauland in einem bestimmten Gebiet wert. Wollen Sie den Preis berechnen lassen, so kann dies durch den Vergleich von Grundstücken geschehen oder mithilfe der Bodenrichtwerte, bei dem ein Richtwertgrundstück aus den typischen Grundstücken in diesem Gebiet abgeleitet wird. Sollte Ihre Fläche mit ihrer Größe stark vom Richtwertgrundstück abweichen, muss ein Immobilienmakler die Wertermittlung vornehmen. Die Größe ist für den Grundstückspreis in jedem Fall ein entscheidender Faktor.

Zuschnitt

Idealerweise sind Bauflächen rechteckig geschnitten, und zwar so, dass Länge und Breite in einem guten Verhältnis stehen. Doch oftmals konnten solche mathematisch angelegten Flächen durch natürliche und historische Gegebenheiten nicht umgesetzt werden. Die Begrenzung durch einen Flusslauf kann zum Beispiel die Fläche etwas abschneiden. 

Ein durch Erbstreitigkeiten aufgeteiltes Bauland besteht möglicherweise zu zwei recht schmalen Parzellen, auf denen jeweils kaum ein Wohnobjekt stehen kann. Auch Hanglagen sind wenig ideal. Ungünstige Zuschnitte können sich bei der Ermittlung des Grundstückspreises negativ auswirken.

Bodenbeschaffenheit

Zunächst werden die natürlichen Gegebenheiten des Bodens berücksichtigt. Felsige Untergründe können Bauarbeiten erschweren. Deshalb wird hier der Grundstückspreis niedriger sein. Möchten Sie ein Waldfläche als zukünftiges Bauland veräußern, sind Vorbereitungsmaßnahmen am Boden notwendig, die den Grundstückspreis ebenfalls minimieren. 

Würden Sie das Waldstück zur Weiternutzung veräußern, läge der Grundstückspreis eventuell höher, weil die Bodenqualität für Wald- und Agrarflächen von Bedeutung ist. Belastete Böden können Ihr Baugrund abwerten. Schwierige Altlasten im Erdreich müssten vor der Nutzung des Baulands gründlich beseitigt werden, was hohe Kosten verursacht. Die Folge ist ein niedriger Wert.

Nutzungsmöglichkeiten

Das meiste Bauland wird heute zur Schaffung von Wohneigentum verkauft. Nicht jede Fläche darf auch bebaut werden. Verschaffen Sie sich über die Stadt- oder Gemeindeverwaltung Einsicht in den Bebauungsplan. So können Sie einsehen, ob Ihre Fläche als Bauland infrage kommt. In diesem Fall wäre der Grundstückspreis am höchsten. 

Liegt Ihr Grundbesitz auf dem sogenannten Bauerwartungsland, ist die Chance sehr hoch, dass es zum Bauland deklariert wird. Allerdings ist nicht ausgeschlossen, dass es nicht in Bauland umgewandelt wird. Weiterhin ist es für die Ermittlung des Grundstückwertes von Bedeutung, welche Nutzung im Baugebiet vorgeschrieben ist, z. B. reines Wohngebiet, Mischnutzung Gewerbe und Wohnen. Bei bebauten Grundstücken wird auch die darauf befindliche Immobilie berücksichtigt. 

Art:
Wert:
kein Bauland
niedrig
Bauerwartungsland
höher
Bauland
am höchsten
bebautes Grundstück
am höchsten

Spielt der Bebauungsplan für die Ermittlung eine Rolle?

Nachdem im Bebauungsplan Baugebiete gekennzeichnet sind, werden dort auch Baumassezahlen festgesetzt. Diese bestimmen, wie groß die überbaute Fläche (GRZ) sein darf und wie viele Geschosse (GFZ) ein Gebäude daraufhin aufweisen darf. Je mehr Wohnungen oder Gewerbeeinheiten neben- und übereinander gesetzt werden dürfen, umso höher wird der Grundstückspreis ausfallen. 

GRZ bezeichnet dabei die Grundflächenzahl und GFZ die Geschossflächenzahl, die in Prozent angibt, wie intensiv die Nutzung ausfallen darf.

Erschließung

Soll eine Fläche zu Bauzwecken veräußert werden, zählt selbstverständlich die Erschließung eine Rolle und wird sich auch im Grundstückspreis niederschlagen. Eine völlig unerschlossene Parzelle, die weder Versorgungsleitungen wie Strom, Wasser, Abwasser, Gas oder Telefon, noch ordentliche Zufahrtswege aufweist, kann nur mit einem geringen Grundstückspreis bewertet werden.

Da die Kosten für eine Erschließung nicht günstig sind, werden sich diese in einem bereits an die Infrastruktur angeschlossenem Bauplatz widerspiegeln. Bei bereits bebauten Grundstücken ist die Erschließung höchstwahrscheinlich abgeschlossen.

Grundbucheinträge

Wundern Sie sich nicht, wenn ein Immobilienmakler Sie vor der Wertermittlung nach dem Grundbuch fragt. Auch hier sind Daten vermerkt, die sich auf den Grundstückspreis auswirken können. Eingetragene Baulasten, wie eine Abstandsflächenbaulast schränken den Inhaber des Grundstücks, etwa bei der Errichtung eines Gebäudes, deutlich ein und sind wertmindernd. 

Ein Vorkaufsrecht oder ein Wegerecht sind weitere Beispiele für Lasten und Beschränkungen, die den Grundstückspreis senken können. Für weitere Informationen zum Grundbuch lesen Sie unseren speziellen Ratgeber „Grundbuchauszug“.

Was mindert den Preis einer Baufläche?

Nachdem wir Sie über alle wertbeeinflussenden Aspekte informiert haben, möchten wir nun kurz zusammenfassen, welche Besonderheiten eine Wertminderung nach sich ziehen können. Als Erstes denken Sie dabei sicherlich an ungünstige Bodenverhältnisse, wie etwaige Altlasten. Zudem sind Grundstücke, die nicht bebaubar und auch nicht als Wald- oder Ackerflächen nutzbar sind, kaum etwas wert.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie Beispiele zur Wertminderung: 

Faktor:
Beispiel:
Mikrolage
an einer Hauptstraße, in einem Gewerbegebiet, ohne ausreichende Infrastruktur
Makrolage
ländliche Region, strukturschwache Region
Größe
kleines Grundstück
Zuschnitt
schmales Grundstück, unregelmäßiger Schnitt
Bodenbeschaffenheit
Hanglage, felsiger oder harter Untergrund, belasteter Boden
Nutzungsmöglichkeiten
nicht bebaubares Land, Bauerwartungsland
Erschließungszustand
unerschlossenes oder teilerschlossenes Grundstück
Grundbucheinträge
eingetragene Baulasten im Baulastenverzeichnis, Wegerecht, Vorkaufsrecht

Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?

Nachdem ein Immobilienmakler alle grundstücksrelevanten Faktoren zusammengetragen hat, folgt nun die eigentliche Bewertung. Hierfür bedient man sich zweier Verfahren. Zum einen kann die Bestimmung nach dem Vergleichswertverfahren erfolgen und zum anderen durch den Bodenrichtwert. Es ist selbstverständlich möglich, beide Verfahren anzuwenden, wenn die Grundlage dafür gegeben ist. So lassen sich die ermittelten Ergebnisse auch miteinander vergleichen.

Vergleichswertverfahren

Um diese Methode zur Wertermittlung heranziehen zu können, müssen vergleichbare Grundstücke vorhanden sein, die innerhalb der letzten 24 Monate verkauft worden sind. Große Datenbanken stellen die Informationen über die Bauland und deren Verkaufspreise zur Verfügung. 

Ein Sachverständiger kann mithilfe seiner Erfahrung und Fachkompetenz den exakten Preis bestimmen, indem er Besonderheiten mit Zu- oder Abschlägen verrechnet und den regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt. Nur wenn es ausreichend Grundstücke mit sehr ähnlichen Merkmalen gibt, kann das Vergleichswertverfahren genutzt werden. In allen anderen Fällen kann der Preis mithilfe des Bodenrichtwerts ermittelt werden.

Bodenrichtwert

Während im Vergleichsverfahren vergleichbares Bauland herausgezogen werden, kommen bei dieser Methode alle verkauften Flächen in einer Gemeinde oder Stadt in einen Datentopf, um einen Durchschnittswert der Verkaufspreise zu berechnen. Die letzten 24 Monate spielen für die Berechnung des sogenannten Bodenrichtwerts eine Rolle. 

Was ist der Bodenrichtwert?

Unter diesem Begriff versteht man den Wert, der je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer spezifischen Region erzielt wird. Damit bildet er ein Durchschnittswert eines Richtwertgrundstücks in einer festgelegten Zone. Bauflächen mit gleichen Lagemerkmalen werden in solche Zonen eingeteilt, sodass eine Stadt aus unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen bestehen kann. Das Richtwertgrundstück spiegelt in dieser Zone ein typisches Bauland mit Bebauung wider, wobei das Gebäude nicht in die Bewertung einfließt.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Für die Bestimmung wird von jeder Kommune ein Gutachterausschuss gebildet, der alle erzielten Verkaufspreise in der Verwaltungseinheit vergleicht und den Durchschnittspreis errechnet. Dazu werden von Notaren alle entsprechenden Verkaufsdaten übermittelt. 

Diese Durchschnittswerte ergeben die Bodenrichtwerte, die den festgelegten Bodenrichtwertzonen zugeordnet werden, beispielsweise einem Wohngebiet oder einem Straßenzug. Die Ermittlung erfolgt in Gemeinden alle zwei Jahre, wohingegen der Turnus für Städte jährlich vorgesehen ist. Diese Kennzahl ist nur ein Orientierungswert, dem keine rechtliche Bindung zugrunde liegt.

Wer gibt Auskunft über den Bodenrichtwert?

Da die jeweilige Kommune diese bestimmt, können Sie dort auch Auskunft erhalten. Viele Städte und Gemeinden haben die Werte und dazugehörige Karten auch online auf Ihrer Webseite hinterlegt. Noch einfacher und schneller ist die bundesweite Abfrage über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), welches Sie unter folgendem Link erreichen: www.bodenrichtwerte-boris.de.

Ist Bodenrichtwert = Bodenwert?

Beim Bodenrichtwert handelt es sich um den durchschnittlichen Richtwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage, der Bodenrichtwertzone. Innerhalb dieser Zone besitzen alle Flächen denselben Preis pro Quadratmeter. Der Bodenwert dagegen richtet sich auf das komplette Grundstück. 

Ist Bodenrichtwert = Verkehrswert?

Diese Kennzahl ist lediglich ein Orientierungswert. Erfahrene Gutachter und Immobilienmakler können anhand weiterer Merkmale Ihrer Baufläche einen präziseren Verkehrswert bestimmen. Sie berücksichtigen dabei Besonderheiten zum Richtwertgrundstück, wie eine einzigartige Lage im positiven oder eine Baulast im negativen Sinn. Auch der regionale Immobilienmarkt mit Angebot und Nachfrage spielt eine entscheidende Rolle, der sich als Zu- oder Abschlag niederschlagen kann.

Folgende Berechnungsformel liegt dem Grundstückspreis zugrunde:

Verschiedene Bodenrichtwerte - was nun?

Es kann vorkommen, dass Sie eine Fläche besitzen, bei dem nur ein Teil bebaut werden darf oder kann. In diesem Fall besteht es aus Vorderland und Hinterland. Für beide Bereiche gelten andere Kennzahlen, die nun bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sind. Zunächst berechnen Sie den Verkehrswert für Vorder- und Hinterland getrennt, um anschließend beide Werte zu addieren.

Die Formel sieht folgendermaßen aus:

Wofür Grundstückspreis berechnen lassen?

Neben der Absicht veräußern zu wollen, gibt es weitere steuerlich und rechtliche Angelegenheiten, bei denen der Preis von Bedeutung ist.

Je nach Anlass wird dazu: 

  • eine Schätzung in Form einer anonymen Immobilienbewertung
  • ein Kurzgutachten durch einen Immobilienmakler oder
  • ein Vollgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen notwendig.

Wir gehen nachfolgend auf die einzelnen Anlässe zur Wertermittlung ein und werden Ihnen die dazu erforderlichen Unterlagen empfehlen

Kauf und Verkauf

Für einen Verkauf Ihrer Baufläche ist es ratsam, sich nicht nur auf die Schätzung einer online angebotenen Wertermittlung zu verlassen, sondern ein Kurzgutachten in Auftrag zu geben. Die Variante Kurzgutachten bedeutet für Sie, dass ein Immobilienmakler zu Ihnen kommt, um die Fläche vor Ort begehen zu können, damit alle relevanten Aspekte in die Bestimmung des Verkehrswertes einfließen können. Diese präzise Kennzahl bildet schließlich die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises. Für einen interessierten Käufer würde die Online-Recherche allerdings ausreichen, da er sich lediglich ein Bild von einem realistischen Kaufpreis machen möchte.

Erbschaft oder Schenkung

Zunächst greift bei beiden Anlässen das Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) und bis auf wenige Ausnahmen werden Sie zur Zahlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer verpflichtet. Das Finanzamt berechnet dazu den Grundstückswert zum Stichtag der Erbschaft oder Schenkung und leitet daraus die festzusetzende Steuer ab. Da es sich mehr oder weniger um eine Schätzung handelt, empfehlen wir Ihnen die Wertermittlung durch einen Immobilienmakler vornehmen zu lassen, denn in vielen Fällen wird eine zu hohe Erbschaftssteuer berechnet.

Für den Fall, dass es bei der Erbschaft zu Streitigkeiten kommt und die Angelegenheit vor Gericht geklärt werden muss, ist ein Vollgutachten rechtlich vorgeschrieben. Können Sie sich untereinander einigen, reicht wiederum ein Kurzgutachten, um den Preis korrekt beziffern zu können, wenn beispielsweise eine Auszahlung für eine Erbpartei vorgesehen ist.

Scheidung

Hier sieht es ähnlich aus wie bei einer Erbschaft, die auf mehrere Parteien aufgeteilt wird. Sofern Sie sich als bisherige Eheleute einigen können, benötigen Sie nur ein Kurzgutachten. Mit dem ermittelten Betrag können Sie beispielsweise in den Verkauf des Baulands gehen. Sobald jedoch ein gerichtliches Verfahren notwendig wird, muss ein anerkanntes Vollgutachten dem Gericht zur Regelung vorgelegt werden.

Absicherung einer Finanzierung

Bei Kreditanfragen werden Sie stets Sicherheiten vorweisen müssen, damit sich die Bank gegen einen eventuellen Ausfall absichern kann. Der Grundstückspreis wird dabei als Basis verwendet, um den sogenannten Beleihungswert zu berechnen, der etwa 10 – 20 Prozent niedriger als der Verkehrswert liegt. Diese „Abwertung“ ist im Risiko der Bank begründet, falls der Ernstfall eintritt und Sie den Kredit nicht vollständig tilgen können. Sprechen Sie vor dem Banktermin mit einem Immobilienmakler und lassen Sie sich beraten, welches Gutachten in diesem Fall erforderlich ist.

Zwangsversteigerung

Kommt es nach der Finanzierung durch ein Kreditinstitut tatsächlich zu Zahlungsschwierigkeiten, kann schnell eine Zwangsversteigerung im Raum stehen. Wiederum wird ein Betrag ermittelt, um das Verfahren abwickeln zu können. Das Amtsgericht verwendet zur Ermittlung in der Regel den entsprechenden Bodenrichtwert ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren. Dies könnte zwangsläufig zu falschen Ergebnissen führen. Lassen Sie sich auch hier beraten, ob ein teures, aber rechtlich anerkanntes Vollgutachten sinnvoll ist.

Aus reinem Interesse

Möglicherweise besitzen Sie ein kleines Stück Wald, eine Wiese oder einen kleinen Garten? Vielleicht bewohnen Sie seit vielen Jahren ein Objekt und möchten nun wissen, welchen Preis der Baugrund und/ oder das dazugehörige Gebäude haben könnten? Für all diese Beispiele, bei denen das Interesse der Antrieb zur Wertermittlung ist, können Sie eine anonyme Immobilienbewertung bzw. einen Immobilienwertrechner zurate ziehen, um den ungefähren Preis zu erfahren.

Für die Grundstücksbewertung empfehlen wir einen Immobilienmakler - warum?

Vertrauen Sie auf die Kompetenz des Immobilienmaklers, der nicht nur den Immobilienmarkt bestens kennt, sondern alle grundstücksrelevanten Faktoren für die Wertermittlung genau einschätzen und Sie umfangreich beraten kann. Außerdem erhalten Sie ein Gutachten, indem kurz oder ausführlich alle Fakten zu Ihrem Grundbesitz gesammelt aufgeführt sind und die Berechnung des Grundstückspreises nachvollzogen werden kann.

Unsere Grundstücksbewertung — kostenlos & unverbindlich

Sie haben noch Fragen zur Grundstückspreisermittlung? Wir helfen gern weiter! Darüber hinaus bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Grundstücksbewertung an, die in jedem Fall mit einer Vor-Ort-Besichtigung verbunden ist. 

Wir stehen Ihnen gern mit unserer jahrelangen Erfahrung, umfassendem Branchenwissen und kompetenten Gutachten zur Seite. Kontaktieren Sie uns, wenn es um den Verkauf eines Grundstücks geht. Wir empfehlen Ihnen kostenlos und unverbindlich einen regionalen Immobilienmakler. 

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