Grundstückswert ermitteln – Was ist mein Grundstück wert?

Als Inhaber eines Grundstücks stellen Sie sich vielleicht die Frage nach dem Wert dieser Fläche. Womöglich möchten Sie das Grundstück verkaufen, wenn sich dies finanziell lohnen würde. Bringen Sie dazu einige Informationen über das Grundstück in Erfahrung, z. B. ob es im Bebauungsplan als Bauplatz vorgesehen ist, so lässt sich der Grundstückswert leichter ermitteln

Welche Daten Sie dazu benötigen, wie diese sich auf den Grundstückswert auswirken und was es noch zu beachten gibt, können Sie bei uns erfahren.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Grundstückswert?

Unter dem Grundstückswert versteht man den Wert bzw. Verkehrswert eines Grundstücks ohne Bebauung. In vielen Fällen wird dieser Wert auch Bodenwert genannt, da alle eventuell vorhandenen baulichen Anlagen für die Bewertung keine Rolle spielen. Bei der Ermittlung des Grundstückswertes für unbebaute Grundstücke werden einige Faktoren genauer berücksichtigt, die in der Zukunft eine Rolle spielen könnten. Ist das Grundstück beispielsweise nicht zur Bebauung vorgesehen, wird der Bodenwert geringer ausfallen als bei einem ausgewiesenen Bauplatz.

Was beeinflusst den Grundstückswert?

Dass kaum ein Grundstück dem anderen gleicht, ist leicht verständlich. Aus diesem Grund werden alle Faktoren, die für die Wertermittlung von Bedeutung sein könnten, genau analysiert. Stellen Sie sich dazu zwei verschiedene Grundstücke vor, die in der gleichen Gemeinde liegen.

Grundstück 1, großzügig geschnitten, befindet sich am Ende einer zukünftigen Wohnsiedlung mit freiem Blick auf einen See. Grundstück 2 dagegen ist kleiner und liegt an einer Hauptstraße. Vor dem Abriss des darauf befindlichen Gebäudes befand sich dort eine Autowerkstatt, die den Boden mit Öl verseucht hat. Nun dürfen Sie selbst den fiktiven Grundstückswert ermitteln bzw. vergleichen. Vermutlich werden Sie Grundstück 1 bevorzugen, weil die genannten Eigenschaften wertsteigernd sind.

Auf folgende Faktoren wird bei der Grundstückswertermittlung besonders geachtet:

  • Lage,
  • Größe und Zuschnitt,
  • Beschaffenheit des Bodens,
  • Möglichkeit der Nutzung,
  • Erschließungszustand sowie
  • Einträge im Grundbuch.

Unter Berücksichtigung der Lage

Auch wenn das zu bewertende Grundstück noch unbebaut ist, spielen Lagemerkmale eine bedeutende Rolle. Dabei können Zukunftsprojekte bereits eine Werterhöhung hervorrufen, wie die Neuerschließung eines Baugebietes, wenn sich die Fläche innerhalb dieses Gebiets befindet. Experten bewerten Ihr Grundstück dabei nach der Mikrolage und der Makrolage.

Die Mikrolage

Die unmittelbare Umgebung eines Grundstücks wird auch als Mikrolage bezeichnet und kennzeichnet dabei die direkte Nachbarschaft zur Infrastruktur und den natürlichen Gegebenheiten. Der im Beispiel beschriebene See von Grundstück 1 wäre eine ideale Mikrolage, wenn daneben Einkaufsstätten, Schulen, Kindergärten oder auch Arztpraxen angesiedelt wären und die Geräuschkulisse und/oder Luftverschmutzung von Autobahnen, Flughäfen, Großbetrieben und anderen Industrien als gering einzustufen ist.

Für die Mikrolage fällt auch die Lage innerhalb eines Gebietes, beispielsweise am Ende einer Stichstraße (Sackgasse) oder an einer stark befahrenen Hauptstraße bzw. mit reichlich umliegenden Parkplätzen oder wenig Parkmöglichkeiten, ins Gewicht.

Die Makrolage

Gehen Sie ein Stück aus diesem nahen Bereich um das Grundstück heraus, gelangen Sie in die Makrolage, die für den Grundstückswert immer noch von Bedeutung ist. Als Größenordnung können Sie sich ein Stadtgebiet oder eine kleine ländliche Region vorstellen. Allein dieser Unterschied wird den Grundstückspreis beeinflussen, da Bauland in der Stadt stark nachgefragt und damit höher bewertet werden. 

Die Makrolage umfasst auch die Wirtschaftskraft, die erweiterte Infrastruktur, z. B. die nahe Anbindung an einen Flughafen, oder die Lage in einer besonderen Region, z. B. in einem Feriengebiet.

Unter Berücksichtigung der Größe

Ganz allgemein kann man feststellen, dass Bauland in einem bestimmten Gebiet je mehr wert ist, je größer die Grundstücksfläche ist. Lassen Sie den Grundstückswert ermitteln, so kann dies durch den Vergleich von Grundstücken geschehen (Vergleichswertverfahren) oder mithilfe der Bodenrichtwerte, bei dem ein Richtwertgrundstück aus den typischen Grundstücken in diesem Gebiet abgeleitet wird. Sollte Ihr Grundstück mit seiner Größe stark vom Richtwertgrundstück abweichen, muss ein Immobilienexperte die Wertermittlung vornehmen. Die Größe ist für den Grundstückspreis auf jeden Fall ein entscheidender Faktor.

Unter Berücksichtigung des Zuschnitts

Idealerweise sind Grundstücke rechteckig geschnitten, und zwar so, dass Länge und Breite in einem guten Verhältnis stehen. Doch oftmals konnten solche mathematisch angelegten Grundstücke durch natürliche und historische Gegebenheiten gar nicht umgesetzt werden. Die Begrenzung durch einen Flusslauf kann das Grundstück zum Beispiel etwas abschneiden. 

Ein durch Erbstreitigkeiten aufgeteiltes Grundstück wurde möglicherweise zu zwei recht schmalen Parzellen, auf denen jeweils kaum ein Haus stehen kann. Auch Hanglagen sind weniger ideal. Diese ungünstigen Zuschnitte können sich bei der Ermittlung des Grundstückswertes negativ auswirken.

Unter Berücksichtigung der Bodenbeschaffenheit

Zunächst werden die natürlichen Gegebenheiten des Bodens bewertet. Felsige Untergründe können Bauarbeiten erschweren. Deshalb wird hier der Grundstückwert schlechter bewertet. Möchten Sie beispielsweise ein Waldgrundstück als zukünftiges Bauland verkaufen, sind Vorbereitungsarbeiten notwendig, die den Grundstückswert ebenfalls minimieren. 

Würden Sie das Waldstück zur Weiternutzung verkaufen, läge der Grundstückswert eventuell höher, weil die Bodenqualität für Wald- und Agrarflächen von Bedeutung ist. Zu guter Letzt können belastete Böden Ihr Grundstück abwerten. Schwierige Altlasten im Erdreich müssten vor der Nutzung des Grundstücks gründlich beseitigt werden, was hohe Kosten nach sich ziehen würde und das Grundstück unattraktiv machen. Die Folge ist ein niedriger Grundstückswert.

Unter Berücksichtigung der Nutzungsmöglichkeiten

Die meisten Grundstücke werden heute zur Schaffung von Wohneigentum verkauft. Doch nicht jedes Grundstück darf auch bebaut werden. Verschaffen Sie sich über die Stadt- oder Gemeindeverwaltung Einsicht in den Bebauungsplan, so können Sie nachlesen, ob Ihr Grundstück als Bauland infrage kommt. In diesem Fall wäre der Grundstückswert am höchsten. 

Liegt Ihr Grundstück auf dem sogenannten Bauerwartungsland, ist die Chance sehr hoch, dass es zum Bauland deklariert wird. Allerdings ist nicht ausgeschlossen, dass es nicht in Bauland umgewandelt wird. Weiterhin ist es für die Ermittlung des Grundstückwertes von Bedeutung, welche Nutzung im Baugebiet vorgeschrieben ist, z. B. reines Wohngebiet, Mischnutzung Gewerbe und Wohnen. Bei bebauten Grundstücken hängt der Wert auch von der darauf befindlichen Immobilie ab.

Art des Grundstücks:Grundstückswert:
kein Baulandniedrig
Bauerwartungslandhöher
Baulandam höchsten
bebautes Grundstückam höchsten

Spielt der Bebauungsplan für die Ermittlung des Grundstückswertes eine Rolle?

Nachdem im Bebauungsplan Baugebiete gekennzeichnet sind, werden dort auch Baumassezahlen festgesetzt, die darüber bestimmen, wie groß die überbaute Fläche (GRZ) sein darf und wie viele Geschosse (GFZ) ein Gebäude daraufhin aufweisen darf. Je mehr Wohnungen oder Gewerbeeinheiten neben- und übereinander gesetzt werden dürfen, umso höher wird der Grundstückspreis ausfallen. 

GRZ bezeichnet dabei die Grundflächenzahl und GFZ die Geschossflächenzahl, die in Prozent angibt, wie intensiv die Nutzung auf diesem Grundstück ausfallen darf.

Unter Berücksichtigung des Erschließungszustandes

Soll ein Grundstück zu Bauzwecken veräußert werden, zählt selbstverständlich die Erschließung des Grundstücks und wird sich auch im Grundstückswert niederschlagen. Eine völlig unerschlossene Parzelle, die weder Versorgungsleitungen, wie Strom, Wasser, Abwasser, Gas oder Telefon, noch ordentliche Zufahrtswege aufweist, kann nur mit einem geringen Grundstückspreis bewertet werden.

Da die Kosten für eine Erschließung nicht ganz günstig sind, werden sich diese in einem bereits an die Infrastruktur angeschlossenem Grundstück widerspiegeln. Bei bereits bebauten Grundstücken ist die Erschließung höchstwahrscheinlich ebenfalls abgeschlossen, welche im Grundstückswert berücksichtigt wird.

Unter Berücksichtigung von Grundbucheinträgen

Wundern Sie sich nicht, wenn ein Immobilienexperte Sie vor der Ermittlung des Grundstückswertes nach dem Grundbuch fragt. Auch hier sind Daten vermerkt, die sich auf den Wert auswirken können. Eingetragene Baulasten, wie eine Abstandsflächenbaulast, schränken den Inhaber des Grundstücks, etwa bei der Errichtung eines Gebäudes, deutlich ein und sind wertmindernd. 

Ein Vorkaufsrecht oder ein Wegerecht sind weitere Beispiele für Lasten und Beschränkungen, die den Grundstückspreis senken können. Für weitere Informationen zum Grundbuch lesen Sie bitte unseren speziellen Ratgeber „Grundbuchauszug“.

Was mindert den Wert eines Grundstücks?

Nachdem wir Sie über alle Faktoren informiert haben, die den Grundstückswert beeinflussen können, möchten wir nun kurz zusammenfassen, welche Besonderheiten eine Wertminderung nach sich ziehen können. Als Erstes denken Sie dabei sicherlich an ungünstige Bodenverhältnisse, wie etwaige Altlasten. Zudem sind Grundstücke, die nicht bebaubar und auch nicht als Wald- oder Ackerflächen nutzbar sind, kaum etwas wert.

In der nachfolgenden Tabelle finden Sie Beispiele, die den Wert Ihres Grundstücks mindern können.

Faktor:Beispiel:
Mikrolagean einer Hauptstraße, in einem Gewerbegebiet, ohne ausreichende Infrastruktur
Makrolageländliche Region, strukturschwache Region
Größekleines Grundstück
Zuschnittschmales Grundstück, unregelmäßiger Schnitt
BodenbeschaffenheitHanglage, felsiger oder harter Untergrund, belasteter Boden
Nutzungsmöglichkeitennicht bebaubares Land, Bauerwartungsland
Erschließungszustandunerschlossenes oder teilerschlossenes Grundstück
Grundbucheinträgeauf Grundstück eingetragene Baulasten im Baulastenverzeichnis, Wegerecht, Vorkaufsrecht

Wie wird nun der Grundstückswert ermittelt?

Nachdem Sie und/oder ein Experte alle grundstücksrelevanten Faktoren zusammengetragen hat, folgt nun die eigentliche Bewertung. Um den Grundstückswert ermitteln zu können, bedient man sich zweier Verfahren. Zum einen kann die Bestimmung nach dem Vergleichswertverfahren erfolgen und zum anderen durch den Bodenrichtwert. Es ist selbstverständlich möglich, beide Verfahren anzuwenden, wenn die Grundlage dafür gegeben ist. So könnten Sie die ermittelten Werte auch miteinander vergleichen.

Vergleichswertverfahren

Um diese Methode zur Wertermittlung heranziehen zu können, müssen vergleichbare Grundstücke vorhanden sein, die innerhalb der letzten 24 Monate verkauft worden sind. Große Datenbanken stellen die Informationen über die Grundstücke und deren Verkaufspreise zur Verfügung. 

Ein Sachverständiger kann mithilfe dieser Werte, seiner Erfahrung und Fachkompetenz den exakten Grundstückswert bestimmen, indem er Besonderheiten mit Zu- oder Abschlägen verrechnet und die Lage auf dem regionalen Immobilienmarkt berücksichtigt. Nur wenn es ausreichend Grundstücke mit sehr ähnlichen Merkmalen gibt, kann das Vergleichswertverfahren genutzt werden. In allen anderen Fällen kann der Grundstückswert mithilfe des Bodenrichtwerts ermittelt werden.

Bodenrichtwertes

Während im vorangegangen Verfahren vergleichbare Grundstücke herausgezogen werden, kommen bei dieser Methode alle verkauften Grundstücke in einer Gemeinde oder Stadt in einen Datentopf, um einen Durchschnittswert der Verkaufspreise zu berechnen. Wiederum spielen die letzten 24 Monate eine Rolle, um den sogenannten Bodenrichtwert ermitteln zu können.

Was ist der Bodenrichtwert?

Unter diesem Begriff versteht man den Wert, der je Quadratmeter Grundstücksfläche in einer spezifischen Region erzielt wird. Damit ist der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert eines Richtwertgrundstücks in einer festgelegten Bodenrichtwertzone. In solch eine Zone werden Grundstücke mit gleichen Lagemerkmalen eingeteilt, sodass eine Stadt aus unterschiedlichen Bodenrichtwertzonen bestehen kann. Das Richtwertgrundstück spiegelt in dieser Zone ein typisches Grundstück mit Bebauung wider, wobei das Gebäude nicht in die Bewertung einfließt.

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Für die Bestimmung des Bodenrichtwertes wird von jeder Kommune ein Gutachterausschuss gebildet, der die in den letzten Monaten erzielten Verkaufspreise aller Grundstücke in der Verwaltungseinheit vergleicht und den Durchschnittspreis errechnet. Dazu werden von Notaren alle entsprechenden Verkaufsdaten übermittelt. 

Diese Durchschnittswerte ergeben die Bodenrichtwerte, die den festgelegten Bodenrichtwertzonen zugeordnet werden, beispielsweise einem Wohngebiet oder einem Straßenzug. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt in Gemeinden alle zwei Jahre, wohingegen der Turnus für Städte jährlich vorgesehen ist. Der Bodenrichtwert ist nur ein Orientierungswert, dem keine rechtliche Bindung zugrunde liegt.

Wer gibt Auskunft über den Bodenrichtwert?

Da die jeweilige Kommune die Bodenrichtwerte bestimmt, können Sie dort auch Auskunft erhalten, in der heutigen Zeit durchaus auch online. Viele Städte und Gemeinden haben die Werte und dazugehörige Karten auf Ihrer Webseite hinterlegt. Noch einfacher und schneller ist die bundesweite Abfrage über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS), welches Sie unter folgendem Link erreichen: www.bodenrichtwerte-boris.de.

Ist Bodenrichtwert gleich Bodenwert?

Was Sie unter dem Bodenrichtwert zu verstehen haben, konnten Sie gerade lesen. Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Richtwert pro Quadratmeter Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage, der Bodenrichtwertzone. Innerhalb dieser Zone besitzen alle Grundstücke denselben Wert pro Quadratmeter. Der Bodenwert dagegen entspricht dem Wert des kompletten Grundstücks.

Ist Bodenrichtwert gleich Verkehrswert?

Wie wir bereits kurz erläutert haben, ist der Bodenrichtwert lediglich ein Orientierungswert. Erfahrene Gutachter und Immobilienmakler können anhand weiterer Merkmale Ihres Grundstücks einen präziseren Verkehrswert bestimmen. Sie berücksichtigen dabei Besonderheiten zum Richtwertgrundstück, wie eine einzigartige Lage im positiven oder eine Baulast im negativen Sinn. Auch der regionale Immobilienmarkt mit Angebot und Nachfrage spielt eine entscheidende Rolle, der sich als Zu- oder Abschlag niederschlagen kann.

Folgende Berechnungsformel liegt dem Grundstückswert zugrunde:

Wie wird der Grundstückswert ermittelt, wenn verschiedene Bodenrichtwerte berücksichtigt werden müssen?

Es kann durchaus vorkommen, dass Sie ein Grundstück besitzen, bei dem nur ein Teil bebaut werden darf oder kann. In diesem Fall besteht Ihr Grundstück aus Vorderland und Hinterland. Für beide Bereiche gelten andere Bodenrichtwerte, die nun bei der Grundstückswertermittlung zu berücksichtigen sind. Zunächst berechnen Sie den Verkehrswert für Vorder- und Hinterland getrennt, um anschließend beide Werte zu addieren.

Die Formel sieht dann so aus:

Wozu muss ich den Grundstückswert ermitteln lassen?

Wie wir gerade schon angedeutet haben, gibt es neben der Absicht ein Grundstück verkaufen zu wollen, weitere steuerlich und rechtlich zu klärende Angelegenheiten, bei denen der Grundstückswert von Bedeutung ist.

Je nach Anlass wird dazu

  • ein geschätzter Wert in Form einer anonymen Immobilienbewertung,
  • ein Kurzgutachten durch einen Immobilienmakler oder
  • ein Vollgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen notwendig.

Wir gehen nachfolgend auf die einzelnen Anlässe zur Wertermittlung ein und werden Ihnen die dazu erforderlichen Unterlagen empfehlen.

Grundstückswertermittelung bei Kauf und Verkauf

Für einen Verkauf Ihres Grundstücks ist es ratsam, sich nicht nur auf den geschätzten Wert bei einer online angebotenen Wertermittlung zu verlassen, sondern ein Kurzgutachten in Auftrag zu geben. Die Variante Kurzgutachten bedeutet für Sie, dass ein Experte zu Ihnen kommt, um das Grundstück vor Ort begehen zu können, damit alle relevanten Faktoren in die Bestimmung des Verkehrswertes einfließen können. Dieser präzise bestimmte Wert bildet schließlich die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises. Für einen interessierten Käufer würde die Online-Recherche allerdings ausreichen, da er sich lediglich ein Bild von einem realistischen Kaufpreis machen möchte.

Grundstückswertermittelung bei Erbschaft oder Schenkung

Zunächst greift bei beiden Anlässen das Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) und bis auf wenige Ausnahmen werden Sie zur Zahlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer verpflichtet. Das Finanzamt berechnet dazu den Grundstückswert zum Stichtag der Erbschaft oder Schenkung und leitet daraus die festzusetzende Steuer ab. Da es sich mehr oder weniger um eine Schätzung handelt, empfehlen wir Ihnen die Grundstückswertermittlung durch einen Experten vornehmen zu lassen, denn in vielen Fällen wird eine zu hohe Erbschaftssteuer berechnet.

Für den Fall, dass es bei der Erbschaft zu Streitigkeiten kommt und die Angelegenheit vor Gericht geklärt werden muss, ist ein Vollgutachten rechtlich vorgeschrieben. Können Sie sich untereinander einigen, reicht wiederum ein Kurzgutachten, um den Wert für das Grundstück korrekt beziffern zu können, wenn beispielsweise eine Auszahlung für eine Erbpartei vorgesehen ist.

Grundstückswertermittelung bei einer Scheidung

Hier sieht es ähnlich aus wie bei einer Erbschaft, die auf mehrere Parteien aufgeteilt werden muss. Sofern Sie sich als bisherige Eheleute einigen können, benötigen Sie nur ein Kurzgutachten. Mit dem ermittelten Grundstückswert können Sie beispielsweise in den Verkauf des Grundstücks gehen. Sobald jedoch ein gerichtliches Verfahren notwendig wird, muss ein anerkanntes Vollgutachten dem Gericht zur Regelung vorgelegt werden.

Grundstückswertermittlung zur Absicherung einer Finanzierung

Bei Kreditanfragen werden Sie stets Sicherheiten vorweisen müssen, damit sich die Bank gegen einen eventuellen Ausfall absichern kann. Der Grundstückswert wird dabei als Basis verwendet, um den sogenannten Beleihungswert auszurechnen, der etwa 10 – 20 Prozent niedriger als der Verkehrswert liegt. Diese „Abwertung“ ist im Risiko der Bank begründet, falls der Ernstfall eintritt und Sie den Kredit nicht vollständig tilgen können. Sprechen Sie vor dem Banktermin mit einem Immobilienmakler und lassen Sie sich dazu beraten, welches Gutachten in diesem Fall erforderlich ist.

Grundstückswert ermitteln für eine Zwangsversteigerung

Kommt es nach der Finanzierung durch ein Kreditinstitut tatsächlich zu Zahlungsschwierigkeiten, kann schnell eine Zwangsversteigerung im Raum stehen. Wiederum wird der Grundstückswert ermittelt, um das Verfahren abwickeln zu können. Das Amtsgericht verwendet zur Ermittlung des Grundstückswertes in der Regel den entsprechenden Bodenrichtwert ohne Berücksichtigung weiterer Faktoren. Dies könnte zwangsläufig zu falschen Ergebnissen führen. Lassen Sie sich auch hier hinreichend beraten, um entscheiden zu können, ob ein teures, aber rechtlich anerkanntes Vollgutachten sinnvoll ist.

Grundstückswert ermitteln aus reinem Interesse

Natürlich gibt es auch die Fälle mit Grundbesitz, der schon seit Jahrzehnten vorhanden ist, jedoch keine bedeutende Rolle spielt. Möglicherweise besitzen Sie ein kleines Stück Wald, eine Wiese oder einen kleinen Garten. Vielleicht bewohnen Sie seit vielen Jahren ein Haus und möchten nun wissen, welchen Wert das Grundstück und/oder das dazugehörige Gebäude haben. Für all diese Beispiele, bei denen das Interesse der Antrieb zur Wertermittlung ist, können Sie einen anonyme Immobilienbewertung bzw. einen Immobilienwertrechner nutzen, um den ungefähren Grundstückswert zu erfahren.

Warum wir bei der Grundstückswertermittlung einen Experten empfehlen

Nicht nur in den letzten Kapiteln wurde deutlich, dass Sie den Grundstückswert zwar selbständig ermitteln können, doch meistens ein erfahrener Immobilienexperte die bessere Wahl ist, wenn nicht sogar verpflichtend. Vertrauen Sie auf die Kompetenz des Fachmanns, der den Immobilienmarkt bestens kennt, alle grundstücksrelevanten Faktoren für die Wertermittlung genau einschätzen und Sie umfangreich beraten kann. Außerdem erhalten Sie ein Gutachten, indem kurz oder ausführlich alle Fakten zu Ihrem Grundstück gesammelt aufgeführt sind und die Berechnung des Grundstückswertes nachvollzogen werden kann.

Unsere Grundstücksbewertung — kostenlos & unverbindlich

Auch wenn dieser Ratgeber über alle Punkte der Grundstückswertermittlung berichtet hat, so haben Sie vielleicht trotzdem Fragen, die wir Ihnen gern beantworten möchten. Darüber hinaus bieten wir Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Grundstücksbewertung an, die in jedem Fall mit einer Vor-Ort-Besichtigung verbunden ist. 

Wir stehen Ihnen gern mit unserer jahrelangen Erfahrung, umfassendem Branchenwissen und kompetenten Gutachten zur Seite. Fragen Sie weiterhin, wenn es um den Verkauf eines Grundstücks geht, damit wir Ihnen kostenlos einen regionalen Experten empfehlen können.

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