Wohnung verkaufen? — Mit 13 Schritten zum Erfolg!

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 24

Für den Wohnungsverkauf kommen verschiedene Gründe in Betracht, doch unabhängig davon, steht es außer Frage, dass jeder, der eine Wohnung verkaufen möchte, den bestmöglichen Preis erzielen will. Deshalb ist es unabdingbar, sich ausreichend Zeit für die Planung und Durchführung des Verkaufs zu nehmen. Damit Ihnen keine leichtsinnigen Fehler unterlaufen, haben wir diesen Ratgeber für Sie zusammengestellt.

Wohnung verkaufen – Eine gründliche Planung ist der halbe Erlös

Wie in vielen geschäftlichen Bereichen ist eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung realistischer Zeitpläne ein wichtiger Grundbaustein, um erfolgreich eine Wohnung zu verkaufen. Dabei spielen verschiedene Aspekte eine Rolle, die Sie genauer berücksichtigen sollten, um erfolgreich und lukrativ eine Eigentumswohnung verkaufen zu können:

Schritt 1: Welche Besonderheiten sind beim Wohnungsverkauf zu beachten?

Im Vergleich zum Verkauf eines kompletten Hauses besteht die Besonderheit in der Aufteilung des Eigentums, wenn Sie nur eine Wohnung verkaufen. Diese wird als Sondereigentum bezeichnet. Daneben existiert auch noch das sogenannte Gemeinschaftseigentum, welches alle Wohnungseigentümer des Gebäudes gemeinsam nutzen. Dazu zählen etwa Ver- und Entsorgungsleitungen, das Treppenhaus oder Parkplätze. Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, verkaufen Sie ebenso Ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Für Gebäude mit Eigentumswohnungen wird zumeist eine Hausverwaltung beauftragt, alle Angelegenheiten mit den Eigentümern abzuwickeln. Sollten beispielsweise Sanierungsarbeiten am Dach anfallen, so wird die Hausverwaltung alle Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung einladen, um den weiteren Weg zu besprechen. Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen und zuvor den Balkon in einer anderen Farbe streichen möchten, muss ebenfalls die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert werden und gemeinsam beschließen, ob dies genehmigt wird.

Verkaufstipp 1:
Informieren Sie die Interessenten über das Gemeinschaftseigentum Ihrer Wohnung.

Schritt 2: Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Wohnungsverkauf?

In einigen Fällen können Sie sich nicht aussuchen, wann Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, dann müssen Sie es zwangsläufig tun. Kommt es bei Ihnen allerdings nicht auf ein paar Monate mehr oder weniger an, ist es empfehlenswert, den Immobilienmarkt ein wenig zu beobachten. Gerade befinden wir uns in einer Zeit der Niedrigzinsen und so möchten viele Bevölkerungsgruppen den Traum von einer Eigentumswohnung wahrmachen. Für Sie ist das ein Glücksfall, denn viele Interessenten ermöglichen auch höhere Erlöse, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen.

Im Jahreslauf gibt es grundsätzlich keine starken oder schwachen Zeiten, an denen Sie sich orientieren können, damit Sie zu Höchstpreisen Ihre Wohnung verkaufen können. Im Zuge der Planung, empfiehlt es sich, die Aufnahme der Wohnungsfotos für das Exposé in die Frühjahrs- und Sommermonate zu legen. Die Helligkeit tagsüber optimiert die Bilder und kann wunderbare Ausblicke aus den Fenstern liefern. Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die zudem einen Garten, eine (Dach-)Terrasse oder einen Balkon besitzt, dann können Außenaufnahmen in der passenden Jahreszeit auch die Wohnung attraktiver für Käufer erscheinen lassen.

In diesem Zusammenhang steht auch der geeignete Termin für die Besichtigungen. Möchten Sie erfolgreich eine Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie auch hier Tageszeiten für eine Begehung vorschlagen, die helles Licht liefern. So erstrahlt Ihre Wohnung für alle Interessenten wortwörtlich im richtigen Licht.

Verkaufstipp 2:
Nutzen Sie das Frühjahr und den Sommer, um mit den besten Chancen Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können!

Schritt 3: Welche Zielgruppe kommt für den Verkauf Ihrer Wohnung in Frage?

Sobald Sie verkaufen möchten, stellt sich die Frage, wer als Interessent in Frage kommen könnte. Dies steht zunächst in Abhängigkeit von der Größe, dem Schnitt der Wohnung sowie ihrer Lage und damit der Anbindung an das städtische Leben.

Möchten Sie eine kleine Wohnung verkaufen, die sich in einem Mehrfamilienhaus im 6. Stock mit Zugang zu einem Dachgarten befindet, werden wohl am ehesten Singles oder Paare als Kaufinteressenten in Frage kommen. Eine barrierefreie Eigentumswohnung, die großzügig geschnitten ist und in der nahen Umgebung eine gute Infrastruktur aufweist, ist für Senioren und Menschen mit Handicap bestens geeignet. Familien bevorzugen oft die Randbereiche der Städte, Wohnungen mit Gärten und die Möglichkeit der flexiblen Gestaltung und Raumaufteilung.

Junge Paare sind sehr oft bereit, Ihre neue Wohnung nach ihren eigenen Vorstellungen zu gestalten. Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, die noch einige Umbaumaßnahmen und Renovierungsarbeiten nötig hat, können Sie nun entscheiden, ob Sie in diesem Zustand  verkaufen wollen oder ob Sie die Wohnung vor dem Verkauf renovieren lassen und das dafür eingesetzte Kapital gewinnbringend im Verkaufspreis unterbringen können.

Wohnung zu verkaufen

Die Zielgruppe “Junges Paar” sucht meist online nach ihrer Traumimmobilie.

Verkaufstipp 3:
Für den Verkauf können Sie sich an folgenden Zielgruppen orientieren: Singles, Paare, Familien und Senioren.

Weitere Punkte können die Zielgruppe genauer definieren:

  • Ausstattung der Wohnung (Bad, Küche, möbliert, teilmöbliert, unmöbliert),
  • Alter und Zustand der Wohnung (evtl. Jahr der letzten Sanierung/Modernisierung),
  • Energieausweis,
  • die Lage im Gebäude sowie
  • vermietete oder leerstehende Wohnung.
Verkaufstipp 4:
Vor dem Wohnungsverkauf sollten Sie sich also genau überlegen, welche Personen Sie in Ihrem Exposé und entsprechenden Immobilieninseraten ansprechen möchten, um den optimalen Interessentenkreis finden zu können.

Schritt 4: Welche Vorteile und Besonderheiten zeichnet diese Wohnung aus?

Vorteile oder Besonderheiten einer Wohnung sind für manche Zielgruppen von Bedeutung. So stellt sich oft die Frage nach der Möblierung. Sollten Sie eine Wohnung verkaufen, die vollständig möbliert ist, bringt dies für die Zielgruppe, die einen Zweitwohnsitz für eine absehbare Zeit benötigt, durchaus Vorteile. Eine Wohnung verkaufen, die unmöbliert ist, hat allerdings auch Vorteile, denn nicht jedermann fühlt sich in fremder Inneneinrichtung wohl. Diese Besonderheiten gilt es vorteilhaft zu verkaufen.

Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, die bereits vermietet ist, so wird es vermutlich schwieriger einen Käufer zu finden. In der Regel erzielen leerstehende Wohnungen einen höheren Erlös. Das hängt damit zusammen, dass der neue Eigentümer die Wohnung erst dann selbst beziehen kann, wenn er den Mieter aufgrund Eigenbedarfs kündigt. Möchte er die Wohnung jedoch als Kapitalanlage erwerben, können Sie die Wohnung verkaufen und werden trotzdem mit einer Preisminderung gegenüber einer unvermieteten Wohnung leben müssen.

Möchten Sie dagegen eine Wohnung verkaufen, die gerade saniert wurde, einen sehr vorbildlichen Energieausweis besitzt und sich zudem zentral in einem Gebäude befindet, so stehen die Verkaufschancen sehr gut. Der potenzielle Käufer erwartet hier günstige Energie- und Verbrauchskosten, was Ihnen als Verkäufer und dem zu erzielenden Verkaufspreis zugute kommt.

Verkaufstipp 5:
Werben Sie mit den attraktiven Besonderheiten und Vorteilen der Immobilie.

Schritt 5: Wertermittlung für den Wohnungsverkauf

Bevor Sie verkaufen können, müssen Sie den Wert Ihrer Wohnung berechnen bzw. ermitteln. Lassen Sie dies in jedem Fall von einem Experten erledigen, damit Sie erfolgreich Ihre Wohnung verkaufen können!

Für die Berechnung kommen drei verschiedene Methoden infrage:

Wenn Eigentümer eine Wohnung verkaufen, werden die erzielten Preise gesammelt und können anschließend im Vergleichswertverfahren genutzt werden. Hierbei wird der Wert der Wohnung im Vergleich zu kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten, die jedoch in ausreichend hoher Anzahl vorhanden sein müssen, ermittelt. Besonders geeignet ist diese Methode in größeren Wohnanlagen mit ähnlich gestalteten Eigentumswohnungen. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die sich nicht mit anderen vergleichen lässt, kann das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

Dabei werden die ursprünglichen Baukosten in Zusammenhang mit dem Alter der Wohnung gebracht. Als gesamte Nutzungsdauer einer Wohnung werden 80 Jahre veranschlagt. Für jedes Jahr wird eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent angesetzt, die von den Baukosten abgezogen wird. Sofern Sie eine Wohnung verkaufen, die 10 Jahre alt ist und Baukosten von 100.000 Euro hatte, dann läge Ihr Sachwert bei 87.500 Euro, der allerdings noch an den Markt angepasst wird. Wenn Ihre Wohnung allerdings  in der Innenstadt liegt, wird der Marktwert daher höher ausfallen als für eine Wohnung im ländlichen Bereich.

Das Ertragswertverfahren eignet sich dann zur Wertermittlung, für Wohnungen, die bis dato vermietet wurden. Hierbei werden die marktüblichen Mieteinnahmen, die Bewirtschaftungskosten sowie der sich aus dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer berechnende Vervielfältiger berücksichtigt. Weitere bauliche Umstände, wie gerade durchgeführte Modernisierungen, erhöhen den Objektwert, beim Verkauf Ihrer Wohnung.

Wohnungsverkauf

Lassen Sie Ihre Wohnung von einem Experten bewerten, sodass Sie nicht unter dem Wert verkaufen.

Verkaufstipp 6:
Die präzise Ermittlung des Immobilienwertes erleichtert Ihnen die Festlegung des Verkaufspreises. Hierbei ist zu beachten, dass nur eine Bewertung vor Ort durch einen Experten zu einer realistischen Werteinschätzung führt. Eine anonyme Immobilienbewertung über einen Immobilienwertrechner, welche von zahlreichen Portalen angeboten wird, führt zu keinem realistischen Wert, da hierfür zu wenige Daten abgefragt werden. Eine Vorortbewertung durch einen Experten ist unvermeidlich wenn der Marktwert realistisch ermittelt werden soll.

Schritt 6: Welcher Verkaufspreis könnte sich für den Wohnungsverkauf ergeben?

Der durch eine der drei Methoden ermittelte Wert der Wohnung bildet die Grundlage für die Festlegung des Verkaufspreises. Nun kommt es noch auf die Situation von Angebot und Nachfrage an. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die beispielsweise durch ihre Lage oder eine besonders schöne, begrünte Dachterrasse, einen dazugehörigen Garten oder eine exklusive, moderne Küche besticht, wirkt sich das positiv auf den Verkaufspreis aus. Sie können den ermittelten Wert also nach oben korrigieren. Sollten Sie dazu einen Expertenrat benötigen, schalten Sie ruhig einen Makler ein. Der Experte kennt sich in dem Gebiet, in welchem Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, bestens aus und kann dadurch den geeigneten Verkaufspreis festlegen.

Verkaufstipp 7:
Um gewinnbringend verkaufen zu können, ist der optimal angesetzte Verkaufswert sehr wichtig!

Schritt 7: Welche Kosten muss ich für den Verkauf meiner Eigentumswohnung einkalkulieren?

Bevor Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie sich vergewissern, dass die bauliche Substanz keine gravierenden Mängel aufweist, technische Leitungen intakt sind und sich die Wohnung in einer ansprechenden Optik befindet. Kleinere Instandsetzungsmaßnahmen, die schon längst fällig waren, sollten umgehend behoben werden. Sie verursachen nur geringe Instandhaltungskosten. Sind allerdings größere Sanierungsarbeiten notwendig,  sollten Sie abwägen, in welchem Verhältnis der notwendige Kostenaufwand zum geringeren Verkaufspreis steht und welchen Weg Sie demzufolge einschlagen wollen.

Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, deren Eigentümer Sie weniger als 10 Jahre waren und nicht selbst darin gewohnt haben, so fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Vielleicht ist die Wohnung noch nicht abgezahlt und Sie haben Verbindlichkeiten bei einem Kreditinstitut. Dann könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung ins Haus stehen, bevor Sie die Wohnung verkaufen können.

Klären Sie für den Fall, dass Sie von einem Immobilienmakler verkaufen lassen möchten, vorab die eventuell anfallenden Maklerkosten ab. Möchten Sie ohne professionelle Hilfe verkaufen, müssen Sie beispielsweise Kosten für Inserate, Fotos und die Gestaltung des Exposés selbst tragen.

Verkaufstipp 8:
In vielen Fällen fallen für Sie, keine Maklerkosten an. Sie werden auf den Käufer umgelegt.

Schritt 8: Präsentation beim Wohnungsverkauf

Die ansprechende Präsentation ist für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie ein ganz entscheidender Punkt, den Sie niemals unterschätzen sollten, wenn Sie eine Wohnung verkaufen.

Zunächst sollten Sie ein hochwertiges Exposé, das sogenannte Aushängeschild der Immobilie, erstellen, das Ihre Wohnung optimal darstellt. Dazu sind Fotos, die die Immobilie von innen und außen abbilden, unerlässlich. Sollten Sie in der Ablichtung von Gebäuden und Innenräumen, vor allem in Bezug auf das perfekte Licht, ungeübt sein, so scheuen Sie sich nicht, einen Fotografen zu beauftragen. Wenn Sie erfolgreich eine Wohnung verkaufen möchten, helfen Ihnen nur professionelle Fotos weiter. Der einfachste Weg ein ansprechendes Exposé zu gestalten, geht über ein Maklerbüro. Hier werden alle Dienstleistungen gebündelt angeboten.

Bevor hochwertige Fotografien erzeugt werden können, sollten Sie Ihre Immobilie einer Schönheitskur unterziehen. „Entrümpeln“ Sie die Wohnung, denn auf Bildern ist weniger oft mehr. Überfüllte Wohnräume machen keinen guten ersten Eindruck. Jetzt sind auch alle notwendigen Reparaturarbeiten zu erledigen, damit die Immobilie perfekt in Szene gesetzt werden kann, um erfolgreich die Wohnung zu verkaufen. Selbstverständlich sollten Sie die Wohnung zuvor gründlich putzen. Weiterhin ist es sinnvoll, alle persönlichen Dinge beiseite zu räumen, denn Sie wollen schließlich Ihre Eigentumswohnung verkaufen und nicht Ihre Privatsphäre.

Wohnung verkaufen
Verkaufstipp 9:
Auch für den späteren Besichtigungstermin sind verschönernde Vorarbeiten notwendig, um professionell verkaufen zu können.

Die Fotos Ihrer Immobilie werden nun zusammen mit den wichtigsten Informationen im Exposé zusammengestellt. Für eine hochwertige Gestaltung sollten Sie auch hier auf einen erfahrenen Grafiker oder den Immobilienmakler zurückgreifen. Ein „billig“ aussehendes Exposé schreckt Interessenten eher ab, wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, denn dieses Aushängeschild vermittelt einen unprofessionellen Eindruck.

Vor dem Wohnungsverkauf, sollten Sie folgende Informationen für das Exposé zusammentragen:

  • Wann wurde das Gebäude mit der Wohnung erbaut?
  • Wurden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt, bevor Sie die Wohnung verkaufen?
  • Wann wurden diese Maßnahmen durchgeführt?
  • In welchem Zustand befindet sich das Objekt?
  • Wie groß ist die Wohnung? Wie viele Zimmer hat sie?
  • Welche Lage hat die Wohnung im Gebäude?
  • Welche Ausstattung und Besonderheiten sind vorhanden, wenn Sie die Wohnung verkaufen (z. B. Einbauchküche, Terrasse, Garage)?
  • Welche laufenden Kosten muss der Käufer einkalkulieren, wenn Sie an ihn die Wohnung verkaufen?
  • Wie sieht die Infrastruktur im Gebiet der Wohnung aus (öffentliche Verkehrsmittel, Kindergarten, Schule, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten)?

Zusätzlich sollte das Exposé folgende Abbildungen enthalten:

  • Grundriss der Wohnung,
  • Lageplan des Gebäudes,
  • Energieausweis der Wohnung sowie
  • Fotos von innen und außen.
Verkaufstipp 10:
Wenn Sie erfolgreich die Eigentumswohnung verkaufen wollen, investieren Sie ausreichend Zeit und Mühe in die Erstellung des Exposés, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Berücksichtigen Sie dabei die Zielgruppe, an die Sie verkaufen möchten.

Nach dem Exposé werden Inserate in lokalen und regionalen Tageszeitungen sowie auf den zahlreichen Online-Plattformen aufgegeben. Auch im Social-Media-Bereich können Sie für Ihren Wohnungsverkauf werben. Manchmal reicht bereits ein Gespräch am Stammtisch, in der Firma oder unter Sportfreunden, um eine Wohnung verkaufen zu können. Haben Sie ein Maklerbüro für den Verkauf beauftragt, wird sich dieses um die Veröffentlichung und Werbung kümmern.

Verkaufstipp 11:
Nutzen Sie alle Kanäle der öffentlichen Werbung, um schnell und gewinnbringend Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können.

Schritt 9: Was ist bei einem Besichtigungstermin zu beachten?

Damit der Wohnungsverkauf erfolgreich wird, ist der Besichtigungstermin vor Ort ein wesentlicher Faktor. Hier können Sie einen guten Eindruck vermitteln, wenn sich die Wohnung in einem hochwertigen Zustand befindet, d. h. sie ist frisch gereinigt, gut durchlüftet, hat keinerlei Mängel hinsichtlich technischer Leitungen und baulicher Substanz aufzuweisen und ist ansprechend eingerichtet, sofern Sie eine Wohnung verkaufen, die (noch) möbliert ist oder Mieter hat. Eine angenehme Atmosphäre trägt zum Wohlbefinden des Interessenten in der Wohnung bei.

Besitzen Sie eine Wohnung die vermietet ist, können Sie nur auf die Mithilfe der Mieter bei der Präsentation hoffen. Bitten Sie diese, persönliche Gegenstände aus Gründen des Schutzes der Privatsphäre verschlossen aufzubewahren und die Wohnung vor der Besichtigung zu säubern.

Auch der Zeitpunkt der angesetzten Besichtigung spielt eine entscheidende Rolle, beim Wohnungsverkauf. Natürliches Licht verstärkt den positiven Eindruck, vor allem im Innenbereich. Da viele Besichtigungstermine auf den Spätnachmittag und Abend fallen können, sind die helleren Monate empfehlenswerter. Möchten oder müssen Sie zu einem anderen Zeitpunkt die Wohnung verkaufen, sollten Sie die Besichtigung, wenn möglich, um die Mittagszeit anberaumen.

Eigentumswohnung verkaufen

<small>Für Besichtigungstermine sollten Sie stehts gut vorbereitet sein.</small>

Verkaufstipp 12:
Um erfolgreich verkaufen zu können, greifen Sie ruhig in die Trickkiste — eine kleine Schönheitskur und die passende Beleuchtung sorgen für Pluspunkte.

Des Weiteren sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen. Dies gilt selbstverständlich auch für den Besichtigungstermin. Planen Sie für diesen Tag keine weiteren wichtigen Termine ein, damit Sie Ihrem Gegenüber ausführlich Rede und Antwort stehen können. Das setzt auch voraus, dass Sie sich gründlich auf den Besichtigungstermin vorbereiten, um erfolgreich die Wohnung zu verkaufen. Bringen Sie eine Mappe mit allen wichtigen Dokumenten mit und tragen Sie alle Informationen zusammen, die wichtig sein könnten. Hierbei spielen allgemeine Daten eine Rolle, ebenso wie bauliche Details, der Energieausweis oder Informationen über Nebenkosten und das Gemeinschaftseigentum.

Damit der Besichtigungstermin erfolgreich verläuft, sollten Sie die Vorteile der Immobilie in den Fokus des Gesprächs rücken. Bei eventuell vorhandenen Mängeln dürfen Sie dennoch nichts verschweigen, um später nicht dafür haften zu müssen. Ein Käufer hat Rechtsansprüche, beispielsweise auf Schadenersatz oder den Rücktritt vom Kaufvertrag, falls Sie eine Wohnung verkaufen, die Mängel aufweist, ohne dass Sie den neuen Eigentümer davon in Kenntnis gesetzt haben.

Verkaufstipp 13:
Für dem erfolgreichen Wohnungsverkauf, sollten Sie gut vorbereitet zum Besichtigungstermin erscheinen, alle erforderlichen Unterlagen (das Exposé) mitbringen und die Vorteile der Immobilie präsentieren.

Wenn Ihre Wohnung viele Interessenten angesprochen hat, werden Sie nicht umhinkommen, Besichtigungstermine zusammenzulegen. Einerseits hat dies Vorteile, weil aufgrund der hohen Nachfrage der Verkaufspreis noch etwas nach oben korrigiert werden kann und Sie Zeit sparen. Andererseits müssen Sie sich beim Besichtigungstermin um mehrere Interessenten gleichzeitig kümmern.

Falls Sie eine Wohnung haben, die vermietet ist, müssen Sie für jede Besichtigung einen Termin finden, welchen der Mieter zustimmt.

Verkaufstipp 14:
Die Planung der Besichtigungstermine,  ist gewissenhaft vorzunehmen, damit sich alle Beteiligten wohlfühlen können.

Schritt 10: Ist es sinnvoll, die Verkaufsgespräche selbständig zu führen?

Besitzen Sie eine Wohnung, mit der Sie viele Emotionen verbinden, so sollten Sie sich einen Immobilienmakler suchen, der die Verkaufsgespräche führen kann. Für diese Gespräche braucht es den nötigen Abstand und ausreichend Verhandlungsgeschick. Deshalb ist auch in vielen anderen Fällen ein Profi die oftmals bessere Lösung, um erfolgreich und schnell eine Wohnung zu verkaufen.

Jahrelange Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienverkäufe ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil in der Verhandlung des Verkaufspreises. Ein Profi kennt nicht nur die optimale Strategie, um erfolgreich eine Wohnung zu verkaufen. Er hat weiterhin hinreichend Menschenkenntnis und kann diese Kompetenz im Verkaufsgespräch anwenden.

Als ungeübter Wohnungsverkäufer ist es weiterhin schwierig, den optimalen Verkaufspreis auszuhandeln. Sie haben den Wunsch, zeitnah Ihre Wohnung verkaufen zu können. Deshalb könnten Sie bei den Preisverhandlungen unter Druck geraten und zu schnell sowie zu großzügig den Verkaufspreis senken. Professionelle Immobilienverkäufer bleiben in solchen Situationen ruhig und verhandeln mit dem nötigen Abstand. Möchten Sie dennoch allein Ihre Eigentumswohnung verkaufen, bitten Sie in Verkaufsgesprächen um Bedenkzeit, falls Ihnen Preisverhandlungen zu schnell gehen.

Verkaufstipp 15:
Überlassen Sie das Verkaufsgespräch einem Immobilienmakler, der ausreichend Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick mitbringt, um gewinnbringend verkaufen zu können.

Schritt 11: Welche Dokumente sind notwendig, um meine Wohnung zu verkaufen?

Für konkrete Verkaufsgespräche bedarf es ebenfalls einer gründlichen Vorbereitung. Viele Dokumente, die nur zum Teil in das Exposé eingeflossen sind, werden benötigt. Besorgen Sie diese rechtzeitig, um die Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer nicht unnötig hinauszuzögern. Achten Sie dabei auf die Aktualität der Unterlagen, insbesondere bei amtlichen und für die Abwicklung des Immobiliengeschäfts rechtlich notwendigen Dokumenten. Der Grundbuchauszug beispielsweise sollte im Idealfall höchstens 14 -28 Tage alt sein, wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, um dem potenziellen Käufer Sicherheit zu geben.

Die folgende Tabelle listet Ihnen alle erforderlichen Dokumente auf, die Sie benötigen, um eine Eigentumswohnung verkaufen zu können, und wo Sie diese erhalten.

UnterlageBezugsquelle
Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt)Amtsgericht
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und GemeinschaftsordnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
SanierungsnachweiseEigentümer
Bau- und GrundrisszeichnungenArchitekt, Bauträger
GebäudeversicherungsnachweisWEG-Verwaltung
Aktuelle WohngeldabrechnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei EigentümerversammlungenEigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten RaumsBauträger, Architekt
EnergieausweisWEG-Verwaltung oder Energiedienstleister
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten WohnungenEigentümer
Flurkarte bzw. LiegenschaftskarteKatasteramt

Im Falle des Käufers sollten Sie um eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstitutes oder eine Bonitätsauskunft bitten, damit Sie die Sicherheit der Begleichung des Verkaufspreises haben, wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen. Sollte es nämlich zu Problemen bei der Kaufabwicklung kommen, könnten Sie beispielsweise auf Notarkosten sitzenbleiben. Die Bestellung eines notariell beglaubigten Kaufvertrages wird zwingend zahlungsfähig, auch wenn Sie nicht die Wohnung verkaufen konnten.

Verkaufstipp 16:
Möchten Sie auf dem sicheren Weg eine Wohnung verkaufen, ist ein Immobilienmakler die beste Lösung. Er stellt für Sie alle notwendigen Dokumente zum Verkauf zusammen und kann eine Bonitätsprüfung des potenziellen Käufers schnell und zuverlässig anfordern.

Schritt 12: Kaufvertrag und Notartermin besiegeln den Wohnungsverkauf

Haben Sie einen Käufer gefunden, dem Sie Ihre Wohnung verkaufen können, müssen Sie die Eigentumsübertragung zunächst durch einen Kaufvertrag absichern. Online können Sie vorab Musterexemplare finden, doch diese ersetzen keine kompetente Beratung durch einen Fachmann. Fragen Sie deshalb einen Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder Notar, um herauszufinden, welche Absprachen zwischen Ihnen und dem Käufer im Kaufvertrag stehen sollen. Weiterhin sind alle Dokumente, die im vorherigen Abschnitt (Wohnung verkaufen — Schritt 11) aufgelistet wurden, erforderlich. Angaben über den Kaufgegenstand, den Kaufpreis und zum Grundbuch müssen ebenfalls im Kaufvertrag verankert werden, um rechtmäßig eine Wohnung verkaufen zu können. Weiterhin sind dort die Zahlungsmodalitäten und die Zahlungsfrist sowie der Termin festgeschrieben, an dem Sie die Wohnung verkaufen.

Verkaufstipp 17:
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, ist beim Aufsetzen des Kaufvertrages ein Notar zwingend vorgeschrieben, damit das Immobiliengeschäft rechtlich wirksam abgewickelt werden kann.

Abschließend bedarf es noch einen Notar, der dieses Immobiliengeschäft beurkunden muss. Bei diesem Termin liest der Notar beiden Parteien, dem Verkäufer und Käufer, den ausgearbeiteten Kaufvertrag vor. Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages konnten Sie rechtswirksam Ihre Wohnung verkaufen. Der Notar veranlasst jetzt noch die Eintragungen im Grundbuch. Damit ist der Eigentümerwechsel besiegelt und Sie haben Ihre Wohnung verkaufen können.

Verkaufstipp 18:
Sollten Sie einen Makler beauftragt haben, um Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können, wird er Ihnen einen Notar empfehlen. Er würde sich in diesem Fall auch um die Termine kümmern.

Schritt 13: Was ist bei der Übergabe nach dem Wohnungsverkauf zu beachten?

Nachdem Sie die Wohnung rechtswirksam verkaufen konnten, muss sie abschließend an den neuen Eigentümer übergeben werden. Neben den Schlüsseln sind weitere wichtige Unterlagen weiterzureichen, wie beispielsweise Nachweise über Modernisierungen, Versicherungsunterlagen, Grundrisse oder der Energieausweis. All diese Dokumente und die Anzahl der übergebenen Schlüssel werden in einem Übergabeprotokoll notiert, welches jeweils dem Käufer und Verkäufer ausgehändigt wird.

Verkaufstipp 19:
Bei der Übergabe der Eigentumswohnung sollten Sie ein Übergabeprotokoll erstellen, damit eine saubere Übertragung nachweisbar ist.

Eigentumswohnung verkaufen – Mit oder ohne Immobilienmakler?

Falls Ihnen beim Lesen dieses Ratgebers immer wieder Schweißperlen auf der Stirn standen, so sind Sie mit einem Immobilienmakler an Ihrer Seite ganz klar im Vorteil, wenn Sie eine Wohnung verkaufen wollen. Es gibt viele einzelne Aufgaben zu erledigen, die sehr zeitintensiv sein können. Denken Sie nur an die Gestaltung des Exposés oder die vielen Besichtigungstermine, die anstehen, wenn Sie verkaufen möchten.

Ein Wohnungsverkauf, heißt auch, sich gründlich darauf vorzubereiten. Doch nicht immer ist dies auch möglich. Es gibt Situationen, in denen Menschen schnellstmöglich verkaufen müssen, beispielsweise bei einem Scheidungs- oder Erbfall oder wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten stecken. In diesen Fällen sollten Sie unbedingt einen erfahrenen Immobilienmakler beauftragen, der Ihnen in diesen emotional belastenden Zeiten unter die Arme greifen kann, damit Sie zeitnah die verkaufen können.

Vielleicht fehlen Ihnen einfach nur Erfahrungen bei Immobiliengeschäften und entsprechende, z. B. bau- und vertragsrechtliche, Fachkenntnisse, um professionell und gewinnbringend eine Wohnung verkaufen zu können.

Ganz egal, welche Gründe bei Ihnen für einen Makler sprechen, es ist in den meisten Fällen ratsam, einen Profi zu engagieren, um eine Wohnung verkaufen zu können. Bei Privatverkäufen sollten Sie ausreichend freie Zeit haben und sich gewissenhaft in die Materie einarbeiten, um Fehler zu vermeiden.

Ein erfahrener Makler kann aufgrund seiner Professionalität Ihre Wohnung verkaufen und dabei genügend Abstand wahren, der für einen erfolgreichen und zeitnahen Verkauf notwendig ist. Zudem kennt er sein „Revier“ und hat vielleicht bereits einen passenden Käufer. Der Immobilienmakler übernimmt auch alle anfallenden Arbeitsschritte, um die Eigentumswohnung verkaufen zu können. Das beste kommt dennoch immer zum Schluss — in den meisten Fällen sind die Maklerleistungen für den Verkäufer kostenlos.

Verkaufstipp 20:
Überlassen Sie die komplette Arbeit,  einem kompetenten Immobilienmakler. Er betreut sie rundum, von der Zielsetzung bis zur Übergabe.

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