Wohnung verkaufen in 2020

So können Sie erfolgreich ihre Wohnung verkaufen!

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 02

Als Inhaber einer Eigentumswohnung sind Sie vielleicht jetzt an den Punkt gelangt, die selbige veräußern zu wollen. Zunächst vermuten viele Menschen, dass ein Wohnungsverkauf leichter zu bewerkstelligen ist als der Verkauf eines Hauses. Lassen Sie sich von dieser Meinung nicht anstecken, denn auch eine Wohnung zu verkaufen, bedarf einer guten Planung und sollte nicht nebenher laufen. Damit Sie für den Verkauf einer Wohnung bestens gerüstet sind, haben wir diesen Ratgeber für Sie zusammengestellt und klären dabei wichtige Aspekte wie die Spekulationssteuer, die Bewertungsmethoden und ob es Unterschiede zwischen dem Verkauf einer vermieteten oder unvermieteten Wohnung gibt.

Wohnung verkaufen — auf welche Aspekte sollte ich besonderen Wert legen?

Bevor Sie sich in das Projekt „Wohnungsverkauf“ stürzen, wäre es von Vorteil die wichtigsten Aufgaben zu kennen, die Sie vor dem eigentlichen Verkauf erledigen müssen. Anschließend können Sie einen realistischen Zeitplan aufstellen, um erfolgreich und lukrativ Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können.

Nachfolgend finden Sie alle erforderlichen Schritte, die Sie nacheinander abarbeiten sollten:

  1. geeignete Zeitpunkte anvisieren, um eine Wohnung zu verkaufen
  2. Zielgruppe ausloten
  3. Attraktivität der Wohnung herausarbeiten
  4. Wertermittlung und Festsetzung des Verkaufspreises
  5. Präsentation und Exposé
  6. Besichtigungstermine und Führung der Verkaufsgespräche
  7. wichtige Dokumente beim Wohnungsverkauf
  8. notarielle Abwicklung
  9. Wohnungsübergabe
Unser Tipp:
Bevor Sie endgültig tätig werden können, sollten Sie sich klarmachen, dass sich ein Wohnungsverkauf vom Verkauf anderer Immobilien unterscheidet. Lesen Sie dazu bitte weiter.

Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?

Um den bedeutenden Unterschied zwischen beiden Immobilienverkäufen verstehen zu können, müssen wir die Eigentumsverhältnisse genauer unter die Lupe nehmen. Möchten Sie eine Wohnung verkaufen, verkaufen Sie nicht nur die Eigentumswohnung als sogenanntes Sondereigentum, sondern auch Ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum, das allen Wohnungseigentümern im Gebäude gemeinsam gehört. Das sind unter anderem technische Anlagen, wie das Heizungssystem, Bauteile, wie das Dach oder das Treppenhaus, und verschiedene Außenbereiche, wie Parkplätze oder eine Grünfläche. Um das Gemeinschaftseigentum regelmäßig instand zu halten und gegebenenfalls zu reparieren, legen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage beiseite.

Wird die Instandhaltungsrücklage mit verkauft?

Möchten Sie eine Eigentumswohnung verkaufen, so geht auch der Wert der bisher gezahlten Instandhaltungsrücklage auf den neuen Besitzer über. Als Verkäufer erhalten Sie diesen Betrag nicht zurück. Die Höhe der bisher geleisteten Instandhaltungsrücklage können Sie allerdings in den Verkaufspreis einfließen lassen. Fragen Sie aus diesem Grund beim Verwalter nach, um den Wert der bis zum Zeitpunkt des Verkaufs getätigten Zahlungen zu erfahren.

Gibt es den richtigen Zeitpunkt für einen Wohnungsverkauf?

Befinden Sie sich in der glücklichen Lage eine Wohnung verkaufen zu können und nicht zu müssen, so wäre es möglich, den richtigen Zeitpunkt abzuwarten. Doch wann könnte dies sein? Verfolgen Sie den regionalen Immobilienmarkt ein wenig, so können Sie die Anzahl der möglichen Interessenten abwägen. Gerade in den Städten sind Eigentumswohnungen oft Mangelware und es stehen viele potenzielle Käufer bereit. Auch eine Phase mit Niedrigzinsen wirkt sich positiv auf einen Wohnungsverkauf aus.

Unser Tipp:
Zeiten, in denen Eigentumswohnungen stark nachgefragt werden und die Zinsen für Darlehen niedrig sind, erhöhen die Chance auf einen schnellen Wohnungsverkauf und einen höheren Erlös.

Kann die richtige Jahreszeit helfen, eine Wohnung zu verkaufen?

Auch wenn die Statistiken vielleicht ein anderes Bild zeichnen und kaum Schwankungen im Jahreslauf festgestellt werden können, sollten Sie Ihre Eigentumswohnung möglichst im Frühjahr oder Sommer zum Verkauf anbieten. Ein entscheidender Grund dafür liegt in der Aufnahme der Wohnungsfotos, die im Exposé erscheinen. Die Helligkeit sorgt für optimale Bilder in den Innenräumen. Auch außerhalb der Wohnung spricht beispielsweise ein wunderbar blühender Garten oder die begrünte Dachterrasse für die Attraktivität der Immobilie. Den Trick des hellen und damit einladenden Erstrahlens Ihrer Wohnung sollten Sie sich zudem für spätere Besichtigungstermine merken.

Welche Zielgruppe kann ich für meinen Wohnungsverkauf anvisieren?

Natürlich stellt sich die Frage, wer als Interessent für Ihre Eigentumswohnung infrage kommen könnte. Faktoren, wie die Größe und der Schnitt der Wohnung spielen dabei ebenso eine Rolle wie die Lage im Haus als auch zur unmittelbaren Umgebung. Möchten Sie beispielsweise eine Loftwohnung verkaufen, die sich unter dem Dach eines 6-stöckigen Mehrfamilienhauses befindet, stehen als potenzielle Käufer wahrscheinlich jüngere Paare vor Ihrer Tür. Eine Wohnung, die dagegen großzügig geschnitten und barrierefrei ist, ist prädestiniert für Senioren und Menschen mit Handicap. Familien kämen als Wohnungskäufer infrage, wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die in einem Wohngebiet mit hoher Dichte an Kindergärten, Schulen und Spielplätzen liegt und zudem eine flexible Gestaltung und Raumaufteilung ermöglicht. Die Einteilung in Zielgruppen für einen Wohnungsverkauf unterscheidet Singles, Paare, Familien und Senioren.

Welche Merkmale der Wohnung definieren die Zielgruppen exakter?

Nach den gerade beschriebenen Beispielen können Sie eine weitere Differenzierung für Ihre Wohnung vornehmen, wie:

  • Ausstattung der Wohnung (Bad, Küche),
  • Möblierung (möbliert, teilmöbliert, unmöbliert),
  • Alter und Zustand der Wohnung (evtl. Jahr der letzten Sanierung/Modernisierung),
  • Energieausweis sowie
  • vermietete oder freie Wohnung.

Junge Menschen kaufen eine Wohnung mit dem Ziel, diese nach ihren eigenen Ideen zu gestalten und einzurichten. Haben Sie eine Wohnung zu verkaufen, die etwas in die Jahre gekommen ist, könnten Sie diese an solche jungen Leute unrenoviert und unsaniert veräußern. Allerdings verbessern Umbaumaßnahmen, Renovierungsarbeiten und Modernisierungen nicht nur den optischen Eindruck, sondern auch die Energiebilanz, was sich beim Wohnungsverkauf positiv auswirkt. Um die Zielgruppe der älteren Menschen anzusprechen, eignet sich ein modernisiertes Bad mit ebenerdigem Einstieg in die Dusche. Familien wünschen sich gewöhnlich eine großzügige Einbauküche und eine vorhandene Badewanne.

Eigentumswohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?

Haben Sie eine Wohnung zu verkaufen, die unvermietet ist, tun Sie sich womöglich leichter. Die Mehrzahl der Kaufinteressenten sind in der Regel Menschen, die in der Wohnung selbst leben wollen. Bei einer bereits vermieteten Wohnung müsste den Bewohnern im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden, was unter Umständen lang dauern kann. Finden Sie jedoch einen Kapitalanleger, der aus der vermieteten Wohnung Gewinn erzielen möchte, haben Sie vermutlich den geeigneteren Käufer vor sich.

Unser Tipp:
Eine freie Wohnung verkaufen zu können, hat den entscheidenden Vorteil, dass der Verkaufspreis in der Regel höher liegt als bei einer vermieteten Wohnung.

Welche Besonderheiten können meinen Wohnungsverkauf attraktiv machen?

Wenn Sie heute eine Wohnung den Kaufinteressenten schmackhaft machen wollen, zählen nicht nur die Größe, Lage oder die Ausstattung, sondern vor allem der Zustand und damit auch die Unterhaltung dieser Immobilie. Haben Sie eine Wohnung zu verkaufen, die einen sehr guten Energieausweis besitzt, so wird ein Interessent die niedrigen Energie- und Verbrauchskosten positiv aufnehmen. Auch frisch sanierte und modernisierte Wohnungen sind bei potenziellen Käufern hoch im Kurs, was sich in einem guten Erlös niederschlagen kann.

Wie kann ich meine Wohnung bewerten lassen?

Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen können, sollten Sie einen Anhaltspunkt haben, um den Verkaufspreis festlegen zu können. Den Wert Ihrer Immobilie sollten Sie dabei grundsätzlich von einem Experten, z. B. einem Immobilienmakler, ermitteln lassen, damit Sie Ihre Wohnung erfolgreich und gewinnbringend veräußern können!

Eine Immobilie wird durch mindestens eine dieser drei Methoden bewertet:

  • Vergleichswertverfahren,
  • Sachwertverfahren und
  • Ertragswertverfahren.

Wohnung bewerten nach dem Vergleichswertverfahren

Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die sich mit anderen Eigentumswohnungen vergleichen lässt, wird in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung herangezogen. Alle Wohnungen, die viele gemeinsame Merkmale zu Ihrer Wohnung aufweisen, und in den letzten Monaten verkauft wurden, werden zusammengetragen und die jeweils erzielten Verkaufserlöse ausgewertet. Aus dieser Datenmenge wird dann der Wert Ihrer Wohnung berechnet.

Wohnung bewerten nach dem Sachwertverfahren

Können für Ihre Wohnung keine vergleichbaren Immobilien gefunden werden, wird zur Ermittlung des Verkehrswertes das Sachwertverfahren ausgewählt. Die Basis dieser Methode bilden entweder die ursprünglich bezahlten Baukosten oder die Kosten, die für eine Wiederherstellung notwendig wären. Von diesem Wert wird in Bezug zur Nutzungsdauer eine Wertminderung abgezogen, die pro Jahr bei 1,25 Prozent liegt. Nach der eigentlichen Berechnung wird der Wohnungswert in den meisten Fällen noch etwas korrigiert, um den tatsächlichen Preisen am Immobilienmarkt gerecht zu werden. Denken Sie dabei zum Beispiel an den Unterschied zwischen einer Stadtwohnung oder einer Eigentumswohnung im ländlichen Gebiet.

Wohnung bewerten nach dem Ertragswertverfahren

Für dieses Verfahren eignen sich alle Immobilien, die vermietet werden. Haben Sie also eine Wohnung zu verkaufen, die Sie nicht selbst genutzt haben, so werden die Einnahmen aus der Vermietung der Wertermittlung zugrunde gelegt. Da sich die Berechnung nach diesem Verfahren etwas schwieriger gestaltet, haben wir dazu einen eigenen Ratgeber zum Thema “Ertragswertverfahren” verfasst, in dem Sie ausführliche Informationen erhalten.

Wie ermittle ich den Verkaufspreis beim Wohnungsverkauf?

Nachdem Sie nun den Wert Ihrer Wohnung kennen, können Sie daraus einen Verkaufspreis ableiten. Falls Sie unserem Rat gefolgt sind und für die Wertermittlung einen Immobilienexperten eingeschaltet haben, so hilft er Ihnen auch hier gern weiter. Regionale Makler haben die Erfahrung und das nötige Fachwissen sowie ausreichend Kenntnisse über den Immobilienmarkt in Ihrer Umgebung und damit über Angebot und Nachfrage von Eigentumswohnungen. All dies kann Ihnen bei der Festlegung des Verkaufspreises in die Hände spielen. Zusätzlich spielen beispielsweise die kürzliche Sanierung, eine hochwertige Einbauküche oder die günstige Lage eine wichtige Rolle, um den adäquaten Verkaufspreis zu ermitteln.

Warum benötige ich beim Wohnungsverkauf ein Exposé?

Bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen können, müssen Sie die Werbetrommeln rühren und Kaufinteressenten akquirieren. Ein wichtiges Werbemittel ist dabei ein Exposé, in dem Ihre Wohnung ansprechend präsentiert und perfekt in Szene gesetzt wird. Sie benötigen dafür hochwertige Fotos, die die Attraktivität Ihrer Wohnung unterstreichen sollen. Wir würden Ihnen raten, für die Aufnahmen einen Fachmann zu engagieren, der die Innenräume perfekt ausleuchten und die Vorzüge der Immobilie ins rechte Licht setzen kann. Sofern Sie keine ausreichenden Fachkenntnisse für das Publizieren von Printmedien haben, empfehlen wir für die Erstellung des Exposés ebenfalls einen Experten, wie den Immobilienmakler.

Unser Tipp:
Unterziehen Sie Ihre Wohnung einer Schönheitskur bevor Sie Bilder für das Exposé anfertigen lassen. Dazu zählen kleine Reparaturen ebenso wie Aufräumen und das Entfernen persönlicher Gegenstände.

Welche Informationen sollten im Exposé aufgenommen werden?

Um eine Eigentumswohnung verkaufen zu können, sollten Sie den potenziellen Käufern eine Vielzahl an Informationen bereitstellen, um ihr Interesse zu wecken. Neben den bereits erwähnten Fotos haben reine Fakten und Pläne eine wichtige Aussagekraft. Einige dieser Informationen können Sie zunächst aus Ihren eigenen Unterlagen zusammentragen oder bei einem Amt besorgen, wie den Grundriss der Wohnung sowie den Lageplan des Gebäudes. Um Ihnen die Vorarbeit für das Exposé zu erleichtern, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte gebündelt.

Folgende Fragen sollten Sie für das Exposé beantworten können:

  • Welches Baujahr haben das Gebäude und die Wohnung?
  • In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
  • Wurden im Gebäude und/oder der Wohnung Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt?
  • Wann wurden diese Maßnahmen durchgeführt?
  • Welche Größe und wie viele Zimmer hat die Wohnung?
  • Wie ist sie geschnitten?
  • Welche Ausstattungen und Besonderheiten weist die Wohnung auf?
  • Wie hoch sind die laufenden Kosten für die Wohnung?
  • Welcher Energieausweis wurde der Wohnung ausgestellt?
  • Wo befindet sich die Wohnung innerhalb des Gebäudes?
  • Wie günstig liegt die Wohnung in Bezug zur Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Kindergarten, Schule, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten)?
Unser Tipp:
Schneiden Sie das Exposé auf die anvisierte Zielgruppe zu, um die passenden Interessenten für den Wohnungsverkauf ansprechen zu können.

Wie kann ich für meinen Wohnungsverkauf werben?

Sobald die Präsentation Ihrer Wohnung in Form des Exposés fertig ist, sollten Sie in die Vollen gehen und Ihre Immobilie auf verschiedenen Ebenen anbieten. Neben dem klassischen Inserat in einer Tageszeitung können Sie die sozialen Medien und Immobilienportale nutzen. Scheuen Sie sich auch nicht, im Bekanntenkreis, am Stammtisch oder unter Kollegen Ihre Wohnung anzupreisen, denn die Mund-zu-Mund-Propaganda sollten Sie auch in Zeiten des Internets nicht unterschätzen. Darüber hinaus kann ein regionaler Immobilienmakler mit seinen Kontakten und Kundenadressen bereits einen potenziellen Käufer an der Hand haben. Lassen Sie sich unverbindlich beraten!

Unser Tipp:
Viele Immobilienmakler bieten Ihre Unterstützung für Sie als Wohnungsverkäufer kostenlos und unverbindlich an!

Wie kann ich nun meine Wohnung verkaufen?

Haben sich die ersten Personen gemeldet, die an Ihrer Wohnung interessiert sind, so bieten sich nun Besichtigungstermine an, um die Immobilie vor Ort präsentieren zu können. Hier sollten Sie darauf achten, dass die Wohnung einen charmanten und gut gepflegten Eindruck hinterlässt. Eine gut gelüftete, aufgeräumte und gereinigte Wohnung löst in jedem Fall Vorfreude auf die Besichtigung aus. Natürlich sollten auch keine baulichen oder technischen Mängel die Wohnung herabwerten. Geben Sie sich offen und beantworten Sie wahrheitsgemäß alle Fragen, die die zukünftigen Inhaber stellen. Mit dem Exposé haben Sie dafür bereits ein wichtiges Dokument. Zusätzlich sollten Sie sich ein wenig vorbereiten, um die Vorzüge der Wohnung anpreisen zu können.

Wie verläuft ein Besichtigungstermin in einer vermieteten Wohnung?

Haben Sie eine bereits vermietete Wohnung zu verkaufen, können Sie die Besichtigungstermine selbstverständlich nur in Absprache mit den Mietern vereinbaren. Auch hier spielt das gepflegte Äußere eine wichtige Rolle bei der Präsentation und so müssen Sie Ihre Mieter bitten, die Wohnung gründlich zu reinigen. Empfehlen Sie Ihnen auch, alle persönlichen Gegenstände beiseite zuräumen, um ihre Privatsphäre zu schützen. Sie sollten sich noch vor Augen führen, dass die Bewohner bei dem Besichtigungstermin anwesend sein werden, da Sie diese nicht einfach vor die Tür schicken können. Es ist deshalb ratsam, vorab ein kleines Gespräch über den Ablauf der Wohnungsbesichtigung zu führen.

Gibt es Tricks, um die Besichtigung der Wohnung erfolgreicher gestalten zu können?

In diesem Ratgeber haben wir schon einmal erwähnt, dass sich günstige Lichtverhältnisse von Tages- und Jahreszeiten positiv auf den Verkauf einer Wohnung auswirken können. In den Frühjahrs- und Sommermonaten bleibt es lang hell, sodass Besichtigungstermine in den Abendstunden gut geeignet sind. Wenn das Licht allerdings im Herbst und Winter schwindet, wären Besichtigungen zur Mittagsstunde optimal. Denken Sie vor der Terminvergabe auch an die Anzahl der Interessenten. Je weniger kommen, umso intensiver können Sie im Gespräch bleiben, um die Wohnung zu verkaufen. Ein größerer Kreis potenzieller Käufer kann allerdings auch Vorteile bieten (schnellerer Verkauf, besserer Preis).

Unser Tipp:
Planen Sie für Besichtigungstermine ausreichend Zeit ein, damit Sie sich ohne Druck um Ihre Interessenten kümmern können!

Wie kann ich nach dem Besichtigungstermin meine Wohnung verkaufen?

Hat sich aus den Interessenten ein potenzieller Käufer heraus kristallisiert, so steht nun das Verkaufsgespräch an. Dabei geht es in erster Linie um den Verkaufspreis und die Abwicklung des Wohnungsverkaufs. Um optimal vorbereitet zu sein, sollten Sie sich eine Grenze für den niedrigsten Verkaufspreis überlegen, den Sie noch akzeptieren würden, um im Eifer des Gefechts nicht überrumpelt zu werden. Auch wenn Sie unter Zeitdruck stehen und schnellstmöglich die Wohnung verkaufen müssen, haben Sie eine ungünstige Ausgangsposition, die sich in einem niedrigeren Erlös niederschlagen kann. Wir würden Ihnen nicht nur in diesem Fall zu einem Immobilienmakler raten.

Warum sollten Sie für das Verkaufsgespräch einen Makler einschalten?

Wenn Sie eine Wohnung zu verkaufen haben, in der Sie selbst gelebt und viele Eindrücke gesammelt haben, so können Sie nicht mehr objektiv sein. Diese Voraussetzung ist für Verhandlungsgespräche leider nicht sehr optimal. Ganz ohne Emotionen zum Objekt kann ein Immobilienmakler das Verkaufsgespräch sicher steuern und dabei seine jahrelangen Erfahrungen und sein Verhandlungsgeschick nutzen, um Ihre Wohnung zu verkaufen — zeitnah und gewinnbringend. Vor allem regionale Makler können mit Ihrem Wissen um den hiesigen Immobilienmarkt, und damit um Angebot und Nachfrage, Preisverhandlungen souverän führen und mit kompetenten Argumenten gute Erlöse erzielen.

Welche Unterlagen braucht man zum Wohnungsverkauf?

Bereits bei den Verkaufsverhandlungen sollten Sie eine Vielzahl von relevanten Unterlagen dabei haben, um dem Käufer alle wichtigen Informationen schwarz auf weiß präsentieren zu können. Unbedingt erforderlich sind dabei aktuelle Dokumente, insbesondere wenn es sich um amtliche und für den Wohnungsverkauf rechtlich notwendige Unterlagen handelt. Um die Wohnung zu verkaufen, brauchen Sie beispielsweise einen Grundbuchauszug, der idealerweise 14 – 28 Tage alt sein sollte. Damit Sie genau wissen, welche Dokumente unentbehrlich sind und wo Sie diese erhalten können, haben wir eine Tabelle vorbereitet, die Ihnen als Checkliste dienen kann.

UnterlageBezugsquelle
Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt)Amtsgericht
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und GemeinschaftsordnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
SanierungsnachweiseEigentümer
Bau- und GrundrisszeichnungenArchitekt, Bauträger
GebäudeversicherungsnachweisWEG-Verwaltung
Aktuelle WohngeldabrechnungEigentümer oder WEG-Verwaltung
Protokolle der letzten drei EigentümerversammlungenEigentümer oder WEG-Verwaltung
Kubaturberechnung als Veranschaulichung des umbauten RaumsBauträger, Architekt
EnergieausweisWEG-Verwaltung oder Energiedienstleister
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten WohnungenEigentümer
Flurkarte bzw. LiegenschaftskarteKatasteramt

Welche Dokumente braucht der Käufer für den Wohnungsverkauf?

Nachdem Sie durch die Bereitstellung aller Dokumente nachgewiesen haben, dass Sie Ihre Wohnung verkaufen möchten, sollte Ihnen ebenfalls eine Sicherheit vom Käufer gewährt werden. Da in den meisten Fällen zum Kauf einer Wohnung ein Darlehen aufgenommen werden muss, können Sie den zukünftigen Wohnungsinhaber um eine Finanzierungsbestätigung der Bank bitten. Darüber hinaus wäre eine Bonitätsprüfung geeignet, die Zahlungskraft des Käufers darzustellen. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang bitte, dass ein zur Vertragsunterzeichnung bestellter Notar auch im Falle des Nichtzustandekommens des Verkaufs bezahlt werden muss.

Wie gestaltet sich der Kaufvertrag beim Wohnungsverkauf?

Um sich ein Bild von einem gültigen Kaufvertrag machen zu können, durchforsten Sie am besten das Internet. Dort finden Sie Musterexemplare für Wohnungsverkäufe. Idealerweise schalten Sie auch hier einen Experten ein, damit sich keine Fehler einschleichen und der Vertrag unwirksam wird oder angefochten werden kann und zu Schadensersatzansprüchen führt. In jedem Kaufvertrag müssen zwingend der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und -fristen sowie das Kaufdatum aufgenommen werden. Grundbuchangaben sind ebenfalls im Kaufvertrag zu verankern. Bringen Sie zum Notartermin, der den Verkauf der Wohnung besiegeln soll, alle im oberen Abschnitt aufgeführten Dokumente mit.

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

Konnten Sie einen rechtswirksamen Kaufvertrag mit dem zukünftigen Eigentümer abschließen, stellt sich noch eine wichtige Frage, bevor Sie endgültig die Wohnung verkaufen können — wurde gegenüber einer dritten Person ein Vorkaufsrecht ausgesprochen oder existiert dieses per Gesetz? Letzteres ist der Fall, falls die bisher vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Bei einer selbst von Ihnen genutzten Eigentumswohnung kann ebenso ein Vorkaufsrecht bestehen, von dem Sie jedoch Kenntnis haben sollten. Wollen Sie und andere beispielsweise eine Wohnung verkaufen, weil Sie diese gemeinsam geerbt haben, so müssen Sie sich zunächst erkundigen, ob es einen Vorkaufsberechtigten gibt. Doch was versteht man eigentlich unter einem Vorkaufsrecht?

Was ist ein Vorkaufsrecht?

Unter dem Vorkaufsrecht versteht man, wie der Name bereits andeutet, das Recht, eine Immobilie vor einer anderen Person zu erwerben. Sobald Sie einen Kaufvertrag zur Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung unterzeichnet haben und ein Vorkaufsrecht besteht, so müssen Sie den Vorkaufsberechtigten schnellstmöglich davon unterrichten. Für Wohnungen und ihre Mieter existiert das per Gesetz § 577 BGB festgelegte Vorkaufsrecht, das immer dann eintritt, wenn an einer vermieteten Wohnung „Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll“ und diese verkauft wird. Der Mieter hat in diesem Fall also ein Vorkaufsrecht, es sei denn, die Wohnung soll an Familienangehörige des Vermieters veräußert werden.

Wie gestaltet sich ein Wohnungsverkauf mit Vorkaufsrecht?

Nachdem Sie dem Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag zu Ihrer Wohnung vorgelegt haben, kann sich dieser innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Alle im Vertrag geregelten Punkte, wie den Kaufpreis, müssen vom Vorkaufsberechtigten akzeptiert werden. Entscheidet sich der Begünstigte für den Kauf der Wohnung und teilt dies schriftlich mit, so kann er vom Kaufvertrag nicht mehr zurücktreten. Möchte er dagegen das Vorkaufsrecht nicht ausüben, so wird ebenfalls eine schriftliche Erklärung nötig und der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer kommt zustande.

Unser Tipp:
Wurde im Kaufvertrag von vornherein ein vertragliches Rücktrittsrecht verankert, stehen dem Erstkäufer bei Annahme des Vorkaufsrechts keine Schadensersatzansprüche zu. Fehlt diese Klausel, so müssen Sie als Verkäufer der Wohnung Schadenersatz zahlen.

Wie wird der Wohnungsverkauf rechtswirksam abgeschlossen?

Damit das Immobiliengeschäft rechtswirksam abgeschlossen werden kann, ist zum Aufsetzen des Kaufvertrages ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Dieser beurkundet auch die Unterzeichnung des Vertrages, nachdem der Kaufvertrag beiden Parteien noch einmal vorgelesen wurde. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung im Grundbuch, um das Prozedere abzuschließen. Sie konnten nun erfolgreich Ihre Wohnung verkaufen.

Eigentumswohnung verkauft — fehlt noch etwas?

Bevor Sie sich in Sachen Wohnungsverkauf endlich zur Ruhe setzen können, müssen Sie dem neuen Besitzer noch seine Schlüssel aushändigen und die Wohnung übergeben. Damit Sie hinterher keine Schwierigkeiten bekommen können, empfehlen wir Ihnen ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Neben der Anzahl der Schlüssel werden alle Dokumente in dieses Protokoll aufgenommen, die Sie an den Wohnungsbesitzer übergeben, unter anderem den Energieausweis, Grundrisse und Versicherungsunterlagen. Nun wäre es spätestens an der Zeit, auf den erfolgreichen Verkauf anzustoßen.

Welche Kosten kommen beim Wohnungsverkauf auf mich zu?

Nach dem erfolgreichen Notartermin und der Schlüsselübergabe an den neuen Inhaber können Sie ein Resümee ziehen. Dabei werden auch die bisher angefallenen Kosten ein Aspekt sein, die den Erlös etwas schmälern können. Doch welche Kosten fallen üblicherweise an, wenn Sie eine Wohnung zu verkaufen haben? Zunächst können dies Werbungskosten, beispielsweise für Inserate in der lokalen Presse, sein und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Schönheitskur vor dem Verkauf zu tun haben. Kleine Reparaturen und Malerarbeiten können ein kleiner, aber durchaus auch ein größerer Posten werden. Beauftragen Sie ein Maklerbüro, das Sie beim Verkauf der Wohnung unterstützen soll, können weitere Kosten anfallen.

Unser Tipp:
Schauen Sie sich nach einem Immobilienmakler um, der Verkäufern ein Rundum-sorglos-Paket anbietet, welches zudem kostenlos ist!

Ist der Wohnungsverkauf steuerpflichtig?

Diese berechtigte Frage möchten wir Ihnen gern beantworten. Dabei kommen bei einem privaten Immobiliengeschäft lediglich die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer infrage. Da Sie die Wohnung verkaufen und nicht selbst erwerben, ist es eindeutig, dass der Käufer für die Grunderwerbssteuer aufkommen muss. Die Spekulationssteuer dagegen muss nur der Verkäufer tragen, allerdings ist nicht jeder Immobilienverkauf gleichzeitig ein Spekulationsgeschäft.

Wann zahlt man Spekulationssteuer beim Wohnungsverkauf?

Haben Sie eine Wohnung zu verkaufen, die Sie innerhalb der letzten zehn Jahre erworben haben, so könnte nach § 23 EStG die Spekulationssteuer fällig werden. Die Spekulationsfrist von exakt zehn Jahren beginnt dabei ab der notariellen Beurkundung des Immobiliengeschäfts. Wurde die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist vermietet, kommen Sie um diese Steuer nicht herum und müssen den Gewinn entsprechend Ihres Steuersatzes versteuern. Dabei berechnet sich der Gewinn aus dem Verkaufserlös (z. B. 210.000 Euro) vermindert um die Anschaffungskosten (z. B. 175.000 Euro) und wird mit Ihrem individuellen Steuersatz (z. B. 35 % entsprechen dabei 0,35) verrechnet.

Beispiel: Spekulationssteuer = (210.000 – 175.000) * 0,35 = 12.250 Euro

Wann kann ich eine Wohnung steuerfrei verkaufen?

Haben Sie Ihre Wohnung jedoch zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sieht die Steuersache schon ganz anders aus. Sobald Sie und Ihre Familie im Jahr der Veräußerung und mindestens zwei Jahre zuvor selbst in der Wohnung gelebt haben, so dürfen Sie die Wohnung steuerfrei verkaufen, da Ihnen in diesem Fall keine Spekulation unterstellt wird. Vorsichtig müssen Sie hierbei nur sein, wenn ausschließlich Ihre Kinder, die kein Kindergeld mehr erhalten, diese Wohnung genutzt haben. Dann zählen diese nicht mehr zur Familie.

Unser Tipp:
Auch bei Schenkung oder Erbschaft kann die Spekulationssteuer greifen. Hier beginnt die Spekulationsfrist mit dem Tag des Erwerbs durch den Erblasser oder Schenkenden. Und auch in diesem Fall setzt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken die Steuer aus.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn Sie noch nicht abbezahlt ist?

Erwarben Sie Ihre Wohnung nicht durch eine Erbschaft oder Schenkung, sondern mussten Sie für diesen Kauf einen Kredit aufnehmen, so könnte es durchaus sein, dass dieser noch nicht fertig getilgt ist. Wenn Sie sich nun überlegen, Ihre Wohnung zu verkaufen, sollten Sie mit Ihrem Kreditinstitut sprechen. Dort erfahren Sie den genauen Wert des offenen Darlehens und können diesen mit der Summe aus dem zu erzielenden Verkaufspreis, den anfallenden Kosten und der eventuell zur Zahlung stehenden Spekulationssteuer vergleichen, um sicherzustellen, dass Sie mit dem Veräußerung der Wohnung die Finanzierung komplett begleichen können, falls dies der Plan des Wohnungsverkaufs war. Auch wenn Sie andere Intentionen mit dem Verkauf haben, können Sie jederzeit eine Wohnung verkaufen, die noch nicht abbezahlt ist.

Unser Tipp:
Im Grundbuch werden Grundpfandrechte, wie eine Sicherheit zur Finanzierung bei der Bank, dokumentiert. Erklären Sie diesen Punkt dem neuen Inhaber, damit er nicht vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages einen Rückzieher macht.

Eigentumswohnung verkaufen — kann ich das ohne Immobilienmakler?

In diesem Ratgeber haben wir mehrmals empfohlen, für die Veräußerung einer Wohnung einen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Ob Sie davon tatsächlich Gebrauch machen, ist Ihnen selbstverständlich freigestellt. Viele Aufgaben, die Sie während der Vorbereitungsphase und dem eigentlichen Verkauf zu erledigen haben, nehmen viel Zeit in Anspruch und erfordern manchmal Fachkenntnisse. Im Volksmund werden Makler allerdings oft als teure Experten empfunden und viele Menschen wollen diese Kosten umgehen. Dieses Vorurteil sollten Sie selbst überprüfen und zumindest einen unverbindlichen Termin bei einem Immobilienmakler in der Region vereinbaren. Sie werden sehen, dass Sie als Verkäufer vielfach kostenlos unterstützt werden.

Welche Vorzüge hat ein Immobilienmakler beim Wohnungsverkauf?

Die Vorzüge liegen praktisch auf der Hand — das Immobiliengeschäft und damit der Verkauf einer Wohnung ist das alltägliche Brot des Maklers. Im Laufe der Jahre sammelt er zahlreiche Erfahrungen, die er gern an Sie weitergibt. Die umfassenden Branchenkenntnisse kann ein Immobilienmakler zu Ihren Gunsten nutzen und Sie beispielsweise bei den Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen unterstützen. Die Erstellung des Exposés, die Präsentation Ihrer Wohnung auf vielen Kanälen, die Wertermittlung, das Zusammentragen erforderlicher Dokumente bei den verschiedenen Ämtern oder auch das präzise Lesen dieser Unterlagen, wie dem Grundbuchauszug, sind Aufgaben, die Ihnen abgenommen werden können. Vergessen Sie auch nicht, dass ein Makler mit dem gewissen emotionalen Abstand professionell agieren kann, damit Sie Ihre Wohnung gewinnbringend verkaufen können.

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