Wohnung verkaufen: So verkaufen Sie 2024 erfolgreich!
- Marc Seiberth
- 31. März 2024
Wenn Sie als Eigentümer mit dem Gedanken spielen, Ihre Eigentumswohnung zu verkaufen, stehen Sie zunächst einmal vor einer großen Aufgabe. Ein Wohnungsverkauf ist nicht leichter zu bewerkstelligen als der Verkauf eines Hauses.
Vor der Veräußerung bedarf es einer guten Planung und Vorbereitung. Damit Sie bestens gerüstet sind, haben wir diesen Ratgeber für Sie zusammengestellt. Dabei klären wir wichtige Aspekte, wie Sie schnell verkaufen und welche Unterlagen Sie dafür benötigen. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten möglicherweise auf Sie zukommen und worauf achten sollten.
Was ist Ihre Wohnung wert?
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Wie bereite ich einen Wohnungsverkauf vor?
Bevor Sie das Projekt Wohnungsverkauf starten, sollten Sie die wichtigsten Aufgaben kennen, die Sie davor erledigen müssen. Anschließend erstellen Sie einen realistischen Zeitplan, um erfolgsversprechend Ihre Eigentumswohnung verkaufen zu können.
Nachfolgend finden Sie alle erforderlichen Schritte, die Sie nacheinander abarbeiten sollten:
- geeignete Zeitpunkte anvisieren
- Zielgruppe ausloten
- Attraktivität des Apartments herausarbeiten
- Wertermittlung und Festsetzung des Verkaufspreises
- Präsentation und Exposé
- Besichtigungstermine und Führung der Verkaufsgespräche
- wichtige Dokumente
- notarielle Abwicklung
- Wohnungsübergabe
Wie unterscheidet sich der Wohnungsverkauf vom Hausverkauf?
Um den bedeutenden Unterschied zwischen beiden Immobilienverkäufen verstehen zu können, müssen wir die Eigentumsverhältnisse genauer unter die Lupe nehmen. Sie verkaufen nicht nur das Wohnobjekt als sogenanntes Sondereigentum, sondern auch Ihre Anteile am Gemeinschaftseigentum, das allen Wohnungseigentümern im Gebäude gemeinsam gehört. Das sind unter anderem technische Anlagen wie das Heizungssystem, Bauteile wie das Dach oder das Treppenhaus und verschiedene Außenbereiche wie Parkplätze oder eine Grünfläche. Um das Gemeinschaftseigentum regelmäßig instand zu halten und gegebenenfalls zu reparieren, legen alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage beiseite.
Wie verkaufe ich erfolgreich ein Mehrfamilienhaus?
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um zu verkaufen?
Befinden Sie sich in der glücklichen Lage ein Apartment verkaufen zu können und nicht zu müssen, so wäre es möglich, den richtigen Zeitpunkt abzuwarten. Doch wann könnte dies sein? Verfolgen Sie den regionalen Immobilienmarkt ein wenig, so können Sie die Anzahl der möglichen Interessenten abwägen. Gerade in den Städten sind Eigentumswohnungen oft Mangelware und es stehen viele potenzielle Abnehmer bereit. Auch eine Phase mit Niedrigzinsen wirkt sich positiv auf eine Vermarktung aus.
Kann die richtige Jahreszeit helfen?
Auch wenn die Statistiken vielleicht ein anderes Bild zeichnen und kaum Schwankungen im Jahresverlauf festgestellt werden können, sollten Sie Ihr Eigentum möglichst im Frühjahr oder Sommer zum Verkauf anbieten. Ein entscheidender Grund dafür liegt in der Aufnahme der Wohnungsfotos, die im Exposé erscheinen.
Die Helligkeit sorgt für optimale Bilder in den Innenräumen. Auch außerhalb spricht beispielsweise ein wunderbar blühender Garten oder die begrünte Dachterrasse für die Attraktivität der Immobilie. Den Trick des hellen und damit einladenden Erstrahlens Ihres Wohnobjektes sollten Sie sich zudem für spätere Besichtigungstermine merken.
Welche Zielgruppe kann ich anvisieren?
Natürlich stellt sich die Frage, wer als Interessent infrage kommen könnte. Faktoren wie die Größe und der Schnitt des Apartments spielen dabei ebenso eine Rolle wie die Lage im Haus als auch zur unmittelbaren Umgebung.
Möchten Sie beispielsweise eine Loftwohnung verkaufen, die sich unter dem Dach eines 6-stöckigen Mehrfamilienhauses befindet, kommen als potenzielle Käufer wahrscheinlich jüngere Paare in Frage. Eine Wohnung, die dagegen großzügig geschnitten und barrierefrei ist, ist prädestiniert für Senioren und Menschen mit Handicap.
Familien kämen als neue Bewohner infrage, wenn Ihr Apartment in einem Wohngebiet mit hoher Dichte an Kindergärten, Schulen und Spielplätzen liegt und zudem eine flexible Gestaltung und Raumaufteilung ermöglicht. Die Einteilung in Zielgruppen unterscheidet Singles, Paare, Familien und Senioren.
Welche Merkmale definieren die Zielgruppen exakter?
Nach den gerade beschriebenen Beispielen können Sie eine weitere Differenzierung vornehmen:
- Ausstattung (Bad, Küche)
- Möblierung (möbliert, teilmöbliert, unmöbliert)
- Alter und Zustand (evtl. Jahr der letzten Sanierung/ Modernisierung)
- Energieausweis
- vermietet oder frei
Junge Menschen kaufen ein Wohnobjekt mit dem Ziel, diese nach ihren eigenen Ideen zu gestalten und einzurichten. Besitzen Sie eine Wohnung, die etwas in die Jahre gekommen ist, könnten Sie diese unrenoviert und unsaniert veräußern.
Allerdings verbessern Umbaumaßnahmen, Renovierungsarbeiten und Modernisierungen nicht nur den optischen Eindruck, sondern auch die Energiebilanz, was sich bei der Veräußerung positiv auswirkt. Um die Zielgruppe der älteren Menschen anzusprechen, eignet sich ein modernisiertes Bad mit ebenerdigem Einstieg in die Dusche. Familien wünschen sich eine großzügige Einbauküche und eine vorhandene Badewanne.
Eigentumswohnung verkaufen – vermietet oder unvermietet?
Wenn Ihre Wohnung unvermietet ist, tun Sie sich womöglich leichter. Die Mehrzahl der Kaufinteressenten sind in der Regel Menschen, die im Wohnobjekt selbst leben wollen. Bei einem bereits vermieteten Apartment müsste den Bewohnern im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften gekündigt werden, was unter Umständen lang dauern kann. Finden Sie jedoch einen Kapitalanleger, der aus der Vermietung Gewinn erzielen möchte, haben Sie vermutlich den geeigneteren Abnehmer gefunden.
Wie kann ich mein Apartment attraktiv machen?
Wenn Sie heute eine Wohnung den Kaufinteressenten schmackhaft machen wollen, zählen nicht nur Größe, Lage oder Ausstattung, sondern vor allem der Zustand und damit auch die Unterhaltung dieser Immobilie. Besitzen Sie ein Apartment mit einem guten Energieausweis, so wird ein Interessent die niedrigen Energie- und Verbrauchskosten positiv aufnehmen. Auch frisch sanierte und modernisierte Wohnungen sind bei potenziellen Käufern hoch im Kurs, was sich in einem guten Erlös niederschlagen kann.
Wie kann ich meine Wohnung bewerten lassen?
Bevor Sie verkaufen, sollten Sie einen Anhaltspunkt haben, um den Angebotspreis festlegen zu können. Den Wert Ihres Apartments können Sie dabei grundsätzlich von einem Experten z. B. einem Immobilienmakler ermitteln lassen, damit Sie erfolgreich und gewinnbringend veräußern!
Eine Immobilie wird durch mindestens eine dieser drei Methoden bewertet:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
Wenn Ihre Wohnung sich mit anderen vergleichen lässt, wird in der Regel das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung herangezogen. Alle Wohnungen, die viele gemeinsame Merkmale zu Ihrer aufweisen und in den letzten Monaten verkauft wurden, werden zusammengetragen und die jeweils erzielten Verkaufserlöse ausgewertet. Aus dieser Datenmenge wird dann der Wert Ihrer Immobilie berechnet. Detaillierte Informationen zum Wohnungswert finden Sie auf Groundheroes.de – Wohnungswert.
Bewertung nach dem Sachwertverfahren
Können für Ihr Apartment keine vergleichbaren Immobilien gefunden werden, wird zur Ermittlung des Verkehrswertes das Sachwertverfahren ausgewählt. Die Basis dieser Methode bilden entweder die ursprünglich bezahlten Baukosten oder die Kosten, die für eine Wiederherstellung notwendig wären. Von diesem Wert wird in Bezug zur Nutzungsdauer eine Wertminderung abgezogen, die pro Jahr bei 1,25 Prozent liegt.
Nach der eigentlichen Berechnung wird der Wohnungswert in den meisten Fällen noch etwas korrigiert, um den tatsächlichen Preisen am Immobilienmarkt gerecht zu werden. Denken Sie dabei zum Beispiel an den Unterschied zwischen einer Stadtwohnung oder eines Apartments im ländlichen Gebiet.
Bewertung nach dem Ertragswertverfahren
Für dieses Verfahren eignen sich alle Immobilien, die vermietet werden. Haben Sie also eine Immobilie die Sie selbst nicht nutzen, so werden die Einnahmen aus der Vermietung der Wertermittlung zugrunde gelegt. Da sich die Berechnung nach diesem Verfahren etwas schwieriger gestaltet, empfehlen wir Ihnen unseren Beitrag “Ertragswertverfahren” mit ausführlichen Informationen zu diesem Thema.
Wie viel es kostet & alles was Sie wissen müssen!
Wie ermittle ich den Verkaufspreis?
Nachdem Sie nun den Wert kennen, können Sie daraus einen Verkaufspreis ableiten. Falls Sie unserem Rat gefolgt sind und für die Wertermittlung einen Immobilienexperten eingeschaltet haben, so hilft er Ihnen auch hier gern weiter.
Regionale Makler haben die Erfahrung und das nötige Fachwissen sowie ausreichend Kenntnisse über den Immobilienmarkt in Ihrer Umgebung und damit über Angebot und Nachfrage von Eigentumswohnungen. All dies kann Ihnen bei der Festlegung des Verkaufspreises in die Hände spielen. Zusätzlich spielen beispielsweise eine vor Kurzem durchgeführte Sanierung, eine hochwertige Einbauküche oder die günstige Lage eine wichtige Rolle, um den adäquaten Angebotspreis zu ermitteln.
Was ist meine Wohnung wert? So ermitteln Sie den Wert Ihrer Wohnung!
Warum benötige ich ein Exposé?
Damit Sie Kaufinteressenten akquirieren können müssen Sie die Werbetrommel rühren. Ein wichtiges Werbemittel ist dabei ein Exposé, in dem Ihre Immobilie ansprechend präsentiert und perfekt in Szene gesetzt wird. Sie benötigen dafür hochwertige Fotos Ihrer Immobilie, die die Attraktivität unterstreichen sollen.
Wir raten Ihnen, für die Aufnahmen einen Fachmann zu engagieren, der die Innenräume perfekt ausleuchten und die Vorzüge des Apartments ins rechte Licht setzen kann. Sofern Sie keine ausreichenden Fachkenntnisse für das Publizieren von Printmedien haben, empfehlen wir für die Erstellung des Exposés ebenfalls einen Immobilienmakler.
Welche Informationen sollten im Exposé aufgenommen werden?
Um eine Eigentumswohnung verkaufen zu können, sollten Sie den potenziellen Interessenten eine Vielzahl an Informationen bereitstellen. Neben den bereits erwähnten Fotos haben reine Fakten und Pläne eine wichtige Aussagekraft.
Einige dieser Informationen können Sie zunächst aus Ihren eigenen Unterlagen zusammentragen oder bei einem Amt besorgen, wie den Grundriss sowie den Lageplan des Gebäudes. Um Ihnen die Vorarbeit für das Exposé zu erleichtern, haben wir für Sie die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
Folgende Fragen sollten Sie für das Exposé beantworten können:
- Welches Baujahr hat das Gebäude?
- In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
- Wurden im Gebäude und/ oder der Wohnung Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeführt?
- Wann wurden diese Maßnahmen durchgeführt?
- Welche Größe und wie viele Zimmer sind vorhanden?
- Wie ist sie geschnitten?
- Welche Ausstattungen und Besonderheiten weist sie auf?
- Wie hoch sind die laufenden Kosten?
- Welcher Energieausweis wurde ausgestellt?
- Wo befindet sich das Apartment innerhalb des Gebäudes?
- Wie günstig liegt das Apartment in Bezug zur Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel, Kindergarten, Schule, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten)?
Wie kann ich für meine Wohnung werben?
Sobald die Präsentation in Form des Exposés fertig ist, sollten Sie Ihr Wohnobjekt auf verschiedenen Ebenen anbieten. Neben dem klassischen Inserat in einer Tageszeitung können Sie die sozialen Medien und Immobilienportale nutzen.
Scheuen Sie sich auch nicht im Bekanntenkreis oder unter Kollegen von Ihrer Wohnung zu sprechen, denn die Mund-zu-Mund-Propaganda sollten Sie auch in Zeiten des Internets nicht unterschätzen. Darüber hinaus kann ein regionaler Immobilienmakler mit seinen Kontakten und Kundenadressen bereits einen potenziellen Käufer an der Hand haben. Lassen Sie sich unverbindlich beraten!
Wie gestalte ich die Besichtigungstermine?
Haben sich die ersten Interessenten gemeldet, so bieten sich nun Besichtigungstermine an, um die Immobilie vor Ort präsentieren zu können. Hier sollten Sie darauf achten, dass die Wohnung einen charmanten und gut gepflegten Eindruck hinterlässt.
Gut gelüftete, aufgeräumte und gereinigte Objekte lösen Vorfreude auf die Besichtigung aus. Natürlich sollten auch keine baulichen oder technischen Mängel die Wohnung herabwerten. Geben Sie sich offen und beantworten Sie wahrheitsgemäß alle Fragen, die die zukünftigen Inhaber stellen. Mit dem Exposé haben Sie dafür bereits ein wichtiges Dokument. Zusätzlich sollten Sie sich auf die Termine ein wenig vorbereiten.
Wie verläuft ein Besichtigungstermin in einer vermieteten Wohnung?
Haben Sie eine vermietete Wohnung zu verkaufen, können Sie die Besichtigungstermine selbstverständlich nur in Absprache mit den Mietern vereinbaren. Auch hier spielt das gepflegte Äußere eine wichtige Rolle bei der Präsentation und so müssen Sie Ihre Mieter bitten, die Räume gründlich zu reinigen. Empfehlen Sie Ihnen auch, alle persönlichen Gegenstände beiseite zu räumen, um ihre Privatsphäre zu schützen.
Sie sollten sich noch vor Augen führen, dass die Bewohner bei dem Besichtigungstermin anwesend sein werden, da Sie diese nicht einfach vor die Tür schicken können. Es ist deshalb ratsam, mit den aktuellen Mietern vorab ein kleines Gespräch über den Ablauf der Wohnungsbesichtigung zu führen.
Wie kann ich die Besichtigung erfolgreicher gestalten?
Wir haben erwähnt, dass sich günstige Lichtverhältnisse von Tages- und Jahreszeiten positiv auf den Verkauf auswirken können. In den Frühjahrs- und Sommermonaten bleibt es lang hell, sodass Besichtigungstermine in den Abendstunden gut geeignet sind. Wenn das Licht allerdings im Herbst und Winter schwindet, wären Besichtigungen zur Mittagsstunde optimal.
Denken Sie vor der Terminvergabe auch an die Anzahl der Interessenten. Je weniger kommen, umso intensiver können Sie im Gespräch bleiben, um das Apartment zu verkaufen. Ein größerer Kreis potenzieller Abnehmer kann allerdings auch Vorteile bieten (schnellerer Verkauf, besserer Erlös).
Kaufinteressent gefunden - Was nun?
Hat sich aus den Interessenten ein potenzieller Käufer herauskristallisiert, so steht nun das Verkaufsgespräch an. Dabei geht es in erster Linie um den Verkaufspreis und die Abwicklung des Wohnungsverkaufs. Um optimal vorbereitet zu sein, sollten Sie sich eine Grenze für den niedrigsten Preis überlegen, den Sie noch akzeptieren würden. Auch wenn Sie unter Zeitdruck stehen und schnellstmöglich die Wohnung verkaufen müssen, haben Sie eine ungünstige Ausgangsposition, die sich in einem niedrigeren Erlös niederschlagen kann. Wir raten Ihnen zu einem Immobilienmakler!
Warum Sie für das Verkaufsgespräch einen Makler einschalten sollten?
Wenn Sie eine Wohnung zu verkaufen haben, in der Sie selbst gelebt und viele Eindrücke gesammelt haben, so können Sie nicht mehr objektiv sein. Diese Voraussetzung ist für Verhandlungsgespräche leider nicht sehr optimal.
Ganz ohne Emotionen zum Objekt kann ein Immobilienmakler das Verkaufsgespräch sicher steuern und dabei seine jahrelangen Erfahrungen und sein Verhandlungsgeschick nutzen, um Ihr Apartment erfolgsversprechend zu verkaufen — zeitnah und gewinnbringend. Vor allem regionale Makler können mit Ihrem Wissen um den hiesigen Immobilienmarkt, Preisverhandlungen souverän führen und mit kompetenten Argumenten gute Erlöse erzielen.
Welche Unterlagen sind für den Verkauf notwendig?
Bereits bei den Verkaufsverhandlungen sollten Sie eine Vielzahl von relevanten Unterlagen dabei haben, um alle wichtigen Informationen schwarz auf weiß präsentieren zu können. Unbedingt erforderlich sind dabei aktuelle Dokumente, insbesondere wenn es sich um amtliche und für die Veräußerung rechtlich notwendige Unterlagen handelt.
Sie benötigen beispielsweise einen Grundbuchauszug, der idealerweise 14 – 28 Tage alt sein sollte. Damit Sie genau wissen, welche Dokumente unentbehrlich sind und wo Sie diese erhalten können, haben wir eine Checkliste vorbereitet:
Dokument | Bezugsquelle | Grundbuchauszug (maximal drei Monate alt) | Grundbuchamt |
|---|---|---|
Teilungserklärung inklusive Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung | Eigentümer oder WEG-Verwaltung | |
Sanierungsnachweise | Eigentümer | |
Bau- und Grundrisszeichnungen | Architekt, Bauträger | |
Gebäudeversicherungsnachweis | WEG-Verwaltung | |
Aktuelle Wohngeldabrechnung | Eigentümer oder WEG-Verwaltung | |
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen | Eigentümer oder WEG-Verwaltung | |
Kubaturberechnung des umbauten Raums | Bauträger, Architekt | |
Energieausweis | WEG-Verwaltung oder Energiedienstleister | |
Mietvertrag + evtl. Mieterhöhnungsschreiben bei vermieteten Wohnungen | Eigentümer | |
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte | Katasteramt | |
Welche Dokumente benötigen Sie vom Käufer?
Nach Bereitstellung aller Dokumente, sollte der Käufer Ihnen ebenfalls eine Sicherheit gewähren. Da in den meisten Fällen zum Kauf ein Darlehen aufgenommen werden muss, können Sie den zukünftigen Eigentümer um eine Finanzierungsbestätigung der Bank bitten. Darüber hinaus wäre eine Bonitätsprüfung geeignet, um die Zahlungskraft des Interessenten darzustellen. Bedenken Sie in diesem Zusammenhang bitte, dass ein zur Vertragsunterzeichnung bestellter Notar auch im Falle des Nichtzustandekommens des Verkaufs bezahlt werden muss.
Wie gestaltet sich der Kaufvertrag beim Wohnungsverkauf?
Um sich ein Bild von einem gültigen Kaufvertrag machen zu können, durchforsten Sie am besten das Internet. Dort finden Sie Musterexemplare für Wohnungsverkäufe. Idealerweise schalten Sie auch hier einen Experten ein, damit sich keine Fehler einschleichen. Fehlerhafte Verträge können unwirksam sein oder angefochten werden. Dies kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
In jedem Kaufvertrag müssen zwingend der Kaufgegenstand, der Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und -fristen sowie das Kaufdatum aufgenommen werden. Grundbuchangaben sind ebenfalls im Kaufvertrag zu verankern. Bringen Sie zum Notartermin, der den Verkauf der Wohnung besiegeln soll, alle im oberen Abschnitt aufgeführten Dokumente mit.
Vorkaufsrecht beachten - was ist das?
Konnten Sie einen rechtswirksamen Kaufvertrag mit dem zukünftigen Bewohner abschließen, stellt sich noch eine wichtige Frage, bevor Sie endgültig verkaufen können — wurde gegenüber einer dritten Person ein Vorkaufsrecht ausgesprochen oder existiert dieses per Gesetz?
Letzteres ist der Fall, falls das bisher vermietete Apartment in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft werden soll. Bei einer selbst von Ihnen genutzten Wohnung kann ebenso ein Vorkaufsrecht bestehen, von dem Sie jedoch Kenntnis haben sollten. Wollen Sie und andere ein Apartment verkaufen, weil Sie dieses gemeinsam geerbt haben, so müssen Sie sich zunächst erkundigen, ob es einen Vorkaufsberechtigten gibt. Doch was versteht man eigentlich unter einem Vorkaufsrecht?
Was ist ein Vorkaufsrecht?
Unter Vorkaufsrecht versteht man, das Recht eine Immobilie vor einer anderen Person zu erwerben. Sobald Sie einen Kaufvertrag zur Veräußerung Ihrer Eigentumswohnung unterzeichnet haben und ein Vorkaufsrecht besteht, müssen Sie den Vorkaufsberechtigten schnellstmöglich davon unterrichten.
Für Wohnungen und ihre Mieter existiert das per Gesetz § 577 BGB festgelegte Vorkaufsrecht, das immer dann eintritt, wenn an einer vermieteten Wohnung „Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll“ und diese verkauft wird. Der Mieter hat in diesem Fall also ein Vorkaufsrecht, es sei denn, diese soll an Familienangehörige des Vermieters veräußert werden.
Wie gestaltet sich eine Wohnungsvermarktung mit Vorkaufsrecht?
Nachdem Sie dem Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag vorgelegt haben, kann sich dieser innerhalb von zwei Monaten entscheiden, ob er von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchte. Alle im Vertrag geregelten Punkte, wie den Kaufpreis, müssen vom Vorkaufsberechtigten akzeptiert werden.
Entscheidet sich der Begünstigte für den Kauf und teilt dies schriftlich mit, so kann er vom Kaufvertrag nicht mehr zurücktreten. Möchte er dagegen das Vorkaufsrecht nicht ausüben, so wird ebenfalls eine schriftliche Erklärung nötig und der Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Erstkäufer kommt zustande.
Wohnungsverkauf rechtswirksam abschließen — wie?
Damit das Immobiliengeschäft rechtswirksam abgeschlossen werden kann, ist zum Aufsetzen des Kaufvertrages ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Dieser beurkundet auch die Unterzeichnung des Vertrages, nachdem der Kaufvertrag beiden Parteien noch einmal vorgelesen wurde. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung im Grundbuch, um das Prozedere abzuschließen.
Mit diesen Nebenkosten müssen Sie aktuell rechnen!
Was passiert nach dem Verkauf?
Bevor Sie sich in Sachen Verkauf endlich zur Ruhe setzen können, müssen Sie dem neuen Besitzer noch seine Schlüssel aushändigen und die Wohnung übergeben. Damit Sie hinterher keine Schwierigkeiten bekommen, empfehlen wir Ihnen ein Übergabeprotokoll anzufertigen.
Neben der Anzahl der Schlüssel werden alle Dokumente in dieses Protokoll aufgenommen, die Sie an den Wohnungsbesitzer übergeben, unter anderem Energieausweis, Grundrisse und Versicherungsunterlagen.
Welche Kosten fallen beim Verkauf an?
Nach dem erfolgreichen Notartermin und der Schlüsselübergabe an den neuen Inhaber können Sie ein Resümee ziehen. Dabei werden auch die bisher angefallenen Ausgaben ein Aspekt sein, die den Erlös etwas schmälern können. Doch welche Kosten fallen üblicherweise an?
Zunächst können dies Werbungskosten für Inserate in der lokalen Presse sein und Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Schönheitskur vor dem Verkauf zu tun haben. Kleine Reparaturen und Malerarbeiten können ein kleiner, aber durchaus auch ein größerer Posten werden. Haben Sie ein Maklerbüro beauftragt, das Sie bei der Veräußerung unterstützen soll, können weitere Ausgaben anfallen.
Ist der Verkauf steuerpflichtig?
Bei einem privaten Immobiliengeschäft kommen lediglich die Grunderwerbssteuer und die Spekulationssteuer infrage. Da Sie die Wohnung verkaufen und nicht selbst erwerben, muss der Käufer für die Grunderwerbssteuer aufkommen. Die Spekulationssteuer dagegen trägt nur der Verkäufer, allerdings ist nicht jeder Immobilienverkauf gleichzeitig ein Spekulationsgeschäft.
Wann zahlt man Spekulationssteuer?
Haben Sie Ihre Wohnung innerhalb der letzten zehn Jahre erworben, so könnte nach § 23 EStG die Spekulationssteuer fällig werden. Die Spekulationsfrist von exakt zehn Jahren beginnt dabei ab der notariellen Beurkundung des Immobiliengeschäfts.
Wurde das Apartment innerhalb der Spekulationsfrist vermietet, kommen Sie um diese Steuer nicht herum und müssen den Gewinn entsprechend Ihres Steuersatzes versteuern. Dabei berechnet sich der Gewinn aus dem Verkaufserlös (z. B. 210.000 Euro), vermindert um die Anschaffungskosten (z. B. 175.000 Euro) und wird anschließend mit Ihrem individuellen Steuersatz (z. B. 35 % entsprechen dabei 0,35) verrechnet.
Beispiel: Spekulationssteuer = (210.000 – 175.000) * 0,35 = 12.250 Euro
Wann kann ich steuerfrei verkaufen?
Haben Sie Ihr Apartment jedoch zu eigenen Wohnzwecken genutzt, sieht die Steuersache schon anders aus. Sobald Sie und Ihre Familie im Jahr der Veräußerung und mindestens zwei Jahre zuvor selbst in der Wohnung gelebt haben, dürfen Sie diese steuerfrei verkaufen. In diesem Fall wird keine Spekulation unterstellt. Vorsichtig müssen Sie hierbei nur sein, wenn ausschließlich Ihre Kinder, die kein Kindergeld mehr erhalten, diese Wohnung genutzt haben. Dann zählen diese nicht mehr zur Familie.
Meine Wohnung ist noch nicht abbezahlt - kann ich trotzdem verkaufen?
Haben Sie Ihre Wohnung nicht durch Erbschaft oder Schenkung erworben, sondern mussten Sie für diesen Kauf einen Kredit aufnehmen, so könnte dieser noch nicht fertig getilgt sein. In diesem Fall sollten Sie mit Ihrem Kreditinstitut sprechen.
Dort erfahren Sie den genauen Wert des offenen Darlehens. Den noch offenen Betrag können Sie mit der Summe aus dem zu erzielenden Verkaufspreis, den anfallenden Ausgaben und der eventuell zur Zahlung stehenden Spekulationssteuer vergleichen. Somit stellen Sie sicher, dass mit der Veräußerung die Finanzierung komplett begleichen werden kann. Grundsätzlich können Sie jederzeit eine Wohnung verkaufen, die noch nicht abbezahlt ist.
Wohnungsverkauf — mit oder ohne Immobilienmakler?
Viele Aufgaben, die Sie während der Vorbereitungsphase und dem eigentlichen Verkauf zu erledigen haben, nehmen viel Zeit in Anspruch und erfordern oftmals Fachkenntnisse. Makler werden oft als teure Experten empfunden und viele Menschen wollen diese Gebühren umgehen. Dieses Vorurteil sollten Sie selbst überprüfen und einen unverbindlichen Termin bei einem Immobilienmakler in Ihrer Region vereinbaren.
Welche Vorzüge hat ein Immobilienmakler?
Die Vorzüge liegen praktisch auf der Hand — das Immobiliengeschäft und damit der Verkauf einer Immobilie ist das alltägliche Brot des Maklers. Seine umfassenden Branchenkenntnisse kann ein Immobilienmakler zu Ihren Gunsten nutzen und Sie beispielsweise bei den Besichtigungsterminen und Verkaufsverhandlungen unterstützen.
Ihr Immobilienmakler kann Sie bei folgenden Aufgaben unterstützen: die Erstellung des Exposés, die Präsentation Ihrer Wohnung auf vielen Kanälen, die Wertermittlung, das Zusammentragen erforderlicher Dokumente bei den verschiedenen Ämtern und auch das präzise Lesen dieser Unterlagen, wie dem Grundbuchauszug. All das sind Aufgaben, die Ihnen abgenommen werden können. Vergessen Sie auch nicht, dass ein Makler mit dem gewissen emotionalen Abstand professionell agieren kann, damit Sie Ihre Wohnung gewinnbringend verkaufen können.
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