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Notarkosten Hausverkauf

Wie werden Notarkosten beim Hausverkauf aufgeteilt?

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 21

Im Rahmen eines Immobiliengeschäfts sind vor allem für den Verkäufer viele Schritte einzuleiten, damit die Veräußerung erfolgreich und auf rechtlich sicherem Weg über die Bühne gehen kann. Dafür wird vom Gesetzgeber ein Notar vorgeschrieben, der den Verkauf letztendlich abwickeln soll. Wer die Notarkosten beim Hausverkauf übernehmen muss oder ob diese geteilt werden, beantworten wir Ihnen in diesem Ratgeber. Lesen Sie weiterhin, wie hoch die Notargebühren ausfallen und was Sie für Ihr Geld erwarten können?

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Warum muss für den Hausverkauf ein Notar eingeschaltet werden?

In Deutschland regelt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die rechtswirksame Abwicklung eines Kaufvertrages bei Immobiliengeschäften durch den Paragrafen 311b. Dazu zählen unter anderem der Verkauf eines unbebauten Grundstücks, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Für die korrekte Durchführung des Eigentümerwechsels sieht der Gesetzgeber einen Notar vor, der alle erforderlichen Schritte einleitet und das Rechtsgeschäft zwischen Käufer und Verkäufer durch die notarielle Beurkundung abschließt. Der Notar ist in diesem Fall Ausführender eines öffentlichen Amtes. Dies bedeutet für beide Seiten Neutralität im Veräußerungsgeschäft.

Unser Tipp:
Sofern Sie für den Hausverkauf einen Immobilienmakler eingeschaltet haben, müssen Sie sich um den Notar nicht persönlich kümmern. Aufgrund gesetzlich festgelegter Gebühren sind Notarkosten überall gleich, sodass Sie die Wahl des Notars Ihrem Makler überlassen können.

Welche Aufgaben übernimmt der Notar?

Nachdem Sie einen Käufer für Ihre Immobilie gefunden haben, ist es an der Zeit einen Kaufvertrag aufzusetzen, in dem unter anderem der Kaufpreis und alle Formalitäten geregelt werden. Ihr Notar wird dabei beratend beide Parteien unterstützen und Sie über einzelne Aspekte gesondert aufklären. In diesem Zusammenhang gehen Sie auch die erforderlichen Dokumente eines Immobiliengeschäfts durch, beispielsweise den Grundbuchauszug. Nachdem der Kaufvertrag von beiden Seiten akzeptiert wird, liest der Notar diesen vor der Unterzeichnung noch einmal laut vor. Er kontrolliert zudem, ob die Zahlung des Kaufpreises erfolgt und lässt danach die Änderungen im Grundbuch eintragen. In seltenen Fällen müssen vor Zustandekommen des Kaufvertrages vom Notar behördliche Genehmigungen eingeholt werden.

Was sind Notarkosten?

Aus der Fülle der notariellen Aufgaben beim Hausverkauf können Sie den Aufwand eines Notars vielleicht schon abschätzen. Neben Telefongesprächen, dem Aufsetzen von Texten und dem Überprüfen aller Dokumente, insbesondere des Grundbuchs, wird auch mindestens ein Termin in der Kanzlei erforderlich. All diese Aufwände müssen in der Summe beglichen werden.

Die Notarkosten beim Hausverkauf setzen sich also aus folgenden Posten zusammen:

  • der Arbeit des Notars,
  • verschiedenen Auslagen, z. B. Gebühren für Grundbucheintragungen, sowie
  • der Umsatzsteuer.

Diese Posten werden noch einmal getrennt nach reinen Notarkosten und den Grundbuchkosten.

Auf welcher Grundlage werden die Notar- und Grundbuchkosten berechnet?

Für die Festlegung der Gebühren von Notar und Grundbuchamt spielt die Höhe des Kaufpreises die entscheidende Rolle. Zur genauen Bestimmung wird das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) angewendet, indem für verschiedene Kaufpreise ganz konkrete Gebührenwerte verankert sind. Dort ist geregelt, für welchen Vorgang welche Gebühren anfallen und vom Notar und Grundbuchamt berechnet werden dürfen. Es ist dabei möglich, den einfachen Satz, einen Bruchteil davon oder ein Vielfaches anzuwenden, ganz abhängig von der Art des Geschäfts. Diese Sätze sind im sogenannten Kostenverzeichnis geregelt.

Wie hoch sind Notarkosten beim Hausverkauf?

Für die Notar- und Grundbuchkosten werden Gebühren fällig, die in der Regel 1 % bis 1,5 % bzw. 0,5 % vom Kaufpreis betragen. Die Ermittlung der anfallenden Kosten für die Inanspruchnahme eines Notars werden daher weder nach Aufwand oder Schwierigkeitsgrad der Abwicklung des Immobiliengeschäfts noch der Anzahl der benötigten Notartermine vor Ort vorgenommen. Da die Gebühren entsprechend der vorgenommenen Tätigkeiten einzeln zusammengestellt werden, entsprechen die Prozentangaben nur einem ungefähren Wert.

Unser Tipp:
Um vor dem Verkauf ganz sicherzugehen, sollten Sie bis zu 2 % vom Kaufpreis für die Notarkosten einkalkulieren.

Welche Notarkosten fallen beim Hausverkauf an?

Wir haben soeben von einzelnen Gebühren gesprochen, die abhängig vom jeweiligen Hausverkauf zur Endsumme der Notarkosten führen. Wurde im Rahmen der Veräußerung beispielsweise eine Grundschuld gelöscht, wird dieser Posten in der Kostenaufstellung des Notars auftauchen. Ebenso verhält es sich bei der Bereitstellung eines Notaranderkonto durch den Notar, falls die Zahlung des Kaufpreises über dieses Konto abgewickelt wird.

Prinzipiell können folgende Gebühren in der Notarkostenrechnung stehen:

  • Vollzugstätigkeiten, wie Beratung oder Fertigung des Entwurfs zum Kaufvertrag,
  • Beurkundung des Kaufvertrages,
  • Beurkundung, Eintragung und Löschung von Grundschulden*,
  • Eintragung und Löschung einer Auflassungsvormerkung*,
  • Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch*,
  • Führung des Notaranderkonto,
  • Betreuungsgebühr,
  • Beglaubigung der Unterschriften sowie
  • Brieferstellung, z. B. Grundschuldbrief.

* Diese Kosten sind Grundbuchkosten, die entsprechend Ihres Anlasses auf die jeweilige Partei zugeteilt werden. Lässt zum Beispiel der Verkäufer eine Grundschuld löschen, trägt er diesen Teil der Grundbuchkosten. Der Käufer hingegen muss für die Gebühren zur Eintragung und Löschung der Auflassungsvormerkung aufkommen.

Welche Unterschiede gibt es zwischen Notarkosten und Grundbuchkosten?

Die Differenzierung in Notar- und Grundbuchkosten ist einerseits durch die verschiedenen Tätigkeiten vom amtlich bestellten Dienstleister und dem Amt an sich gegeben. Andererseits sorgen verschiedene Bemessungsgrundlagen beim Kaufpreis für einen kleinen Unterschied. Während die Gebühren des Grundbuchamtes sich auf den Kaufpreis ohne Zubehör beziehen, wird dieses beim Notar berücksichtigt. Konkret würde dies für einen Hausverkauf inklusive Einbauküche und Sauna oder den Verkauf einer Wohnung mit Instandhaltungsrücklage bedeuten, dass bei Ermittlung der Grundbuchkosten ein geringerer Kaufpreis, nämlich ohne diese zusätzlichen Bestandteile, angesetzt werden würde. Zudem unterliegen nur die Notarkosten der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Wie kann ich mir eine Rechnung vom Notar vorstellen?

Vielleicht sind Sie der praktisch veranlagte Hausverkäufer, der die Theorie erst so richtig verstehen kann, wenn er ein konkretes Beispiel durchrechnen kann. Uns geht es da nicht viel anders und deshalb möchten wir Ihnen solch eine Beispiel-Kostenaufstellung nicht vorenthalten. Dazu nehmen wir ein fiktives Haus mit Grundstück, welches zu 300.000 Euro verkauft wird. Die einzutragende Grundschuld zur Finanzierung dieses Objekts beträgt 230.000 Euro. Vor dem Immobiliengeschäft wurde eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen.

Posten Kostenaufstellung Betrag in Euro
Beurkundung des Kaufvertrages 1270,00
Beurkundung der Grundschuld 485,00
Tätigkeiten zum Vollzug des Kaufs 317,50
Betreuungsgebühr 317,50
Summe der Notarkosten netto 2390,00
Summe Notarkosten brutto (16% MwSt. / 19% MwSt.) 2772,40 / 2844,10
Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch 317,50*
Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch 635,00*
Eintragung Grundschuld im Grundbuch 485,00*
Erstellung des Grundschuldbriefs 145,50*
Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch 25,00*
Summe der Grundbuchkosten 1608,00
Gesamtsumme Notar- und Grundbuchkosten 4380,40 / 4452,10

* Auf die Grundbuchkosten wird keine Mehrwertsteuer erhoben, wohl aber auf die Notarkosten.

Würden wir nun noch den Kaufpreis ins Verhältnis zu den Notar- und Grundbuchkosten stellen, so ergäben sich 1,48 % Gebühren vom Kaufpreis, was dem Mittelwert bei deutschen Hausverkäufen entspricht.

Unser Tipp:
Kostenaufstellungen vom Notar können noch minimal voneinander abweichen, da kleinere Posten, wie Auslagen für Telefon oder Porto, die nicht in der Gebührenordnung festgelegt sind, hinzukommen können.

Für wen ist die notarielle Beurkundung von Bedeutung?

Für den größten Posten bei der Kostenaufstellung sorgt die amtliche Beurkundung des Kaufvertrages, der die Grundlage des Immobiliengeschäfts bildet. Doch nicht nur Verkäufer und Käufer erhalten davon ein Exemplar, sondern auch weitere Stellen und Ämter, für die das Geschäft von Bedeutung ist. Dem Finanzamt beispielsweise wird zur Überprüfung der Steuerlast eine Ausführung zugeschickt. Aber auch die Bank, die sich zur Finanzierung des Hauskaufs bereit erklärt hat, bekommt eine Ausfertigung. Nachfolgend sehen Sie dazu eine Übersicht.

Ein Duplikat des Kaufvertrages erhalten:

  • in beglaubigter Form beide Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer),
  • das Grundbuchamt,
  • das Katasteramt,
  • bei Erbpacht der Grundstückseigentümer,
  • der Vorkaufsberechtigte,
  • in einfacher Abschrift das Finanzamt sowie
  • die im Grundbuch eingetragene Bank.

Wer trägt die Notarkosten beim Hausverkauf?

Bei Immobiliengeschäften kommt in der Regel der Käufer für die Notarkosten auf. Werden allerdings Anliegen geregelt, die noch den Verkäufer betreffen, so ist dieser für die Begleichung der Kosten zuständig. Das wäre beispielsweise bei der Löschung einer Grundschuld oder anderer Lasten sowie Beschränkungen gegeben. Hierbei fallen normalerweise reine Grundbuchkosten an.

In Bezug zu unserem vorherigen Beispiel zahlt der Hauskäufer die kompletten Notar- und Grundbuchkosten über 4380,40 / 4452,10 Euro, da vom Verkäufer keine Einträge im Grundbuch gelöscht werden mussten.

Wann muss der Verkäufer Notarkosten zahlen?

Außer den im oberen Abschnitt beschriebenen Grundbuchänderungen ist der Verkäufer in nur einem weiteren Fall zur Zahlung der Notarkosten beim Hausverkauf verpflichtet — beim Nichtzustandekommen des Immobiliengeschäfts durch Zahlungsunfähigkeit des Käufers und dann auch nur, wenn der Notar bereits bestellt wurde. Prüfen Sie deshalb die finanzielle Situation Ihres potenziellen Käufers. Das ist über eine Bankbestätigung möglich, die der Käufer rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorlegen sollte. Haben Sie für den Hausverkauf einen Makler beauftragt, übernimmt dieser in der Regel die Liquiditätsprüfung des Käufers.

Was bedeutet es, bei den Notarkosten als Gesamtschuldner zu haften?

Sobald ein Notar für die Abwicklung eines Immobilienverkaufs beauftragt wurde, haften beide Parteien, also Verkäufer und Käufer, für die Begleichung der Notarkosten. Sie sind demzufolge Gesamtschuldner. Würde es zu Zahlungsschwierigkeiten nach Abschluss des Kaufvertrages beim Käufer kommen, müssen Sie nach geltender Rechtslage als Verkäufer für die Kosten aufkommen.

Wer zahlt die Kosten des Notars, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird?

Im Abschnitt „Für wen ist die notarielle Beurkundung von Bedeutung?“ konnten Sie lesen, dass eine Abschrift des Kaufvertrages an den Vorkaufsberechtigten geht, damit dieser prüfen kann, ob er von seinem Recht auch Gebrauch machen möchte. Es stellt sich nun die Frage, wer in diesem Fall die Notargebühren trägt.

Was ist das Vorkaufsrecht beim Hausverkauf?

Für einige Immobilien ist im Grundbuch ein Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten eingetragen. Kommt nun ein Kaufvertrag zwischen zwei Parteien zustande, muss der Vorkaufsberechtigte über diesen Vorgang informiert werden. Anschließend hat er vier Wochen für die Entscheidung Zeit, ob er die Immobilie zu denselben Konditionen wie im geschlossenen Kaufvertrag erwerben möchte. Würde der Vorkaufsberechtigte mit einer schriftlichen Erklärung dem Erwerb zustimmen, wird er der neue Eigentümer.

Wie wird die Zahlung der Notar- und Grundbuchkosten daraufhin geregelt?

Fakt ist, dass der bisherige Käufer innerhalb der Frist von vier Wochen Bedenkzeit des Vorkaufsberechtigten die Rechnung der Gebühren schon begleichen musste. Nachdem der Hauskauf für ihn nicht zustande gekommen war, ist es kaum verwunderlich, dass er kein Interesse daran hat, einen immensen Betrag für nichts auszugeben. Mit einem Gerichtsurteil vom 11.04.2012 wurde dem versetzten Käufer recht gegeben. Er hat einen Erstattungsanspruch auf die Höhe der Notarkosten gegenüber dem Vorkaufsberechtigten und kann sich sein Geld zurückholen.

Kann ich die Notargebühren beim Hausverkauf sparen?

So wunderbar dies klingen würde, aber leider bleiben Hausverkäufe ohne Gebühren beim Notar ein Wunschtraum. Zum einen wird ein Notar für jedes Immobiliengeschäft gesetzlich vorgeschrieben und zum anderen kann Ihnen der Notar bei der Kostenaufstellung nicht entgegenkommen. Die Gebühren unterliegen dem Gerichts- und Notarkostengesetz, wovon ein Notar laut Paragraf 140 Kostenordnung (KostO) nicht abweichen darf.

Sind Notarkosten beim Hausverkauf steuerlich absetzbar?

Um diese Frage beantworten zu können, muss zunächst geklärt werden, ob der Verkauf steuerpflichtig war. Prinzipiell könnte der Erlös, also auch der Gewinn aus einem Hausverkauf, steuerpflichtig sein und muss dann bei der Einkommenssteuer angegeben werden.

Steuerpflichtiger Hausverkauf

Die hierbei anfallende Steuer nennt sich Spekulationssteuer und kommt zum Tragen, wenn Sie die verkaufte Immobilie weniger als zehn Jahre Ihr Eigentum nannten oder Sie während der letzten drei Jahre (Jahr der Veräußerung plus zwei Vorjahre) nicht selbst bewohnt, sondern vermietet haben. Sollten Sie nach mindestens einem dieser zwei Punkte steuerpflichtig sein, so können Sie selbstverständlich die Notar- und Grundbuchkosten von der Steuer absetzen, die Sie auch selbst bezahlt haben.

Unser Tipp:
Für Sie als Käufer können die Kaufnebenkosten, wie Notarkosten, nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf vermieten oder gewerblich nutzen.

Nicht steuerpflichtiger Hausverkauf

Ein privates Veräußerungsgeschäft ist nicht steuerpflichtig, wenn Sie die oben genannten Fakten des mehr als zehnjährigen Eigentums und/oder die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken innerhalb der letzten drei Jahre erfüllen. Da Sie daraufhin keine Steuerbelastung vorweisen können, haben Sie keine Möglichkeit, Notarkosten abzusetzen.

Fazit — wie werden die Notarkosten beim Hausverkauf aufgeteilt?

Für einen Verkäufer sieht es bei den Notarkosten sehr gut aus. Muss er keine Änderungen im Grundbuch vor der Veräußerung vornehmen lassen, so fallen in der Regel auch keine Notar- und Grundbuchkosten an. Diese zahlt beim Hausverkauf der neue Inhaber. Sollte dieser jedoch nach Bestellung des Notars aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten einen Rückzieher machen, haftet der Verkäufer für die Notarkosten und muss diese unter Umständen allein begleichen.

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