Haus schätzen lassen

Wie kann ich mein Haus schätzen lassen?

Für eine möglichst realistische Einschätzung des Verkaufswerts Ihrer Immobilie, ist eine exakte und professionelle Immobilienbewertung nötig. Individuelle Merkmale der Immobilie spielen für die Schätzung eine ausschlaggebende Rolle. In diesem Ratgeber gehen wir auf wichtige Fragen ein, wie z.B. „Von wem kann ich mein Haus schätzen lassen?“ oder „Wie wird der Wert für meine Immobilie ermittelt?“ Diesen und weiteren Fragen sind wir auf den Grund gegangen. Informieren Sie sich hier umfassend über das Thema Hauswertermittlung. 

Inhaltsverzeichnis

Wann ist eine Hausbewertung sinnvoll?

Vor dem Verkauf einer Immobilie ist es ratsam den präzisen Wert schätzen zu lassen, um daraus einen geeigneten Verkaufspreis berechnen zu können. Sowohl für Eigentümer und als auch für potenzielle Kaufinteressenten ist dieser Immobilienwert von großem Interesse. Weiterhin spielt die Bewertung Ihrer Immobilie eine wichtige Rolle bei der Vergabe eines Kredits, der Aufteilung eines Erbes, in Scheidungsangelegenheiten, bei Zwangsversteigerungen oder anderen gerichtlich zu klärenden Fällen.

Wie kann ich meine Immobilie bewerten lassen?

Wenn Sie den Verkehrswert Ihres Hauses benötigen, haben Sie die Wahl zwischen dem klassischen Gutachten oder dem online Immobilienwertrechner. Bei der Online-Version geben Sie einige Daten zu Ihrer Immobilie ein und erhalten nach kurzer Zeit einen geschätzten Immobilienwert.

Lassen Sie auf diese Weise Ihr Haus schätzen, dürfen Sie nur mit einem ungefähren Wert rechnen. Besondere Merkmale des Objekts, die durch eine Inspektion vor Ort in ein Gutachten einfließen würden, werden hier nicht berücksichtigt. Deshalb raten wir Ihnen, einen Immobilienmakler aufzusuchen, der Ihre Immobilie für einen möglichen Verkauf begutachtet. 

Einfamilienhaus schätzen

Wer kann den Wert meines Hauses schätzen?

Bevor Sie den passenden Immobilienfachmann aufsuchen, sollten Sie den Zweck des Gutachtens kennen. Sobald Ihre Immobilie Gegenstand einer Gerichtsverhandlung werden soll, müssen Sie zwingend einen zertifizierten Immobiliengutachter einschalten, der Ihnen ein offiziell anerkanntes Wertgutachten anfertigt.

In weniger heiklen Angelegenheiten, wie z.B. einem Hausverkauf, reicht ein kompetenter Immobilienexperte. Erfahrene Immobilienmakler führen fachkundige Hausbewertungen durch. Auch Architekten und Bauingenieure können auf Anfrage solche Bewertungen erstellen. 

Welche Gutachten gibt es?

Der erwähnte zertifizierte Gutachter erstellt für Sie in der Regel ein Vollgutachten mit sehr ausführlichen Informationen. Weniger umfangreich sind Kurzgutachten, die einen akkurat ermittelten Hauswert enthalten und für viele Situationen ausreichen. Ein weniger genaues Ergebnis erhalten Sie durch einen online Immobilienwertrechner.

Welche Verfahren der Wertermittlung gibt es?

Nachdem Sie sich für einen Gutachter oder Immobilienmakler sowie die Art des Gutachtens entschieden haben, wird der Sachverständige aus drei verschiedenen Verfahren der Wertermittlung das geeignetste aussuchen. Ihm stehen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung. In vielen Fällen überprüft der Gutachter mit einem weiteren Verfahren den berechneten Wert. 

Wir erläutern gern für Sie die Wertermittlungsverfahren anhand von Beispielen. 

Das Vergleichswertverfahren

Stellen Sie sich vor, Ihnen gehört ein Einfamilienhaus in einem ruhigen Wohngebiet in einer ca. 50.000 Einwohner großen Stadt. Hier gibt es zahlreiche vergleichbare Häuser, die viele gemeinsame Merkmale zu Ihrem Haus aufweisen.

Alle verkauften Häuser in Ihrer Gegend mit ähnlichen Merkmalen werden nun für die Hauswertermittlung herangezogen. Aus den in Datenbanken gespeicherten Verkaufserlösen innerhalb einer Zeitspanne von etwa zwei Jahren, kann der Wert Ihrer Immobilie abgeleitet werden. Dieses häufig verwendete Verfahren der Wertermittlung bringt durch die umfangreichen digitalen Aufzeichnungen aller Hausverkäufe in Deutschland sehr gute Bewertungen hervor.

Das Ertragswertverfahren

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten, die Sie vermietet haben? Ein Immobilienmakler wird auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, um das Haus zu schätzen. Die von Ihnen erzielten Mieteinnahmen zählen als Ertrag und bilden die Grundlage für diese Berechnungsmethode. Da das Ertragswertverfahren relativ komplex ist, haben wir für Sie einen eigenen Ratgeber zu diesem Thema sowie Beispielrechnungen bereitgestellt.  

Das Sachwertverfahren

Können beide zuvor beschriebene Wertermittlungsverfahren nicht angewendet werden, weil Sie vielleicht eine denkmalgeschützte Immobilie veräußern möchten, so bleibt für die Bewertung noch das Sachwertverfahren übrig. 

Ein entscheidender Unterschied zu den anderen Methoden ist die Trennung von Grundstück und darauf befindlicher Immobilie, die unabhängig voneinander bewertet werden. Um den Hauswert schätzen zu lassen, benötigen Sie in diesem Fall die Entstehungs- bzw. Wiederherstellungskosten und die Zeit der Restnutzungsdauer, die sich an den bisherigen Abnutzungen orientiert.

Warum sollte ich mein Haus vor Ort bewerten lassen?

Auch wenn viele Immobilienportale im Internet eine schnelle, zuverlässige und kostenlose Wertermittlung anbieten, kann das Ergebnis nur ein geschätzter und ungefährer Wert sein. Online-Bewertungen können gerade die feinen, sichtbaren Unterschiede der tatsächlichen Immobiliensituation nicht einschätzen und bewerten. Auf gerade solche Merkmale wird bei der Begutachtung vor Ort besonderen Wert gelegt. 

Besonderheiten, wie die wunderbar idyllische Lage an einem See oder Merkmale, wie die Ausstattung mit besonders langlebigen und optisch hochwertigen Dachziegeln, können bei Online-Portalen nicht berücksichtigt werden. 

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Welche Faktoren sind für eine Hausbewertung wichtig?

Im Grunde genommen können alle Merkmale, die ein Gebäude aufweist, von Bedeutung sein. Es spielen beispielsweise der Zustand, die Größe, verschiedene Lagemerkmale oder das Baujahr eine ausschlaggebende Rolle. Zudem können auch die Nutzungsart eines Hauses oder im Grundbuch eingetragene Lasten für den Wert von Bedeutung sein.

Folgende Merkmale sind für die Schätzung wichtig:

  • Lage der Immobilie
  • Baujahr
  • Zustand des Gebäudes mit evtl. vorgenommenen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
  • Wohnfläche und Schnitt des Gebäudes (auch evtl. vorhandene Wohnungen)
  • Ausstattung
  • Art des Gebäudes (z. B. Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus)
  • Nutzungsart des Gebäudes (z. B. privat oder privat + geschäftlich)
  • Grundbucheinträge (z. B. Erbbaurecht)

Lage

Dass eine Immobilie mit herrlichem, unverbauten Blick auf ein Gebirge höher zu bewerten ist als eine Immobilie am Rande eines Industriegebietes, liegt auf der Hand. Sobald Sie jedoch Ihre Immobilie schätzen lassen möchten, spielen auch andere Lagemerkmale eine Rolle, die nach Mikrolage und Makrolage unterschieden werden.

Die Mikrolage

Wird eine Bewertung in Bezug zur Mikrolage durchgeführt, so sind entscheidende Faktoren in der unmittelbaren Umgebung zu suchen. Ein ruhiges Wohngebiet, die nicht zu knappe Entfernung zu Nachbarhäusern oder die überschaubare Größe der Siedlung können den Wert einer Immobilie steigern.

Hingegen würde sich eine Reihenhaussiedlung mit kleineren Gärten oder die unmittelbare Nähe zu einer Autobahn negativ auf den Hauswert auswirken. Weiterhin spielen die kurze Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen, Spielplätzen, ärztlicher Versorgung und dem öffentlichen Nahverkehr eine wichtige Rolle.

Die Makrolage

Im Gegensatz zur Mikrolage erstreckt sich die Makrolage über größere Entfernungen vom Haus, das Sie schätzen lassen wollen. Günstige Lagen finden sich unter anderem in Randgebieten von Großstädten, Regionen mit einer starken Wirtschaftskraft, vielfältigen Kultur- und Freizeitangeboten sowie einer guten Anbindung an alle Verkehrsnetze. Es geht folglich um Gebiete mit hervorragender Infrastruktur oder z.B. Urlaubs- und Feriengebiete. Die Makrolage „ländlicher Raum“ z.B. kann durch eine schlechtere Erreichbarkeit der urbanen Zentren und der weniger ausgebauten Infrastruktur für eine Bewertung von Nachteil sein.

Typische Gebäudemerkmale

Der Zustand ist eines der ersten typischen Gebäudemerkmale für die Einstufung einer Immobilie in einen Wertebereich. Gut gepflegte Häuser trotz älterer Baujahre können dennoch gute Bewertungen erhalten. Dies liegt an einer guten Substanz, der ständigen Instandhaltung und den durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen. Weitere Bewertungsmerkmale eines Hauses sind die Größe, der Zuschnitt, die Aufteilung der Räumlichkeiten (u. a. Größe der Zimmer, vorhandener Keller) und die Ausstattung (u. a. Einbauküche, Sauna). Nicht zuletzt ist die Art des Gebäudes entscheidend. Handelt es sich um ein Reihenhaus, ein freistehendes Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus? Für die Wertermittlung wird auch die Art der Nutzung des Gebäudes berücksichtigt. Ist es z.B. ein Mehrfamilienhaus mit einem Ladengeschäft im Erdgeschoss? Diese Faktoren zählen zu den typischen Gebäudemerkmalen. 

Rechtliche Aspekte

Die meisten rechtlich relevanten Aspekte Ihrer Immobilie sind im Grundbuchauszug eingetragen. Für die Hausbewertung wird dieses deshalb gern zurate gezogen. Lasten oder Beschränkungen werden in der Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen. Das könnten zum Beispiel ein Erbbaurecht oder eine Baulast sein, die sich wertmindernd auf die Immobilie auswirken können.

Ebenfalls von Bedeutung können Vermietungen jeglicher Art sein. Hierfür sind rechtlich bindende Verträge zu berücksichtigen. Würden Sie Ihre Immobilie veräußern, ist der neue Eigentümer zunächst verpflichtet, den Vertrag zu übernehmen und somit in seinen Handlungen erst einmal eingeschränkt. Dieser Umstand kann sich in der Bewertung negativ auswirken.

Lohnen sich Modernisierungen?

Für eine Immobilie ist der tatsächliche bauliche Zustand eine bedeutende Wertquelle. Aus diesem Grund sind regelmäßige Instandhaltungen, Sanierungen und Modernisierungen dringend zu empfehlen, um die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu erhöhen.

Sie fragen sich, ob die damit verbundenen Kosten den Wertzuwachs derart steigern, dass sich Modernisierungsmaßnahmen lohnen würden? Dies können wir zweifellos bejahen. Machen Sie gern den Test und lassen Sie durch eine anonyme Immobilienbewertung das Haus vor und nach einer möglichen Erneuerung schätzen.

Instandhaltungsmaßnahmen

Instandhaltungsmaßnahmen können den Wert eines Gebäudes maßgeblich beeinflussen. Je öfter und gezielter eine Bestandsaufnahme gemacht wird und je schneller Verbesserungen sowie kleine Reparaturen ausgeführt werden, umso stabiler bleibt der allgemeine Zustand des Gebäudes. 

Bei einem Haus werden mit Instandhaltungsmaßnahmen die Bewohnbarkeit garantiert und der Wert der Immobilie bleibt somit erhalten. Dazu werden insbesondere technische Anlagen (Heizungsanlage oder Warmwasserversorgung) und Bauteile des Gebäudes (Dach, Fenster, Fassade) unter die Lupe genommen. Auch die Beseitigung von Schimmel oder Schädlingen, die die Bausubstanz angreifen, gehören wie regelmäßige Wartungsarbeiten zum Bereich der Instandhaltung.

Hauswert für Neu & Altbau

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Über die eigentliche Instandhaltung gehen Maßnahmen hinaus, bei denen neue Komponenten im Haus eingebaut werden. Diese führen vielmals zu einer verbesserten Funktionalität und zur Einsparung von Ressourcen, die einen verbesserten Energieausweis bewirken und damit den Immobilienwert erhöhen. Dazu zählen moderne Heizungsanlagen, Wärmedämmungen an Fassaden oder Solarkollektoren auf dem Dach, die zur Warmwasserversorgung im Haus beitragen.

Neben dem Einbau umweltfreundlicher und ressourcenschonender Elemente tragen selbstverständlich auch andere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie eine neue Einbauküche oder ein neues Balkongeländer, zur Wertsteigerung bei.

Welche Unterlagen benötige ich?

Folgende Unterlagen und Dokumente werden für die Wertermittlung Ihrer Immobilie benötigt: 

Unterlagen:
Bezugsquelle:
Grundbuchauszug
Grundbuchamt
Flurkarte und Lageplan
Katasteramt
Grundriss und Baupläne
Stadt- oder Gemeindeverwaltung*
Wohnflächenberechnung
Architekt oder Gutachter*
Energieausweis
Architekt oder Ingenieur*
Dokumente über Sanierungen und Modernisierungen
eigene Akten

* All diese Unterlagen finden sich auch oft in den eigenen Unterlagen und müssen nicht erneut eingeholt werden. Sollten diese Dokumente jedoch fehlen oder aufgrund von Veränderungen nicht mehr aktuell sein, empfiehlt sich eine Neuausstellung.

Wie viel kostet eine Hausbewertung?

Es existieren mehrere Formen eines Immobiliengutachtens, an denen sich selbstverständlich auch die Kosten orientieren. Viele Immobilienwertrechner ermöglichen Ihnen, den Wert Ihres Hauses kostenlos zu erhalten. Vergessen Sie dabei nicht, dass es sich nur um einen ungefähren Wert handelt, der vom tatsächlichen und präzisen ermittelten Verkehrswert deutlich abweichen kann. Informieren Sie sich dazu auch gern in unserem Ratgeber über die anonyme Immobilienbewertung.

Der Umfang eines Gutachtens, das von einem Experten angefertigt wird, ist das entscheidende Kostenmerkmal. Für ein Vollgutachten, welches auch vor Gericht anerkannt wird, müssen Sie mit etwa 1000 bis 2500 Euro rechnen. Reicht für Ihre Zwecke ein kleineres Gutachten, so müssen Sie entsprechend weniger in die Tasche greifen und können bereits ab 100 Euro ein professionell erstelltes Kurzgutachten erhalten.

Warum variieren die Preise so stark?

Hinter dem Immobilienwertrechner verbergen sich umfangreiche Computerprogramme und Datenbanken, mit denen Ihr Immobilienwert ermittelt wird. Die Schätzung Ihres Hauses mittels Online-Wertrechner kann Ihnen kostenlos angeboten werden, da der ermittelte Werte nur auf Vollständigkeit überprüft wird. Im Gegensatz dazu benötigen professionelle Gutachter ausreichend Zeit, um ein Immobiliengutachten erstellen zu können. Die Kosten für das Gutachten tragen Sie als Auftraggeber, allerdings erhalten Sie ein 30 bis 40 -seitiges, umfassendes Vollgutachten.

Warum sollten Sie auf einen regionalen Immobilienmakler setzen?

Ein regionaler Immobilienmakler hat einen eindeutigen Vorteil: Er kennt den Immobilienmarkt in Ihrem Gebiet und kann die lokalen Besonderheiten in die Wertbestimmung einfließen lassen. Denken Sie dabei z.B. an das mittelalterliche Rothenburg ob der Tauber und seine denkmalgeschützten Häuser oder an die Reetdachhäuser an der Nordsee.

Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Wenn Sie für die Finanzierung bei einem Kreditinstitut Ihr Haus bewerten lassen, so werden Sie merken, dass der ermittelte Wert als Beleihungswert nicht übernommen wird. Die Bank wird in der Regel einen Sicherheitsabschlag vom Immobilienwert abziehen, der zwischen 10 und 20 Prozent liegen kann. Diese Spanne ergibt sich aus zwei Faktoren. Zum einen unterliegen die Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt ständigen Schwankungen und zum anderen laufen Hausfinanzierungen über eine lange Zeitspanne, die sich im Voraus nur schwer abzuschätzen lässt.

Was ist der Beleihungswert?

Damit Sie die Vorgehensweise der Bank genau nachvollziehen können, möchten wir zunächst den Begriff des Beleihungswertes erläutern. Dieser fiktive Wert stellt die immer zu erreichende Höhe des Erlöses bei einer Veräußerung der Immobilie dar. Da die Bank bei Vergabe einer Finanzierung nicht ausschließen kann, ob der Kredit vollständig getilgt wird, baut sie eine Sicherheitsstufe ein. Kommt es dann zu Zahlungsschwierigkeiten bis hin zur Zwangsversteigerung, kann der Kreditgeber die Immobilie selbst veräußern und seinen Ausfall wieder ausgleichen.

Lassen Sie Ihr Haus von uns professionell bewerten!

Egal, ob es sich um eine Beleihung bei der Bank, den Verkauf Ihrer Immobilie oder die Klärung einer Erbschaft geht — mit uns erhalten Sie ein Immobilienkurzgutachten – kostenlos & unverbindlich. Und das nicht nur online. Wir vereinbaren mit Ihnen zeitnah einen Besichtigungstermin, um uns einen Überblick über alle relevanten Aspekte Ihrer Immobilie zu verschaffen. In die qualifizierte Immobilienbewertung fließen unsere jahrelangen Erfahrungen und Kompetenzen ein, damit Sie präzise wissen, welchen Marktwert Ihr Haus hat.

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