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Haus schätzen lassen

Wie Sie Ihr Haus in 2020 schätzen lassen können?

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 22

Es gibt Situationen im Leben, in denen man nicht nur den ungefähren Wert einer Immobilie kennen möchte, sondern eine exakte und professionelle Bewertung benötigt. Dabei stellen sich verschiedene Fragen, beispielsweise „Von wem kann ich mein Haus schätzen lassen?“ oder „Wie wird der Wert für mein Haus ermittelt?“. Diesen und weiteren Fragen sind wir auf den Grund gegangen, damit Sie sich umfassend über das Thema Hausbewertung informieren können. Lesen Sie gern weiter.

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Wann ist es sinnvoll, sein Haus schätzen zu lassen?

Wie Sie sich vorstellen können, möchte man vor dem Verkauf eines Hauses seinen präzisen Wert wissen, um daraus einen geeigneten Verkaufspreis ermitteln zu können. Auf der anderen Seite informieren sich auch die potenziellen Kaufinteressenten über den Immobilienwert, um einschätzen zu können, ob der Kaufpreis realistisch ist. Weiterhin spielt die Bewertung eine wichtige Rolle bei der Vergabe eines Kredits, der Aufteilung eines Erbes, in Scheidungsangelegenheiten, bei einer Zwangsversteigerung oder anderen gerichtlich zu klärenden Fällen.

Unser Tipp:
Wenn Sie für einen Verkauf Ihr Haus schätzen lassen, muss dieser Wert nicht dem Verkaufspreis entsprechen. Von einer zu deutlichen Abweichung raten wir allerdings ab, da sich viele Kaufinteressenten vorab online über den möglichen Hauswert Auskünfte einholen.
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Wie kann ich ein Haus schätzen lassen?

Wenn Sie den Wert ermitteln lassen wollen, haben Sie die Wahl zwischen einem Immobilienwertrechner, den Sie online finden können, oder dem klassischen Gutachten. Bei der Online-Version geben Sie einige, wenige Daten ein, die das Programm abfragt und erhalten nach kurzer Zeit einen geschätzten Immobilienwert. Lassen Sie auf diese Weise Ihr Haus schätzen, dürfen Sie nur mit einem ungefähren Wert rechnen, denn besondere Merkmale, die durch eine Inspektion vor Ort in ein Gutachten einfließen würden, werden hier nicht berücksichtigt. Deshalb ist es durchaus ratsam, einen Experten aufzusuchen.

Bei wem kann ich mein Haus professionell schätzen lassen?

Bevor Sie den passenden Fachmann für die Immobilienbewertung aufsuchen können, müssen Sie wissen, für welche Zwecke Sie das Gutachten verwenden wollen. Sobald Ihr Haus Gegenstand einer Gerichtsverhandlung werden soll, müssen Sie zwingend einen zertifizierten Immobiliengutachter einschalten, der Ihnen ein offiziell anerkanntes Wertgutachten anfertigt. In weniger heiklen Angelegenheiten, zum Beispiel bei einem Hausverkauf, reicht ein Immobilienexperte. Das kann durchaus auch ein Architekt oder Bauingenieur sein. Mit einem erfahrenen Immobilienmakler bekommen Sie selbstverständlich ebenfalls einen kompetenten Ansprechpartner.

Unser Tipp:
Viele Makler bieten Ihnen bei einem Hausverkauf eine kostenlose Immobilienbewertung an!

Welche Gutachten gibt es bei der Hausbewertung?

Von dem gerade erwähnten zertifizierten Gutachter bekommen Sie in der Regel ein Vollgutachten mit sehr ausführlichen Informationen. Weniger umfangreich sind Kurzgutachten, die dennoch den akkurat ermittelten Hauswert enthalten und für viele Situationen ausreichen. Ein weniger genaues Ergebnis zur Bewertung erhalten Sie durch einen online erreichbaren Immobilienwertrechner. Das dahinter stehende „Gutachten“ besteht aus wenigen Zeilen. Weitere Informationen zu diesem Thema können Sie in verschiedenen Ratgebern auf unserer Webseite finden.

Unser Tipp:
Lassen Sie Ihr Haus gern durch uns schätzen — kostenlos & unverbindlich. Wir vereinbaren für jede Art der Immobilienbewertung einen Vor-Ort-Termin, damit alle Aspekte rund um Ihr Haus in die Wertermittlung einfließen können.

Haus schätzen lassen: welche Methoden der Wertermittlung kommen zum Einsatz?

Nachdem Sie sich für einen Gutachter oder Immobilienexperten sowie die Art des Gutachtens entschieden haben, wird der Sachverständige aus drei verschiedenen Verfahren zur Immobilienbewertung das geeignetste aussuchen. Ihm stehen das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Verfügung. In vielen Fällen überprüft der Gutachter mit einem weiteren Verfahren den berechneten Wert. Damit Sie sich vorstellen können, wie diese Wertermittlungsverfahren funktionieren, geben wir Ihnen kurze Beispiele.

Das Vergleichswertverfahren

Stellen Sie sich vor, Ihnen gehört ein Einfamilienhaus in einem ruhigen Wohngebiet innerhalb einer 50.000 Einwohner fassenden Stadt. Hier existieren zahlreiche vergleichbare Häuser, die viele gemeinsame Merkmale zu Ihrem Haus aufweisen. Alle verkauften Häuser in Ihrer Gegend mit ähnlichen Merkmalen werden nun für die Hauswertermittlung herangezogen. Aus den in Datenbanken gespeicherten Verkaufserlösen innerhalb einer Zeitspanne von etwa zwei Jahren kann der Wert Ihrer Immobilie abgeleitet werden. Dieses am häufigsten verwendete Verfahren in der Wertermittlung bringt durch die umfangreichen digitalen Aufzeichnungen aller Hausverkäufe in Deutschland sehr gute Bewertungen hervor.

Das Ertragswertverfahren

Bei diesem Beispiel könnten Sie ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten besitzen, die Sie vermietet haben. Ein Immobilienexperte wird auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, um das Haus zu schätzen. Die von Ihnen erzielten Mieteinnahmen zählen als Ertrag und bilden die Grundlage für diese Berechnungsmethode. Da das Ertragswertverfahren nicht so einfach und kurz erklärt werden kann, haben wir für Sie einen eigenen Ratgeber zu diesem Thema bereitgestellt. Lesen Sie dort gern weiter.

Das Sachwertverfahren

Können beide zuvor beschriebenen Wertermittlungsverfahren nicht angewendet werden, weil Sie vielleicht ein denkmalgeschützte Immobilie verkaufen möchten, so bleibt für die Bewertung noch das Sachwertverfahren übrig. Ein entscheidender Unterschied zu den anderen Methoden ist die Trennung von Grundstück und darauf befindlicher Immobilie, die unabhängig voneinander bewertet werden. Um das Haus schätzen zu lassen, benötigen Sie in diesem Fall die Entstehungs- bzw. Wiederherstellungskosten und die Zeit der Restnutzungsdauer, die sich an den bisherigen Abnutzungen orientiert.

Unser Tipp:
Die Restnutzungsdauer eines Hauses kann durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nach oben korrigiert werden. Dies wiederum spiegelt sich in einem höheren Hauswert wider.

Warum sollte ich mein Haus von einem Experten vor Ort schätzen lassen?

Auch wenn viele Immobilienportale im Internet eine schnelle, zuverlässige und kostenlose Immobilienbewertung anbieten, kann das Ergebnis nur ein geschätzter Wert sein. Die im Hintergrund laufenden Routinen können sich Ihre Immobilie nämlich nicht vor Ort anschauen. Dabei sind es gerade die feinen, sichtbaren Unterschiede der tatsächlichen Situation, die wichtig sind, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen möchten. Das könnte die wunderbar idyllische Lage an einem See sein oder die Ausstattung des Hauses mit besonders langlebigen und optisch hochwertigen Dachziegeln, wie glasierten oder engobierten Biberschwänzen.

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Welche Merkmale sind beim Haus schätzen wichtig?

Im Grunde genommen können alle Merkmale, die ein Gebäude aufweist, von Bedeutung sein, wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen möchten. Es spielen beispielsweise der Zustand, die Größe, verschiedene Lagemerkmale oder das Baujahr eine Rolle. Zudem können auch die Nutzungsart eines Hauses oder im Grundbuch eingetragene Lasten für den Wert wichtig sein.

Folgende Merkmale sind für die Schätzung wichtig:

  • Lage der Immobilie,
  • Baujahr,
  • Zustand des Gebäudes mit evtl. vorgenommenen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen,
  • Wohnfläche und Schnitt des Hauses (und auch evtl. vorhandener Wohnungen),
  • Ausstattung,
  • Hausart (z. B. Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus),
  • Nutzungsart des Gebäudes (z. B. privat oder privat + geschäftlich) sowie
  • Grundbucheinträge (z. B. Erbbaurecht).

Haus schätzen lassen unter Einbeziehung der Lage

Dass eine Immobilie mit herrlichem, unverbauten Blick auf ein Gebirge höher zu bewerten ist, als eine Immobilie am Rande eines Industriegebietes, ist selbstverständlich. Sobald Sie jedoch Ihre Immobilie schätzen lassen möchten, spielen auch andere Lagemerkmale eine Rolle, die nach Mikrolage und Makrolage unterschieden werden.

Die Mikrolage

Wird eine Bewertung in Bezug zur Mikrolage durchgeführt, so sind entscheidende Faktoren in der unmittelbaren Umgebung zu suchen. Ein ruhiges Wohngebiet, die nicht zu knappe Entfernung zu Nachbarhäusern oder die überschaubare Größe der Siedlung können den Wert eines Hauses steigern. Hingegen würde sich eine Reihenhaussiedlung mit Mini-Gärten oder die unmittelbare Nähe zu einer Autobahn negativ auf den Hauswert auswirken. Weiterhin spielen die kurze Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen, Spielplätzen, ärztlicher Versorgung und dem öffentlichen Nahverkehr eine große Rolle.

Die Makrolage

Im Gegensatz zur Mikrolage erstreckt sich die Makrolage über größere Entfernungen vom Haus, das Sie schätzen lassen wollen. Günstige Lagen finden sich unter anderem in Randgebieten von Großstädten, Regionen mit einer starken Wirtschaftskraft, vielfältigen Kultur- und Freizeitangeboten sowie einer guten Anbindung an alle Verkehrsnetze, also allgemein in Gebieten mit hervorragender Infrastruktur, oder in Feriengebieten. Die Makrolage „ländlicher Raum“ beispielsweise kann durch eine schlechtere Erreichbarkeit der urbanen Zentren und der weniger ausgebauten Infrastruktur für eine Bewertung von Nachteil sein.

Haus schätzen lassen unter Einbeziehung typischer Gebäudemerkmale

Als Erstes fällt vielen Menschen bei der Einstufung eines Hauses in einen Wertebereich der optische Zustand auf. Dass gut gepflegte Häuser auch mit älteren Baujahren gute Bewertungen erhalten können, liegt demnach an einer guten Substanz, der ständigen Instandhaltung und den durchgeführten Sanierungen und Modernisierungen. Des Weiteren wird ein Haus aufgrund seiner Größe, des Zuschnitts, der Aufteilung der Räumlichkeiten (u. a. Größe der Zimmer, vorhandener Keller) und der Ausstattung (u. a. Einbauküche, Sauna) beurteilt. Nicht zuletzt ist für die Immobilienbewertung entscheidend, ob es sich um ein Reihenhaus, ein freistehendes Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus handelt und welche Nutzungen in dem Gebäude gestattet sind, z.B. Mehrfamilienhaus mit Ladengeschäft im Erdgeschoss.

Haus schätzen lassen unter Einbeziehung rechtlicher Belange

Die meisten rechtlich relevanten Aspekte Ihrer Immobilie sind im Grundbuchauszug eingetragen. Für die Hausbewertung wird dieses deshalb gern zurate gezogen, um nachzusehen, ob Lasten oder Beschränkungen in der Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen wurden. Das könnten zum Beispiel ein Erbbaurecht oder eine Baulast sein, die sich wertmindernd auf die Immobilie auswirken können.

Ebenfalls von Bedeutung können Vermietungen jeglicher Art sein, da sich zumeist ein rechtlich bindender Vertrag dahinter verbirgt. Würden Sie Ihre Immobilie verkaufen, müsste der neue Eigentümer den Vertrag übernehmen und ist zunächst in seinen Handlungen eingeschränkt. Dieser Umstand kann sich auch in der Bewertung negativ auswirken.

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Lohnen sich Modernisierungen vor der Hausbewertung?

Für eine Immobilie ist der tatsächliche bauliche Zustand eines Hauses eine bedeutende Wertquelle. Aus diesem Grund sind regelmäßige Instandhaltungen, Sanierungen und Modernisierungen dringend zu empfehlen, um die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu erhöhen. Nun fragen Sie sich vielleicht, ob die damit verbundenen Kosten den Wertzuwachs derart steigern, dass sich diese Maßnahmen lohnen. Dies können wir zweifellos bejahen. Machen Sie gern den Test und lassen Sie durch eine anonyme Immobilienbewertung das Haus vor und nach einer möglichen Erneuerung schätzen.

Unser Tipp:
Im Zuge einer Sanierung oder Modernisierung Ihrer Immobilie können Ihnen öffentliche Zuschüsse bereitgestellt werden. Fragen Sie einfach bei Ihrer zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung nach.

Instandhaltungsmaßnahmen

Bei den Instandhaltungsmaßnahmen eines Gebäudes sieht es ähnlich aus wie bei der Pflege eines Menschen. Je öfter und gezielter eine Bestandsaufnahme gemacht wird und je schneller Verbesserungen sowie kleine Reparaturen ausgeführt werden, umso stabiler bleibt der allgemeine Zustand. Bei einem Haus sollen mit Instandhaltungsmaßnahmen die Bewohnbarkeit garantiert werden und der Wert der Immobilie erhalten bleiben. Dazu werden insbesondere technische Anlagen, wie die Heizungsanlage oder die Warmwasserversorgung, und Bauteile des Gebäudes, wie das Dach, die Fenster oder die Fassade, unter die Lupe genommen. Auch die Beseitigung von Schimmel oder Schädlingen, die die Bausubstanz angreifen können, gehören wie regelmäßige Wartungsarbeiten zum Bereich der Instandhaltung.

Unser Tipp:
Zeugt Ihr Haus von einem guten Allgemeinzustand, so schlägt sich dies in einem höheren Hauswert nieder.

Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Über die eigentliche Instandhaltung gehen Maßnahmen hinaus, bei denen neue Komponenten im Haus eingebaut werden. Diese führen vielmals zu einer verbesserten Funktionalität und zur Einsparung von Ressourcen, die einen verbesserten Energieausweis bewirken und damit den Hauswert erhöhen. Dazu zählen beispielsweise moderne Heizungsanlagen, Wärmedämmungen an Fassaden oder Solarkollektoren auf dem Dach, die zur Warmwasserversorgung im Haus beitragen. Neben dem Einbau umweltfreundlicher und ressourcenschonender Elemente tragen selbstverständlich auch andere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie eine neue Einbauküche oder ein neues Balkongeländer, zur Wertsteigerung bei.

Welche Unterlagen benötige ich zum Haus schätzen?

In diesem Ratgeber war bereits vom Grundbuch die Rede, in welchem viele Informationen über Ihr Haus dokumentiert sind. Es existieren zudem weitere Unterlagen, die für die Hausbewertung benutzt werden können. Damit Sie einen Überblick über diese Akten haben und wissen, an welchen Stellen sie diese besorgen können, haben wir eine kleine Tabelle zusammengestellt.

Unterlagen Amt
Grundbuchauszug Grundbuchamt
Flurkarte und Lageplan Katasteramt
Grundriss des Hauses und Baupläne Stadt- oder Gemeindeverwaltung*
Wohnflächenberechnung Architekt oder Gutachter*
Energieausweis Architekt oder Ingenieur*
Dokumente über Sanierungen und Modernisierungen eigene Akten

* All diese Unterlagen finden sich sehr oft auch in den eigenen Akten und müssen daher nicht erneut bei einem Experten eingeholt werden. Sollten diese Dokumente jedoch fehlen oder aufgrund von Veränderungen nicht mehr aktuell sein, empfiehlt sich eine Neuausstellung.

Immobilienbewertung anfordern

Wie viel kostet es, ein Haus schätzen zu lassen?

Wie Sie bereits lesen konnten, existieren mehrere Formen eines Immobiliengutachtens, an denen sich selbstverständlich auch die Kosten orientieren. Viele Immobilienwertrechner ermöglichen es Ihnen, den Wert Ihres Hauses kostenlos zu erhalten. Vergessen Sie dabei jedoch nicht, dass es sich nur um einen ungefähren Wert handelt, der vom tatsächlich präzise ermittelten Hauswert deutlich abweichen kann. Informieren Sie sich dazu auch gern in unserem Ratgeber über die anonyme Immobilienbewertung.

Für alle von einem Experten angefertigten Gutachten ist der Umfang das entscheidende Kostenmerkmal. Für ein Vollgutachten, welches auch vor Gericht anerkannt wird, müssen Sie mit etwa 1000 bis 2500 Euro rechnen. Reicht für Ihre Zwecke ein kleineres Gutachten, so müssen Sie entsprechend weniger in die Tasche greifen und können bereits ab 100 Euro ein professionell erstelltes Kurzgutachten bekommen.

Haus schätzen lassen: warum variieren die Preise so stark?

Hinter dem Immobilienwertrechner verbergen sich umfangreiche Computerprogramme und Datenbanken, die Ihren Hauswert schätzen. Da vor der Übermittlung des Wertes von einem Mitarbeiter nur ein kurzer Blick auf die Richtigkeit geworfen wird, kann die Schätzung kostenlos angeboten werden. Im Gegensatz dazu benötigen professionelle Gutachter ausreichend Zeit, um ein Immobiliengutachten zu erstellen und legen diese Kosten auf Sie um. Hinterher erhalten Sie dafür allerdings ein 30 bis 40 A4-Seiten umfassendes Vollgutachten in der Hand.

Unser Tipp:
Wir nehmen für Sie eine Immobilienbewertung vor, die ebenfalls kostenlos ist und garantieren Ihnen dennoch einen Termin zur Besichtigung vor Ort, um den Wert Ihres Hauses exakt bestimmen zu können.

Warum sollten Sie beim Haus schätzen lassen auf einen regionalen Immobilienexperten setzen?

Natürlich ist jeder Fachmann geeignet, um Ihre Immobilie bewerten zu können. Dennoch hat ein regionaler Experte einen eindeutigen Vorteil: er kennt den Immobilienmarkt in Ihrem Gebiet wie seine eigene Westentasche und kann lokale Besonderheiten in die Wertbestimmung einfließen lassen. Denken Sie dabei beispielsweise an das mittelalterliche Rothenburg ob der Tauber und seine denkmalgeschützten Häuser oder an die Reetdachhäuser an der Nordsee.

Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Wenn Sie Ihr Haus schätzen lassen, um eine Finanzierung bei einem Kreditinstitut zu beantragen, so werden Sie schnell merken, dass der ermittelte Wert als Beleihungswert nicht übernommen wird. Die Bank wird in der Regel einen Sicherheitsabschlag vom Immobilienwert abziehen, der zwischen 10 und 20 Prozent liegen kann. Diese Spanne ergibt sich aus zwei Faktoren. Zum einen unterliegen die Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt ständigen Schwankungen und zum anderen laufen Hausfinanzierungen über eine lange Zeitspanne, die im Voraus nur schwer abzuschätzen ist.

Was ist der Beleihungswert?

Damit Sie die Vorgehensweise der Bank genau nachvollziehen können, möchten wir zunächst den Begriff des Beleihungswertes erklären. Dieser fiktive Wert stellt die immer zu erreichende Höhe des Erlöses bei einer Veräußerung der Immobilie dar. Da die Bank bei Vergabe einer Finanzierung nicht ausschließen kann, dass der Kredit nicht komplett bezahlt wird, baut sie eine Sicherheitsstufe ein. Kommt es dann zu Zahlungsschwierigkeiten bis hin zur Zwangsversteigerung kann der Kreditgeber die Immobilie selbst veräußern und seinen Ausfall wieder hereinholen. Möchten Sie mehr über das Beleihungswertverfahren erfahren? Hier ist es ausführlich erklärt.

Unser Tipp:
Die Finanzierung einer Immobilie wird im Grundbuch durch Eintragung einer Grundschuld dokumentiert. Auch dieser Posten kann bei der Hausbewertung ins Gewicht fallen.

Lassen Sie Ihr Haus von uns professionell schätzen!

Egal, ob es sich um eine Beleihung bei der Bank, den Verkauf Ihrer Immobilie oder die Klärung einer Erbschaft geht — mit uns können Sie Ihr Haus schätzen lassen, kostenfrei & unverbindlich. Und das nicht nur online. Wir vereinbaren mit Ihnen zeitnah einen Besichtigungstermin, um uns einen Überblick über alle relevanten Aspekte Ihrer Immobilie zu verschaffen. In die qualifizierte Immobilienbewertung fließen unsere jahrelangen Erfahrungen und Kompetenzen ein, damit Sie präzise wissen, welchen Wert Ihr Haus hat.

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