Grundstück verkaufen? – So wird der Verkauf zum Erfolg!

Wenn Sie Bauland besitzen, es aber selbst nicht nutzen, lohnt sich ein Grundstücksverkauf. Für Grundstückseigentümer ohne Fachkenntnisse kann die Veräußerung allerdings mit einigen Risiken verbunden sein. Wertvolle Tipps und die richtige Herangehensweise sind bei der Grundstücksveräußerung von größter Bedeutung.

Machen Sie sich mit diesem Ratgeber fit für die Veräußerung. Wir erklären Ihnen, welche vorbereitenden Arbeiten und welche amtlichen Dokumente notwendig sind. Zudem erfahren Sie, wie der Verkaufspreis richtig festlegt wird, welche Kosten entstehen und wer diese zu tragen hat.

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Inhaltsverzeichnis

Rechtliche Pflichten für den Verkäufer

Vor der Vermarktung eines Grundstücks sind einige rechtliche Aspekte zu beachten. Erster Schritt ist der Nachweis des Eigentums, den sogenannten Eigentumstitel. Als Eigentümer müssen Sie folglich einen Nachweis erbringen, dass Ihnen das zu veräußernde Bauland tatsächlich gehört. Zudem benötigen Sie von Ihrem zuständigen Landesregisteramt eine Eintragsbescheinigung. Für das Finanzamt müssen Sie als Eigentümer nachweisen, dass bisher keine Einnahmen über das Grundstück erzielt wurden. Sind Einnahmen erfolgt, benötigen Sie einen Steuerbeleg.  

Für die Veräußerung Ihres Grundbesitzes ist zudem ein Notar notwendig, der zwischen Käufer und Verkäufer als neutrale Person vermittelt. Für den erfolgreichen Abschluss wird durch den Notar die notwendige Eintragung des Eigentümerwechsel im Grundbuch veranlasst.

Grundstück mit oder ohne Makler vermarkten?

Bevor Sie Ihr Grundstück zum Verkauf anbieten, ist es ratsam sich zunächst Gedanken darüber zu machen, ob Sie einen Makler beauftragen, der Ihnen bei diesem Vorhaben unter die Arme greift. Die Vermarktung einer Liegenschaft ist komplex und risikobehaftet und erfordert Fachkenntnisse sowie langjährige Erfahrung. Ein kompetenter und professioneller Immobilienmakler kennt potenzielle Bauträger und sorgt bei der Vermarktung für mehr Sicherheit.

Wenn Sie keine Erfahrung mit der Vermarktung haben, sollten Sie sich Unterstützung holen. Der Fachexperte für Immobilien kennt den regionalen Grundstücksmarkt und weiß um die rechtlichen Fragen und Vorgaben, die mit einer Veräußerung verbunden sind. Die für den Verkauf notwendigen Dokumente und vor allem Erhebung der erforderlichen Daten, besorgt und ermittelt Ihr Makler. Sie sparen somit viel Zeit und Mühe. Zudem erstellt er eine fundierte Wertermittlung Ihres Grundstücks, die dabei hilft, Kaufinteressenten zu finden.

Zu guter Letzt: Der Immobilienmakler übernimmt die Verkaufsabwicklung und erzielt den für Sie optimalen Erlös.

Welche Vorteile bietet Ihnen ein Immobilienmakler beim Grundstücksverkauf?

  • Unterstützung bei der gesamten Verkaufsabwicklung
  • Risikominimierung und Sicherheit bei der Kaufabwicklung
  • Erheben notwendiger Daten für die Veräußerung
  • Einhalten von Vorschriften
  • Suche nach geeigneten Kaufinteressenten
  • Sie sparen teure Anzeigegebühren
  • Vorbereitungen für Notartermin
 

Die Vermarktung von Grund und Boden ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Transaktion ihres Lebens. Viele Eigentümer werden aus Kostengründen und Angst vor einer Vertragsbindung von einer Zusammenarbeit mit Immobilien-Profis abgehalten. Es gibt Makler, die für Sie ein Paket aus Mehrwerten und Leistungen zusammenstellen, die kostenfrei & ohne Makleralleinvertrag für Eigentümer sind.

Grundstückswert ermitteln

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Welche Vorbereitungen sind zu treffen?

Der Vermarktung eines Grundstückes erfordert eine gründliche Vorbereitung. Im ersten Schritt ist zu klären, welche Art Land Sie besitzen, da es unterschiedliche Arten von Grundbesitz gibt. Je nach Typ der Fläche, fällt eine andere Bewertung an. Folgende Typen von Grundbesitz gilt es zu prüfen:

  • Bauerwartungsland
  • Nicht-erschlossenes Baugrundstück
  • Erschlossenes Baugrundstück
  • Bebautes Grundstück
 

Ist Ihre Liegenschaft als Bauerwartungsland eingestuft, darf eine Bebauung aktuell noch nicht stattfinden. In der sogenannten Wertermittlungsverordnung Ihrer Gemeinde ist dies festgelegt.

Anhand der Lage, Größe und Beschaffenheit des Grundstücks können Sie zudem festlegen, zu welchem Zweck veräußert werden kann. Privatpersonen sind in der Regel an Grund für ein Wohn- oder Doppelhaus interessiert.

Bauträger oder Firmen hingegen benötigen größere Flächen, um ihre Bauprojekte verwirklichen zu können. Prüfen Sie auch, ob es als Bauland ausgezeichnet ist. Nicht jeder Grund ist zwangsläufig eine Baufläche. Sobald das Grundstück jedoch im Bebauungsplan verankert ist, darf es bebaut werden. 

Im Bebauungsplan können Sie ablesen, in welcher Form die Fläche bebaut werden darf und welche Nutzung dafür vorgesehen ist. Das Grundstück könnte in einem zukünftigen Wohngebiet, ebenso in einem gewerblich zu nutzendem Bereich liegen. Dieser Aspekt ist für Kaufinteressenten von Bedeutung.

Vor der Vermarktung des Grundstücks sollten Sie einen Blick in das Grundbuch werfen. Hier ist dokumentiert, ob Sie alleiniger Inhaber sind oder Miteigentümer eingetragen sind. Sind Miteigentümer vorhanden, müssen diese dem Veräußerung zustimmen.

Weiterhin stehen im Grundbuch wichtige Regelungen, wie Belastungen und Beschränkungen. In unserem Ratgeber „Grundbuchauszug“ können Sie genauer nachlesen, was hier zu beachten ist. Zu guter Letzt können Sie sich der Frage nach dem “Grundstückspreis” widmen.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Bereits während des Besichtigungstermins können verschiedene relevante Unterlagen erforderlich sein, die für den Veräußerung von Bedeutung sind. Manche Dokumente sind für die Kaufentscheidung wichtig, um z.B. eine Kreditanfrage stellen zu können oder Informationen über Lasten (Grundbuchauszug) zu erhalten. 

Dokument
Bezugsquelle
Grundbuchauszug
Grundbuchamt
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte
Katasteramt
Bauamt der Stadt oder Gemeinde
Bebauungsplan
Bauamt

Folgende Unterlagen könnten ebenfalls relevant sein:

Dokument
Bezugsquelle
Flächennutzungsplan
Stadt oder Gemeinde
Erschließungsnachweis
Stadt oder Gemeinde
Bauvoranfrage
Stadt oder Gemeinde
Vermessungsunterlagen
Vermessungsamt
Altlastenauskunft
Altlastenkataster des Umweltamtes
Grundsteuerbescheid
Finanzamt und Stadt bzw. Gemeinde

Wie ermittle ich den Wert meines Grundstücks?

Vor der Vermarktung muss der Grundstückspreis festgelegt werden, der von verschiedenen Faktoren abhängt. Informieren Sie sich ausführlich in unserem Ratgeber „Grundstückswert ermitteln“, was hier zu beachten gilt.

Ein kurzer Einblick über die wichtigsten Faktoren zur Ermittlung des Grundstückswerts. Diese sind unter anderem:

  • Lage
  • Größe und Zuschnitt
  • Bodenbeschaffenheit und möglicherweise Altlasten
  • Erschließungszustand
  • Belastungen und Beschränkungen gegenüber Dritten
  • Bebaubarkeit
 

Ein an die Infrastruktur angeschlossenes Baugrundstück kann bei einem Verkauf einen höheren Preis erzielen als eine unerschlossene Fläche. Baureifer Grund lässt sich am einfachsten vermarkten, da die Bauherren hier sofort loslegen können. Grundstücke in begehrten Lagen wie z.B. um Ballungszentren können zu einem höheren Preis angeboten werden. Bauland im Grünen kann im Gegensatz dazu dennoch sehr beliebt und folglich teurer sein. Letztlich ist es entscheidend, was ein Bauherr sucht.

Ebenso wirken sich Größe und ein günstiger Schnitt förderlich auf die Höhe des Erlöses aus. Daneben ist es üblich bei der Baubehörde eine Bauvoranfrage zu stellen, sofern das zu veräußernde Grundstück im Bebauungsplan integriert ist. Mit dieser rechtsverbindlichen Bauvoranfrage können Sie den Preis ebenfalls ein Stück nach oben setzen. Sind Belastungen, Beschränkungen und eventuelle Altlasten vorhanden, wirken sich diese gegenteilig aus und führen zu einer niedrigeren Bewertung des Grundstücks.

Für die Festsetzung eines angemessenen Verkaufswertes empfehlen wir Ihnen einen Immobilienmakler hinzuziehen, der sie dabei unterstützt. Als Fachmann ist er in der Lage, sein Einzugsgebiet genau zu definieren und kann Sie kompetent beraten, damit Sie bei der Grundstücksvermarktung das Beste für sich herausholen.

Wie finde ich potenzielle Käufer?

Haben Sie den Wert Ihres Grundstücks ermittelt und alle erforderlichen Unteralgen für den Verkauf vorbereitet, geht es nun darum, potenzielle Käufer zu finden. Interessenten könnten folgende Informationen bzw. Auskunft von Ihnen verlangen:

  • Welche Art von Grundbesitz (Baugrundstück, Bauerwartungsland, usw.)?
  • Grundstücksfläche
  • Nutzungsart 
  • Bebauung: Größe und Art der zu errichtenden Immobilie
  • Lage und Verkehrsanbindung
 

In erster Linie möchten Interessenten ein Haus bauen, weshalb sich Bauland und besonders erschlossenes am leichtesten veräußern lassen. Möchten Sie kleines, z.B. für ein Einfamilienhaus geeignetes Bauland vermarkten, sind Sie bei Privatpersonen an der richtigen Stelle. Größere Flächen sind für Bauträger und Gewerbefirmen interessant. Eine Wiese findet vielleicht einen Hobby-Imker als Abnehmer. Haben Sie ein Stück Wald zu veräußern, könnten Waldbesitzer oder Landwirte am ehesten infrage kommen.

Am einfachsten ist die Suche nach dem richtigen Käufer über einen Immobilienmakler, der Sie dabei unterstützt. Durch seine Expertise kann er Ihnen dabei helfen, Ihr Grundstück optimal zu vermarkten. Mit einem auf die Kaufinteressenten zugeschnittenen Exposé und entsprechenden Werbeanzeigen finden Sie bald den passenden Käufer.

Wie verkaufe ich mein Grundstück?

Haben Sie Kaufinteressenten gefunden, sollten Sie einen Besichtigungstermin vorschlagen, damit sich diese vor Ort ein Bild machen können. An diesem Termin können Sie alle relevanten Fragen beantworten, entsprechende Dokumente vorzeigen und die anvisierte Vergabemethode für Ihr Grundstück ansprechen. Mit einzelnen Bewerbern können nun Verkaufsgespräche über den Preis geführt werden. Eine weitere Option für den Veräußerung ist das sogenannte Bieterverfahren.

Verkaufsverhandlungen über den Preis

Sollten Sie noch keine Verkaufserfahrung haben, würden wir in diesem Fall zu einem Immobilienmakler raten, der die Verhandlungsgespräche für Sie führt. Es gibt Maklerbüros, die diesen Service für Eigentümer kostenlos übernehmen. Ein Immobilienexperte besitzt jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet und kennt die optimale Strategie, um den festgelegten Verkaufspreis genau oder annähernd zu erreichen.

Bieterverfahren

Besitzen Sie besonders attraktives Bauland, das sich zudem in einer interessanten Lage befindet, könnte das Bieterverfahren die geeignete Verkaufsstrategie sein. Als Eigentümer legen Sie einen Mindestpreis fest. Kaufinteressenten können nun in zwei oder mehreren Bieterrunden Ihre Gebote für das Grundstück abgeben. In welcher Form dies geschehen soll, bestimmen Sie, etwa per Post oder E-Mail. Nach erfolgter erster Bieterrunde informieren Sie die alle Interessenten über das Höchstgebot. In der zweiten Bieterrunde haben die potenziellen Käufer die Möglichkeit, ihr Angebot nachzubessern. Anschließend entscheiden Sie, welcher Bieter den Zuschlag erhält.

Ein klarer Vorteil beim Bieterverfahren ist das Erzielen eines höheren Verkaufspreises. Grundstücke, die schwer zu vermarkten sind, können dank dieser Methode schneller veräußert werden. Bei hoher Nachfrage und mehreren Kaufinteressenten erhält in der Regel das maximale Höchstgebot den Zuschlag.

Wie kommt ein Grundstücksverkauf zum Abschluss?

Bei einem Grundstücksverkauf kommt es zu Kosten und folglich der Frage, wer diese trägt. Müssen Sie als bisheriger Eigentümer oder der Käufer anfallende Kosten übernehmen?

Kosten für den Käufer

Sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, der Ihnen mit seinen Fachkenntnissen zur Seite steht, haben Sie vor der Auftragsvergabe den Umfang der Maklerkosten ausgehandelt. In vielen Fällen bieten Makler Ihren Kunden einen kostenlosen Service an. 

Als Käufer können Sie allerdings an Kosten beteiligt werden, weshalb Sie sich eingehend informieren sollten. Die Notarkosten hat in der Regel der Käufer zu tragen. Fließt der Erlös dieses Geschäfts auf ein Notaranderkonto bzw. Treuhänderkonto, fallen hier Gebühren an, die sich Verkäufer und Käufer teilen. Das Notaranderkonto wird von einem Notar verwaltet und dient zum sicheren Geldtransfer bei einem Immobilienkauf.

Kosten für den Verkäufer

Neben den oben beschriebenen Kosten werden zudem auch Steuern fällig. Die sogenannte Grunderwerbssteuer bezahlt der Erwerber des Grundstücks.

Für den Verkäufer können ebenfalls Steuern anfallen, da eine Grundstücksveräußerung zunächst als Einkommen gewertet wird. Sollten Sie ein gewerbliche Fläche verkaufen, müssen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer geleistet werden. Gewerbesteuer fällt auch dann an, wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft haben.

Eine weitere Steuer, die vom Finanzamt geprüft wird, kann Sie eventuell betreffen: die Spekulationssteuer.

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer wird dann erhoben, wenn Sie ein Grundstück verkaufen, das nicht länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war. Allerdings greift hier eine Ausnahme. Sofern Sie das bebaute Land zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, müssen Sie lediglich nachweisen, dass Sie dort gewohnt haben. Dieser Nachweis muss für das Jahr des Grundstücksverkaufs sowie die zwei vorangegangenen Jahre erfolgen. Können Sie also ausschließen, dass Ihr Grundstück nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde oder keine anderen Personen innerhalb der letzten drei Jahre dort gelebt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Besitzen Sie ein Grundstück, welches der Spekulationssteuer unterliegt, können Sie die Steuer durch einfache Berechnung ermitteln. Trotz kleiner Abweichungen lässt sich die Höhe der Steuer in etwa abschätzen. Es gilt den Gewinn zu ermitteln und darauf den individuellen Einkommenssteuersatz anzuwenden. Der Erlös ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises. Dieser Wert ist die Grundlage und wird nun mit Ihrem individuellen Steuersatz verrechnet. Bei Einreichung Ihrer Steuererklärung müssen Sie den Grundstücksverkauf in Anlage SON angeben, und zwar den erzielten Gewinn unter der Rubrik Sonstige Erträge.

Welche Steuern fallen bei einem Verkauf aus einer Erbschaft an?

Möchten Sie als Erbnehmer Ihr Grundbesitz veräußern, müssen Sie unter Umständen Steuern zahlen. Hier wird der Verwandtschaftsgrad herangezogen, der verschiedene Freibeträge bedeutet. 

Eigene Kinder, die ein geerbtes Grundstück verkaufen, können mit einem Freibetrag von 400.000 Euro rechnen, wohingegen für Ehegatten und Lebenspartner sogar 500.000 Euro frei sind. Als Enkel steht Ihnen ein Freibetrag von 200.000 Euro sowie als Eltern und Großeltern 100.000 Euro zur Verfügung. Sonstige Erben können lediglich 20.000 Euro ansetzen. Wenn Sie dazu detailliertere Informationen benötigen, fragen Sie Ihren Immobilienmakler oder Steuerberater.

Die Spekulationssteuer kann auch im Erbfall greifen. Wurde das Grundstück vom Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde, fällt eine Spekulationssteuer für die Erben an. Das bedeutet im umgekehrten Fall, dass Sie als Erbe keine zehn Jahre warten müssen, um ohne Spekulationssteuer veräußern zu können. Sie profitieren also auch von der Zeit, als der Erblasser diesen Grund und Boden genutzt hat. Sollte in Ihrem Fall eine Spekulationssteuer anfallen, berechnet sich diese aus der Wertsteigerung des Objekts.

Mit unserer kostenlosen Maklerempfehlung in nur 3 Schritten erfolgreich zum Grundstücksverkauf

Schritt 1: Bewertung und Beratung

Um einen marktfähigen Verkaufspreis zu ermitteln, der die wichtigste Grundlage für einen schnellen und erfolgreichen Vermarktung darstellt, bewerten unser empfohlener Makler Ihr Grundstück professionell, kostenfrei und sehr umfangreich nach Gutachterstandard.

Schritt 2: Schnelle Vermarktung

Im Anschluss an eine professionelle Immobilienbewertung setzt unser empfohlener Experte im Rahmen seiner umfangreichen Vermarktungsaktivitäten alles daran, Ihr Grundstück zum optimalen Preis schnellstmöglich zu vermarkten.

Schritt 3: Sicherer Verkauf

Sobald ein geeigneter Käufer gefunden ist, leitet Ihr unser Experte alles Notwendige in die Wege, um den Veräußerung sicher und schnell für Sie abzuschließen – von der Übermittlung aller benötigten Dokumente, über die Erstellung eines Vertragsentwurfes und die Beauftragung eines Notares bis hin zur Übergabe.

Wir empfehlen Ihnen kostenlos einen regionalen Immobilienmakler in Form einer kostenfreien Grundstücksbewertung!

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