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Grundstück verkaufen? – So wird der Verkauf zum Erfolg!

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 2

Es gibt vielfältige Gründe weshalb Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, beispielsweise gute Bedingungen auf dem Immobilienmarkt oder die Regelung einer Erbangelegenheit. Wenn Sie zum ersten Mal ein Grundstück verkaufen wollen, sind wertvolle Tipps und die richtige Herangehensweise von großer Bedeutung. Mit diesem Ratgeber können Sie sich kompetent an die Umsetzung machen. Wir verraten Ihnen, welche vorbereitenden Arbeiten und welche amtlichen Unterlagen notwendig sind, wie Sie den Verkaufspreis richtig festlegen, welche Kosten ein Grundstücksverkauf mit sich bringt und wer diese zu tragen hat.

Grundstück verkaufen – Was sind die wichtigsten Fakten?

  • Um erfolgreich ein Grundstück verkaufen zu können, ist eine gute Vorbereitung unerlässlich.
  • Beschaffen Sie alle nötigen Unterlagen und legen Sie den Wert des Grundstücks fest!
  • Ein Grundstücksverkauf muss durch einen Notar besiegelt und im Grundbuch eingetragen werden.
  • Für Grundstücke, die Sie nicht länger als zehn Jahre besessen haben, kann die Spekulationssteuer anfallen.

Welche Vorbereitungen sind zu treffen bei einem Grundstücksverkauf?

Ein Grundstücksverkauf wird nicht zwischen Tür und Angel abgewickelt, sondern erfordert eine gründliche Vorbereitung. Zunächst können Sie anhand seiner Lage, Größe und Beschaffenheit festlegen, an wen und zu welchem Zweck das Grundstück verkauft werden kann. Privatpersonen sind in der Regel an Grundstücken interessiert, die ein Wohnhaus oder Doppelhaus aufnehmen können. Bauträger oder Firmen hingegen benötigen größere Grundstücke, um ihre Projekte verwirklichen zu können. Bevor Sie das Grundstück verkaufen, sollten Sie auch prüfen, ob es als Bauland ausgezeichnet ist. Nicht jede Fläche ist zwangsläufig eine Baufläche. Sobald das Grundstück jedoch im Bebauungsplan verankert ist, darf es bebaut werden. Hier können Sie auch ablesen, in welcher Form die Fläche bebaut werden darf und welche Nutzung dafür vorgesehen ist. Das Grundstück könnte in einem zukünftigen Wohngebiet, aber ebenso in einem gewerblich zu nutzenden Bereich liegen. Dieser Aspekt ist für potenzielle Käufer von Bedeutung.

Unser Tipp:
Sollte Ihr Grundstück zum Bauerwartungsland zählen ist Vorsicht geboten. Prinzipiell wird erwartet, dass diese Fläche später Bauland wird, es ist jedoch nicht ausgeschlossen, dass auch das Gegenteil eintreten kann.

Wenn Sie ein Grundstück zu verkaufen haben, sollten Sie vorab einen Blick in das Grundbuch werfen. Hier können Sie einsehen, ob Sie alleiniger Inhaber des Grundstücks sind, denn nur dann dürfen Sie dieses auch veräußern. Im anderen Fall müssen die Miteigentümer zustimmen. Weiterhin stehen im Grundbuch wichtige Regelungen bezüglich des Grundstücks, wie Belastungen und Beschränkungen. In unserem Ratgeber zum Thema „Grundbuchauszug“ können Sie all diese Punkte noch einmal genauer nachlesen. Zu guter Letzt können Sie sich dem Thema “Grundstückspreis” widmen.

Wie kann ich den Wert meines Grundstücks ermitteln?

Auch dazu können Sie sich ganz ausführlich in einem unserer Ratgeber informieren, den Sie unter dem Stichwort „Grundstückswert ermitteln“ finden. An dieser Stelle geben wir Ihnen dennoch einen kurzen Einblick. Bevor Sie ein Grundstück verkaufen können, müssen Sie selbstverständlich einen Grundstückspreis festlegen, der von verschiedenen Faktoren abhängt.

Dies sind unter anderem:

  • Lage,
  • Größe und Zuschnitt,
  • Bodenbeschaffenheit und möglicherweise Altlasten,
  • Erschließungszustand,
  • evtl. Belastungen und Beschränkungen gegenüber Dritten sowie
  • Bebaubarkeit.

Es wird Ihnen logisch erscheinen, dass ein an die Infrastruktur angeschlossenes Baugrundstück bei einem Grundstücksverkauf einen höheren Preis erzielen kann als ein unerschlossenes Grundstück, ebenso wie ein günstiger Schnitt sich förderlich auf den Verkaufspreis auswirkt. Daneben ist es durchaus üblich, bei der Baubehörde einen Bauvoranfrage zu stellen, sofern das Grundstück, das Sie verkaufen möchten, im Bebauungsplan integriert ist. Mit dieser rechtsverbindlichen Bauvoranfrage können Sie den Grundstückspreis ebenfalls ein Stück nach oben setzen. Belastungen, Beschränkungen und eventuelle Altlasten wirken sich gegenteilig aus und führen zu einer niedrigeren Bewertung des Grundstücks.

Für die Festsetzung eines angemessenen Verkaufspreises können Sie gern einen Immobilienmakler hinzuziehen, der sie dabei unterstützt. Er ist als Fachmann in der Lage, sein Einzugsgebiet genau zu definieren und kann Sie kompetent beraten, damit Sie beim Grundstücksverkauf das Beste für sich herausholen.

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Wie finde ich potenzielle Käufer für mein Grundstück?

In erster Linie möchten Grundstückskäufer bauen, weshalb sich Bauland, erst recht erschlossenes Bauland, am leichtesten verkaufen lässt. Hier findet sich der Käufer entsprechend der Grundstücksgröße. Möchten Sie ein kleines, zum Beispiel für ein Einfamilienhaus geeignetes, Grundstück verkaufen, sind Sie bei Privatpersonen an der richtigen Stelle. Größere Ländereien sind für Bauträger und Gewerbefirmen interessant. Ein Wiesengrundstück findet vielleicht einen Hobby-Imker als Abnehmer. Haben Sie ein anderes Grundstück zu verkaufen, beispielsweise ein Stück Wald, könnten Waldbesitzer oder Landwirte am ehesten infrage kommen. Mit einem auf die Kaufinteressenten zugeschnittenen Exposé und entsprechenden Werbeanzeigen finden Sie bald den passenden Käufer. Durch sein Fachwissen kann Ihnen ein Immobilienmakler dabei helfen.

Unser Tipp:
Haben Sie ein großes Grundstück zu verkaufen, können Sie dies vor dem Verkauf auch teilen lassen. In vielen Fällen lassen sich dadurch höhere Erlöse erzielen.

Wie kann ich nun mein Grundstück verkaufen?

Allen Kaufinteressenten sollten Sie zunächst einen Besichtigungstermin vorschlagen, damit sich diese vor Ort ein Bild machen können. Bei diesem Termin zum Grundstücksverkauf können Sie alle relevanten Fragen beantworten, entsprechende Dokumente vorzeigen und die anvisierte Vergabemethode ansprechen. Sie können mit einzelnen Bewerbern Verkaufsgespräche führen oder das sogenannte Bieterverfahren nutzen.

Verkaufsverhandlungen über den Preis

Sollten Sie noch keine Verkaufserfahrung haben, würden wir in diesem Fall zu einem Immobilienmakler raten, der die Verhandlungsgespräche für Sie führt. Mittlerweile gibt es einige Maklerbüros, die dies für Verkäufer kostenlos abwickeln. Ein Experte besitzt jahrelange Erfahrung auf diesem Gebiet und kennt die optimale Strategie, um den festgelegten Verkaufspreis genau oder annähernd zu erreichen. Sind Sie allerdings ein Verhandlungsexperte, spricht nichts gegen das eigenhändige Führen der Gespräche.

Bieterverfahren

Möchten Sie das Bieterverfahren nutzen, können Sie selbst tätig werden. Hierzu können Kaufinteressenten Gebote, die einen von Ihnen festgelegten Mindestpreis überschreiten müssen, abgeben. In welcher Form dies geschehen soll, bestimmen Sie, etwa per Post oder E-Mail. Anschließend können Sie entscheiden, an welchen Bieter Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten.

Unser Tipp:
Für den Grundstücksverkauf muss der bisherige Inhaber nicht zwingend den Interessenten mit dem höchsten Gebot wählen. Und auch die abgegebenen Gebote sind nicht bindend.

Welche Unterlagen sind für einen Grundstücksverkauf notwendig?

Bereits bei einem Besichtigungstermin könnten Sie nach verschiedenen relevanten Unterlagen gefragt werden, die für einen Grundstücksverkauf von Bedeutung sind. Manche Dokumente sind für die Kaufentscheidung wichtig, um beispielsweise eine Kreditanfrage stellen zu können oder Informationen über Lasten (Grundbuchauszug) zu erhalten.

Art der Unterlage Bezugsquelle
Grundbuchauszug Grundbuchamt
Flurkarte bzw. Liegenschaftskarte Katasteramt
Baulastenverzeichnis Bauamt der Stadt oder Gemeinde
Bebauungsplan  Bauamt

Folgende Unterlagen könnten für einen Grundstücksverkauf ebenfalls relevant sein:

Art der Unterlage Bezugsquelle
Flächennutzungsplan Stadt oder Gemeinde
Erschließungsnachweis Stadt oder Gemeinde
Bauvoranfrage Stadt oder Gemeinde
Vermessungsunterlagen Vermessungsamt
Altlastenauskunft Altlastenkataster des Umweltamtes
Grundsteuerbescheid Finanzamt und Stadt bzw. Gemeinde
alle Dokumente, die ein Gebäude auf dem Grundstück betreffen

Wie kommt ein Grundstücksverkauf zum Abschluss?

Nachdem Sie sich mit einem Kaufinteressenten einig geworden sind, steht die rechtliche Abwicklung für den Grundstücksverkauf an. Dazu ist in jedem Fall ein Notar vorgesehen. Falls der Käufer dies wünscht, kann eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden, damit er die Sicherheit hat, dass Sie an niemand anderen das Grundstück verkaufen. Es wird ein Kaufvertrag aufgesetzt, den Sie und der neue Inhaber bei einem Notartermin unterzeichnen. Sobald im Grundbuch die Änderung der Eigentümerschaft eingetragen wurde, was nur ein Notar veranlassen kann, ist der Grundstücksverkauf abgeschlossen.

Wer trägt die Kosten bei einem Grundstücksverkauf?

Nun stellt sich natürlich noch die Frage nach der Kostenverteilung. Müssen Sie als bisheriger Eigentümer oder der Käufer anfallende Kosten übernehmen?

Kosten für den Käufer

Sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, Ihnen beim Grundstücksverkauf mit seinen Fachkenntnissen zur Seite zu stehen, haben Sie vor der Auftragsvergabe ausgehandelt, ob und in welchem Umfang Maklerkosten zu zahlen sind. In vielen Fällen bieten die Makler Ihren Kunden einen kostenlosen Service an und legen ihre Kosten auf den Käufer um. In manchen Fällen werden Sie allerdings an diesen Kosten beteiligt, weshalb Sie sich eingehend informieren sollten. Die Notarkosten hat in der Regel ebenfalls der Käufer zu tragen, es sei denn, der Erlös dieses Geschäfts fließt auf ein Notaranderkonto. Hierbei fällt eine Gebühr für Sie als Verkäufer an.

Kosten für den Verkäufer

Besteht für das zu verkaufende Grundstück eine Hypothek, haben Sie diese im Zuge des Grundstücksverkaufs mit dem Ihnen zustehenden Verkaufspreis zu tilgen. Einige Kreditinstitute verlangen dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung, deren Kosten Sie übernehmen müssen. Um die dazugehörige Grundschuld im Grundbuch löschen zu lassen, fallen wiederum Gebühren an, die Sie zu tragen haben.

Möchten Sie das Grundstück verkaufen, ohne einen Immobilienmakler einzuschalten, müssen Sie weitere Kosten einrechnen. Bereits im Vorfeld sollten Sie Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens und des Exposés einrechnen, ebenso wie für Werbeanzeigen in der regionalen Presse und anderen Verkaufsportalen. Die Bauvoranfrage, sofern Sie eine bei Ihrer zuständigen Behörde der Stadt oder Gemeinde stellen wollen, um den Grundstückspreis erhöhen zu können, wird in der Regel vom Verkäufer getragen.

Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf an?

Neben den oben genannten Kosten werden bei jedem Grundstücksverkauf natürlich auch Steuern fällig. Die sogenannte Grunderwerbssteuer bezahlt, wie die Bezeichnung bereits deutlich macht, der Erwerber des Grundstücks.

Für den Verkäufer können ebenfalls Steuern fällig werden, da ein Grundstücksverkauf zunächst als Einkommen gewertet wird. Sollten Sie ein gewerbliches Grundstück verkaufen, stehen Gewerbesteuer und Umsatzsteuer ins Haus. Gewerbesteuer könnte auch dann anfallen, falls Sie Gefallen an Grundstücksverkäufen gefunden haben und in den letzten fünf Jahren mehr als drei Grundstücke verkauft haben.

Eine weitere Steuer, die vom Fiskus geprüft wird, kann Sie eventuell betreffen — die Spekulationssteuer.

Was kennzeichnet die Spekulationssteuer bei einem Grundstücksverkauf?

Die Spekulationssteuer wird dann erhoben, wenn Sie ein Grundstück zu verkaufen haben, das Sie nicht länger als zehn Jahre besessen haben. Allerdings greift hier eine Ausnahme. Sofern Sie das bebaute Grundstück zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, müssen Sie lediglich nachweisen, dass Sie dort gewohnt haben. Dieser Nachweis muss für das Jahr des Grundstücksverkaufs sowie die zwei vorangegangenen Jahre erfolgen. Können Sie also ausschließen, dass Ihr Grundstück nicht innerhalb der letzten zehn Jahre erworben wurde oder keine anderen Personen innerhalb der letzten drei Jahre dort gelebt haben, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen.

Unser Tipp:
Möchten Sie in naher Zukunft ein Grundstück verkaufen, das der Spekulationssteuer unterliegen würde, informieren Sie sich über die Höhe der anfallenden Steuer, um entscheiden zu können, ob sich der Verkauf lohnt.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei einem Grundstücksverkauf?

Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, welches der Spekulationssteuer unterliegt, können Sie die Steuer durch einfache Berechnung ermitteln. Kleine Abweichungen können sich natürlich ergeben, aber ein grober Wert lässt Sie die Höhe der Steuer in etwa abschätzen. Sie benötigen dazu den jetzigen Verkaufserlös und den von Ihnen bezahlten Kaufbetrag und bestimmen davon die Differenz. Dieser Wert ist die Grundlage und wird nun mit Ihrem individuellen Steuersatz verrechnet. Bei Einreichung Ihrer Steuererklärung müssen Sie den Grundstücksverkauf in Anlage SON angeben, und zwar den erzielten Gewinn unter der Rubrik „Sonstige Erträge“.

Welche Steuern fallen bei einem Grundstücksverkauf aus einer Erbschaft an?

Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, dessen Erbnehmer Sie geworden sind, müssen Sie unter Umständen Steuern zahlen. Hier wird der Verwandtschaftsgrad herangezogen, der verschiedene Freibeträge bedeutet. Eigene Kinder, die ein geerbtes Grundstück verkaufen, können mit einem Freibetrag von 400.000 Euro rechnen, wohingegen für Ehegatten und Lebenspartner sogar 500.000 Euro frei sind. Als Enkel steht Ihnen ein Freibetrag von 200.000 Euro sowie als Eltern und Großeltern 100.000 Euro zur Verfügung. Sonstige Erben können lediglich 20.000 Euro ansetzen. Wenn Sie dazu eine detailliertere Information benötigen, steht Ihnen Ihr Immobilienmakler oder Steuerberater zur Verfügung.

Die Spekulationssteuer kann auch hier greifen, falls das Grundstück vom Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde. Das bedeutet im umgekehrten Fall, dass Sie als Erbe keine zehn Jahre warten müssen, um das Grundstück ohne Spekulationssteuer verkaufen zu können. Sie profitieren also auch von der Zeit, in der der Erblasser dieses Grundstück besessen oder genutzt hat. Sollte in Ihrem Fall eine Spekulationssteuer anfallen, berechnet sich diese aus der Wertsteigerung des Objekts.

Unser Tipp:
Für Schenkungen gilt dasselbe Prozedere wie für den Erbfall.

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