Erbbaurecht: Eine Alternative zum eigenen Grundstück

Das Wichtigste in Kürze

  • Das eigene Haus befindet sich auf einem Grundstück, das jemand anderem gehört.
  • Kaufpreis einer Immobilie mit Erbbaurecht liegt meist unter dem Preis vergleichbarer Angebote.
  • Für die Nutzung zahlt der Erbbaurechtsnehmer Zinsen an den Erbbaurechtgeber.
  • Das Erbbaurecht ist zeitlich auf 99 Jahre begrenzt.

Oftmals werden Immobilien zum Verkauf angeboten, die mit einem Erbbaurecht gekennzeichnet sind. Bei solchen Objekten ist der Hausbesitzer nicht gleichzeitig der Eigentümer des Grundstücks. Diese Häuser werden oft zu günstigeren Konditionen anboten, ohne dass ein teures Grundstück hierfür erworben werden muss.

Unser Ratgeber zeigt Ihnen, welche Aspekte es zu beachten gilt, wenn Sie eine solche Immobilie erwerben. Zudem klären wir, welche Regeln Sie dabei beachten sollten und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen. Wir zeigen Ihnen auch die Vor- und Nachteile auf, die sich aus dem Erbbaurecht ergeben.

Inhaltsverzeichnis

Was bedeutet Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht bezeichnet ein beschränkt dingliches Recht, nachdem der Erbbauberechtigte ein Gebäude auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers errichten und unterhalten darf. Hausbesitzer und Grundstücksinhaber sind in dieser Konstellation zwei verschiedene juristische Personen.

Zwischen Erbbauberechtigtem (auch Erbbaurechtsnehmer genannt) und Grundstückseigentümer (auch Erbbaurechtgeber genannt) wird ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Im Anschluss darauf erfolgt eine Eintragung in das Grundbuch bzw. in ein gesondertes, eigenes Grundbuchblatt, dem sogenannten Erbbaugrundbuch.

Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Dieses Recht darf veräußert, vererbt und belastet werden, wie z.B. mit einer Grundschuld oder Hypothek. Dabei kann vertraglich geregelt werden, ob dies ohne Zustimmung des Grundstücksinhabers erfolgen darf. Lediglich die Vererbung dieses dinglichen Rechts kann ohne Einwilligung des Erbbaurechtgebers durchgeführt werden.

Das Erbbaurecht wird in der Regel für einen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die rechtliche Beurkundung erfolgt hierbei mittels eines Notars.

Wie wird das Erbbaurecht dokumentiert?

Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern festgeschrieben: Erbbaugrundbuch und Grundstücksgrundbuch.

Für dieses Recht wird neben dem Grundbuchblatt der belasteten Liegenschaft ein separates Erbbaugrundbuch angelegt.  Dieses zusätzliche Dokument ist wie das übliche Grundbuch aufgebaut. Hier werden im Bestandsverzeichnis der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Eigentümer dokumentiert. Der Erbbaurechtsnehmer, also der Hausbesitzer wird dabei in der Abteilung I festgehalten.

Im Grundbuch der belasteten Liegenschaft hingegen, dem sogenannten Grundstücksgrundbuch werden weitere wichtige Informationen schriftlich festgehalten. In der Abteilung II des Grundstücksbuches werden neben dem Erbbauzins auch sonstige Rechte und Belastungen vermerkt. Dies könnte z.B. ein im Erbbaurechtsvertrag formuliertes Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten sein, welches er im Bedarfsfall nutzen könnte. Die Grundpfandrechte werden schließlich in der Abteilung III notiert.

Falls Sie sich detailliert über das Grundbuch informieren möchten, lesen Sie unseren passenden Ratgeber “Grundbuchauszug”.

In beiden Dokumenten, sowohl im Grundstücksgrundbuch als auch im Erbbaugrundbuch, wird das Erbbaurecht eingetragen.

Warum der Aufwand der doppelten Grundbuchführung?

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, für welches dieselben Regeln gelten, wie bei einem Grundstück. Wenn Sie an einem Bauplatz interessiert sind und beim Grundbuchamt Auskunft einholen, erkundigen Sie sich auch, ob ein separates Erbbaugrundbuch geführt wird. In diesem Fall wissen Sie, ob Ihr gewünschtes Bauland mit einem solchen Recht belastet ist.

Was ist der Erbbauzins?

Der Grundstücksinhaber (= Erbbaurechtgeber), der dem Erbbauberechtigten seinen Boden zur Verfügung stellt, erhält ein Entgelt, den sogenannten Erbbauzins. Dieser Zins ist eine regelmäßige Leistung des Erbbauberechtigten für die Nutzung der Liegenschaft und für die gesamte Laufzeit der Erbbaurechtsdauer (in der Regel 99 Jahre). Die Zinsen werden in der Regel als Prozentsatz festgelegt, der sich nach dem aktuellen Bodenrichtwert orientiert. Dieser Prozentsatz wird zu Vertragsbeginn festgesetzt.

Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 1994 kann der Erbbauzins mit einer Wertsicherungsklausel versehen werden. Diese im Vertrag geregelte Anpassungsklausel sieht vor, dass der Erbzins im Laufe der Zeit erhöht werden darf. Dadurch kann der Zins an die Situation auf dem Immobilienmarkt angepasst werden. Erbbaurechte ohne vereinbarte Anpassungsklausel können nach aktueller Rechtsprechung bei einer Inflation von mehr als 60 % wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden.

Üblich sind für die Zinsen eine Höhe von etwa drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes.

Wann erlischt das Recht?

Die Dauer eines Erbbaurechtvertrages wird zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und -geber verhandelt und im Vertrag festgehalten. Die Zeitspanne der Nutzung der fremden Liegenschaft kann bis zu 99 Jahren andauern. Ist die vereinbarte Dauer des Erbbaurechtsvertrag erreicht, endet der Vertrag automatisch. Grundsätzlich ist eine Verlängerung dieses dinglichen Rechts möglich, allerdings sollten Sie sich dies gut überlegen. 

Voraussetzung für die Verlängerung ist eine Einigung beider Parteien. Sollte der Erbbaugeber keiner Verlängerung zustimmen, verfällt auch der Anspruch auf eine Vergütung. Ist die reguläre Laufzeit des Erbbaurechts erreicht, wird der bisherige Erbbaugeber neuer Inhaber des auf dem Anwesen befindlichen Bauwerks. 

Tritt der Fall des Eigentümerwechsels ein, ist der Grundstücksbesitzer verpflichtet, dem Hausbesitzer eine angemessene Entschädigung für die Bebauungen des Grundstücks zu leisten. Voraussetzung hierfür ist, dass sich durch die Bebauung der Verkehrswert der Baufläche erhöht hat. Die Höhe der Entschädigung kann bereits im Vertrag vereinbart werden und beträgt in der Regel mindestens zwei Drittel des Immobilien-Verkehrswertes.

Gut zu wissen: Warum 99 Jahre?

Im Erbbaurechtsgesetz aus dem Jahr 1919 ist nicht explizit formuliert, welche Dauer dieses Recht haben soll. Es kann im Erbbaurechtsvertrag also eine Spanne von wenigen Jahren bis zu einem Jahrhundert ausgehandelt werden.

In vielen Fällen entscheiden sich beide Seiten für eine möglichst lange Zeitspanne, um ausreichend Sicherheit gewährleisten zu können. Die Zeit von 99 Jahren hat sich dabei als eine besonders geeignete Zeitspanne zur Nutzung eines fremden Bauplatzes etabliert, da sich der Bau eines Gebäudes aus wirtschaftlichen Gründen nur langfristig lohnt.

Kann das Recht vorzeitig beendet werden?

Solange Sie als Erbbauberechtigter Ihren Pflichten nachkommen, kann dieses dingliche Recht vom Erbbaurechtsgeber nicht beendet werden. Sollte der Erbbaurechtsnehmer allerdings grob gegen seine Pflichten verstoßen, kann der Vertrag in der bisherigen Art nicht weiter bestehen.

Zu den Pflichten eines Erbbauberechtigten zählen:

  • pünktliche Zahlung des Erbbauzinses
  • Pflege der Liegenschaft
  • Instandhaltung der auf dem Anwesen befindlichen Immobilie
  • vertragsgemäße Nutzung des Grundstücks (keine Zweckentfremdung)
  • ausreichende Versicherung für das Haus

Was ist Heimfall?

Man spricht vom sogenannten Heimfall, wenn es zur Nichtausführung mindestens einer der oben aufgeführten Pflichten des Erbbaunehmers kommt. Hierbei geht das Grundstück an seinen Eigentümer zurück. Auch in allen Fällen der Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung und Insolvenz kann ein Heimfall eintreten. Dabei besteht das Recht weiter, in diesem Fall jedoch als Eigentümererbbaurecht. Der Erbbauberechtigte muss hierbei entschädigt werden, und zwar mit mindestens zwei Dritteln des Wertes des Erbbaurechts.

Darf ein Haus mit Erbbaurecht verkauft werden?

Generell darf jeder Erbbauberechtigte sein Haus verkaufen, auch wenn sie auf fremden Boden steht. Dafür sind allerdings einige Punkte zu beachten. In jedem Fall ist der Liegenschaftsinhaber darüber zu informieren. Dieser ist berechtigt, den potenziellen Käufer unter die Lupe zu nehmen. Der Erbbaurechtgeber darf bei Sorge vor Ausfall der regelmäßigen Zinszahlungen den Kaufinteressenten ablehnen. Ist dies der Fall, kommt der Immobilienverkauf nicht zustande.

Ist der neue Käufer finanziell in der Lage den Zins zu tragen, gibt es für den Erbbaurechtsgeber keinen Grund die Zustimmung zu verweigern. Auch bei der Belastung des dinglichen Rechts, z.B. im Rahmen einer Baufinanzierung, muss er sein Einverständnis geben.

Weiterhin müssen Sie als Erbbaurechtsnehmer beachten, dass der neue Hausbesitzer das Erbbaurecht mit der restlichen Laufzeit übernehmen muss. Wenn Sie beispielsweise vor 25 Jahren den Vertrag geschlossen haben und insgesamt eine Dauer von 99 Jahren vertraglich vereinbart wurde, ist der neue Inhaber über die nächsten 74 Jahre Erbbauberechtigter.

Grunderwerbssteuer – wer zahlt?

Beim Erbbauchrecht wird die Grunderwerbssteuer fällig. Zu zahlen ist diese vom Erbbaunehmer, auch wenn die Liegenschaft nicht in sein Eigentum übergeht. Die Grunderwerbssteuer bezieht sich auf das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude, auch wenn nur das Nutzungsrecht und nicht die Grundfläche selbst erworben wird.

Die Ermittlung der Grunderwerbssteuer auf den Grundstücksanteil (= Boden) richtet sich allerdings gemäß einer anderen Berechnungsmethode.

Die Berechnungsformel für die Grunderwerbssteuer Boden lautet wie folgt:

Erbbauzins * Kapitalwert bei Restlaufzeit * Steuersatz lt. Bundesland = Grunderwerbssteuer Boden

Die Zinshöhe ist in Ihrem Erbbaurechtsvertrag geregelt. Den Kapitalwert bei Restlaufzeit entnehmen Sie dem Bewertungsgesetz Anlage 9a. Schließlich benötigen Sie die Höhe des Steuersatzes der Grunderwerbssteuer in Ihrem Bundesland. Nun lassen sich die ermittelten Werte in die Berechnungsformel einsetzen, um die Höhe der Grunderwerbssteuer zu ermitteln.

Ein Rechenbeispiel:

Beispiel für ein Bauland mit Erbbaurecht in Baden-Württemberg:
Der Erbbauzins beträgt 2500 Euro. Das Grundstück wird mit einem neuen Erbbaurecht zur Nutzung erworben. Die Restlaufzeit beträgt dadurch 99 Jahre. Der Kapitalwert entspricht deshalb 18,589. Für Baden-Württemberg gilt ein Steuersatz von 5 %, der in der Formel mit 0,05 angegeben wird.

2500 Euro * 18,589 * 0,05 = 2323,625 Euro

Für diese fiktive Liegenschaft würden Sie eine Grunderwerbssteuer von rund 2324 Euro zahlen.

Grundsteuer – wer zahlt?

Die Grundsteuer ist vom Erbbauberechtigten zu zahlen, wie bei der Grunderwerbssteuer. Hier gilt der Grundsatz, dass der Nutzer, also der Erbbaurechtsnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen wird und deshalb für die Zahlung der Grundsteuer zuständig ist. Die Höhe der Steuer orientiert sich an den Werten, die für jede andere Immobilie bzw. Grundbesitz angewendet werden. In unserem Ratgeber „Einheitswert“ können Sie nachlesen, wie die Grundsteuer für Immobilien berechnet wird.

Erbbaurecht und Erbpacht: Was ist der Unterschied?

Der Begriff Erbpacht bezieht sich im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Dieses Recht stammt aus dem Mittelalter und umfasste sowohl das Grundstück als auch das darauf errichtete Bauwerk. Auch damals zahlte der Erbpächter für diese Form der Landbewirtschaftung einen Erbzins an den Lehnsherren.

Mit dem 1919 eingeführten Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) wurde die Trennung zwischen Liegenschaft und des darauf befindlichen Hauses festgelegt.

Die Erbpacht ist heutzutage gesetzlich verboten. Dieser Begriff wird heute noch irrtümlicherweise benutzt. Rein rechtlich gesehen ist nur noch vom Erbbaurecht die Rede.

Welche Vor- und Nachteile gibt es?

Vor- und Nachteile im Erbbaurecht ergeben sich für beide Parteien, Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber. Eine getrennte Betrachtung beider involvierten Personen bietet sich an. 

Vor- und Nachteile des Erbbauberechtigten

Als bedeutenden Vorteil kann die bessere Liquidität beim Bau eines Hauses angesehen werden. Sie müssen das Bauland nicht mitfinanzieren und erhöhen dadurch die Chance, einen Kredit zu erhalten. Für einen Erbbauberechtigten mit geringem Eigenkapital und geringen Verdienst kann in diesem Fall der Bau eines eigenen Hauses Wirklichkeit werden. 

Nachteilig kann sich der Verkauf eines solchen Hauses gestalten, da viele Kaufinteressenten vor einem solchen Recht zurückschrecken und der Erbbaurechtsgeber durchaus ein Mitspracherecht hat. Nachfolgend sehen Sie die Vor- und Nachteile noch einmal kurz zusammengefasst.

Vorteile
Nachteile
Jährlicher Erbbauzins anstelle des kompletten Grundstückpreises
Zeitlich begrenzte Nutzungsdauer
Geringerer Umfang eines Kredits und daher geringere Tilgungsrate
Zinsen müssen über eine lange Zeitspanne gezahlt werden und können ggf. erhöht werden.
Weitgehend gleiche Nutzung des Grundstücks wie ein Eigentümer
Für jede bauliche Veränderung ist das Einverständnis des Erbbaurechtsgebers erforderlich.
Verkauf der Immobilie gestaltet sich aufgrund dieses Rechts schwierig.
Erbbaurechtsgeber kann den Kauf des Grundstücks verlangen (Ankaufspflicht).

Vor- und Nachteile des Erbbaurechtsgebers

Da die häufigsten Erbbaurechtsgeber Kommunen, Stiftungen oder Kirchen sind, die unter Umständen nicht ihre Grundstücke verkaufen dürfen, können sie mit dem Erbbauzins regelmäßig Einkünfte erzielen. Diese Zinsen richten sich nach der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt und können entsprechend angepasst werden. Negativ wirkt sich dagegen die Zahlung einer angemessenen Vergütung aus, wenn das Erbbaurecht ausläuft. Weitere Vor- und Nachteile des Erbbaurechtsgebers können Sie hier zusammengefasst nachlesen:

Vorteile
Nachteile
Monatliche Einnahmen aus Erbbauzins
Kein sofortiger Verkaufserlös, da nur „Raten“.
Möglichkeit der Anpassung des Erbbauzinses an aktuelle Immobilienlage
Bei Ablauf des Rechts ist eine Entschädigung fällig.
Besitz der Liegenschaft
Bei Veräußerung geringere Verkaufserlöse als bei einer herkömmlichen Liegenschaft.
Mitspracherecht in verschiedenen Belangen (u.a. bei baulichen Veränderungen, Verkauf der Immobilie)

Unser Fazit:

In einzelnen Fällen ist das Erbbaurecht eine echte Alternative zum klassischen Grundstückskauf. Gerade Bauherren mit wenig Eigenkapital können sich hier den Traum vom Eigenheim verwirklichen. Informieren Sie sich ausreichend, um die richtige Entscheidung für Ihren persönlichen Wohntraum treffen zu können.

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