Erbbaurecht: Eine Alternative zum eigenen Grundstück

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 8

Möglicherweise haben Sie auch schon davon gehört, dass es Häuser gibt, die auf fremdem Boden stehen. Diese Art ein Grundstück als Bauplatz zu erhalten, wird Erbbaurecht genannt. Für einige Häuslebauer sind damit günstigere Konditionen verbunden. Ein Blick in unseren Ratgeber kann Ihnen zeigen, ob dieses Recht auch zu Ihnen passen würde und wie Sie an ein solches gelangen. Wir klären auch, welche Regeln dabei zu beachten sind, welche Kosten auf Sie zukommen und welche Vor- sowie Nachteile sich daraus ergeben können.

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Was ist ein Erbbaurecht? – Eine Erklärung

Das Erbbaurecht bezeichnet ein beschränkt dingliches Recht, nachdem der Erbbaurechtsnehmer ein Gebäude auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers errichten darf. In dieser Konstellation sind Hauseigentümer und Grundstücksinhaber zwei verschiedene juristische Personen. Um ausreichend Planungssicherheit zu gewährleisten, wird das Erbbaurecht, früher auch Erbpacht genannt, in der Regel für 99 Jahre bestellt und im Grundbuch eingetragen. Die rechtliche Beurkundung erfolgt hierbei mittels eines Erbbaurechtsvertrages durch einen Notar.

Dieses Recht erlaubt dem Erbbaurechtsnehmer die Veräußerung und Vererbung sowie die Belastung des Grundstücks. Dabei kann vertraglich geregelt werden, ob dies ohne Zustimmung des Grundstückeigentümers (=Erbbaurechtsgeber) erfolgen darf. Ansonsten kann lediglich die Vererbung dieses dinglichen Rechts ohne Einwilligung durchgeführt werden.

Wie wird das Erbbaurecht im Grundbuch festgeschrieben?

Zunächst wird für diesen Vorgang neben dem Grundbuchblatt des betreffenden Grundstücks ein separates Erbbaugrundbuch angelegt. In beiden Dokumenten, also sowohl im Grundbuch als auch im Erbbaugrundbuch, wird das Erbbaurecht eingetragen. Der Erbbaurechtsnehmer (Hauseigentümer) wird dabei in der Abteilung I festgehalten. In der Abteilung II werden neben dem Erbbauzins auch sonstige Rechte und Belastungen vermerkt. Dies könnte beispielsweise ein im Erbbaurechtsvertrag formuliertes Vorkaufsrecht des Erbbauberechtigten (Hauseigentümer) sein, welches er im Bedarfsfall nutzen könnte. Die Grundpfandrechte werden schließlich in der Abteilung III notiert. Falls Sie sich detailliert über das Grundbuch informieren möchten, können Sie dazu gern in unserem passenden Ratgeber “Grundbuchauszug” nachlesen.

Vielleicht fragen Sie sich, warum es diesen Aufwand der doppelten Grundbuchführung gibt. Da das Erbbaurecht ein grundstücksgleiches Recht ist, gelten dieselben Regeln wie bei einem Grundstück. Sind Sie möglicherweise an einem Bauplatz interessiert und holen sich dazu Auskünfte beim Grundbuchamt ein, können Sie durch das separate Erbbaugrundbuch feststellen, dass Ihr Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist und abwägen, ob es jetzt noch für Sie infrage kommt. Auch bei der Abwicklung beispielsweise einer nicht zahlbaren Hypothek und der daraus resultierenden Zwangsversteigerung wird sichergestellt, dass das Erbbauchrecht seine Gültigkeit behält.

Unser Tipp:
Als potenzieller Käufer eines Grundstücks können Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen und sind damit berechtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern, der alle rechtlichen Informationen zum Grundstück enthält, also auch das Erbbaurecht.

Wer vergibt ein Erbbaurecht und an wen?

In den meisten Fällen sind Städte und Gemeinden sowie Kirchen Erbbauchrechtsgeber. Dies hat selbstverständlich einen Grund. Für sozial schwache und/oder kinderreiche Familien kann dadurch der Traum vom eigenen Haus wahr werden, da diese kein Grundstück kaufen müssen, sondern lediglich einen jährlichen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber zahlen müssen. Privatpersonen bieten normalerweise keine Grundstücke mit Erbbaurecht an. Auch Immobiliengesellschaften können ein solches Recht vergeben, tun dies jedoch nicht sehr häufig. Sollten Sie an einem solchen Bauplatz Interesse haben, müssen Sie allerdings beachten, dass nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags das auf dem Grundstück befindliche Gebäude ebenfalls an den Grundstückseigentümer übergeht. Sie würden in diesem Fall eine Entschädigung in Höhe des Verkehrswerts erhalten.

Was kostet ein Grundstück mit Erbbaurecht?

Für ein Grundstück, das als Erbbaurecht vergeben wird, zahlen Sie keine Anschaffungskosten, sondern einen jährlichen Betrag, den sogenannten Erbbauzins. Dieser wird für die Nutzung des Grundstücks und für die gesamte Laufzeit der Erbbaurechtsdauer (in der Regel 99 Jahre) fällig. Wohingegen die Höhe der Zahlungen in früheren Zeiten einem Wert entsprach, wird der Erbbauzins seit 1994 mit einer Wertsicherungsklausel versehen, die im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Dadurch kann der Erbbauzins an die Situation auf dem Immobilienmarkt angepasst werden. Üblich ist für den Erbbauzins eine Höhe von etwa drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes.

Unser Tipp:
Die Erhöhung des Erbbauzinses ist frühestens drei Jahre nach der letzten Anpassung gestattet.

Wer zahlt die Grunderwerbssteuer bei Erbbaurecht?

Auch wenn Sie dies vielleicht nicht vermuten würden, so wird auch beim Erbbauchrecht die Grunderwerbssteuer fällig. Zu zahlen ist diese vom Erbbauberechtigten, auch wenn das Grundstück nicht in sein Eigentum übergeht, und zwar für das Grundstück und das eventuell darauf befindliche Gebäude. Allerdings kommt hier eine andere Berechnungsmethode für die Grundstücksfläche als bei einem herkömmlichen Grundstück zur Anwendung, die auf dem Erbbauzins beruht.

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Grunderwerbssteuer Boden = Erbbauzins * Kapitalwert bei Restlaufzeit * Steuersatz lt. Bundesland

Den Kapitalwert bei Restlaufzeit erhalten Sie durch das Bewertungsgesetz Abs. 9a, wie es beispielsweise auf folgender Internet-Seite zu finden ist: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_9a.html. Hier lesen Sie den Wert einfach ab. Anschließend holen Sie sich noch die Höhe des Steuersatzes der Grunderwerbssteuer in Ihrem Bundesland ein und setzen diese in die Formel ein.

Beispiel für ein Grundstück mit Erbbaurecht in Baden-Württemberg:
Der Erbbauzins beträgt 2500 Euro. Das Grundstück wird mit einem neuen Erbbaurecht zur Nutzung erworben. Die Restlaufzeit beträgt dadurch 99 Jahre. Der Kapitalwert entspricht deshalb 18,589. Für Baden-Württemberg gilt ein Steuersatz von 5 %, der in der Formel mit 0,05 angegeben wird.

2500 Euro * 18,589 * 0,05 = 2323,625 Euro

Für dieses fiktive Grundstück mit Erbbaurecht würden Sie eine Grunderwerbssteuer von rund 2324 Euro zahlen.

Wer hat Grundsteuer zu zahlen?

Wie bei der Grunderwerbssteuer wird der Nutzer, also der Erbbaurechtsnehmer, als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen und deshalb ist er für die Zahlung der Grundsteuer zuständig. Die Höhe der Steuer orientiert sich an den Werten, die für jede andere Immobilie angewendet werden. In unserem Ratgeber „Einheitswert“ können Sie nachlesen, wie die Grundsteuer für Immobilien berechnet wird.

Wann erlischt das Erbbaurecht?

Nach der im Erbbaurechtsvertrag festgelegten Zeitspanne der Nutzung des fremden Grundstücks, in der Regel sind dies 99 Jahre, erlischt das früher auch als Erbpacht bezeichnete Recht automatisch. Grundsätzlich ist eine Verlängerung dieses dinglichen Rechts möglich, allerdings sollten Sie sich dies gut überlegen. Voraussetzung für die Verlängerung ist eine Einigung beider Parteien. Sollte der Erbbaugeber, also der Grundstückseigentümer Ihnen keine Verlängerung zusagen, verfällt auch der Anspruch auf eine Entschädigung. Geht das Erbbaurecht nach seiner regulären Laufzeit zu Ende, wird der bisherige Erbbaugeber neuer Eigentümer des auf dem Grundstück befindlichen Bauwerks. Für diesen, durch das Gesetz vorgeschriebenen Eigentümerwechsel zahlt der Grundstücksbesitzer eine angemessene Entschädigung an den ehemaligen Hausbesitzer. Die Höhe der Entschädigung kann bereits im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden und sollte mindestens zwei Drittel des Immobilien-Verkehrswertes betragen.

Unser Tipp:
In der Regel haben nach Beendigung des Erbbaurechts sowohl der Erbbaurechtsgeber als auch der Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufsrecht hinsichtlich Grundstück und Immobilie. Sollte der Erbbaurechtsgeber das Recht verlängern, hat der bisherige Erbbauberechtigte Vorrang auf einen neuen Vertragsabschluss bzw. auf die Verlängerung.

Warum 99 Jahre Erbbaurecht?

Im Erbbaurechtsgesetz aus dem Jahr 1919 ist nicht explizit formuliert, welche Laufzeit das Erbbaurecht besitzen soll. Es kann im Erbbaurechtsvertrag also durchaus eine Spanne von wenigen Jahren bis zu einem Jahrhundert ausgehandelt werden. In vielen Fällen entscheiden sich beide Seiten für eine möglichst lange Zeitspanne, um ausreichend Sicherheit gewährleisten zu können. Die Zeit von 99 Jahren hat sich dabei als eine besonders geeignete Zeitspanne zur Nutzung eines fremden Grundstücks etabliert, da sich der Bau eines Gebäudes aus wirtschaftlichen Gründen nur langfristig lohnt. Mitunter werden auch ewige Erbbaurechte vergeben, doch das ist eine Ausnahme.

Kann das Erbbaurecht auch vorzeitig beendet werden?

Solange Sie als Erbbauberechtigter Ihren Pflichten nachkommen, kann das Erbbaurecht vom Erbbaurechtsgeber (=Grundstückseigentümer) nicht beendet werden. Sollte der Erbbaurechtsnehmer allerdings grob gegen seine Pflichten verstoßen, kann der Erbbaurechtsvertrag in der bisherigen Art nicht weiter bestehen.

Zu den Pflichten eines Erbbaunehmers zählen unter anderem:

  • die pünktliche Zahlung des Erbbauzinses,
  • die Pflege des Grundstücks,
  • die Instandhaltung der auf dem Grundstück befindlichen Immobilie,
  • die vertragsgemäße Nutzung des Grundstücks (keine Zweckentfremdung) sowie
  • die ausreichende Versicherung für die Immobilie.

Was ist der Heimfall beim Erbbaurecht?

Kommt es also aufgrund der Nichtausführung mindestens einer der oben aufgeführten Pflichten zu einem sogenannten Heimfall, geht das Grundstück an seinen Eigentümer zurück. Auch in allen Fällen der Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung und Insolvenz kann ein Heimfall eintreten. Dabei besteht das Erbbaurecht weiter, in diesem Fall jedoch als Eigentümererbbaurecht. Der Erbbaurechtsnehmer muss hierbei entschädigt werden, und zwar mit mindestens zwei Dritteln des Wertes des Erbbaurechts.

Unser Tipp:
Möchten Sie einen Heimfall aufgrund der Geltendmachung von Eigenbedarf ausschließen, so können Sie diesen Punkt im Erbbaurechtsvertrag eindeutig regeln lassen.

Darf ich eine Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen?

Generell darf jeder Erbbauberechtigte seine Immobilie verkaufen, auch wenn sie auf fremden Boden steht. Dafür sind allerdings einige Punkte zu beachten. In jedem Fall ist der Grundstückseigentümer darüber zu informieren. Dieser ist berechtigt, den potenziellen Käufer unter die Lupe zu nehmen und bei Sorge vor Ausfall der regelmäßigen Erbbauzins-Zahlungen als nicht akzeptabel abzulehnen. Dann kommt der Immobilienverkauf nicht zustande. Ist der neue Käufer finanziell in der Lage, den Erbbauzins zu tragen, gibt es für den Erbbaurechtsgeber keinen Grund die Zustimmung zu verweigern. Auch bei der Belastung des dinglichen Rechts, beispielsweise im Rahmen einer Baufinanzierung, muss er sein Einverständnis geben.

Weiterhin müssen Sie beachten, dass der neue Hauseigentümer das Erbbaurecht mit der restlichen Laufzeit übernehmen muss. Wenn Sie beispielsweise vor 25 Jahren den Erbbaurechtsvertrag geschlossen habe und er insgesamt eine Laufzeit von 99 Jahren hat, dann ist der neue Inhaber über die nächsten 74 Jahre Erbbauberechtigter.

Unser Tipp:
Je weniger lang die Restlaufzeit des Erbbaurechts ist, umso schwieriger gestaltet sich der Verkauf einer Immobilie.

Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?

Vermutlich haben Sie schon von der sogenannten Erbpacht gehört und fragen sich nun, was der Unterschied zum Erbbaurecht ist. Die Erbpacht ist ein Begriff aus dem Mittelalter, als der Erbpächter Grundstück und Bauwerk vom Lehnsherren gepachtet hat und dafür zunächst einen Wert zur rechtmäßigen Nutzung und danach regelmäßig einen Erbzins zahlen musste. In damaliger Zeit gehörten sowohl das Grundstück als auch das Haus dem Lehnsherren. Heutzutage ist die Erbpacht gesetzlich verboten.

Mit dem 1919 eingeführten Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) konnte die Trennung zwischen Grundstück und der darauf befindlichen Immobilie festgelegt werden. Deshalb ist heute rein rechtlich gesehen nur noch vom Erbbaurecht die Rede. Mitunter wird das eigentlich falsche Wort Erbpacht dennoch verwendet.

Welche Vor- und Nachteile gibt es beim Erbbaurecht?

Um die Vor- und Nachteile genauer beschreiben zu können, bietet sich die getrennte Betrachtung von Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber an.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechtsnehmers

Als bedeutenden Vorteil des Erbbaurechts kann die bessere Liquidität beim Bau eines Hauses angesehen werden. Sie müssen das Grundstück nicht mitfinanzieren und erhöhen dadurch die Chance, einen Kredit zu erhalten. Für einen Erbbauberechtigten mit wenig eigenen Mitteln und einem geringen Verdienst kann in diesem Fall der Bau eines eigenen Hauses Wirklichkeit werden. Nachteilig kann sich der Verkauf eines solchen Hauses gestalten, da viele Kaufinteressenten vor einem Erbbaurecht zurückschrecken und der Erbbaurechtsgeber durchaus ein Mitspracherecht hat. Nachfolgend sehen Sie die Vor- und Nachteile noch einmal kurz zusammengefasst.

  • jährlicher Erbbauzins anstelle des kompletten Grundstückpreises
  • geringerer Umfang eines Kredits und daher geringere Tilgungsrate
  • weitgehend gleiche Nutzung des Grundstücks wie ein Eigentümer
  • zeitlich begrenzte Nutzungsdauer
  • Erbbauzins muss über eine lange Zeitspanne gezahlt werden und kann ggf. erhöht werden
  • für jede bauliche Veränderung ist das Einverständnis des Erbbaurechtsgebers erforderlich
  • Verkauf der Immobilie gestaltet sich aufgrund dieses Rechts schwierig
  • Erbbaurechtsgeber kann den Kauf des Grundstücks verlangen (Ankaufspflicht)
Unser Tipp:
Wenn Sie einen frischen Erbbaurechtsvertrag mit langer Laufzeit (mindestens 75 Jahre) angeboten bekommen, dann lohnt sich der Abschluss dieses Vertrages, um günstig eine Immobilie errichten zu können.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechtsgebers

Da die häufigsten Erbbaurechtsgeber Kommunen, Stiftungen oder Kirchen sind, die unter Umständen nicht ihre Grundstücke verkaufen dürfen, können sie mit dem Erbbauzins regelmäßig Einkünfte erzielen, der außerdem an die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt angepasst werden kann. Negativ wirkt sich dagegen die Zahlung einer angemessenen Entschädigung aus, wenn das Erbbaurecht ausläuft. Weitere Vor- und Nachteile des Erbbaurechtsgebers können Sie anschließend zusammengefasst nachlesen.

  • monatliche Einnahmen aus Erbbauzins
  • Möglichkeit der Anpassung des Erbbauzinses an aktuelle Immobilienlage
  • Besitz des Grundstücks
  • Mitspracherecht in verschiedenen Belangen (u.a. bei baulichen Veränderungen, Verkauf der Immobilie)
  • kein sofortiger Verkaufserlös, da nur „Raten“
  • bei Ablauf des Rechts Zahlung einer Entschädigung
  • bei Veräußerung geringere Verkaufserlöse als bei einem herkömmlichen Grundstück
Unser Fazit:
In einzelnen Fällen ist das Erbbaurecht eine echte Alternative zum klassischen Grundstückskauf. Informieren Sie sich ausreichend, um die richtige Entscheidung für Ihren persönlichen Wohntraum treffen zu können.

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