Spekulationssteuer berechnen: Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Beim Verkauf Ihrer Immobilie oder gewerblichen Fläche sollten Sie die Spekulationsfrist beachten – ansonsten wird der Verkaufserlös versteuert. Wir klären in diesem Ratgeber für Sie, wann Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen und wie diese berechnet wird. Zudem zeigen wir Ihnen Möglichkeiten auf, wie Sie die Steuer umgehen können.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Die Spekulationssteuer ist bei privaten Veräußerungsgeschäften auf den erzielten Verkaufserlös zu entrichten.
  • Für die Spekulationsfrist sind unterschiedlich lange Zeiträume sowie Sonderfälle zu beachten.
  • Als Eigentümer können Sie die Frist umgehen, für die gewisse Voraussetzungen gelten. 
  • Die Höhe der Steuer richtet sich nach der persönlichen Einkommenssteuerklasse.
Inhaltsverzeichnis

Was ist die Spekulationssteuer?

Gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) wird bei Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften die Spekulationssteuer erhoben. In anderen Worten ist diese Steuer die Einkommensteuer auf den Verkaufserlös. Diese fällt bei Verkaufsgegenständen, wie zum Beispiel der Veräußerung einer Immobilie oder auch bei Wertgegenständen.

Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften

Erzielen Sie durch den Verkauf Ihres Wohnobjekts einen Gewinn, ist dieser in bestimmten Fällen zu versteuern. Das Finanzamt verlangt von Ihnen die sogenannte Spekulationssteuer. Mit welcher Steuerlast Sie als Eigentümer zu rechnen haben, wird durch Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz geregelt und dem erzielten Verkaufserlös.

Wann muss ich zahlen?

Finden Sie anhand unserer Grafik heraus, wann Sie die Steuer zahlen und wann diese nicht zu entrichten ist.

Spekulationssteuer Immobilien

Dabei ist die entscheidende Frage, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder diese vermietet haben. Zudem entscheidet auch der Zeitraum, wie lange diese im Besitz des Eigentümers ist, ob die Steuer zu entrichten ist. Befindet sich das Objekt länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz, gibt es keine Besteuerung.

Wie lange gilt die Spekulationsfrist?

Die Spekulationsfrist definiert den Zeitraum, indem Immobilienverkäufer die Spekulationssteuer zu entrichten haben. Der Zeitraum für die Bemessung der Steuer gilt ab dem Kaufdatum bis zum Veräußerungsdatum. Dabei unterscheidet das Finanzamt, ob Sie Ihr Wohnobjekt in dieser Zeit selbst genutzt oder vermietet haben.

Was gilt, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben?

Für Objekte, die Sie als Eigentümer selbst bewohnen, gilt eine Frist von drei Jahren. Dies gilt für das Jahr des Verkaufs und in den 24 Monaten davor, wenn Sie selbst das Objekt bewohnt haben.

Diese Regelung greift auch für Zweitwohnungen, wenn Sie diese als doppelten Haushalt genutzt und bewohnt haben. Feriendomizile, die nicht vermietet wurden, fallen ebenfalls unter diese Regelung.

Was fällt unter Eigennutzung?

Eine private Nutzung einer Immobilie gilt nicht nur für den Eigentümer selbst, sondern greift auch für die eigenen Kinder. Dabei muss das Wohnobjekt dem Kind zu Wohnzwecken und vor allem unentgeltlich überlassen worden sein. Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Kind Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag hat. Diese Regelung finden Sie in §32 Abs. 6 EStG.

Andere Familienangehörige fallen nicht unter die Regelung der privaten Nutzung, wenn Sie ihnen Ihr Objekt zu Wohnzwecken überlassen haben.

Was gilt, wenn Sie die Immobilie vermieten?

Für vermietete Wohnobjekte gilt eine Zehn-Jahres-Frist. Haben Sie das Objekt also vor mehr als einem Jahrzehnt erworben, entfällt die Besteuerung.

Wie berechne ich die Spekulationssteuer?

Die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung ist der Verkaufsgewinn, der bei der Veräußerung erzielt wird und nicht der Verkaufswert des Objektes. Den Ertrag ermitteln Sie, indem Sie die Anschaffungs- und die Werbungskosten vom Verkaufserlös abziehen. Dabei müssen Sie beachten, dass die Werbungskosten sich auf den Verkauf des Wohnobjektes beziehen und dadurch entstanden sind.

Werbungskosten, die durch den Veräußerung entstanden sind, können folgende sein:

  • Verkaufsinserate
  • Maklergebühren
  • Notargebühren
  • Vorfälligkeitsentschädigung (für Kreditbanken)
  • Grunderwerbssteuer
  • Kosten für die Grundbucheintragung
  • Modernisierungsgebühren (nur für Verkaufsvorbereitung)
  • Fahrt- und Telefonkosten
 

Nutzen Sie die Immobilie zum Teil selbst, weil Sie zum Beispiel eine Eigentumswohnung oder ein Apartment in einem Mehrfamilienhaus bewohnen, so ist der selbst genutzte Anteil vom Verkaufserlös abzuziehen.

Haben Sie sich hingegen ein Arbeitszimmer eingerichtet, das Sie beruflich nutzen, dürfen sie diesen Anteil nicht vom Erlös abziehen, da Sie das Arbeitszimmer in Ihrer Steuererklärung bereits steuerlich geltend machen können. 

Beispielrechnung Spekulationssteuer

Im Folgenden zeigen wir Ihnen anhand einer Beispielrechnung, wie Sie die Höhe selbst berechnen können. Bitte denken Sie daran, dass Sie Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz für die Kalkulation benötigen.

Position
Kosten
Verkaufspreis
350.000 €
– Anschaffungskosten
– 300.000 €
– Werbungskosten
– 10.000 €
= Verkaufsgewinn
= 40.000 €
– Eigennutzungsanteil der Immobilie
– 25 % Eigennutzung
= zu versteuernder Verkaufsgewinn
= 30.000 €
Ihren persönlichen Einkommenssteuersatz
40 %
= Spekulationssteuer
= 12.000 €

Beispielrechnung für die Ermittlung des Verkaufserlös bei einer selbstgenutzten Wohnung.

Es kann durchaus lohnenswert sein mit dem Veräußerung zu warten. Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und keine Eile oder Not haben, raten wir Ihnen die Frist abzuwarten. Auf diese Weise können Sie die Besteuerung vermeiden.

Wann zahle ich keine Spekulationssteuer?

Im Folgenden klären wir für Sie, in welchen Fällen Sie keine Besteuerung stattfindet. 

Sie müssen keine Spekulationssteuer zahlen, wenn:

  • Sie das Wohnobjekt als Privatperson halten.
  • Sie als Eigentümer das Objekt auch selbst nutzen.
  • Sie bei der Vermietung die Zehn-Jahres-Frist eingehalten haben.
  • es sich um ein nicht gewerbliches Grundstücksgeschäft handelt.
  • Sie die 3-Objekt-Regel eigehalten haben.

Was ist die 3-Objekt-Regel?

Veräußern Sie innerhalb von fünf Jahren mindestens drei Eigentumswohnungen, Grundstücke oder Immobilien, – also drei Objekte jeglicher Art – handelt es sich nicht mehr um einen Privatverkauf von Immobilien.

Der Gesetzgeber geht hier von einem gewerblichen Immobilienverkauf aus. Hierfür ist dann nicht nur die Spekulationssteuer zu zahlen. Es fallen weitere Steuern für Sie an, wie zum Beispiel die Gewerbe- und Umsatzsteuer. Die 3-Objekte-Grenze unterscheidet folglich private Veräußerungsgeschäfte von geschäftlichen Immobilienverkäufen.

Welche Sonderfälle gibt es?

Neben der bereits erwähnten 3-Objekt-Grenze gibt es bei der Besteuerung weitere Sonderfälle.

Sonderfall Scheidung

Bei einer Scheidung kann es durchaus vorkommen, dass die Anteile an der gemeinsamen Immobilie an einen der ehemaligen Partner verkauft werden. Sollen also alle Wohnanteile an nur einen Teil der Eheleute veräußert werden, so beginnt die Frist für den erworbenen Teil des Wohnobjektes mit dem Verkaufsdatum.

Wird das Wohnobjekt allerdings nach der Scheidung verkauft, so beginnt die Frist ab dem ursprünglichen Datum, als das Wohnobjekt gemeinschaftlich erworben wurde.

Sonderfall unbebautes Bauland

Der Bundesfinanzhof hat mit einem Urteil aus dem Jahre 2011 rechtlich festgelegt, dass unbebaute Grundstücke nicht zur Eigennutzung bestimmt sind. Dies hat zur Folge, dass für unbebautes Bauland stets die Zehn-Jahres-Frist gilt. Dies ist auch der Fall, wenn Sie das Grundstück als Garten nutzen. 

Lesen Sie alles Wissenswerte in unserem Ratgeber Grundstück verkaufen nach, wenn Sie Ihr Bauland veräußern wollen. 

Spekulationssteuer vermeiden – wie geht das?

Für Immobilieneigentümer gibt es durchaus die Möglichkeit, diese Steuer zu umgehen. Unter bestimmten Voraussetzungen müssen Sie diese gar nicht oder nur teilweise zahlen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese Besteuerung umgehen können. Die Voraussetzungen zur Vermeidung dieser Steuer sind folgende:

  • Teilnutzung
  • Erbschaft und Schenkung
  • Verkaufsgewinn weniger als 600 Euro
  • Verlustgeschäft

Teilnutzung

Die Steuer ist nur dann anteilig zu zahlen, wenn Sie ein Wohnobjekt veräußern möchten, das Sie in den letzten drei Jahren zum Teil selbst genutzt haben. Wollen Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, das Sie teilweise selbst nutzen, müssen gewisse Kriterien beachtet werden. Nutzen Sie als Eigentümer das Wohnobjekt bis zu 60 Prozent selbst und sind die restlichen 40 Prozent des Objektes weitervermietet, gilt ebenfalls eine anteilige Besteuerung. Diese gilt nur für den vermieteten Teil des Mehrfamilienhauses.

Erbschaft und Schenkung

Haben Sie ein Grundstück oder ein Wohnobjekt durch Erbschaft oder Schenkung erlangt, so gehen alle Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer über. Dies ist auch der Fall bei der Spekulationsfrist. Entscheiden Sie sich als neuer Eigentümer für die Veräußerung des Objekts, so beginnt die Frist ab dem Kaufdatum des Erblassers. Wenn der Vorbesitzer also das Objekt im Jahre 2007 erworben hat, müssen Sie als neuer Eigentümer keine Steuer zahlen, da die Frist bereits verstrichen ist.

Verkaufsgewinn weniger als 600 Euro

Die Besteuerung entfällt auch dann, wenn Sie Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb eines Kalenderjahres erzielen, die unter 600 Euro liegen. Haben Sie Ihre Wohnstätte verkauft und weniger als 600 Euro Erlös im laufenden Kalenderjahr erzielt, müssen Sie diese Steuer  nicht entrichten. 

Bei Verlustgeschäft

Haben Sie durch die Veräußerung Ihres Wohnobjektes einen Verlust eingefahren, entfällt die Spekulationssteuer, da diese nur auf Gewinne erhoben wird. Sie können als Eigentümer den Verlust verrechnen, wenn Sie zum Beispiel im gleichen Kalenderjahr ein weiteres Objekt veräußern und dabei einen Erlös erzielen. In diesem Fall dürfen Sie den Verkaufserlös und den Verlust miteinander verrechnen.

Disclaimer:
Die Informationen aus unseren Ratgebern sind keine Steuer- oder Finanzberatung, sondern unverbindliche Informationen ohne jegliche Gewähr. Für die Klärung Ihrer finanziellen Angelegenheiten wenden Sie sich bitte an Ihren Steuer- oder Finanzberater.

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