Flurkarte

Welche Bedeutung hat die Flurkarte bei Immobiliengeschäften?

Als amtlicher Nachweis für jedes Grundstück in Deutschland ist die Flurkarte bei Immobiliengeschäften zwingend vorzulegen. Sie ist auch unter den Namen Katasterkarte, Lageplan oder Liegenschaftskarte bekannt. Welche Daten in dieser Karte gespeichert werden, wofür Sie diese außerdem benötigen und wo Sie einen Flurkartenauszug erhalten können, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Inhaltsverzeichnis

Was ist eine Flurkarte?

Anfang des 19. Jahrhunderts begann in Deutschland die Kartierung der ersten Grundstücke auf Grundlage der Katastervermessungen. Die ersten amtlichen Flurkarten entstanden. Sie liefern den rechtlichen Nachweis dafür, dass eine Liegenschaft offiziell existiert und beschreibt neben der Lage des Grundstücks weitere Kennzeichen, wie die Flurnummer oder den Namen der Gemarkung (Gemeinde). Sie ist als amtliche Kartengrundlage mit dem Grundbuch eng verbunden. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs findet sich beispielsweise die amtliche Flurstücksnummer.

Die Katasterkarte im Maßstab 1:500, 1:1000, 1:2000 oder auch 1:5000 stellt alle Flurstücke und Gebäude für ein bestimmtes Gebiet maßstabsgetreu dar. Im Zuge der Digitalisierung wurde sie durch das Automatische Liegenschaftskataster (ALK) ersetzt. Die Schätzungskarte mit den Werten der Bodenschätzung ergibt zusammen mit der Flurkarte den sogenannten abbildenden Teil des Liegenschaftskatasters.

Was wird auf der Flurkarte abgebildet?

Die Grundlagen bilden die einzelnen Flurstücke. Hierbei kann ein Grundstück aus mindestens einem, aber durchaus auch aus mehreren Flurstücken bestehen. Die Flurstücke werden amtlich vermessen und maßstabsgetreu auf der Karte dargestellt. Jedes Flurstück erhält eine eigene Flurstücksnummer. Mehrere Flurstücke werden zu einer Flur zusammengefasst, wobei die Flure wiederum zu einer Gemarkung gehören. Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters und entspricht in vielen Fällen einer Gemeinde.

All diese Flurstücke, Flure und Gemarkungen mit ihren Grenzen sind auf der Katasterkarte eingezeichnet und beschriftet. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ist die Flurstücksnummer mit der dazugehörigen Gemarkung vermerkt, so dass eine eindeutige Zuordnung zwischen Grundstück und Flurkarte möglich ist.

Flurkarte/ Flurstück

Welche Daten sind enthalten?

In einer Karte sind die Angaben zu Objekten in Form von grafischen Elementen, Zahlen, Buchstaben und Symbolen dargestellt. In der Flurkarte werden folgende Daten wiedergegeben:

  • Flurstücksnummern,
  • Flurstücksgrenzen,
  • Gemarkungs- und Gemeindegrenzen,
  • Nummern der Gebäude,
  • Nutzungsart der Gebäude und des Bodens,
  • Blattrahmen mit Flurnummer, Bezeichnung der Gemarkung, Maßstab und Herkunft

sowie in einigen Fällen weiterhin:

  • Grenzpunkte und Vermessungspunkte,
  • topografische Angaben sowie
  • Abgrenzungen, u. a. Hecken, Zäune und Mauern.

Wofür brauche ich einen Flurkartenauszug?

Durch die genaue Darstellung der Flurstücksgrenzen und damit der Lage und Größe einer Liegenschaft sowie der dazugehörigen Schätzkarte ist die Flurkarte für Eigentümer, Immobilienverkäufer und -käufer, für Bauherren, Ingenieurbüros, Architekten, Kreditinstitute und Behörden von großer Bedeutung.

In folgenden Belangen kommt Sie zum Einsatz:

  • als Grundlage zur Immobilienbewertung,
  • zur Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken,
  • bei Immobiliengeschäften,
  • zur Berechnung von Steuern und Abgaben sowie
  • zur Bearbeitung sonstiger grundstücksrelevanter Themen.

Als Grundlage zur Immobilienbewertung

Die Lage eines Grundstücks spielt für die Bewertung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Städtische Liegenschaften erzielen meist höhere Grundstückspreise als ländliche Grundstücke, Randlagen sind oft teurer als Innenlagen. In diesem Zusammenhang spielen die Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinden eine Rolle, die Sie mit der Liegenschaftskarte vergleichen können. Weiterhin ist die Form des Grundstücks von Bedeutung, die auf der amtlichen Karte eindeutig dargestellt ist.

Als Basis zur Teilung oder Zusammenlegung von Grundstücken

Liegenschaften werden aus verschiedenen Gründen, beispielsweise im Erbfall oder der Aufteilung von Ackerland in einzelne Baugrundstücke, im Laufe der Zeit verändert. Grundlage für solche Teilungen oder Zusammenlegungen ist die amtliche Flurkarte, auf denen die Änderung optimal geplant und gestaltet werden kann, damit die neuen Grundstücke gute Voraussetzungen für die nachfolgende Nutzung bilden.

Bei Immobiliengeschäften

Zunächst bietet die Katasterkarte eine solide Basis für Interessenten. Neben der Lage und Größe der Immobilie können weitere Informationen aus der Karte gelesen werden, wie den Verlauf der Grundstücksgrenze, das Straßennetz oder eventuelle Gebäude, die sich auf dem Grundstück befinden. Kommt ein Immobilienverkauf zustande, muss dieser rechtlich und amtlich korrekt abgewickelt werden. Dazu ist ein Flurkartenauszug zwingend erforderlich, damit ein Notar im Kaufvertrag die Inhalte der Flurkarte beurkunden und nach erfolgtem Wechsel der Immobilie die Änderung im Grundbuch vornehmen kann.

Zur Berechnung von Steuern und Abgaben

Wer Eigentum besitzt, ist in Deutschland dazu verpflichtet boden- und grundstücksbezogene Steuern und Abgaben zu leisten. Die Angaben der Liegenschaftskarte liefern wichtige Bemessungsgrundlagen für diese Steuern und Abgaben, beispielsweise der Grundsteuer oder des Straßenausbaubeitrags, der sich unter anderem an der Größe des Grundstücks orientiert.

Zur Bearbeitung sonstiger grundstücksrelevanter Themen

Das können verschiedene Themen sein, in denen das Grundstück mit seiner Lage und Größe von Bedeutung ist. Hierbei geht es beispielsweise um die Beantragung einer Baugenehmigung oder der Planung von Baumaßnahmen durch Ingenieurbüros oder Architekten. Die Gewährung von Krediten durch eine Bank erfordert in den meisten Fällen eine Sicherheit, die bei Grundstückseigentümern vielfach durch Eintrag einer Grundschuld im Grundbuch geleistet wird. Auch hier wird die Flurkarte benötigt.

Wo erhalte ich einen Flurkartenauszug und welche Kosten muss ich einrechnen?

Um beispielsweise ein Immobiliengeschäft tätigen zu können, benötigen Sie einen Flurkartenauszug. Diesen können Sie beim zuständigen Katasteramt beantragen. Im Zuge der Digitalisierung kann sie oftmals online beantragt und direkt als pdf-Download kostenpflichtig erworben werden. Die Automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) und das Automatisierte Liegenschaftsbuch (ALB) sind mit ihren Daten im Amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS) zusammengefasst und werden bundesweit zur Verfügung gestellt.

Die traditionelle Weise des Ausdrucks beim Katasteramt wird entsprechend der Papiergröße berechnet. Ihr zuständiges Amt erhebt Gebühren zwischen etwa 12 und 50 Euro für Flurkarten von DIN A4 bis DIN A1. Genauere Informationen erhalten Sie vor Ort. Bestellen können Sie den Ausdruck per Telefon, Fax, postalisch, per E-Mail oder über ein Online-Formular sowie persönlich vor Ort.

Der Flurkartenauszug kann sowohl unbeglaubigt als auch beglaubigt ausgefertigt werden, je nachdem, welche Kopie Sie benötigen. Erkundigen Sie sich deshalb vor Beantragung nach den erforderlichen Dokumenten.

Die Liegenschaftskarten mit ihren Beschreibungen, wie der Flurstücksnummer, können von jedermann eingesehen werden. Sobald personenbezogene Daten des Liegenschaftskatasters beantragt werden, muss ein berechtigtes Interesse daran nachgewiesen werden. Dazu zählen beispielsweise der Grundstückseigentümer oder ein potenzieller Käufer.

Besteht die Möglichkeit eine kostenlose Katasterkarte zu erhalten?

Dank der Weiterentwicklung der digitalen Medien werden heute zahlreiche Geoinformationen zur Verfügung gestellt, die Sie durchaus kostenlos einsehen können. Gebührenfreie Geoportale stellen Geobasisdaten zur Verfügung, wie hochauflösende Luftbilder oder detaillierte Karten. Diese Daten ersetzen keine amtliche Katasterkarte, sind in manchen Fällen dennoch ausreichend.

Welche Bedeutung hat die Flurkarte bei Immobiliengeschäften?

Neben dem Grundbuchauszug spielt die Liegenschaftskarte eine wesentliche Rolle bei einem Immobiliengeschäft. Während das Grundbuch wichtige Auskünfte über Eigentumsverhältnisse, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte gibt, stellt die Flurkarte eindeutig die Lage, den Zuschnitt und die Größe der Liegenschaft dar. Für den Verkauf spielen diese Punkte eine wichtige Rolle. 

Liegt das Grundstück an einer wenig befahrenen Straße, wird sich das bei der Wertermittlung ebenso positiv auswirken wie die unverbaute Lage am Ufer eines Sees. Ähnlich verhält es sich mit einer günstig geschnittenen Liegenschaft im Vergleich zu einer ungünstigen Grundstücksform. Weiterhin ist die Anbindung an das Straßennetz sowie die Bebauung in der direkten Umgebung ersichtlich.

Die Flurkarte ist demzufolge für den Kaufinteressenten ebenso wichtig wie für den Verkäufer, der aufgrund dieser Darstellung den Wert der Immobilie ermitteln muss bzw. durch einen Experten ermitteln lässt.

Kommt es zur Übertragung der Immobilie, muss ein Notar beim Aufsetzen des Kaufvertrages die Inhalte der Flurkarte beurkunden. Zur rechtmäßigen Abwicklung des Immobiliengeschäfts wird deshalb eine Liegenschaftskarte benötigt.

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