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Grundbuchauszug — Ein böhmisches Dorf verstehen

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 13

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Böhmische Dörfer gibt es viele, egal ob im umgangssprachlichen oder geografischen Sinn. Wer sich noch nie mit dem Erwerb, der Vererbung oder dem Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie beschäftigt hat und auch nicht als Kreditberater, Immobilienmakler oder Mitarbeiter auf dem Katasteramt sein Brot verdient, versteht unter einem Grundbuchauszug erst einmal nur Bahnhof. Es ist dennoch gar nicht so kompliziert, in die Materie des Grundbuchs einzusteigen.

Stellen Sie sich vor, dass Sie ein Grundstück in Böhmenkirch, einer Gemeinde im baden-württembergischen Landkreis Göppingen, im übertragenen Sinn in einem böhmischen Dorf, kaufen möchten. An diesem Beispiel können wir uns zusammen durch die Welt des Grundbuchs arbeiten, um zu verstehen, was in einem Grundbuchauszug steht, wofür er erforderlich ist und wer diesen überhaupt einsehen darf.

Was ist das Grundbuch?

Zunächst ist es wichtig zu wissen, worum es sich beim Grundbuch handelt. Ganz allgemein ist das Grundbuch ein amtliches Verzeichnis, welches vom Grundbuchamt geführt wird. Hier sind alle Grundstücke eines Gemeindebezirks aufgeführt. Ein solcher Gemeindebezirk wurde amtlich festgelegt und umfasst bei kleineren Ortschaften auch Teilorte. In Städten werden in Abhängigkeit der Größe mitunter mehrere Gemeindebezirke festgelegt. Damit gibt es dort auch mehrere Grundbuchämter. Das Grundbuchamt gehört zum örtlichen Amtsgericht.

In unserem Fall sind im Grundbuch von Böhmenkirch alle Grundstücke der Gemarkung Böhmenkirch mit seinen Teilorten enthalten. Zuständig für das Grundbuch ist neben der Gemeinde Böhmenkirch auch das Grundbuchamt Geislingen, welches im Amtsgericht Geislingen sitzt.

Im Grundbuch finden Sie alle relevanten Informationen über jedes eingetragene Grundstück auf einem eigenen Grundbuchblatt. Möchten Sie wissen, welche Angaben für das Grundstück in Böhmenkirch vermerkt sind, so können Sie einen Grundbuchauszug anfordern, in dem alle amtlichen Eintragungen abgebildet werden. Der Grundbuchauszug ist demzufolge die Abschrift aller Informationen zu einem Grundstück.

Quelle: Immobilien verständlich – Stephanie Schäfer

Welche Informationen stehen in einem Grundbuchauszug?

Als Interessent des fiktiven Grundstücks in Böhmenkirch möchten Sie wahrscheinlich wissen, wie groß die Liegenschaft ist, ob es möglicherweise mit einer Hypothek belastet wurde oder andere Einschränkungen zu erwarten sind. Welche Informationen im Grundbuchauszug aufgeführt werden, sehen Sie nachfolgend.

Das Grundbuchblatt, und somit auch der Grundbuchauszug, ist in mehrere Abschnitte gegliedert:

Die Aufschrift

Hierbei handelt es sich um ein klassisches Deckblatt mit allgemeinen Informationen zum zuständigen Amtsgericht, dem Band und Blatt des Grundbuchs. Unser Grundstück in Böhmenkirch würde zum Amtsgericht Geislingen zählen, es hätte wie jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt mit einer eigenen Nummer. Mehrere Grundbuchblätter werden im sogenannten Band zusammengefasst, welcher ebenfalls eine Nummer erhält. Um einen Grundbuchauszug anfordern zu können, müssen Sie demnach die Ziffern des Bandes und des Blattes wissen.

Das Bestandsverzeichnis

Die hier notierten Angaben werden vom Katasteramt vorgeschrieben. Dieses Amt ist zuständig für die Vermessung und Kartographierung aller Liegenschaften. Die daraus entstandenen Karten sind in Gemarkungen eingeteilt, die wiederum in Flure unterteilt sind. Diese Flure enthalten zahlreiche Flurstücke, die nummeriert und in der Flurkarte abgebildet sind. Unser fiktives Grundstück ist demzufolge als Flurstück mit einer dazugehörigen Nummer auf der Karte der Gemarkung Böhmenkirch eingezeichnet und somit amtlich dokumentiert.

Im Grundbuchauszug, der keine Karten beinhaltet, können Sie im Bestandsverzeichnis lesen, zu welcher Gemarkung das Grundstück gehört, welche Flurstücksnummer ihm zugeordnet wurde und in welchem Katasterbuch es zu finden ist. Weiterhin sind die Lage und Größe des Grundstücks aufgeführt und welcher Nutzung das Grundstück unterzogen wird. Unser Grundstück in Böhmenkirch könnte beispielsweise eine Freifläche mit Gebäude, ein Wald, Ackerland oder ein Bauplatz sein. Es könnte ebenso eine Mischnutzung vermerkt sein.

Weiterhin werden im Bestandsverzeichnis zum Grundbuchauszug alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte eingetragen. Möglicherweise hat der Eigentümer des Böhmenkirchener Anwesens einem benachbarten Landwirt ein Wegerecht eingeräumt, damit dieser mit dem Traktor zu seinem Acker gelangen kann.

In der Spalte Bestand kann vermerkt werden, in welchem Grundbuch das Grundstück eventuell zuvor gelistet wurde und wie es entstanden ist. Im Grundbuchauszug ist dann nachzulesen, ob das Flurstück in Böhmenkirch beispielsweise aus zwei Grundstücken bestand und verbunden worden ist oder ob es, möglicherweise durch Vererbung, geteilt wurde. Dies wird in den Spalten Zuschreibungen oder Abschreibungen dokumentiert. Im ersten Fall gibt es einen Vermerk, in welchen Grundbuchblättern die zusammengelegten Grundstücke bisher geführt wurden, und im zweiten Fall scheidet ein Teil des Grundstücks aus dem Grundbuchblatt aus und es wird notiert, in welches Grundbuchblatt die Übertragung erfolgt ist.

Die Abteilung I

In dieser Abteilung dreht sich alles um das Eigentum. Im Grundbuchauszug können Sie nachvollziehen, wer Eigentümer des Grundstücks ist und auf welcher Grundlage er dazu wurde. Hier spielen die Erbfolge, die Auflassung oder der Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren eine Rolle. Die Auflassung ist eine gegenseitige Erklärung vor einem Notar, dass der Verkäufer das Grundstück tatsächlich verkaufen möchte und der Käufer bereit ist, den vereinbarten Preis zu begleichen.

Im Grundbuchauszug für die Liegenschaft in Böhmenkirch sind fiktiv als Eigentümer Albert Böhm und Gisela Böhm, geb. Grund, eingetragen, die jeweils die Hälfte des Grundstücks durch Auflassung erworben haben. In diesem Fall gibt der Grundbuchauszug auch darüber Auskunft, welche Anteile die Eigentümer und welches Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis sie besitzen.

Sobald sich bei einer Immobilie die Eigentumsverhältnisse ändern, sind Einträge in die erste Abteilung des Grundbuchs zwingend erforderlich. Dies gilt als Beweis für die Eigentümerschaft.

Die Abteilung II

Wenn Sie einen Grundbuchauszug zum Erwerb einer Liegenschaft anfordern, sollten Sie diese Abteilung genau studieren, denn hier finden Sie alle Lasten und Beschränkungen, die zum Grundstück gehören. Unter Lasten werden Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht eingetragen. Zu den Beschränkungen zählen unter anderem der Insolvenzvermerk, der Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, der Sanierungsvermerk oder der Testamentsvollstreckervermerk.

Sollten Sie die einzelnen Punkte im Grundbuchauszug und die damit verbundenen Pflichten nicht genau verstehen, ist es ratsam, einen kompetenten Immobilienmakler aufzusuchen. Er ist Experte auf dem Gebiet des Grundbuchs und kann Ihnen alle Einträge aus dem Grundbuchauszug genauestens erläutern und zusätzlich wertvolle Tipps geben, wie Sie mit den Informationen umgehen sollen.

Im Grundbuchauszug unseres fiktiven Anwesens ist vielleicht ein Vorkaufsrecht gegenüber der Tochter von Albert und Gisela Böhm vermerkt. Sobald Sie das Grundstück für einen vereinbarten Preis käuflich erwerben möchten, könnte die Tochter ihre Absicht kundtun, das Grundstück zum selben Preis kaufen zu wollen und Sie müssten ihr den Vortritt lassen. Hierein fällt beispielsweise auch das Dauerwohnrecht. Ist dies im Grundbuchauszug eingetragen, müssen Sie den Begünstigten ein lebenslanges Wohnrecht einräumen, in unserem Beispiel kämen dafür Albert und Gisela Böhm in Frage.

Die Abteilung III

Bei einem Grundbuchauszug ist die dritte Abteilung vor allem für Kaufinteressenten, Banken und Kreditgeber interessant, da hier alle Grundpfandrechte vermerkt sind. Dazu zählen Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte und Rentenschulden.

Sollten Sie im Grundbuchauszug der Familie Böhm beispielsweise auf eine eingetragene Grundschuld stoßen, können Sie diese rechtlich sauber löschen lassen. Empfehlenswert ist auch hier der Gang zum erfahrenen Immobilienmakler, der Sie hinreichend beraten kann. Die im Grundbuchauszug vermerkte Grundschuld wurde wahrscheinlich als Sicherheit für einen Kreditgeber eingetragen. Die Grundschuld besteht nur zwischen dem bisherigen Eigentümer Böhm und seiner Bank. Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben und das Grundstück in Ihren Besitz übergegangen ist, kann ein Notar diese Grundschuld ordentlich löschen.

Wozu wird ein Grundbuchauszug benötigt?

Alle Angaben in einem Grundbuchauszug geben über die tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Besonderheiten einer Liegenschaft Auskunft. Es gibt Fälle, in denen Sie einen aktuellen Auszug benötigen.

Dazu gehören:

  • der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie,
  • die Beleihungsprüfung eines Kreditinstituts und
  • die rechtlichen, das Grundstück betreffenden Angelegenheiten.

In unserem Fall, dem fiktiven Grundstück in Böhmenkirch, empfiehlt es sich bei ernsthaftem Interesse, einen Grundbuchauszug anzufordern. Diese Abschrift aller relevanten Informationen des Wunschobjektes geben Ihnen und dem Verkäufer die Sicherheit einer reibungslosen Kaufabwicklung. Sollten Eintragungen im Grundbuch dokumentiert sein, die es noch vor dem Verkauf zu regeln gilt, so können Sie dies mit dem bisherigen Grundstückseigentümer besprechen. Nutzen Sie in jedem Fall, vor allem wenn Sie sich in rechtlichen Fragen unsicher sind, die Beratung durch einen Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder Notar.

Möchten Sie etwa zwei Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks in Böhmenkirch Sanierungsmaßnahmen im Haus durchführen lassen und benötigen Sie dafür einen Kredit, so wird ein neuer Grundbuchauszug notwendig. Mit dem aktuellen Auszug können Sie sich einer Beleihungsprüfung Ihrer Hausbank unterziehen. Wird Ihnen ein Kredit gewährt, so können Sie davon ausgehen, dass sich die Bank als Sicherheit eine Grundschuld in Ihrem Grundbuch eintragen lässt, um bei etwaigen Zahlungsschwierigkeiten darauf zurückgreifen zu können.

Zu guter Letzt wird ein Grundbuchauszug auch dann benötigt, wenn rechtliche Fragen zu klären sind. Nachdem Sie ein paar Jahre das Anwesen in Böhmenkirch bewohnen, möchten Sie das alte, eingetragene Wegerecht des Landwirts löschen lassen, weil er sein Ackerland seit Jahren auf einem anderen Weg anfährt. Um die rechtlichen Angelegenheiten zwischen Ihnen und dem Landwirt sauber regeln zu können, sollten Sie wiederum einen Grundbuchauszug anfordern.

Auch für den Fall einer Erbschaft kann ein Auszug von Vorteil sein. Nachdem Sie das fiktive Grundstück gekauft und saniert haben, erben Sie beispielsweise das Haus Ihrer Eltern. Sie wissen, dass es finanziell in den letzten Jahren aufgrund eines Aufenthalts im Pflegeheim bei Ihren Eltern nicht so rosig aussah und möchten daher wissen, was im Grundbuch steht. In diesem konkreten Fall ist ein Auszug anzuraten, falls etwaige Belastungen und Verbindlichkeiten, zum Beispiel eine Hypothek, auf das Grundstück eingetragen wurden. Bei Annahme einer Erbschaft gehen alle im Grundbuchauszug dokumentierten Lasten und Beschränkungen auf Sie über.

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Wer darf einen Grundbuchauszug anfordern?

Das Grundbuchamt, in dessen Gemeindebezirk das relevante Grundstück liegt, ist die richtige Anlaufstelle. Hier stellen Sie den Antrag auf Abschrift des Grundbuchs und erhalten diese als Grundbuchauszug. Das Grundbuchamt befindet sich im zuständigen Amtsgericht. Eine Ausnahme bildet das Land Baden-Württemberg. Hier sind die Grundbuchämter noch den Gemeinden zugeordnet. In unserem speziellen Fall erhalten Sie den Auszug bei der Gemeinde Böhmenkirch.

Sollten Sie nicht genau wissen, zu welchem Gemeindebezirk das betreffende Grundstück gehört und in welches Amtsgericht Sie nun gehen müssen, dann können Sie eine Online-Suche starten. Gehen Sie dazu auf folgende Seite: https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/. Das Justizportal des Bundes und der Länder benötigt entweder den Ort oder die Postleitzahl, um Ihnen das zuständige Amtsgericht heraussuchen zu können. Für Böhmenkirch ist neben der Gemeindeverwaltung auch das Amtsgericht Geislingen/Steige zuständig, um einen Grundbuchauszug anzufordern. Sie erhalten zusätzlich die Adresse und weitere Kontaktdaten, wie Telefonnummer und E-Mail-Adresse.

Mehr und mehr Grundbuchämter stellen sich auf die elektronische Antragsabwicklung ein und so können Sie bereits vielfach über das Internet einen Grundbuchauszug bestellen. Die erforderlichen Nachweise zum berechtigten Interesse müssen Sie trotzdem im zuständigen Grundbuchamt vorlegen und eventuell notwendige Unterschriften dort leisten. Es ist auch möglich, den Antrag schriftlich per Post oder Fax zu senden. Zahlreiche Musteranträge dafür können Sie im Internet finden. Auf dem schriftlichen Weg müssen Sie jedoch mit einer Bearbeitungszeit rechnen, die Sie beim persönlichen Gang zum Grundbuchamt umgehen können.

In allen Fällen ist es jedoch erforderlich, bestimmte Informationen über das Grundstück anzugeben und sich selbst auszuweisen. Denken Sie für den Grundbuchauszug daher an folgende Angaben:

  • Grundbuchblatt- und Grundbuchbandnummer des Grundstücks, evtl. Nummer des Flurstücks,
  • Daten zum Grundstück,
  • Daten zum Antragsteller (Bringen Sie Ihren Personalausweis zum Grundbuchamt mit!),
  • Nachweis über das berechtigte Interesse,
  • falls Sie per Post, Fax oder Internet anfragen, Angabe, ob es ein beglaubigter oder einfacher Auszug sein soll.

Benötigen Sie keinen schriftlichen Grundbuchauszug, sondern wollen lediglich Einsicht, so ist dies auch möglich. Das elektronisch geführte Grundbuch können Sie im zuständigen Grundbuchamt einsehen. Notare beispielsweise haben ein Sonderrecht und nehmen am automatisierten Abrufverfahren teil. Sie können durch Erteilung der uneingeschränkten Einsichtnahme jederzeit ins Grundbuch schauen und Abschriften erzeugen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Bevor Sie einen Grundbuchauszug anfordern, sollten Sie zunächst abklären, ob Sie einen nicht beglaubigten oder einen beglaubigten Auszug vorlegen müssen. Für rechtswirksame Geschäfte, wie den Verkauf einer Immobilie oder den Abschluss eines Kredites, ist ein beglaubigter unverzichtbar. Sollten Sie sich unsicher sein, so können Sie Ihren Geschäftspartner, die Behörde oder wo auch immer der Grundbuchauszug benötigt wird, nachfragen.

Im Fall des Grundstücks in Böhmenkirch reicht es, wenn einer der beiden Geschäftspartner einen Grundbuchauszug beantragt. Dieser ist als beglaubigte Abschrift nachzuweisen, um eine rechtswirksame Abwicklung durchführen zu können. Möchten Sie den Grundbuchauszug als Erbe Ihres elterlichen Anwesens einsehen, um prüfen zu können, ob Sie das Erbe antreten wollen, so reicht hier eine nicht beglaubigte Abschrift.

Der beglaubigte Grundbuchauszug kostet 20 Euro, eine einfache Abschrift 10 Euro.

Wie aktuell muss ein Grundbuchauszug sein?

Da auch im Grundbuch jederzeit Änderungen eingetragen werden können, sollte dieser ziemlich aktuell sein. Hier kommt es beispielsweise auf die Behörde, das Kreditinstitut oder den Geschäftspartner an. Sie werden Ihnen einen entsprechenden Zeitraum benennen, in dem die Abschrift des Grundbuchs als Grundbuchauszug liegen darf. Bei Immobilienkäufen sollte dieser nicht älter als zwei Wochen sein. Wertvolle Tipps können Sie dazu auch bei Ihrem Maklerbüro erhalten.

Für den Erwerb des fiktiven Grundstücks wurde das berechtigte Interesse zur Einsichtnahme durch einen Vorvertrag nachgewiesen. Wenn Sie sich nun den Grundbuchauszug auf dem Grundbuchamt ausdrucken lassen, können Sie zusätzlich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen. Sie werden damit als potenzieller Käufer vorgemerkt. Dies kann für Sie als Käufer durchaus wertvoll sein. Im Grundbuchauszug der nun bereits vier Wochen alt ist, weil sich die Abwicklung der Immobilienübertragung noch hinzieht, war soweit alles in Ordnung.

Doch die Familie Böhm (Verkäufer) musste zwischenzeitlich Insolvenz anmelden. Eine Zwangsversteigerung wäre der nächste Schritt. Haben Sie aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, stehen Sie im Grundbuchauszug als potenzieller Käufer und die Zwangsversteigerung ist rechtlich nicht mehr zulässig. Sie dürfen die Immobilie erwerben. Ein Immobilienmakler oder Notar wird Ihnen aus Gründen der Sicherheit jederzeit zu diesem Schritt des Grundbucheintrags raten.

Wie werden Eintragungen im Grundbuch vorgenommen?

Um eine Änderung im Grundbuch vornehmen zu lassen, bedarf es zuvor eines Antrags auf Eintragung. Selbstverständlich muss die Änderung auch eintragungsfähig sein. Im gerade genannten Beispiel der Auflassungsvormerkung ist diese Eintragungsfähigkeit gegeben. Aufgrund eines gestellten Antrags und bei Bewilligung dieser Eintragung durch den Betroffenen steht der Änderung des Grundbuchs nichts mehr im Weg.

Im konkreten Fall heißt dies, dass Herr und Frau Böhm der Grundbuchänderung zustimmen müssen, damit der Eintrag der Auflassungsvormerkung vollzogen werden kann. Würden Sie abschließend einen neuen Grundbuchauszug anfordern, wäre diese Eintragung rechtswirksam in der Abteilung II nachlesbar.

Um Eintragungen im Grundbuch löschen zu lassen, müssen Sie eine Löschungsbewilligung vorlegen, die von einem Notar beurkundet wurde. Zusätzliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Löschung stehen, müssen ebenfalls vorgelegt werden.

Für das fiktive Objekt in Böhmenkirch können wir Folgendes zusammenfassen. Sie stehen im Grundbuchauszug als potenzieller Käufer und Familie Böhm hat als Sicherheit eine Grundschuld bei ihrer Hausbank eintragen lassen. Wenn der Immobilienverkauf nun in Zusammenarbeit mit einem Notar rechtlich sauber über die Bühne gebracht wird, werden Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Weiterhin hat der Notar dafür gesorgt, dass die Grundschuld gelöscht wird, ebenso wie die Auflassungsvormerkung. Beide Löschungen werden im Grundbuch durchgestrichen und mit einem Vermerk versehen, wann die Löschung erfolgte. Der vormals bestehende Eintrag ist weiterhin lesbar, sodass Sie mit einem Grundbuchauszug die bisherige Historie des Grundstücks einwandfrei nachvollziehen können.

Zusammenfassung:
Für Immobiliengeschäfte, Kreditanfragen oder rechtlich zu regelnde Angelegenheiten ist ein aktueller Grundbuchauszug für das jeweilige Grundstück erforderlich. Alle Angaben, die ein Grundstück betreffen, sind im Grundbuch dokumentiert und können als Abschrift, dem sogenannten Grundbuchauszug, beim Grundbuchamt angefordert werden. Allerdings bekommen nur diejenigen Einsicht, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Da im Grundbuch alle Änderungen in Bezug zum Grundstück eingetragen wurden, erzählt dieser auch eine kleine Geschichte.

Hinweis: Namen und Fakten zum fiktiven Objekt in Böhmenkirch sind frei erfunden. Jegliche Ähnlichkeit mit realen Personen wurden nicht beabsichtigt.

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