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Grundbuchauszug anfordern

So können Sie einen Grundbuchauszug anfordern

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 26

So gehen Sie vor:

  1. Tragen Sie alle erforderlichen Daten zur Beantragung einer Grundbuchabschrift zusammen!
  2. Vergessen Sie dabei nicht, das berechtigte Interesse nachzuweisen!
  3. Fordern Sie den Grundbuchauszug online, per Post oder Fax sowie auf dem Grundbuchamt an!
  4. Geben Sie an, ob es sich um einen beglaubigten oder nicht beglaubigten Grundbuchauszug handeln soll.
  5. Weisen Sie sich mit Ihrem Personalausweis bei der Antragstellung oder der Abholung der Abschrift im Grundbuchamt aus!
Antrag auf Grundbuchauszug als PDF

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Was ist der Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist die Abschrift des Grundbuchblattes eines Grundstücks. Für jede Liegenschaft, egal ob bebaut oder unbebaut, ist in Deutschland ein eigenes Grundbuchblatt zu führen. Diese Aufgabe übernehmen die Grundbuchämter, welche dem Amtsgericht untergeordnet sind. Im Grundbuchauszug können Sie verschiedene Informationen nachlesen, die das jeweilige Grundstück betreffen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist eine Sammlung aller Grundstücke eines Gemeindebezirks. Ein solcher Gemeindebezirk wurde amtlich festgelegt und umfasst bei kleineren Ortschaften auch Teilorte. In Städten werden in Abhängigkeit der Größe mitunter mehrere Gemeindebezirke festgelegt. Damit gibt es dort auch mehrere Grundbuchämter.

Quelle: Immobilien verständlich – Stephanie Schäfer

Ist das Grundbuch ein öffentliches Register?

Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten als öffentliches Register geführt. Die Schlussfolgerung daraus wäre, dass jeder Bürger die Möglichkeit besitzt, einen fremden Grundbuchauszug anzufordern. Doch aus Datenschutzgründen ist dies so nicht erlaubt. Nach § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) darf nur der das Grundbuch einsehen, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das ist selbstverständlich der Eigentümer. Aber auch ein Erbe, ein Kaufinteressent, ein Gericht oder die finanzierende Bank können die Abschrift des Grundbuchs beantragen.

Welche Informationen stehen im Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug entspricht dem Grundbuchblatt und ist in mehrere Abschnitte gegliedert.

Das sind:

  • die Aufschrift,
  • das Bestandsverzeichnis sowie
  • Abteilung I,
  • Abteilung II und
  • Abteilung III.

Einen Grundbuchauszug können Sie hier als Muster einsehen.

Grundbuchauszug Muster

Die Aufschrift

Hierbei handelt es sich um ein klassisches Deckblatt mit allgemeinen Informationen zum zuständigen Amtsgericht, dem Band und Blatt des Grundbuchs. Mehrere Grundbuchblätter werden im sogenannten Band zusammengefasst, welcher ebenfalls eine Nummer erhält. Um eine Kopie des Grundbuchs anfordern zu können, müssen Sie demnach die Ziffern des Bandes und des Blattes Ihres betreffenden Grundstücks wissen.

Das Bestandsverzeichnis

Dieser Teil des Grundbuchs enthält Angaben zu Gemarkung und Flur, eingetragenen Rechten, der Lage, Größe und Nutzungsart sowie eventuellen Grundstücksveränderungen, die in Spalten angeordnet und dokumentiert sind.

Gemarkung und Flur

Im Grundbuch können Sie im Bestandsverzeichnis lesen, zu welcher Gemarkung das Grundstück gehört, welche Flurstücksnummer ihm zugeordnet wurde und in welchem Katasterbuch es zu finden ist. Diese Daten werden vom Katasteramt vorgeschrieben, welches für die Vermessung und Kartografierung aller Liegenschaften zuständig ist.

Die daraus entstandenen Karten sind in Gemarkungen eingeteilt, die wiederum in Flure unterteilt sind. Diese Flure enthalten zahlreiche Flurstücke, die nummeriert und in der Flurkarte abgebildet sind. Jedes Grundstück ist demzufolge als Flurstück mit einer dazugehörigen Nummer auf der Karte der zugehörigen Gemarkung eingezeichnet und somit amtlich dokumentiert. Die Zuordnung erfolgt über das Bestandsverzeichnis im Grundbuch.

Eingetragene Rechte

Weiterhin werden alle mit dem Grundstück verbundenen Rechte eingetragen. Möglicherweise hat der Eigentümer eines Anwesens einem benachbarten Landwirt ein Wegerecht eingeräumt, damit dieser mit dem Traktor zu seinem Acker gelangen kann. Dieses Recht würde im Bestandsverzeichnis vermerkt sein.

Nutzungsart, Lage und Größe

In weiteren Spalten des Bestandsverzeichnisses sind die Lage und Größe des Grundstücks aufgeführt und welcher Nutzung das Grundstück unterzogen wird. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Freifläche mit Gebäude, einen Wald, Ackerland oder einen Bauplatz handeln. Es könnte ebenso eine Mischnutzung notiert sein.

Grundstücksveränderungen

In der Spalte Bestand kann vermerkt werden, in welchem Grundbuch das Grundstück eventuell zuvor gelistet wurde und wie es entstanden ist. Im Grundbuch ist dann nachzulesen, ob das entsprechende Flurstück beispielsweise aus zwei Grundstücken bestand und verbunden worden ist oder ob es, möglicherweise durch Vererbung, geteilt wurde. Dies wird in den Spalten Zuschreibungen oder Abschreibungen dokumentiert. Im zweiten Fall scheidet ein Teil des Grundstücks aus dem Grundbuchblatt aus und es wird vermerkt, in welches Grundbuchblatt die Übertragung erfolgt ist.

Abteilung I

In dieser Abteilung dreht sich alles um das Eigentum. Im Grundbuch können Sie nachvollziehen, wer Eigentümer des Grundstücks ist und auf welcher Grundlage er dazu wurde. Hier spielen die Erbfolge, die Auflassung oder der Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren eine Rolle. Die Auflassung ist eine gegenseitige Erklärung vor einem Notar, dass der Verkäufer tatsächlich das Grundstück verkaufen möchte und der Käufer bereit ist, den vereinbarten Preis zu begleichen. Der Grundbuchauszug gibt auch darüber Auskunft, welche Anteile die Eigentümer und welches Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis sie besitzen.

Abteilung II

Wenn Sie einen Grundbuchauszug zum Erwerb einer Liegenschaft anfordern, sollten Sie diese Abteilung genau studieren, denn hier finden Sie alle Lasten und Beschränkungen, die zum Grundstück gehören. Unter Lasten werden Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht eingetragen. Zu den Beschränkungen zählen unter anderem der Insolvenzvermerk, der Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, der Sanierungsvermerk oder der Testamentsvollstreckervermerk.

Sollten Sie die einzelnen Punkte im Grundbuch und die damit verbundenen Pflichten nicht genau verstehen, ist es sehr ratsam, einen kompetenten Immobilienmakler aufzusuchen. Er kann Ihnen alle Einträge aus dem Grundbuchauszug genauestens erläutern und zusätzlich wertvolle Tipps geben, wie Sie mit den Informationen umgehen sollen.

Beispieleintragungen für Abteilung II: Im Grundbuchauszug ist ein Vorkaufsrecht gegenüber einer Person vermerkt. Sobald Sie zum Erwerb des Objekts einen Kaufvertrag unterzeichnet haben, kann diese Person das Grundstück zu den gleichen Konditionen kaufen und Sie müssten ihr den Vortritt lassen. Hierein fällt beispielsweise auch das Dauerwohnrecht. Ist dies im Grundbuch eingetragen, müssen Sie beim Kauf der Immobilie den Begünstigten ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.

Unser Tipp:
Sobald sich bei einer Immobilie die Eigentumsverhältnisse ändern, sind Einträge in die erste Abteilung des Grundbuchs zwingend erforderlich. Dies gilt als Beweis für die Eigentümerschaft.

Abteilung III

Bei einem Grundbuchauszug ist die dritte Abteilung vor allem für Kaufinteressenten, Banken und Kreditgeber interessant, da hier alle Grundpfandrechte vermerkt sind. Dazu zählen Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte und Rentenschulden.

Beispieleintragung für Abteilung III: Sollten Sie als Kaufinteressent im Grundbuch beispielsweise auf eine eingetragene Grundschuld stoßen, können Sie diese nach dem Kauf rechtlich sauber löschen lassen. Empfehlenswert ist auch hier der Gang zum erfahrenen Immobilienmakler, der Sie hinreichend beraten kann. Die im Grundbuchauszug vermerkte Grundschuld wurde wahrscheinlich als Sicherheit für einen Kreditgeber eingetragen. Die Grundschuld besteht nur zwischen dem bisherigen Eigentümer und seiner Bank. Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben und das Grundstück in Ihren Besitz übergegangen ist, kann ein Notar diese Grundschuld ordentlich löschen.

Wozu muss ich einen Grundbuchauszug anfordern?

Für verschiedene Anlässe, die Ihr Grundstück betreffen, müssen Sie einen Grundbuchauszug anfordern, um die Korrektheit aller Angaben durch ein amtliches Dokument bestätigen zu können.

Dies ist erforderlich bei:

  • Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie,
  • einer Beleihungsprüfung durch ein Kreditinstitut und
  • rechtlichen, das Grundstück betreffenden Angelegenheiten.

Grundbuchauszug anfordern zum Kauf einer Immobilie

Vor allem für potenzielle Käufer einer Immobilie ist der Blick in das Grundbuch von Interesse, um nachlesen zu können, was konkret erworben wird und was bei Abschluss des Kaufvertrages an den neuen Eigentümer übergeht, beispielsweise eine Baulast (siehe Baulastenverzeichnis).

Als Käufer können Sie bei Nachweis des berechtigten Interesses eine Abschrift des Grundbuchs anfordern. Sollten Eintragungen im Grundbuchauszug dokumentiert sein, die es noch vor dem Verkauf zu regeln gilt, so können Sie dies mit dem bisherigen Grundstückseigentümer besprechen. Nutzen Sie in jedem Fall, vor allem wenn Sie sich in rechtlichen Fragen unsicher sind, die Beratung durch einen Immobilienmakler, Rechtsanwalt oder Notar.

Grundbuchauszug anfordern zum Verkauf einer Immobilie

Um einen Haus- oder Grundstücksverkauf rechtlich wirksam abschließen zu können, müssen Sie beim Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. Diese Abschrift wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben, um auf beiden Seiten für die Sicherheit einer reibungslosen Kaufabwicklung sorgen zu können. Um Ihrem Kaufinteressenten entgegenzukommen und Vertrauen aufzubauen, können Sie den Grundbuchauszug bereits zu einem Besichtigungstermin mitbringen.

Grundbuchauszug bei einer Kreditanfrage

Der Erwerb einer Immobilie wird in der Regel mithilfe einer Bank finanziert. Während der Kreditverhandlungen wird eine Beleihungsprüfung stattfinden, um die Höhe des Beleihungswertes festlegen und als Grundschuld im Grundbuch eintragen zu können. Dazu lässt sich die Bank den entsprechenden Grundbuchauszug zeigen. Möchten Sie einige Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks beispielsweise Sanierungsmaßnahmen im Haus durchführen lassen und benötigen Sie dafür erneut einen Kredit, so wird wiederum ein aktueller Grundbuchauszug notwendig, um eine Finanzierung erhalten zu können.

Grundbuchauszug zur Klärung von rechtlichen Angelegenheiten

Weiterhin wird eine Kopie des Grundbuchs benötigt, wenn rechtliche Fragen zu klären sind. Den Nachweis über das Bestehen bestimmter Rechte sind im Grundbuch dokumentiert. Möchten Sie zum Beispiel ein altes, eingetragenes Wegerecht löschen lassen, wird der Grundbuchauszug benötigt, um die Angelegenheiten zwischen Ihnen und dem Berechtigten sauber regeln zu können.

Grundbuchauszug anfordern im Fall von Erbschaft und Schenkung

Für den Fall einer Erbschaft oder Schenkung kann ein Grundbuchauszug ebenso von Vorteil sein. Nehmen Sie möglicherweise ein Erbe mit Schulden an, so sind Sie verpflichtet, dafür aufzukommen. Im Grundbuchauszug können Sie alle Vermerke nachlesen und auf etwaige Belastungen und Verbindlichkeiten, zum Beispiel eine Hypothek, die auf das Grundstück eingetragen wurde, stoßen.

Bei Annahme einer Erbschaft gehen alle im Grundbuch dokumentierten Lasten und Beschränkungen auf Sie über, beispielsweise auch eine Baulast oder ein Erbbaurecht. Um sich vorab über bestimmte Eintragungen und Ihre Auswirkungen klar werden zu können, empfiehlt sich der Blick in das Grundbuch.

Wer hat das Recht, ins Grundbuch Einsicht zu nehmen?

Auch wenn das Grundbuch ein öffentliches Register ist, sind nur Wenige berechtigt, einen Grundbuchauszug anzufordern. Dies hängt selbstverständlich mit der Sensibilität der Daten zusammen. Im Grundbuchauszug werden schließlich die Vermögenssituation und die Schuldverhältnisse der Eigentümer dokumentiert. Um Einsicht in das Grundbuch erlangen zu können, bedarf es einer Berechtigung.

Diese wird neben den Grundstückseigentümern und im Grundbuch eingetragenen Personen nur folgenden Personengruppen zugesprochen:

  • Bevollmächtigte des Eigentümers,
  • Erben des Grundstücks,
  • Gerichte, Behörden, Notare, Makler,
  • öffentlich bestellte Vermessungsingenieure,
  • Kreditinstitute, sofern das Grundstück als Sicherheit dienen soll,
  • Gläubiger, wenn eine Zwangsvollstreckung aufgrund eines Titels anberaumt wurde sowie
  • potenziellen Kaufinteressenten mit gültigem Vorvertrag.

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Was versteht man unter berechtigtem Interesse?

Der Personenkreis, der einen Grundbuchauszug anfordern darf, wird auch als Kreis mit berechtigtem Interesse bezeichnet, welches nachgewiesen werden muss. Das zuständige Grundbuchamt hat einen Ermessensspielraum und kann von Fall zu Fall eigenständig entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt oder nicht. Möchten Sie sich als zukünftiger Eigentümer einer Immobilie nicht ausschließlich auf die Angaben des Verkäufers verlassen, dürfen Sie einen Grundbuchauszug beantragen. Allerdings wird das Grundbuchamt nicht ohne Weiteres Einsicht gewähren. Nur mit einem rechtlich gültigen Vorvertrag, den beide Seiten unterzeichnet haben, können Sie den Grundbuchauszug problemlos erhalten.

Wo bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug her?

Das Grundbuchamt, in dessen Gemeindebezirk das für den Grundbuchauszug relevante Grundstück liegt, ist die richtige Anlaufstelle. Hier stellen Sie den Antrag auf Abschrift des Grundbuchs und erhalten diese als Grundbuchauszug. Das Grundbuchamt befindet sich im zuständigen Amtsgericht. Sollten Sie nicht genau wissen, zu welchem Gemeindebezirk das betreffende Grundstück gehört und in welches Amtsgericht Sie nun gehen müssen, dann können Sie eine Online-Suche starten. Gehen Sie dazu auf folgende Seite: https://www.justizadressen.nrw.de/de/justiz/suche. Das Justizportal des Bundes und der Länder benötigt entweder den Ort oder die Postleitzahl. Sie erhalten zusätzlich die Adresse und weitere Kontaktdaten, wie Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Eine Ausnahme bildet das Land Baden-Württemberg. Hier sind die Grundbuchämter noch den Gemeinden zugeordnet.

Kann ich den Grundbuchauszug online beantragen?

Mehr und mehr Grundbuchämter stellen sich auf elektronische Antragsabwicklung ein und so können Sie bereits vielfach über das Internet einen Grundbuchauszug anfordern. Die Internetseiten örtlicher Amtsgerichte, Infoportale regionaler Verwaltungen oder Online-Angebote zur Bestellung von Grundbuchauszügen informieren Sie über den elektronischen Weg und bieten die Online-Beantragung an. Zahlreiche Musteranträge für den herkömmlichen Weg per Post oder Fax finden Sie ebenfalls im Internet. Auf dem schriftlichen Weg müssen Sie jedoch mit einer Bearbeitungszeit rechnen, die Sie beim persönlichen Gang zum Grundbuchamt umgehen können.

Unser Tipp:
Die erforderlichen Nachweise zum berechtigten Interesse müssen Sie stets vor Ort im zuständigen Grundbuchamt vorlegen und dort eventuell notwendige Unterschriften leisten.

Welche Unterlagen sind notwendig, um einen Grundbuchauszug beantragen zu können?

Bevor Sie einen Grundbuchauszug beantragen können, ist es erforderlich, bestimmte Informationen über das Grundstück zu liefern und sich selbst auszuweisen.

Denken Sie für den Grundbuchauszug daher an folgende Angaben:

  • Grundbuchblatt- und Grundbuchbandnummer des Grundstücks, evtl. Nummer des Flurstücks,
  • Daten zum Grundstück,
  • Daten zum Antragsteller (Bringen Sie Ihren Personalausweis zum Grundbuchamt mit!),
  • Nachweis über das berechtigte Interesse,
  • falls Sie per Post, Fax oder Internet anfragen, Angabe, ob es eine beglaubigte oder einfache Abschrift sein soll.

Kann ich das Grundbuch auch online einsehen?

Benötigen Sie keinen schriftlichen Grundbuchauszug, sondern wollen lediglich Einsicht in die dokumentierten Daten, so ist dies ebenfalls möglich. Das elektronisch geführte Grundbuch können Sie im zuständigen Grundbuchamt einsehen. Notare beispielsweise haben ein Sonderrecht und nehmen am automatisierten Abrufverfahren teil. Sie können durch Erteilung der uneingeschränkten Einsichtnahme jederzeit ins Grundbuch schauen und Abschriften erzeugen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Bevor Sie eine Abschrift des Grundbuchs anfordern, sollten Sie zunächst abklären, ob Sie einen unbeglaubigten oder einen beglaubigten Grundbuchauszug vorlegen müssen. Für rechtswirksame Geschäfte, wie den Verkauf einer Immobilie oder den Abschluss eines Kredites, ist ein beglaubigter Grundbuchauszug unverzichtbar. Möchten Sie das Grundbuch als Erbberechtigter einsehen, um prüfen zu können, ob Sie das Erbe antreten wollen, so reicht eine unbeglaubigte Abschrift. Sollten Sie sich unsicher sein, so können Sie Ihren Geschäftspartner, die Behörde oder wo auch immer dieses Dokument benötigt wird, nachfragen.

Der beglaubigte Grundbuchauszug kostet 20 Euro, eine einfache Abschrift 10 Euro.

Unser Tipp:
Online-Plattformen berechnen für den Grundbuchauszug deutlich mehr als das Grundbuchamt oder ein Notar.

Wie aktuell muss ein Grundbuchauszug sein?

Da auch im Grundbuch jederzeit Änderungen eingetragen werden können, sollte der Grundbuchauszug ziemlich aktuell sein. Hier kommt es beispielsweise auf die Behörde, das Kreditinstitut oder den Geschäftspartner an. Sie werden Ihnen einen entsprechenden „Gültigkeitszeitraum“ benennen, in denen der Grundbuchauszug liegen darf. Bei Immobilienkäufen sollte er nicht älter als zwei Wochen sein.

Beispiel für die Aktualität des Grundbuchs: Für den Erwerb eines Grundstücks wurde das berechtigte Interesse zur Einsichtnahme durch einen Vorvertrag nachgewiesen. Sie haben die Abschrift des Grundbuchs erhalten. Nach vier Wochen hat sich durch die zwischenzeitliche Insolvenz des Verkäufers eine Änderung ergeben, die Sie möglicherweise gar nicht mitbekommen.

Es wird die Zwangsversteigerung eingeleitet und Sie können die Immobilie nicht mehr käuflich erwerben. Wenn Sie beim Grundbuchamt zusätzlich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen, werden Sie damit als potenzieller Käufer vorgemerkt. Im Fall der oben genannten Insolvenz ist die Zwangsversteigerung durch Ihre Auflassungsvormerkung rechtlich nicht mehr zulässig. Sie dürfen die Immobilie kaufen.

Ein Immobilienmakler oder Notar wird Ihnen daher jederzeit zu diesem Schritt des Grundbucheintrags raten und zur Einsicht in einen sehr aktuellen Grundbuchauszug.

Wie werden Eintragen im Grundbuch vorgenommen?

Um eine Änderung im Grundbuch vornehmen zu lassen, bedarf es zuvor eines Antrags auf Eintragung. Selbstverständlich muss die Änderung auch eintragungsfähig sein. Im gerade genannten Beispiel der Auflassungsvormerkung ist diese Eintragungsfähigkeit gegeben. Aufgrund eines gestellten Antrags und bei Bewilligung dieser Eintragung durch den Betroffenen steht der Änderung des Grundbuchs nichts mehr im Weg.

Wie werden Löschungen im Grundbuch vorgenommen?

Um Eintragungen im Grundbuch löschen zu lassen, müssen Sie eine Löschungsbewilligung vorlegen, die von einem Notar beurkundet wurde. Zusätzliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Löschung stehen, müssen ebenfalls vorgelegt werden. Im Fall der Auflassungsvormerkung wird diese bei Unterzeichnung des Kaufvertrages und Übergang der Immobilie in den Besitz des Käufers wieder gelöscht. Die bisherige Eintragung wird im Grundbuch durchgestrichen und mit einem Vermerk versehen, wann die Löschung erfolgte. Der vormals bestehende Vermerk ist weiterhin lesbar, sodass Sie mit einem Grundbuchauszug die bisherige Historie des Grundstücks einwandfrei nachvollziehen können.

Zusammenfassung:
Für Immobiliengeschäfte, Kreditanfragen oder rechtlich zu regelnde Angelegenheiten ist ein aktueller Grundbuchauszug für das jeweilige Grundstück erforderlich. Alle Angaben, die ein Grundstück betreffen, sind im Grundbuch dokumentiert und können als Abschrift, dem sogenannten Grundbuchauszug, beim Grundbuchamt angefordert werden. Allerdings bekommen nur diejenigen Einsicht in das Grundbuch, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

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