Grundbuchauszug anfordern: Wo beantragen, welche Kosten & alles was Sie wissen müssen

So gehen Sie vor:

  • Tragen Sie alle erforderlichen Daten zur Beantragung einer Grundbuchabschrift zusammen!
  • Vergessen Sie dabei nicht, das berechtigte Interesse nachzuweisen!
  • Fordern Sie den Grundbuchauszug online, per Post oder Fax sowie vor Ort beim Grundbuchamt an!
  • Geben Sie an, ob es sich um eine beglaubigte oder nicht beglaubigte Abschrift handeln soll.
  • Weisen Sie sich mit Ihrem Personalausweis bei der Antragsstellung oder der Abholung der Abschrift im Registergericht aus!

Ist Ihre Immobilie im Wert gestiegen?

Hier kostenfrei & unverbindlich den Wert Ihrer Immobilie erfahren!

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist die Abschrift des Grundbuchblattes eines Grundstücks. Für jede Liegenschaft, egal ob bebaut oder unbebaut, ist in Deutschland ein eigenes Grundbuchblatt zu führen. Diese Aufgabe übernehmen die Grundbuchämter, welche dem Amtsgericht untergeordnet sind. In der Abschrift können Sie verschiedene Angaben nachlesen, die das jeweilige Anwesen betreffen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist eine Sammlung aller Grundstücke eines Gemeindebezirks. Ein solcher Gemeindebezirk ist amtlich festgelegt und umfasst bei kleineren Ortschaften auch Teilorte. In Städten werden in Abhängigkeit der Größe mitunter mehrere Gemeindebezirke festgelegt. Damit gibt es dort auch mehrere Grundbuchämter.

Quelle: Immobilien verständlich – Stephanie Schäfer

Ist das Grundbuch ein öffentliches Register?

Das Grundbuch wird als öffentliches Register geführt. Aus Datenschutzgründen darf nicht jeder Bürger einen fremden Grundbuchauszug beantragen. Nach § 12 Abs. 1 Grundbuchordnung (GBO) darf das Register nur einsehen, wer ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das ist selbstverständlich der Eigentümer. Aber auch ein Erbe, ein potentieller Käufer, ein Gericht oder die finanzierende Bank können die Abschrift des Grundbuchs beantragen.

Welche Informationen stehen im Grundbuch?

Die Abschrift entspricht dem Grundbuchblatt und ist in mehrere Abschnitte gegliedert.

Die Aufschrift

Hierbei handelt es sich um ein klassisches Deckblatt mit allgemeinen Angaben zum zuständigen Gericht, dem Band und das Blatt des Grundbuchs. Mehrere Grundbuchblätter werden im sogenannten Band zusammengefasst, welcher ebenfalls mit einer Nummer versehen ist. Um eine Kopie des Grundbuchs beantragen zu können, müssen Sie demnach die Ziffern des Bandes und des Blattes kennen.

Das Bestandsverzeichnis

Dieser Teil des Grundbuchs enthält Angaben zu Gemarkung und Flur, eingetragenen Rechten, Lage, Größe und Nutzungsart sowie eventuellen Veränderungen, die in Spalten angeordnet und dokumentiert sind.

Im Register können Sie im Bestandsverzeichnis lesen, zu welcher Gemarkung der Baugrund gehört, welche Flurstücksnummer ihm zugeordnet ist und in welchem Katasterbuch es zu finden ist. Diese Daten werden vom Katasteramt vorgeschrieben, welches für die Vermessung und für das Kartografieren aller Liegenschaften zuständig ist.

Die daraus entstandenen Karten sind in Gemarkungen eingeteilt, die wiederum in Flure unterteilt sind. Diese Flure enthalten zahlreiche Flurstücke, die nummeriert und in der Flurkarte abgebildet werden. Jeder Baugrund ist demzufolge als Flurstück mit einer dazugehörigen Nummer auf der Karte der zugehörigen Gemarkung eingezeichnet und somit amtlich dokumentiert. Die Zuordnung erfolgt über das Bestandsverzeichnis im Grundbuch.

Weiterhin werden alle mit dem Anwesen verbundenen Rechte eingetragen. Möglicherweise hat der Inhaber eines Anwesens einem benachbarten Landwirt ein Wegerecht eingeräumt, damit dieser zu seinem Acker gelangen kann. Ein solches Recht wird im Bestandsverzeichnis vermerkt.

In weiteren Spalten des Bestandsverzeichnisses sind die Lage und Größe des Grundstücks aufgeführt sowie die Angabe, zu welcher Nutzung das Anwesen unterzogen wird. Dabei kann es sich beispielsweise um eine Freifläche mit Gebäude, Wald, Ackerland oder einen Bauplatz handeln. Es könnte ebenso eine Mischnutzung notiert sein.

In der Spalte Bestand wird vermerkt, in welchem Register das Anwesen eventuell zuvor gelistet wurde und wie es entstanden ist. Hier ist dann nachzulesen, ob das entsprechende Flurstück beispielsweise aus zwei Bauplätzen bestand und verbunden worden ist oder ob es, möglicherweise durch Vererbung geteilt wurde. Dies wird in den Spalten Zuschreibungen oder Abschreibungen dokumentiert. Wurde das Bauland geteilt, scheidet ein Teil des Anwesens aus dem Grundbuchblatt aus. Es wird vermerkt, in welches Grundbuchblatt die Übertragung erfolgt ist.

Abteilung I

In dieser Abteilung dreht sich alles um das Eigentum. Im öffentlichen Register können Sie nachvollziehen, wer Inhaber ist und auf welcher Grundlage er dazu wurde. Hier spielen die Erbfolge, die Auflassung oder der Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren eine Rolle. Die Auflassung ist eine gegenseitige Erklärung vor einem Notar, dass der Verkäufer tatsächlich das Grundstück verkaufen möchte und der Käufer bereit ist, den vereinbarten Preis zu begleichen. Der Grundbuchauszug gibt auch darüber Auskunft, welche Anteile die Eigentümer und welches Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnis sie besitzen.

Abteilung II

Wenn Sie eine Abschrift zum Erwerb einer Liegenschaft beantragen, sollten Sie diese Abteilung genau studieren, denn hier finden Sie alle eingetragenen Lasten und Beschränkungen. Unter Lasten werden Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht eingetragen. Zu den Beschränkungen zählen unter anderem der Insolvenzvermerk, der Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, der Sanierungsvermerk oder der Testamentsvollstreckervermerk.

Sollten Sie die einzelnen Punkte im Register und die damit verbundenen Pflichten nicht genau verstehen, ist es ratsam, einen kompetenten Makler aufzusuchen. Er kann Ihnen alle Einträge genauestens erläutern und zusätzlich wertvolle Tipps geben, wie Sie mit den Angaben umgehen sollen.

Beispieleintragungen für Abteilung II

In der Abschrift ist ein Vorkaufsrecht gegenüber einer Person vermerkt. Sobald Sie zum Erwerb des Objekts einen Kaufvertrag unterzeichnet haben, kann diese Person das Anwesen zu den gleichen Konditionen kaufen und Sie müssten ihr den Vortritt lassen. Hierunter fällt beispielsweise auch das Dauerwohnrecht. Ist dies im Register eingetragen, müssen Sie beim Kauf des Objektes den Begünstigten ein lebenslanges Wohnrecht einräumen.

Abteilung III

Bei einer Abschrift ist die dritte Abteilung vor allem für Käufer, Banken und Kreditgeber interessant, da hier alle Grundpfandrechte vermerkt sind. Dazu zählen Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte und Rentenschulden.

Beispieleintragung für Abteilung III

Sollten Sie als Kaufinteressent im öffentlichen Register auf eine eingetragene Grundschuld stoßen, können Sie diese nach dem Kauf rechtlich löschen lassen. Empfehlenswert ist auch hier der Gang zum erfahrenen Makler, der Sie hinreichend beraten kann. Die vermerkte Grundschuld wurde wahrscheinlich als Sicherheit für einen Kreditgeber eingetragen. Die Grundschuld besteht nur zwischen dem bisherigen Inhaber und seiner Bank. Nachdem Sie den Kaufpreis bezahlt haben und das Anwesen in Ihren Besitz übergegangen ist, kann ein Notar diese Grundschuld ordentlich löschen.

Wofür benötige ich einen Auszug?

Für verschiedene Anlässe, die Ihr Anwesen betreffen, müssen Sie einen Grundbuchauszug anfordern, um die Korrektheit aller Angaben durch ein amtliches Dokument bestätigen zu können.

Kauf einer Immobilie

Vor allem für potenzielle Käufer ist der Blick in das Register von Bedeutung, um nachlesen zu können, was erworben wird und was bei Abschluss des Kaufvertrages an den neuen Inhaber übergeht, wie z.B. eine Baulast (siehe Baulastenverzeichnis).

Als Käufer können Sie bei Nachweis der berechtigten Absicht eine Abschrift des Grundbuchs beantragen. Sollten Eintragungen dokumentiert sein, die noch vor dem Verkauf zu regeln sind, so können Sie dies mit dem bisherigen Grundstückseigentümer besprechen. Nutzen Sie in jedem Fall, vor allem wenn Sie sich in rechtlichen Fragen unsicher sind, die Beratung durch einen Makler, Rechtsanwalt oder Notar.

Verkauf einer Immobilie

Um einen Haus- oder Grundstücksverkauf rechtlich wirksam abschließen zu können, müssen Sie beim Notartermin einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegen. Diese Abschrift wird vom Gesetzgeber vorgeschrieben, um auf beiden Seiten für die Sicherheit einer reibungslosen Kaufabwicklung sorgen zu können. Eine Abschrift können Sie bereits zu einem Besichtigungstermin mitbringen, den Sie vorlegen können.

Kreditanfrage

Der Erwerb eines Wohnobjektes wird in der Regel mithilfe einer Bank finanziert. Während der Kreditverhandlungen wird eine Beleihungsprüfung stattfinden, um die Höhe des Beleihungswertes festlegen und als Grundschuld im Grundbuch eintragen zu können. Dazu lässt sich die Bank die entsprechende Abschrift zeigen. 

Möchten Sie einige Jahre nach dem Erwerb Sanierungsmaßnahmen am Wohnobjekt durchführen und benötigen Sie dafür erneut einen Kredit, so wird wiederum eine aktuelle Abschrift notwendig, um eine Finanzierung erhalten zu können.

Klärung von rechtlicher Angelegenheiten

Weiterhin wird eine Kopie des Grundbuchs benötigt, wenn rechtliche Fragen zu klären sind. Den Nachweis über das Bestehen bestimmter Rechte sind im Register dokumentiert. Möchten Sie ein altes, eingetragenes Wegerecht löschen lassen, wird der Grundbuchauszug benötigt, um die Angelegenheiten zwischen Ihnen und dem Berechtigten regeln zu können.

Erbschaft und Schenkung

Für den Fall einer Erbschaft oder Schenkung kann eine Abschrift ebenso von Vorteil sein. Nehmen Sie ein Erbe mit Schulden an, so sind Sie verpflichtet, dafür aufzukommen. In der Abschrift können Sie alle Vermerke nachlesen und auf etwaige Belastungen und Verbindlichkeiten, z. B. eine Hypothek, die auf das Anwesen eingetragen wurde, stoßen.

Bei Annahme einer Erbschaft gehen alle im öffentlichen Register dokumentierten Lasten und Beschränkungen auf Sie über, auch eine Baulast oder ein Erbbaurecht. Um sich vorab über bestimmte Eintragungen und Ihre Auswirkungen klar werden zu können, empfiehlt sich der Blick in das Grundbuch.

Wer hat das Recht, Einsicht zu nehmen?

Auch wenn das Grundbuch ein öffentliches Register ist, sind nur Wenige berechtigt, eine Abschrift anzufordern. Dies hängt mit der Sensibilität der Daten zusammen. In der Abschrift werden schließlich die Vermögenssituation und die Schuldverhältnisse der Eigentümer dokumentiert. Um Einsicht zu erlangen, bedarf es einer Berechtigung.

Diese wird neben den Grundstückseigentümern und im Register eingetragenen Personen nur folgenden Personengruppen zugesprochen:

Was versteht man unter berechtigtem Interesse?

Der Personenkreis, der eine Abschrift beantragen darf, wird auch als Kreis mit berechtigtem Interesse bezeichnet, welches nachgewiesen werden muss. Das zuständige Grundbuchamt hat einen Ermessensspielraum und kann von Fall zu Fall eigenständig entscheiden, ob dieses vorliegt. 

Möchten Sie sich als zukünftiger Eigentümer nicht ausschließlich auf die Angaben des Verkäufers verlassen, dürfen Sie eine Abschrift beantragen. Allerdings wird das Register nicht ohne Weiteres Einsicht gewähren. Nur mit einem rechtlich gültigen Vorvertrag, den beide Seiten unterzeichnet haben, können Sie eine Abschrift erhalten.

Wer erstellt eine aktuelle Abschrift?

Das Grundbuchamt, in dessen Gemeindebezirk das für den Grundbuchauszug relevante Bauland liegt, ist die richtige Anlaufstelle. Hier stellen Sie den Antrag auf Abschrift des Grundbuchs und erhalten diese als Auszug. Das Register befindet sich im zuständigen Amtsgericht

Sollten Sie nicht genau wissen, zu welchem Gemeindebezirk das betreffende Anwesen gehört und in welches Gericht Sie gehen müssen, können Sie eine Online-Suche im Justizportal des Bundes und der Länder starten. Das Justizportal benötigt für die Suche entweder den Ort oder die Postleitzahl. Sie erhalten zusätzlich die Adresse und weitere Kontaktdaten, wie Telefonnummer und E-Mail-Adresse. Eine Ausnahme bildet das Land Baden-Württemberg. Hier sind die Grundbuchämter noch den Gemeinden zugeordnet.

Kann ich die Abschrift online beantragen?

Mehr und mehr Grundbuchämter stellen auf elektronische Antragsabwicklung um, so können Sie bereits vielfach über das Internet eine Abschrift beantragen. Die Internetseiten örtlicher Gerichte, Infoportale regionaler Verwaltungen oder Online-Angebote zur Bestellung von Grundbuchauszügen informieren Sie über den elektronischen Weg und bieten die Online-Beantragung an. 

Zahlreiche Musteranträge für den herkömmlichen Weg per Post oder Fax finden Sie ebenfalls im Internet. Auf dem schriftlichen Weg müssen Sie mit einer längeren Bearbeitungszeit rechnen, die Sie bei einem persönlichen Vor-Ort-Termin beim Registergericht umgehen können.

Welche Unterlagen sind für die Beantragung notwendig?

Bevor Sie einen Abschrift beantragen, ist es erforderlich, bestimmte Informationen über das Anwesen zu liefern und sich selbst auszuweisen.

Kann ich das Register auch online einsehen?

Benötigen Sie keinen schriftlichen Grundbuchauszug, sondern wollen lediglich Einsicht in die dokumentierten Daten, so ist dies ebenfalls möglich. Das elektronisch geführte Register können Sie im zuständigen Registergericht einsehen. 

Notare haben ein Sonderrecht und nehmen am automatisierten Abrufverfahren teil. Sie können durch Erteilung der uneingeschränkten Einsichtnahme jederzeit Einsicht nehmen und Abschriften erzeugen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Bevor Sie eine Abschrift beantragen, sollten Sie zunächst klären, ob Sie eine unbeglaubigte oder eine beglaubigte Abschrift vorlegen müssen. Für rechtswirksame Geschäfte, wie den Verkauf oder den Abschluss eines Kredites, ist eine beglaubigte Abschrift unverzichtbar. 

Möchten Sie das öffentliche Register als Erbberechtigter zur Prüfung einsehen, ob Sie das Erbe antreten wollen, so reicht eine unbeglaubigte Abschrift. Sollten Sie sich unsicher sein, so können Sie Ihren Geschäftspartner, die Behörde oder wo auch immer dieses Dokument benötigt wird, nachfragen.

Der beglaubigte Auszug kostet 20 Euro, eine einfache Abschrift 10 Euro.

Wie aktuell muss eine Abschrift sein?

Da auch im Register jederzeit Änderungen eingetragen werden können, sollte der Auszug aktuell sein. Hier kommt es auf die Behörde, das Kreditinstitut oder den Geschäftspartner an. Sie werden einen entsprechenden „Gültigkeitszeitraum“ fordern, der nicht überschritten sein darf. Bei Kauf sollte die Abschrift nicht älter als zwei Wochen sein.

Praxisbeispiel für die Aktualität des Grundbuchs: Für den Erwerb eines Anwesens wurde die berechtigte Absicht zur Einsichtnahme durch einen Vorvertrag nachgewiesen. Sie haben die Abschrift des Grundbuchs erhalten. Nach vier Wochen hat sich durch die zwischenzeitliche Insolvenz des Verkäufers eine Änderung ergeben, von der Sie möglicherweise nicht wussten.

Es wird die Zwangsversteigerung eingeleitet und Sie können das Objekt nicht mehr erwerben. Wenn Sie beim Register zusätzlich eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, werden Sie damit als potenzieller Käufer vorgemerkt. Im Fall der oben genannten Insolvenz ist die Zwangsversteigerung durch Ihre Auflassungsvormerkung rechtlich nicht mehr zulässig. Sie dürfen das gewünschte Objekt kaufen.

Ein Makler oder Notar wird Ihnen jederzeit zu diesem Schritt des Grundbucheintrags raten und zur Einsicht in eines aktuellen Grundbuchauszugs.

Grundbuchauszug anfordern

Wie werden Einträgen vorgenommen?

Um eine Änderung im öffentlichen Register vornehmen zu lassen, bedarf es zuvor eines Antrags auf Eintragung. Die Änderung muss auch eintragungsfähig sein. Im gerade genannten Beispiel der Auflassungsvormerkung ist eine Eintragungsfähigkeit gegeben. Aufgrund eines gestellten Antrags und bei Bewilligung dieser Eintragung durch den Betroffenen, steht der Änderung des Grundbuchs nichts mehr im Weg.

Wie werden Löschungen vorgenommen?

Um Eintragungen löschen zu lassen, müssen Sie eine Löschungsbewilligung vorlegen, die zuvor von einem Notar beurkundet wurde. Zusätzliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Löschung stehen, müssen ebenfalls vorgelegt werden. Im Fall der Auflassungsvormerkung wird diese bei Unterzeichnung des Kaufvertrages und Übergang des Objektes in den Besitz des Käufers wieder gelöscht. Die bisherige Eintragung wird durchgestrichen und mit einem Vermerk versehen, wann die Löschung erfolgt ist. Der vormals bestehende Vermerk ist weiterhin lesbar, sodass Sie mit einer Abschrift die bisherige Historie des Grundstücks einwandfrei nachvollziehen können.

Zusammenfassung:

Für Immobiliengeschäfte, Kreditanfragen oder rechtlich zu regelnde Angelegenheiten ist ein aktueller Grundbuchauszug für das jeweilige Anwesen erforderlich. Alle Angaben, die Grund und Boden betreffen, sind im Register dokumentiert und können als Abschrift, beim Grundbuchamt angefordert werden. Allerdings bekommen nur diejenigen Einsicht in das Grundbuch, die ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Lesen Sie jetzt auch:

Was ist der Hauswert & wie kann ich diesen ermitteln?

Wie Sie Ihr Haus aktuell schätzen lassen können?

Was ist mein Grundstück aktuell wert?

Bildquellen: © thodona – stock.adobe | © pexels – pexels | @ contrastwerkstatt – stock.adobe | @ Free-Photos – pixabay