Grundstücksbewertung 2022: Lassen Sie Ihr Grundstück kostenlos und online bewerten!

Wie viel ist Ihr Grundstück wert? Dies hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab: Die Lage, die Größe und die Art der Nutzung sind nur einige der wichtigsten Merkmale. Lesen Sie hier in unserem Ratgeber, welche Verfahren der Grundstücksbewertung es gibt, wie der Grundstückspreis ermittelt wird und welcher Sachverständiger eine Begutachtung durchführt. Starten Sie jetzt Ihre kostenlose Grundstücksbewertung – einfach & schnell!

Inhaltsverzeichnis

Welche Verfahren der Grundstücksbewertung gibt es?

Um eine fundierte Grundstücksbewertung durchführen zu können, gibt es unterschiedliche Verfahren, deren Ziel es ist, den Wert für Grund und Boden zu berechnen.

Das Vergleichswertverfahren

Am häufigsten kommt das sogenannte Vergleichswertverfahren zum Einsatz, um den Ihres Grundstückswert ermitteln zu können. Dieses basiert auf Vergleichswerte aus einer bestimmten Region. Es werden kürzlich verkaufte Grundstücke in einer bestimmten Region oder Gegend miteinander verglichen und daraus ein Wert für das zu bewertende Bauland abgeleitet. Vergleichswerte gibt es allerdings nicht immer. In begehrten Lagen, wie zum Beispiel in Deutschlands Großstädte, sind Vergleichswerte für unbebaute Flächen jedoch selten vorzufinden. Hier können die Bodenrichtwerte eine gute Alternative sein.

Vorteil des Vergleichswertverfahren

Für das Vergleichswertverfahrens zur Ermittlung des Grundstückspreises spricht klar die Methode, dass vergleichbare Immobilien, die in einer bestimmten Gemeinde oder Stadt verkauft wurden, die Grundlage für den zu kalkulierenden Wert bilden.

Im Vordergrund stehen die typischen Grundstücksmerkmale sowie das aktuelle Marktgeschehen in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt, in der sich der Grund und Boden befindet. Das Vergleichswertverfahren funktioniert nach diesem Prinzip: Ein Bauland ist das wert, was ein Käufer bereit ist dafür zu zahlen.

Bodenrichtwerte

Anhand von Bodenrichtwerten kann ebenfalls eine Grundstückbegutachtung vorgenommen werden. Laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) spiegeln die Bodenrichtwerte den durchschnittlichen Quadratmeterpreis von unbebautem Grund und Boden in Gemeinden oder Städten wider. Der Bodenrichtwert wird ermittelt, indem ähnliche Flächen in vergleichbarem Zustand zu sogenannten Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden. Ein örtlicher Gutachterausschuss veröffentlicht alle zwei Jahre die Bodenrichtwertkarten und Tabellen, welche die Bodenrichtwerte für bestimmte Zonen aufzeigen. Der Gutachterausschuss ist ein Gremium bestehend aus Gutachter und Sachverständige, der dem örtlichen Bauamt, dem Kataster- oder Vermessungsamt unterstellt ist.

Nachteil der Bodenrichtwerte für die Grundstücksbewertung

Bei der Berechnung der Bodenrichtwerte wird davon ausgegangen, dass die Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone alle über die ähnlichen Merkmale und Eigenschaften verfügen. In der Praxis ist dies aber selten der Fall, denn Grund und Boden ist selten gleich.

Typische Grundstücksmerkmale wie Zuschnitt und Ausrichtung werden bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt. Dies hat zur Folge, dass erfahrungsgemäß der ermittelte Bodenrichtwert bis zu 20 Prozent unterhalb des marktüblichen Preises, oder auch Verkehrswert genannt, liegen kann. In solchen Fällen kann eine professionell erstellte Grundstückswertung vor Ort Klarheit über den Verkehrswert und den damit möglichen Verkaufspreis schaffen.

Wie funktioniert die Grundstücksbewertung?

Quelle: Immobilien verständlich – Stephanie Schäfer

Professionell durchgeführte Grundstückbewertungen basieren auf zwei fundamentale Aspekte zur Ermittlung des Grundstückspreises: Einmal die Angaben über Ihr zu bewertendes Bauland und einmal auf eine Begutachtung vor Ort.

In einem ersten Schritt müssen Eigentümer Ihr Bauland beschreiben und angeben, um welche Art von Fläche es sich handelt: Bauland, Bauerwartungsland oder Rohbauland. Zudem sind die Angaben über die Lage und die Größe entscheidend. Je genauer hier die Angaben über Ihr Bauland sind, desto präziser kann ein möglicher Angebotspreis ermittelt werden.

Im zweiten Schritt wird ein Vor-Ort-Termin mit einem Immobilienmakler oder Gutachter vereinbart, der Ihr Grund und Boden vor Ort begutachten und individuelle Besonderheiten aufnehmen wird. Sollten wichtige Fakten fehlen, können alle offenen Fragen auch vor Ort geklärt werden.

Nach der Begehung durch einen Immobilienexperten erfolgt die eigentliche und tatsächliche Bewertung. Alle Aspekte und Merkmale des Baulandes werden von einem Immobilienmakler analysiert und bewertet. Zudem wird ein professioneller Immobilienmakler auch den lokalen Markt berücksichtigen. Nach einigen Tagen der Bearbeitung erhalten Sie als Eigentümer eine individuelle und meist kostenfreies schriftliches Kurzgutachten Ihres Grundstücks.

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Wie viel kostet es ein Grundstück bewerten zu lassen?

Bei Online-Grundstückbewertungen, bei denen Sie als Eigentümer Ihre Angaben per Formular eingeben, handelt es sich um eine kostenlose Ermittlung des Grundstückswertes. Oftmals werden diese bewertet, ohne dass ein Vor-Ort-Termin stattgefunden hat und das Objekt je gesehen wurde. Diese Art von Bewertungen ist zwar kostenfrei, allerdings kann sie nur auf der Basis der abgefragten und auch angegebenen Informationen erfolgen. Hier ist man auf die korrekten Angaben durch die Eigentümer angewiesen.

Andere Grundstücksbewertungen, die sowohl auf die Angaben der Eigentümer als auch gleichzeitig auf die Vor-Ort-Begutachtung eines Immobilienmaklers setzen, werden zumeist auch kostenfrei angeboten. Klarer Vorteil bei dieser Methode ist, dass ein Makler vor Ort die für das Bauland individuellen und typischen Merkmale aufnimmt und in jedem Fall in die Begutachtung einfließen lassen wird. Aus diesem Grund ist eine Grundstücksbewertung durch einen Immobilienmakler immer empfehlenswert.

Welche Informationen sind für die Grundstücksbegutachtung relevant?

Für die Grundstücksbegutachtung sind einige Informationen zum Bauland relevant. Wollen Eigentümer eine Online-Grundstücksbewertung durchführen lassen, so ist bereits beim Ausfüllen des Online-Formulars eindeutig, dass hier nur ein kleiner Teil der notwendigen Daten zum Grundstück erfragt werden.

Für eine detailliertere und vor allem professionelle Grundstücksbegutachtung werden aber weitere relevante Daten benötigt. Professionelle Immobilienmakler und Sachverständige vertrauen hier auf eine Art Merkmale- und Eigenschaftenkatalog, der für die Wertermittlung zum Einsatz kommt. Lesen Sie im Folgenden weiter, welche Kriterien den Angebotspreis Ihrer Immobilie beeinflussen.

Welche Merkmale beeinflussen den Grundstückswert?

Lage des Grundstücks

Für die Lage kommen zwei unterschiedliche Aspekte zum Tragen. Hier unterscheidet man zwischen Makrolage und Mikrolage.

Größe, Zuschnitt und Ausrichtung

Für die Bewertung des Baulands stehen die Eigenschaften Größe und Zuschnitt im Vordergrund, denn je größer und optimaler eine Baufläche geschnitten ist, umso höher kann ein möglicher Verkaufspreis erzielt werden.

Die Ausrichtung der Baufläche spielt dabei eine nicht weniger wichtige Rolle. Befindet sich das Bauland am Hang und bietet einen unverbauten Blick ins Grüne, oder handelt es sich um ein Eckgrundstück in einem dicht besiedelten Stadtteil? Solche Flächen sind gefragter und weisen eine höhere Preise aus als schmale und eng bebaute Grundstücksstreifen.

Nutzungsart der Grundstücksfläche

Die Nutzungsart für Grund und Boden ist ein weiterer Faktor, der für die Begutachtung von großer Bedeutung ist. Hierbei geht es um die Frage, wie die unbebaute Fläche genutzt werden darf. Für die Bebaubarkeit gibt es drei unterschiedliche Kategorien:

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan bestimmt, nach welchen Regeln und Normen eine Fläche bebaut werden darf. Grundstücke, die als Bauland deklariert sind, müssen sich an den existierenden Bebauungsplan halten.

Dieser gibt unterschiedliche Aspekte vor, die zu berücksichtigen sind wie z.B. die Dachform, die Farbe der Außenfassade, das Einhalten der Baugrenzen und Baulinien. Selbst die Anzahl der Geschosse, Vollgeschosse und Grundflächen können durch einen Bebauungsplan vorgegeben werden. Bauherren können beim zuständigen Bauamt ihrer Gemeinde den Bebauungsplan einsehen.

Beschaffenheit des Bodens

Die Beschaffenheit von Grund und Boden ist für die Grundstückbewertung von Bedeutung. Für das Grundstück steht eine Einschätzung unter dem Aspekt an, inwieweit es sich zur Nutzung eignet und ob eine Bebauung infrage kommt. Kann auf der Fläche ein Objekt errichtet werden? Eignet sich der Boden zur landwirtschaftlichen Nutzung? Oder ist das Erdreich vorbelastet und verunreinigt, etwa durch chemische oder giftige Stoffe?

Dies kommt z.B. bei Bauland vor, das vorher gewerblich genutzt wurde. All diese Faktoren werden bei der Begutachtung berücksichtigt und sind für die Wertermittlung entscheidend.

Erschließungsgrad

Der Grad der Erschließung ist entscheidend, denn je mehr die Fläche erschlossen ist, desto höher fällt der Grundstückspreis aus. Zum Erschließungsgrad zählen alle Infrastrukturmerkmale wie Anschluss an das Frisch- und Abwassernetz, an die lokale Strom- und Gasversorgung, sowie an das Kabelfernseh- und Telefonnetz. Auch die lokale Straßeninfrastruktur mit den Fußwegen, Straßenbeleuchtung usw. fallen unter dem Aspekt der Erschließung.

Besonderheiten des Grundstücks

Rechtliche Besonderheiten wie z.B. Eigentumsverhältnisse wirken sich auf die Grundstücksbewertung aus. So ist hier zu berücksichtigen, dass ein Grundstück mit einem Darlehen, einer Grundschuld oder mit Rechten Dritter als belastet gilt. Hierunter fallen Wege- und Nießbrauchsrechte. Diese Aspekte wirken sich meist negativ auf den möglichen Verkaufspreis für Grund und Boden aus.

Wer ermittelt den Grundstückswert?

Die Begutachtung einer Baufläche sollten fachkundige Experten übernehmen, erst recht, wenn die Begutachtung für rechtliche Angelegenheiten benötigt wird. Grundsätzlich gibt es ein großes Angebot an Online-Grundstücksbewertungen, die auf unterschiedlichen Immobilienplattformen angeboten werden.

Fachkundige Experten bieten meist kostenlose Bewertungen an. Benötigen Sie allerdings eine Bewertung Ihrer Immobilie, die vor Gericht bestand hat, müssen Sie sich an einen Gutachter wenden und mit höheren Kosten rechnen.

Viele Eigentümer wagen sich, ihr Grundstück selbst bewerten zu wollen. Hier ist aber entscheidend, ob Erfahrung in diesem Bereich vorhanden ist und inwieweit die persönliche Situation die Begutachtung beeinflussen kann. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass fachkundige Experten hier ein neutrales und marktkonformes Ergebnis liefern können.

In folgender Tabelle finden Sie einen Vergleich und einen Überblick über den Personenkreis, der Grundstücksbewertungen anbietet sowie die Vorteile, die für die Beauftragung eines Experten sprechen:

Immobilienmakler oder Gutachter
Eigentümer
Kenntnisse über den aktuellen und lokalen Markt vorhanden.
Eher wenig Kenntnisse vorhanden.
Fachkenntnisse im Immobilienbereich vorhanden.
Keine Fachkenntnisse
Objektive und sachkundige Einschätzung der Lage.
Eher weniger objektive Einschätzung, da die persönliche Situation überwiegt.

Wann brauche ich eine Grundstücksbewertung?

In den meisten Fällen benötigen Eigentümer eine Grundstücksbewertung, wenn es um einen anstehenden Verkauf der Fläche geht und man somit eine realistische Preisermittlung benötigt.

Bei Grundstücksverkauf – Immobilienmakler

Immobilienmakler sind hier die erste Adresse, wenn Sie einen Verkauf planen. Die Ermittlung des Grundstückspreises ist kostenlos. Ein fachkundiger Makler wird nicht nur die geltenden Bodenrichtwerte anfordern, vielmehr wird er Ihr Bauland vor Ort begutachten und die aktuelle Marktlage in Ihrer Gemeinde oder Stadt mit in die Einschätzung einfließen.

Der Immobilienmakler erstellt unter Berücksichtigung dieser Aspekte eine Begutachtung und kalkuliert einen möglichen Verkaufspreis für Grund und Boden bzw. eine optimalen Angebotspreis, mit dem Sie als Eigentümer in den Verkauf bzw. in die Vermarktung gehen können.

Bei rechtlichen Angelegenheiten – Gutachter

Wird eine Wertermittlung gerichtlich gefordert, kann in diesem Fall nur ein Gutachter diese vornehmen. Allgemein vereidigte Sachverständige bzw. Immobiliengutachter erstellen dann ein Vollgutachten, das vor Gericht Bestand hat. Ein solches gerichtfestes Vollgutachten wird in den meisten Fällen für eine Scheidung oder eine Erbschaft benötigt, wenn sich die Parteien nicht außergerichtlich einigen können.

Der Immobiliengutachter bestimmt den Wert unter Berücksichtigung der gängigen Methoden bzw. Verfahren. Die Kosten für ein solche Vollgutachten richten sich nach dem Stundensatz des Gutachters und der Größe Ihre Grundstücks.

Persönliches Interesse - Eigentümer

Wenn Sie sich als Eigentümer aus reiner Neugier fragen, was Ihr Bauland eigentlich wert ist, könnten Sie mit der untenstehenden Formel einen ungefähren Preis selbst errechnen. Hierfür benötigen Sie allerdings die Quadratmeterzahl Ihrer Fläche und den aktuell geltenden Bodenrichtwert in Ihrer Gemeinde oder Stadt.

Die Grundstücksfläche finden Sie entweder im Kaufvertrag oder erhalten diese auf Nachfrage bei Ihrem jeweiligen Grundbuchamt. Das Kataster- oder Bauamt Ihrer Gemeinde gibt Ihnen Auskunft über die aktuellen Bodenrichtwerte. Nun können Sie folgendermaßen einen ungefähren Wert errechnen:                         

Wann muss ich eine Grundstücksbewertung beauftragen?

Wann Sie eine Grundstückswertermittlung beauftragen sollten, wird durch den Zweck bestimmt bzw. wofür Sie eine solche Wertermittlung benötigen. Es gibt verschiedene Gründe, eine solche Markteinschätzung in Auftrag zu geben. Im Folgenden erklären wir Ihnen die wichtigsten Anlässe. 

Bei Verkauf

Wenn Sie als Eigentümer Ihr Grundstück verkaufen, sollten Sie Ihre Immobilie unbedingt bewerten lassen, damit Sie einen angemessenen und realistischen Verkaufspreis festlegen können. Dies gilt unabhängig davon, welche Art von Grund und Boden Sie besitzen: bebautes oder unbebautes Grundstück.

Bei einer Scheidung

Bei einer Scheidung wird eine Wertermittlung notwendig, wenn sich die ehemaligen Partner dazu entschließen, das gemeinsame Grundstück zu veräußern. Sie benötigen dann den Grundstückswert, wenn Sie entweder den Erlös aufteilen wollen oder wenn ein Teil der Geschiedenen ausbezahlt werden soll.

Bei einer Erbschaft

Wird Grund und Boden geerbt, ob bebaut oder unbebaut, stellt sich oft die Frage, ob dieses in Zukunft durch den Erben selbst genutzt werden wird. Schwierig wird es, wenn der Lebensmittelpunkt des Erben in einer anderen Stadt oder Gemeinde befindet. In den meisten Fällen wird dann das geerbte Grundstück zum Verkauf angeboten. Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollte der Wert der Erbschaft durch einen Experten ermittelt werden.

Vorteile eines Gutachtens:

Sie erhalten ein Dokument, bestehend aus mehreren A4-Seiten, welches eine exakte Wertermittlung enthält. Dieses Schriftstück ist für den Käufer auch interessant, da Angaben über das ins Auge gefasste Grundstück enthalten sind.

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