Wertgutachten Haus & Immobilie: Wie viel es kostet & alles was Sie wissen müssen!
- Antonella Caruso
- 31. März 20214
Ein Wertgutachten für Immobilien gibt Aufschluss über den aktuellen Marktwert Ihres Eigenheims. Spielen Sie mit dem Gedanken Ihr Eigentum zu verkaufen, so ist es ratsam ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Lesen Sie in unserem Ratgeber, wie viel es kostet, wer ein solches erstellt und in welchen Fällen es zwingend benötigt wird.
Das Wichtigste in Kürze
- Für den Verkauf Ihres Eigenheims benötigen Sie einen realistischen Angebotspreis, der anhand eines Wertgutachtens ermittelt wird.
- Der Verkehrswert bzw. Marktwert ist gemäß § 194 des BauGB der Wert einer Immobilie, der unter Berücksichtigung aller Aspekte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann.
- Online-Immobilienbewertungen und Wertgutachten sind unterschiedliche Gutachtenformen.
- Ein Vollgutachten hat vor Gericht und Behörden Beweiskraft.
- Für die Wertermittlung gibt es drei unterschiedliche Verfahren: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichsverfahren.
Was ist ein Wertgutachten?
Im Gegensatz zur Immobilienbegutachtung, die meist kostenlos von Maklern angeboten wird, ist das Wertgutachten eine kostenpflichtige Begutachtung eines Eigenheims. Für das Wertgutachten, wie auch für die klassische Bewertung wird der Verkehrswert, auch Marktwert der Immobilie ermittelt.
Die Form und die Anforderung einer solchen Objektanalyse sind weitaus anspruchsvoller als bei einer klassischen Begutachtung. Aus diesem Grund ist die Erstellung eines Wertgutachtens aufwendiger und nimmt mehr Zeit in Anspruch. In der Regel kann die Erstellung eines Wertgutachtens zwei bis vier Wochen in Anspruch nehmen.
Was ist der Verkehrswert?
Der Gesetzgeber definiert den Begriff in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) wie folgt:
Beide Begriffe haben demnach die gleiche Bedeutung und werden somit als Synonyme verwendet. Beabsichtigen Sie Ihr Wohneigentum zu veräußern, so benötigen Sie den aktuellen Marktwert. Im Rahmen einer Begutachtung oder eines Wertgutachtens wird dieser von einem Immobilienmakler oder einem Sachverständiger ermittelt.
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Was ist der Unterschied zwischen Wertgutachten und Immobilienbewertung?
Unter dem Begriff Wertgutachten können im allgemeinen Sprachgebrauch zwei unterschiedliche Gutachtenarten verstanden werden. Zum einen kann die einfache Kurzbewertung damit gemeint sein und zum anderen kann auch die Rede von einem sogenannten gerichtsfesten Gutachten sein.
Bei einer Immobilienbegutachtung, die in den meisten Fällen kostenlos angeboten wird, geben Sie relevante Daten zu Ihrem Wohnobjekt in ein Online-Bewertungstool ein. Auf der Basis dieser Eckdaten wird in kürzester Zeit eine Markteinschätzung bzw. ein Angebotspreis für Ihr Eigentum ermittelt, der allerdings nur eine Schätzung und somit eine ungefähre Größe wiedergibt.
Das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten hingegen ist ein kostenpflichtiges Dokument, das von Sachverständigen erstellt wird und wofür eine viel längere Bearbeitungszeit benötigt wird – bis zu 4 Wochen. Sachverständige beurteilen und bewerten das Objekt vor Ort und haben einen Kriterienkatalog, der für die Begutachtung zurate gezogen wird. Ein solches Dokument ist vor Gericht und Behörden gültig und kann für einige Anlässe erforderlich sein.
Welche Vorteile hat ein Wertgutachten?
Das Wertgutachten gibt Aufschluss darüber, wie hoch der Verkaufspreis für Ihr Wohnobjekt angesetzt werden kann. Dabei geht es um einen realistischen und erzielbaren Verkaufspreis, der zudem die lokalen und regionalen Marktgegebenheiten berücksichtigt.
Die Begutachtung und der darin ermittelte Marktwert bringen für Verkäufer den entscheidenden Vorteil einer angemessenen und realistischen Preisvorstellung. Als Verkäufer vermeiden Sie mit solch einem Dokument einen möglichen Vermögensschaden.
Zudem können Sie als Verkäufer den angesetzten Verkaufspreis aufgrund der Begutachtung gegenüber den Kaufinteressenten besser begründen und den angestrebten Preis für Ihr Objekt belegen. Die Begutachtung schafft folglich eine solide Basis für den Verkaufsprozess und bringt letztlich Klarheit über den Wert des zu veräußernden Wohnobjektes.
Das Gutachten hat für den Käufer den Vorteil, gegenüber der Bank die Finanzierung des gewünschten Kaufobjektes schneller und einfacher zu erhalten, wenn zuvor ein realistischer Angebotspreis ermittelt wurde.
Dieser Aspekt ist auch für Verkäufer interessant, wenn eingetragene Grundschulden noch gelöscht werden sollen oder das Wohnobjekt vererbt werden soll. Eine vorhandene Bewertung kann den Finanzierungs- und Verkaufsprozess schneller vorantreiben.
Kauf oder Verkauf - Warum ist das Wertgutachten wichtig?
Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Anwesen oder Ihre Wohnung zu verkaufen, empfehlen wir Ihnen ein professionelles Gutachten in Auftrag zu geben. Das sollte bei einer Kaufabsicht der erste Schritt sein, denn eine professionelle Begutachtung hat sowohl für Kaufinteressenten als auch für Verkäufer viele Vorzüge.
Potentielle Käufer wollen berechtigterweise den Zustand des gewünschten Objektes sehr genau kennen. Die Sorge, dass nach erfolgtem Einzug in das neue Eigenheim versteckte Baumängel oder ungeahnte Sanierungen und Renovierungen auf die neuen Eigentümer warten, ist natürlich groß. Eine Objektbewertung schafft Klarheit und kann die berechtigten Sorgen vor dem Kauf beiseiteschaffen.
Immobiliensachverständige nehmen die Bausubstanz des Objektes genauestens unter die Lupe und decken mögliche Baumängel auf bzw. weisen auf dringliche Baumaßnahmen hin. Eventuelle Sanierungskosten können also durch den Käufer vorab eingeplant werden. Das Gutachten schafft zudem eine solide Verhandlungsbasis bei den Verhandlungsgesprächen zwischen Verkäufer und Käufer.
Verkäufer können auf der Grundlage des erstellten Wertgutachtens einen angemessenen und realistischen Angebotspreis für Ihr Wohnobjekt herleiten. Somit sind Sie als Verkäufer auf der sicheren Seiten, Ihr Eigentum nicht unter Marktwert zu verkaufen oder mit einem zu hoch angesetzten Angebotspreis Kaufinteressenten zu verscheuchen.
Wie sieht ein Gutachten aus?
Für ein Wertgutachten wird der Marktwert ermittelt. Dieser definiert den möglichen und erzielbaren Verkaufspreis eines Wohnobjektes oder eines Grundstücks. Man spricht hier auch von Marktwert. Auf der Grundlage objektiver Kriterien und Aspekte wird dieser im Rahmen der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV ermittelt.
Abhängig von der Objektart kommt für die Begutachtung eines der drei Verfahren zum Einsatz: das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
Die Objektbegutachtung ist ein 20- bis 30-seitiges Dokument und beinhaltet neben der Begründung und Erläuterung der Evaluation die eigentliche Berechnung für das zu beurteilende Objekt. Mit diesem Dokument erhalten Sie ein gerichtsfestes Gutachten, das auch vor Gericht Bestand hat.
Die wichtigste Frage ist zunächst, welche Begutachtungsart zu welchem Zweck benötigt wird. Denn je nachdem welche Ermittlungsart zum Tragen kommt, können unterschiedlich hohe Kosten anfallen, um letztendlich den Angebotspreis Ihres Wohneigentums zu ermitteln zu können.
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Wie wird das Gutachten erstellt?
Sachverständige unterscheiden wie bereits erwähnt drei unterschiedliche Methoden der Evaluation. Der Zweck des Dokuments und die Objektart sind letztendlich entscheidend, welche der folgenden drei Verfahren zum Einsatz kommt:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Dieses Verfahren wird meist für selbst genutzte Objekte und Grundstücke eingesetzt. Für die Ermittlung des Marktwertes werden die Verkaufspreise einer bestimmten Region zurate gezogen, die von Gutachterausschüsse gesammelt und ausgewertet werden. Auf der Basis dieser verfügbaren Daten werden Objekte miteinander verglichen, die dem zu begutachtenden Objekt sehr ähnlich sind.
Die Objekte, die miteinander vergleichen werden, zeigen ähnliche Eigenschaften und Merkmale was die Größe, Lage und den Verkaufspreis angeht. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung des Marktwertes nach dieser Methode.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Für dieses Verfahren entscheiden sich Sachverständige, wenn es sich um vermietete Wohn- und Gewerbeobjekte handelt. Für die Berechnung des Marktwertes wird der Bodenwert des Grundstücks und der Gebäudeertragswert benötigt. Zudem müssen die monatlichen Erträge berücksichtigt werden.
Beim Ertragswertverfahren sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, die den möglichen Preis maßgeblich beeinflussen. Das sind z.B. Kosten für die Bewirtschaftung, die Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer des Objektes.
Was ist das Sachwertverfahren?
Ähnlich wie beim Ertragswertverfahren, kommt diese Methode zum Einsatz, wenn nicht ausreichend vergleichbare Objektdaten zur Verfügung stehen. Bei diesem Berechnungsverfahren werden Gebäude und Boden getrennt voneinander beurteilt. Der Wert wird anhand des Boden- und Gebäudesachwerts berechnet. Hierfür wird mitunter der lokal geltende Bodenrichtwert benötigt.
Banken und Kreditinstitute nutzen dieses Verfahren für die Evaluation einer Immobilie. Das Sachwertverfahren eignet sich für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen oder für freistehende Häuser.
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Wann ist ein Wertgutachten vorgeschrieben?
Muss ein Sachverhalt rechtlich geklärt werden, so ist ein Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten genannt, zu erstellen, das auch gerichtsfest ist. Bei diesem Dokument sind alle notwendigen Faktoren für die Ermittlung des Marktwertes zu berücksichtigen.
Das Vollgutachten wird für folgende Rechtsstreitigkeiten, steuerlichen und versicherungsrechtlichen Angelegenheiten zwingend benötigt:
- Zwangsversteigerung
- Rechtsstreit bei Scheidung oder Erbschaft
- Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer: Das Finanzamt benötigt für die Berechnung der Steuer den Verkehrswert.
- Versicherungen benötigen den Wert zur Ermittlung der Schadenhöhe eines Objektes.
Wann reicht eine Kurzbewertung?
Die Kurzbewertung hingegen ist eine vereinfachte Form der klassischen Bewertung. Allerdings sind auch bei dieser Gutachtenform gesetzlichen Vorgaben der Wertermittlung zu beachten.
Diese Gutachtenform eignet sich für folgende Absichten:
- Immobilienveräußerung
- Erwerb eines Objekts
- Scheidung oder Erbschaft ohne Rechtsbeistand
Der zeitliche Aufwand für das Erstellen ist um einiges geringer als bei einem Vollgutachten. Ein solches Dokument umfasst in der Regel zwei bis drei Seiten, wohingegen ein Vollgutachten bis zu 40 Seiten beinhalten kann.
Wann benötige ich welches Gutachten?
Beide Gutachtenformen werden für unterschiedliche Anlässe und Absichten benötigt. Sei es für den Kauf oder Verkauf oder bei Rechtsstreitigkeiten bzgl. eines geerbten Anwesens oder nach einer Scheidung: In jedem Fall ist es ratsam und teilweise auch erforderlich, den Verkaufspreis Ihres Wohneigentums von einem Experten ermitteln zu lassen.
Im Folgenden finden Sie eine Auflistung, zu welchem Anlass oder Zweck Sie welche Gutachtenform beantragen sollten und wer diese für Sie erstellt.
Zweck | Experte | Gutachtenform | Immobilienverkauf | Immobilienmakler, Immobiliengutachter | Kurzgutachten |
|---|---|---|---|---|
Immobilienkauf | Immobilienmakler, Immobiliengutachter | Kurzgutachten | ||
Immobilienfinanzierung | Bank bestellt Gutachter. | Vollgutachten | ||
Scheidung | Immobiliengutachter | Kurzgutachten | ||
gerichtliche Scheidung | vereidigter Sachverständiger | Vollgutachten | ||
Erbe | Immobilienmakler, Immobiliengutachter | Kurzgutachten | ||
Erbe mit Rechtsstreit | vereidigter Sachverständiger | Vollgutachten | ||
Erbschaftssteuer | vereidigter Sachverständiger | Vollgutachten | ||
Schenkungssteuer | vereidigter Sachverständiger | Vollgutachten | ||
Versicherungsschaden am Gebäude | vereidigter Sachverständiger | Schadengutachten | ||
Baumängel | vereidigter Sachverständiger | Schadengutachten | ||
Zwangsversteigerung | vereidigter Sachverständiger | Vollgutachten | ||
Welche Kriterien wichtig?
Sachverständige müssen für die Erstellung eines Wertgutachtens unterschiedliche Kriterien analysieren, die den möglichen Preis des zu beurteilenden Objekts beeinflussen.
Folgende Faktoren sind für die Begutachtung entscheidend:
- Baujahr
- Lage
- Ausstattung
- Zustand
- Energiezustand
- Erschließungsgrad
- Außenanlage (Garten, Garage, Carport usw.)
- Nutzungsart
- Rechtliche Aspekte wie Denkmalschutz, Wegerechte, Erbbaurecht usw.
Baujahr
Als erstes Kriterium wird für die Begutachtung das Baujahr berücksichtig. Dabei ist der Zeitpunkt des ersten Einzugs entscheidend, also wann das Objekt baulich abgeschlossen und zum ersten Mal bewohnt wurde.
Lage
Für die Lage eines Wohnobjektes steht die örtliche Infrastruktur im Vordergrund und ob es sich um eine beliebte Wohngegend handelt. Zur Infrastruktur gehören unter anderem Aspekte wie eine verkehrsgünstige Lage oder gute Anbindung sowie Kultur- und Freizeitangebote. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Arztpraxen zählen ebenfalls.
Ausstattung
Zur Ausstattung zählen z.B. Heizung, Bodenbeläge, Badezimmer, vorhandene Einbauküchen usw. Wichtig für die Begutachtung ist auch der Zustand, und zwar ob es sich um hochwertige und gut erhaltene Materialien handelt. Auch das Alter der Ausstattung steht im Vordergrund. Je neuer die vorhandene Ausstattung ist, umso höher kann der Angebotspreis des Wohnobjektes angesetzt werden.
Zustand
Der Angebotspreis eines Wohnobjektes wird unter anderem auch durch den Zustand beeinflusst. Dabei nehmen Sachverständige vorrangig die vorhandene Infrastruktur des Objektes unter die Lupe. Technische Anlagen wie z.B. Elektrik und Heizungsanlagen, aber auch Gas- und Wasserleitungen werden inspiziert. Schließlich ist die Bausubstanz des Gebäudes entscheidend, wie hoch der Marktwert bei der Begutachtung ausfällt.
Energiezustand
Die Energiebilanz eines Objekts ist für die Erstellung eines Wertgutachtens von Bedeutung, denn hier geht es darum, wie gut oder schlecht das Dach und die Außenwände gedämmt sind. Der Sachverständige prüft auch, ob Fenster und Türen gut isoliert sind. Im Übrigen sind dies alles Aspekte, die auch in einem Energieausweis zu finden sind.
Erschließungsgrad
Für die Wohnobjektanalyse wird der Erschließungsgrad geprüft. Hier bewertet der Sachverständige wie gut das Objekt an das örtliche Versorgungsnetz (Abwasser und Elektrizität) und an die öffentlichen Wege und Straßen angeschlossen ist.
Außenanlage
Zur Außenanlage gehören der Garten, vorhandene Garagen, Stellplätze und Carports. All diese Punkte erhöhen den möglichen Verkaufspreis Ihres Eigenheims.
Nutzungsart
Die Nutzungsart des Wohnobjektes fliest ebenfalls in die Begutachtung ein. Dabei wird unterschieden, ob das Objekt vermietet ist und um welche Gebäudeart es sich handelt. Bei vermieteten Wohnungen und Mehrfamilienhäusern werden die Mieterträge für die Objektanalyse berücksichtigt.
Rechtliche Aspekte
Rechtliche Besonderheiten einer Immobilie werden im Grundbuch dokumentiert. Hier finden sich Informationen darüber, ob das zu bewertende Objekt z.B. unter Denkmalschutz steht. Wohnrechte, Wegerechte, Erbbaurecht usw. sind weitere rechtliche Aspekte, die zum einen im Grundbuch festgehalten werden, und zum anderen den Verkaufspreis beeinflussen.
Welche Unterlagen benötige ich für ein Gutachten?
Für das Erstellen eines Wertgutachtens werden einige relevante Unterlagen benötigt. Folgende Dokumente sollten Sie bereitstellen:
Dokument: | Bezugsquelle: | Grundbuchauszug | Grundbuchamt |
|---|---|---|
Flurkarte und Lageplan | Katasteramt | |
Gemeinde | ||
Baupläne | Gemeinde | |
Energieausweis | Architekt oder Ingenieur* | |
Grundriss | Gutachter/ Architekt | |
Wohnflächenberechnung | Gutachter/ Architekt | |
Auflistung aller getätigten Modernisierungen | Eigene Dokumente | |
Bei vermieteten Objekten benötige Sie zudem den Mietvertrag.
Überprüfen Sie, ob Sie alle Dokumente vorliegen haben. Einige dieser Unterlagen können Sie auch telefonisch oder online beantragen. Denken Sie daran, dass einige kostenpflichtig sind.
Wer erstellt ein Gutachten?
Immobiliensachverständige erstellen eine Bewertung anhand der bereits erläuterten Verfahren und je nach Gebäudetyp der zu bewertenden Immobilie. In Deutschland gibt es drei unterschiedliche Arten von Sachverständiger:
Freie Immobiliengutachter erstellen einfache Marktwertermittlungen bei Immobilienveräußerungen oder Erbfall ohne Streitigkeiten. Diese Begutachtungen haben allerdings vor Gericht keinen Bestand.
Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter sind Sachverständige, die von der Industrie- und Handelskammer zugelassen wurden. Diese Berufsbezeichnung ist in Deutschland gesetzlich geschützt, somit sind die von ihnen erstellten Dokumente gerichtsfest.
Staatlich anerkannte Sachverständige sind mitunter für Landesbehörden tätig und werden von den beauftragenden Behörden überwacht.
Bevor Sie einen geeigneten Experten beauftragen, sollten Sie zunächst folgende Punkte klären:
- Zu welchem Zweck oder Anlass benötigen Sie ein Wertgutachten?
- Klären Sie im Vorfeld, welcher Sachverständige für Ihren Zweck in Frage kommt.
- Sollten Sie ein gerichtsfestes Gutachten benötigen, so informieren Sie sich über die nötige Qualifikation des Experten.
Wie viel kostet ein Wertgutachten?
Ein Immobilienwertgutachten, das von staatlich anerkannten oder öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachtern erstellt wird, kostet in der Regel 0,5 bis 1 Prozent des Marktwertes der zu bewertenden Immobilie.
Die Kosten richten sich an der Ausführlichkeit des Dokuments. Für ein gerichtsfestes Vollgutachten müssen Sie mit 1.000 bis 2.500 Euro rechnen. Wenn Sie Ihr Eigentum verkaufen möchten, reicht schon eine kürzere Fassung aus. Hier können Sie eine Marktwerteinschätzung bereits ab 100 Euro erhalten.
Wieso gibt es so große Preisunterschiede?
Der Aufwand für ein Gutachten richtet sich nach der Art des Dokuments. Bei kostenlosen Online-Immobilienwertrechnern wird zwar ein möglicher Verkaufspreis errechnet, allerdings kann dieser nur eine Schätzung sein. Nicht alle wertbeeinflussenden Aspekte können berücksichtigt werden.
Fachkundige Sachverständige müssen einen deutlich höheren Aufwand einbringen, um ein umfangreiches Vollgutachten erstellen zu können. Solche Dokumente umfassen je nach Objektart 30 bis 40 Seiten und können bis zu vier Wochen Bearbeitungszeit in Anspruch nehmen. Daraus resultiert auch eine größere Preisdifferenz.
