Gebäudewertermittlung

Wie ermittle ich den Gebäudewert? – Leicht erklärt!

Der Gebäudewert bezeichnet den Markt- oder Verkehrswert einer Immobilie zum Stichtag seiner Immobilienbewertung. Für das Verfahren der Gebäudewertermittlung gelten bestimmte Rechtsvorschriften, welche die Vergleichbarkeit einer Immobilie rechtsverbindlich leisten.  

Sobald Sie den Gebäudewert ermitteln lassen müssen, stellt sich die Frage nach dem Wie. Wir empfehlen Ihnen für diese aufwendige Wertbestimmung in der Regel einen Experten. Informieren Sie sich hier in unserem Ratgeber, wie die Immobilienbewertung vonstatten geht und was für eine solche Bewertung berücksichtigt wird. 

Inhaltsverzeichnis

Wie berechne ich den Immobilienwert?

Wenn Sie Ihr Glück versuchen wollen und die Wertermittlung auf eigene Faust ausprobieren möchten, dann können Sie den anonymen Immobilienwertrechner als Grundlage benutzen. Dazu geben Sie einfach alle benötigten Werte in das jeweilige Online-System ein und erhalten daraufhin einen Schätzwert. 

Nun können Sie zusätzlich den Wert Ihrer Immobilie mit anderen Objekten auf dem regionalen Immobilienmarkt vergleichen und gegebenenfalls anpassen.

Weiterhin beeinflussen Besonderheiten oder Mängel diesen Wert. Sie müssen nun abwägen, welche Besonderheiten wertsteigernd sind und welche Mängel wertmindernd sind. Wir empfehlen Ihnen an dieser Stelle, die Immobilienbewertung einem Profi zu überlassen, der die Besonderheiten bei der Gebäudewertermittlung aus Erfahrung kennt. 

Wer kann den Wert meiner Immobilie korrekt ermitteln?

Hierbei haben Sie die Wahl zwischen einem zertifizierten Gutachter und anderen Berufsgruppen, die sich mit Immobilien beschäftigen, z.B. Makler, Architekten oder Ingenieure. Die Experten zeichnen sich dabei durch ihre Kompetenz in allen Fragen rund um die Immobilienbewertung und die Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus. 

Die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Methoden und Bewertungsgrundlagen ermöglichen eine einheitliche Wertbestimmung und sorgen für eine Vergleichbarkeit der Immobilienwerte. Abhängig vom Zweck der Bewertung leitet sich die Art des Gutachtens und damit der Experte ab.

Wann brauche ich eine Gebäudewertermittlung?

Egal ob Sie als Privatperson, Inhaber einer Firma oder als Vermieter den Wert berechnen lassen wollen, handelt es sich in vielen Fällen um den Verkauf der Immobilie. Eine Immobilienbewertung wird jedoch auch in folgenden Angelegenheiten notwendig:

  • Aufnahme einer Hypothek
  • Wertermittlung für eine Gebäudeversicherung
  • Aufteilung eines Erbes/ einer Schenkung
  • Aufteilung des Vermögens bei einer Scheidung (Zugewinngemeinschaft)
  • Berechnung für Steuerlasten (z. B. Spekulationssteuer, Erbschaftssteuer)
  • im Rahmen einer Zwangsversteigerung
  • Verkauf der Immobilie

Welches Gutachten wird für eine Wertermittlung erstellt?

Zunächst unterscheidet man zwischen dem Immobilienwertrechner, der eigentlich nicht als Gutachten zu bezeichnen ist, sowie dem Kurz- oder Vollgutachten.

Letzteres ist das umfangreichste Gutachten für eine Immobilie und wird dann benötigt, wenn rechtliche Angelegenheiten zu regeln sind. Das Vollgutachten ist nämlich das einzige Gutachten, welches vor einem deutschen Gericht anerkannt wird.

Das Kurzgutachten hingegen ist weniger ausführlich, reicht jedoch für verschiedene Anlässe, wie den Verkauf oder die außergerichtliche Abwicklung einer Scheidung.

Überblick über das Kurzgutachten

Wenn für Ihre Zwecke ein Kurzgutachten ausreicht, profitieren Sie von zwei Vorteilen im Vergleich zum Vollgutachten — es ist kostengünstig (ab 100 Euro) und schnell verfügbar. Da sich der Umfang des Gutachtens allerdings nur auf wenige Seiten beschränkt, entfällt eine ausführliche Dokumentation des Gebäudes. Sie können daher auch die Berechnung des Verkehrswertes nicht nachvollziehen. Trotzdem sind alle Komponenten des Objekts in die Bewertung aufgenommen und der Immobilienwert exakt ermittelt worden. Ein Kurzgutachten kann jeder Immobilienexperte anfertigen.

Überblick über das Vollgutachten

Wie der Name bereits verdeutlicht, handelt es sich bei diesem Gutachten, das nur von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt werden darf, um ein vollumfängliches Werk. Neben allen in die Bewertung eingeflossenen Daten, die sich in Grafiken, Fotos und im Text auf bis zu 30 Seiten wiederfinden, können Sie die tatsächliche Gebäudewertermittlung einwandfrei ergründen. 

Dieser Aufwand bedeutet gleichzeitig eine längere Bearbeitungsdauer, die zwischen drei und acht Wochen liegen kann sowie einen höheren Preis, der bei etwa 1000 Euro startet. Es lässt sich jedoch nicht immer vermeiden, ein Vollgutachten in Auftrag zu geben, denn nur dieses hat vor Gericht Bestand. Zudem eignet sich das Vollgutachten bei allen Gebäuden, auch bei solchen mit komplexer Bauart.

Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung verwendet?

Damit der Wert eines Gebäudes bestimmt werden kann, verwenden sowohl die Online-Versionen als auch die Immobilien-Sachverständigen drei verschiedene Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Die Gebäudewertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren erfordert eine ausreichend hohe Anzahl vergleichbarer Gebäude, die innerhalb der letzten 12 – 24 Monate verkauft wurden. Anhand der Verkaufspreise kann nun der Wert Ihres Gebäudes bestimmt werden.

Sachwertverfahren

Weist Ihre Immobilie zu viele Besonderheiten auf, sodass keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind (z. B. denkmalgeschütztes Haus, Aussiedlerhof), kann das Sachwertverfahren angewendet werden. Diese Methode trennt generell Boden und Gebäude voneinander, was für die Gebäudewertermittlung vorteilhaft ist. Es werden zur Wertbestimmung die Herstellungs- bzw. Wiederherstellungskosten berücksichtigt und in Verhältnis zur Restnutzungsdauer gesetzt.

Ertragswertverfahren

Wird Ihre Immobilie vermietet/ verpachtet oder gewerblich genutzt, so kann der Immobilienwert mit dem Ertragswertverfahren berechnet werden. Bei dieser Methode werden neben dem Ertrag auch die Bewirtschaftungskosten und andere Komponenten berücksichtigt. Lesen Sie dazu bitte auch unseren Ratgeber über das Ertragswertverfahren, da diese Methode aus vielen einzelnen Berechnungen besteht.

Welche Faktoren spielen für die Bewertung eine wichtige Rolle?

Bei der Bestimmung des Verkehrswertes nach den beschriebenen Verfahren werden noch nicht alle Faktoren berücksichtigt, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Aus diesem Grund ist der Immobilienwertrechner nur bedingt nutzbar. Bestellen Sie ein Kurz- oder Vollgutachten, macht sich der Sachverständige auf den Weg zu Ihrem Gebäude und begutachtet es vor Ort. Alle Faktoren, die für die Wertbestimmung ausschlaggebend sein können, wird er aufnehmen.

Folgende Komponenten fließen in die Berechnung ein:

  • Mikro- und Makrolage
  • Größe und Schnitt des Gebäudes
  • Nutzungsart
  • Nutzfläche (z. B. einzelner Wohnungen)
  • Baujahr
  • Zustand (evtl. erfolgte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen)
  • Ausstattung
  • evtl. Nebengebäude
  • Einträge im Grundbuch (z. B. Lasten)

Lagemerkmale

Für die Gebäudewertermittlung ist es nicht unerheblich, wo sich das Objekt befindet. Eine günstige Mikrolage bezeichnet positive Aspekte in der unmittelbaren Umgebung, wie eine verkehrsberuhigte Zone. Für eine gute Makrolage spricht z.B. die hohe Wirtschaftskraft einer Stadt oder Region.
Natürlich hat der Grundriss eines Gebäudes auch Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Je größer und günstiger das Objekt geschnitten ist, – dazu zählen auch mögliche Wohnungen im Gebäude – umso höher wird der Wert ausfallen.

Nutzung des Gebäudes

Auch die Nutzung des Gebäudes hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Dabei unterscheidet man zwischen privater, gewerblicher und gemischter Nutzung

Baujahr, Zustand und Ausstattung

Dass sich das Alter eines Objekts im Immobilienwert widerspiegelt, liegt auf der Hand. Die sogenannte Restnutzungsdauer entscheidet dabei über den Wert. Mit Maßnahmen im Bereich der Sanierung und Modernisierung, wie z.B. dem Einbau energieeffizienter und ressourcenschonender Anlagen und Bauteile, kann die Restnutzungsdauer nach oben korrigiert und somit der Wert erhöht werden.

Ist Ihre Immobilie in einem sanierungsbedürftigen Zustand, dann dürfen Sie keinen hohen Wert erwarten. Zu guter Letzt ist eine hochwertige Ausstattung des Gebäudes, wie eine Einbauküche oder eine Sauna sowie vorhandene Nebengebäude, z. B. Garagen, wertsteigernd. 

Einträge im Grundbuch

Auch wenn Einträge im Grundbuchauszug nicht auf den ersten Blick für den Immobilienwert eine Rolle spielen, so können sich doch Einträge finden, die durchaus eine Wertminderung hervorrufen können. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Erbbaurecht oder eine Baulast eingetragen wurde.

Unsere Immobilienbewertung: zuverlässig, professionell und kostenlos!

Sie sind für Ihre Gebäudewertermittlung noch auf der Suche nach dem passenden Experten? Dann kontaktieren Sie uns! Wir bestimmen Ihren Immobilienwert professionell und unverbindlich. Dazu vereinbaren wir mit Ihnen einen Termin für die Vor-Ort-Begutachtung, damit auch keine wertbeeinflussenden Faktoren außen vor bleiben. 

Die zeitnahe Wertermittlung ist für uns eine Selbstverständlichkeit, damit Sie Ihren Immobilienwert innerhalb weniger Tage schwarz auf weiß sehen können. Bei uns geben Sie die Immobilienbewertung in erfahrene und kompetente Hände!

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