Gebäudewertermittlung

Wie ermittle ich den Gebäudewert? – Leicht erklärt!

Sobald Sie einen Gebäudewert ermitteln lassen müssen, stellt sich die Frage nach dem „Wie“. Um es gleich vorweg zu nehmen, empfehlen wir für diese aufwendige Wertbestimmung in der Regel einen Experten. Um dennoch einen Eindruck davon zu bekommen, wie die Gebäudewertermittlung vonstattengeht, können Sie sich in diesem Ratgeber informieren.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Gebäudewert?

Der Gebäudewert bezeichnet den Wert einer Immobilie zum Stichtag seiner Bewertung. Daraus lässt sich schließen, dass der Gebäudewert zu einem späteren Zeitpunkt vom bisherigen Wert abweichen kann. Weitere Bezeichnungen für den Gebäudewert sind Verkehrswert, Immobilienwert oder Hauswert. Für die exakte Wertermittlung spielt der Boden, auf dem das Gebäude steht, keine Rolle.

Wie berechne ich den Gebäudewert?

Wenn Sie selbst Ihr Glück versuchen wollen und die Gebäudewertermittlung auf eigene Faust ausprobieren möchten, dann könnten Sie den anonymen Immobilienwertrechner als Grundlage benutzen. Dazu geben Sie einfach alle benötigten Werte in das jeweilige Online-System ein und erhalten daraufhin einen Schätzwert. 

Nun könnten Sie zusätzlich Ihren Gebäudewert mit anderen Objekten auf dem regionalen Immobilienmarkt vergleichen und gegebenenfalls anpassen. Weiterhin beeinflussen Besonderheiten oder Mängel diesen Wert, die Sie dazu addieren oder in Anzug bringen können. Allein die Tatsache dieser Anpassung verweist schon darauf, die Immobilienbewertung einem Profi zu überlassen.

Wer kann den Gebäudewert korrekt ermitteln?

Hierbei haben Sie die Wahl zwischen einem zertifizierten Gutachter und anderen Berufsgruppen, die sich mit Immobilien beschäftigen, zum Beispiel Maklern, Architekten oder Ingenieuren. Die Experten zeichnen sich dabei durch ihre Kompetenz in allen Fragen rund um die Immobilienbewertung und die Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) aus. 

Die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Methoden und Bewertungsgrundlagen ermöglichen eine einheitliche Wertbestimmung und sorgen für eine Vergleichbarkeit der Immobilienwerte. Abhängig vom Zweck der Gebäudewertermittlung leitet sich die Art des Gutachtens und damit der Experte ab.

Wann brauche ich eine Gebäudewertermittlung?

Egal ob Sie als Privatperson, Inhaber einer Firma oder als Vermieter den Gebäudewert berechnen lassen wollen, wird es sich in vielen Fällen um den Verkauf der Immobilie handeln. Eine Immobilienbewertung wird jedoch auch in folgenden Angelegenheiten notwendig:

  • Aufnahme einer Hypothek,
  • Wertermittlung für eine Gebäudeversicherung,
  • Aufteilung eines Erbes/einer Schenkung,
  • Aufteilung des Vermögens bei einer Scheidung (Zugewinngemeinschaft),
  • Berechnung für Steuerlasten (z. B. Spekulationssteuer, Erbschaftssteuer),
  • im Rahmen einer Zwangsversteigerung und
  • beim bereits genannten Verkauf der Immobilie.

Welches Gutachten wird für eine Gebäudewertermittlung erstellt?

Zunächst unterscheidet man zwischen dem Immobilienwertrechner, der eigentlich nicht als Gutachten zu bezeichnen ist, sowie dem Kurz- oder Vollgutachten. Letzteres ist das umfangreichste Gutachten für eine Immobilie und wird dann benötigt, wenn rechtliche Angelegenheiten zu regeln sind. Das Vollgutachten ist nämlich das einzige Gutachten, welches vor einem deutschen Gericht anerkannt wird. Das Kurzgutachten hingegen ist weniger ausführlich, reicht jedoch für verschiedene Anlässe, wie den Verkauf oder die außergerichtliche Abwicklung einer Scheidung.

Überblick über das Kurzgutachten

Wenn für Ihre Zwecke ein Kurzgutachten ausreicht, profitieren Sie von zwei Vorteilen im Vergleich zum Vollgutachten — es ist kostengünstig (ab 100 Euro) und schnell verfügbar. Da sich der Umfang des Gutachtens allerdings nur auf wenige Seiten beschränkt, entfällt eine ausführliche Dokumentation des Gebäudes. Sie können daher auch die Berechnung des Gebäudewertes nicht nachvollziehen. Trotzdem sind alle Komponenten des Objekts in die Bewertung aufgenommen und der Gebäudewert exakt ermittelt worden. Ein Kurzgutachten kann jeder Immobilienexperte anfertigen.

Überblick über das Vollgutachten

Wie der Name bereits deutlich macht, handelt es sich bei diesem Gutachten, das nur von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt werden darf, um ein vollumfängliches Werk. Neben allen in die Bewertung eingeflossenen Daten, die sich in Grafiken, Fotos und im Text auf bis zu 30 Seiten wiederfinden, können Sie die tatsächliche Gebäudewertermittlung einwandfrei ergründen. 

Dieser Aufwand bedeutet gleichzeitig eine längere Bearbeitungsdauer, die zwischen drei und acht Wochen liegen kann sowie einen höheren Preis, der bei etwa 1000 Euro startet. Es lässt sich jedoch nicht immer vermeiden, ein Vollgutachten in Auftrag zu geben, denn nur dieses hat vor Gericht Bestand. Zudem eignet sich das Vollgutachten bei allen Gebäuden, auch bei solchen, die eine komplexere Bauart aufweisen.

Welche Verfahren werden bei der Wertermittlung verwendet?

Damit der Wert eines Gebäudes bestimmt werden kann, verwenden sowohl die Online-Versionen als auch die Immobilien-Sachverständigen drei verschiedene Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren,
  • Sachwertverfahren und
  • Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Die Gebäudewertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren erfordert eine ausreichend hohe Anzahl vergleichbarer Gebäude, die innerhalb der letzten 12 – 24 Monate verkauft wurden. Anhand der Verkaufspreise kann nun der Wert Ihres Gebäudes bestimmt werden.

Sachwertverfahren

Weist Ihre Immobilie zu viele Besonderheiten auf, sodass keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind (z. B. denkmalgeschütztes Haus, Aussiedlerhof), kann das Sachwertverfahren angewendet werden. Diese Methode trennt generell Boden und Gebäude voneinander, was für die Gebäudewertermittlung vorteilhaft ist. Es werden zur Wertbestimmung die Herstellungs- bzw. Wiederherstellungskosten aufgegriffen und ins Verhältnis zur Restnutzungsdauer gesetzt.

Ertragswertverfahren

Wird Ihre Immobilie vermietet/verpachtet oder gewerblich genutzt, so kann der Gebäudewert mit dem Ertragswertverfahren berechnet werden. Bei dieser Methode werden neben dem Ertrag auch die Bewirtschaftungskosten und andere Komponenten berücksichtigt. Lesen Sie dazu bitte unseren separaten Ratgeber über das Ertragswertverfahren, da dieses aus vielen einzelnen Berechnungen besteht.

Welche Faktoren spielen für die Gebäudewertermittlung eine wichtige Rolle?

Bei der Bestimmung des Gebäudewertes nach den beschriebenen Verfahren werden noch nicht alle Faktoren berücksichtigt, die für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Aus diesem Grund ist der Immobilienwertrechner nur bedingt nutzbar. Bestellen Sie ein Kurz- oder Vollgutachten, macht sich der Sachverständige auf den Weg zu Ihrem Gebäude und begutachtet es vor Ort. Alle Faktoren, die für die Wertbestimmung ausschlaggebend sein können, wird er aufnehmen.

Folgende Komponenten fließen bei einer Gebäudewertermittlung in die Berechnung ein:

  • Mikro- und Makrolage,
  • Größe und Schnitt des Gebäudes,
  • Nutzungsart,
  • Nutzfläche (z. B. einzelner Wohnungen),
  • Baujahr,
  • Zustand (evtl. erfolgte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen),
  • Ausstattung,
  • evtl. Nebengebäude sowie
  • Einträge im Grundbuch (z. B. Lasten).

Lagemerkmale

Für die Gebäudewertermittlung ist es nicht unerheblich, wo sich das Objekt befindet. Eine günstige Mikrolage bezeichnet positive Aspekte in der unmittelbaren Umgebung, wie eine verkehrsberuhigte Zone. Für eine gute Makrolage spricht beispielsweise die hohe Wirtschaftskraft einer Stadt oder Region.
Natürlich hat der Grundriss eines Gebäudes auch Auswirkungen auf den Wert der Immobilie. Je größer und günstiger das Objekt geschnitten ist, dazu zählen auch mögliche Wohnungen im Gebäude, je höher wird der Gebäudewert ausfallen.

Nutzung des Gebäudes

Auch die Nutzung des Gebäudes hat Einfluss auf den Wert der Immobilie. Dabei unterscheidet man die private, gewerbliche und die gemischte Nutzung.

Baujahr, Zustand und Ausstattung

Dass sich das Alter eines Objekts im Gebäudewert widerspiegelt, ist völlig klar. Die sogenannte Restnutzungsdauer entscheidet dabei über den Wert. Mit Maßnahmen im Bereich der Sanierung und Modernisierung, beispielsweise dem Einbau energieeffizienter und ressourcenschonender Anlagen und Bauteile, kann die Restnutzungsdauer nach oben korrigiert und der Gebäudewert erhöht werden.

Ist Ihre Immobilie in einem sanierungsbedürftigen Zustand, dann dürfen Sie keinen hohen Wert erwarten. Zu guter Letzt erhöhen eine hochwertige Ausstattung, wie eine Einbauküche oder eine Sauna, sowie vorhandene Nebengebäude, z. B. Garagen, den Gebäudewert.

Einträge im Grundbuch

Auch wenn Einträge im Grundbuchauszug nicht auf den ersten Blick für den Gebäudewert eine Rolle spielen, so können sich doch Einträge finden, die durchaus eine Wertminderung hervorrufen können. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn ein Erbbaurecht oder eine Baulast eingetragen wurde.

Gebäudewertermittlung von uns: zuverlässig, professionell und kostenlos!

Sie sind für Ihre Gebäudewertermittlung noch auf der Suche nach dem passenden Experten? Dann kontaktieren Sie uns! Wir bestimmen Ihren Gebäudewert professionell und unverbindlich. Dazu vereinbaren wir mit Ihnen einen Termin für die Vor-Ort-Begutachtung, damit auch keine wertbeeinflussenden Faktoren außen vor bleiben. 

Die zeitnahe Wertermittlung ist für uns eine Selbstverständlichkeit, damit Sie Ihren Gebäudewert innerhalb weniger Tage schwarz auf weiß sehen können. Bei uns geben Sie die Gebäudewertermittlung in erfahrene und kompetente Hände!

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