Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus in 2021 wert?

Bevor Sie Ihr Haus verkaufen, sind einige Schritte zu beachten. Zu den wichtigsten Maßnahmen zählt zweifelsohne die Ermittlung des Hauswerts. Wie Sie dabei vorgehen, ob sich ein erfahrener Gutachter auszahlt und worauf Sie achten sollten, haben wir für Sie in unserem Ratgeber Hauswert ermitteln zusammengestellt. Lesen Sie auch, warum sich eine Modernisierung und andere Aktionen erfolgversprechend auswirken können.

Inhaltsverzeichnis

Was ist der Hauswert?

Unter Hauswert wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie verstanden. Da auch die Preise am Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen sind, kann sich der Immobilienwert von Zeit zu Zeit ändern. Der Verkehrswert entspricht demzufolge dem Wert, den ein Gutachter berechnet und der bei einem Verkauf der Immobilie zu diesem Zeitpunkt erzielen würde. Möchten Sie Ihre Immobilie veräußern, so sollte das Gutachten aktuell sein, damit Sie den präzisen und momentanen Verkehrswert nutzen können.

Wie kann ich den Hauswert ermitteln?

Möchten Sie für Ihr Gebäude den Wert ermitteln, so empfiehlt sich ein erfahrener Gutachter. Die im Internet angebotenen Online-Gutachten sind zwar eine schnelle und kostenlose Alternative, können jedoch ein Kurzgutachten mit einer Vor-Ort-Begehung oder ein noch ausführlicheres und exaktes Verkehrswertgutachten nicht ersetzen. 

Wenn Sie mehr Informationen zum Online-Gutachten wünschen, lesen Sie in unserem speziellen Ratgeber Immobilienwertrechner weiter. Sowohl der Immobilienwertrechner als auch der Gutachter setzen bei der Bewertung auf drei klassische Methoden der Hauswertermittlung:         das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Vergleichswertverfahren

In der Immobilienbranche wird dieses Verfahren in der Regel als Erstes verwendet. Man ermittelt den Immobilienwert, indem das Gebäude mit anderen Objekten, die ähnliche bis sehr ähnliche Merkmale aufweisen, verglichen wird. Wird ein Haus verkauft, so landen alle erforderlichen Daten, z. B. Größe, Lage und Verkaufspreis, in einer Datenbank, auf die ein Gutachter zugreifen kann. Diese Daten bilden die Grundlage zur Ermittlung des Hauswertes und sind präziser, umso mehr relevante und vergleichbare Immobilien vorhanden sind.

Sachwertverfahren

Stehen nicht ausreichend Daten zur Verfügung, um mit dem Vergleichswertverfahren den Immobilienwert ermitteln zu können, greift ein Gutachter auf das Sachwertverfahren zurück. Bei dieser Berechnung werden der Boden und das Gebäude getrennt voneinander betrachtet. Um den Verkehrswert des Hauses zu bestimmen, werden die Entstehungskosten zugrunde gelegt und davon die altersentsprechenden Abnutzungen abgezogen. Diese Wertminderung wird durch einen Faktor festgelegt, der die Restnutzungsdauer des Hauses berücksichtigt. Das Sachwertverfahren wird bei freistehenden oder denkmalgeschützten Häusern angewendet.

Ertragswertverfahren

Möchten Sie von einem vermieteten oder verpachteten Gebäude den Immobilienwert ermitteln lassen, wird der Gutachter das Ertragswertverfahren anwenden und die monatlichen Erträge berücksichtigen. Diese Hausbewertung wird von verschiedenen Faktoren, wie Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung und Restnutzungsdauer beeinflusst. Eine detaillierte Beschreibung dieser Berechnungsmethode können Sie in unserem Ratgeber über das Ertragswertverfahren nachlesen und an einem Rechenbeispiel die Hauswertermittlung nachvollziehen.

Welche Faktoren beeinflussen die Berechnung?

Um den Immobilienwert ermitteln zu können, fließen viele verschiedene Faktoren in die Wertermittlung ein, die für das Objekt von Bedeutung sind. Dazu zählen nicht nur reine Form- und Lagemerkmale, wie die Größe oder die topografische Lage, sondern auch rechtliche Faktoren sowie weitere Kennzeichen, wie der Zustand des Gebäudes und seine Nutzungsmöglichkeiten.

Mögliche Faktoren, die für eine Hauswertermittlung von Bedeutung sind:

  • Lage der Immobilie
  • Fläche des dazugehörigen Grundstücks
  • Wohnfläche und Schnitt des Hauses
  • Baujahr und Zustand des Gebäudes
  • Ausstattung
  • Art des Hauses
  • Nutzungsart
  • Einträge im Grundbuch (u. a. Lasten)

Form- und Lagemerkmale

Möchten Sie den Verkehrswert ermitteln lassen, wird ein Gutachter zunächst nach der Lage der Immobilie fragen. Dabei gibt es Unterschiede, ob sich Ihre Immobilie auf dem Land oder in der Stadt befindet. Weitere Unterschiede sind die Zugehörigkeit zu einem Bundesland, die Anordnung innerhalb einer Ortschaft und die geografisch besondere Lage des Hauses. Während im städtischen Bereich hohe Hauswerte festgestellt werden, liegen die Verkehrswerte von Immobilien auf dem Land deutlich darunter. Auch zwischen den einzelnen Bundesländern können Unterschiede sein. 

Ein Haus an einer viel befahrenen Durchgangsstraße wird einen niedrigeren Immobilienwert aufweisen als ein Gebäude am Ende einer Sackgasse. Nicht zuletzt sind traumhafte Lagen an einem See oder mit ungehindertem Blick auf nahe Berge Pluspunkte für den Verkehrswert des Hauses. Daneben kann eine gute Infrastruktur mit günstigen Verkehrsanbindungen, Schulen, Theater usw. den Hauswert steigern. Störende Aspekte, wie ein nahes Gewerbegebiet oder die direkte Nachbarschaft zu einer Autobahn oder einem Flughafen, wirken sich dagegen negativ aus.

Des Weiteren spielt die Grundstücksfläche eine Rolle, wenn man den Verkehrswert ermitteln möchte. Kleinere Grundstücke können dem Immobilienpreis negativ anlasten, ebenso wie ein unförmiger Schnitt. Auch der Schnitt des Hausesdie Wohnflächeeventuelle Dachschrägen oder die Aufteilung der Räume im Haus können den Immobilienpreis beeinflussen.

Rechtliche Faktoren

Zu jeder Immobilie existiert eine rechtliche Akte, der sogenannte Grundbuchauszug. Hier finden Sie Informationen, die auch den Wert des Hauses betreffen können, nämlich dann, wenn Lasten und Beschränkungen im Grundbuchblatt (Abteilung II) eingetragen sind. Ist für das entsprechende Grundstück ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht dokumentiert, kann sich daraus eine Minderung des Verkehrswertes ergeben. 

Dies könnte eventuell auch auf Objekte zutreffen, die vermietet oder verpachtet sind. Bei einem Kauf muss der neue Inhaber die Mietverhältnisse in der Regel übernehmen. Es existieren auch zahlreiche unter Denkmalschutz stehende Häuser, die besonderen Pflichten unterliegen. Hierbei wird sich der Hauswert daran orientieren, wie viel Aufwand und welche Kosten eine solche Verpflichtung verursachen kann.

Weitere Merkmale

Um einen exakten Verkehrswert ermitteln zu können, kommen weitere Faktoren ins Spiel, wie die Art und Nutzung des Hauses. Hier können Einfamilienhäuser gegenüber Doppelhaushälften anders bewertet werden, auch wenn sie viele weitere gleiche Merkmale aufweisen. Mehrfamilienhäuser und gemischt bzw. gewerblich genutzte Gebäude unterliegen wieder anderen Kriterien der Bewertung, wenn diese zur Vermietung erworben werden. Auch die Ausstattung des Hauses mit einer Einbauküche kann den Hauswert beeinflussen.

Ein wichtiger Faktor zur Hauswertberechnung ist der tatsächliche Zustand der Immobilie, der im Zusammenhang mit dem Baujahr und eventuell durchgeführten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen steht. Hier kommt auch der sogenannte Energieausweis ins Spiel, der aussagt, wie umweltfreundlich und kostengünstig das Haus genutzt werden kann.

Kann ich durch geeignete Maßnahmen den Immobilienwert erhöhen?

Nachdem Sie und/ oder ein Gutachter alle Faktoren, die für den Hauswert von Bedeutung sind, an Ihrem Gebäude untersucht hat, stellt sich die Frage, ob Sie hier und da durch kleine oder größere Maßnahmen den Wert erhöhen könnten. Wenn Sie eine Wertermittlung für einen Verkauf durchführen möchten, bieten sich kleine Schönheitskorrekturen an, wie z.B. im Garten oder vor der Haustür. Mit ein wenig Blumen und Dekoration erhöhen Sie zumindest optisch den Wert des Hauses. Neben den Schönheitskorrekturen kommen auch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen infrage, die sich allerdings nicht immer kurzerhand umsetzen lassen und Instandhaltungskosten verursachen.

Welche Instandhaltungsmaßnahmen sind wertsteigernd?

Unter Instandhaltung versteht man den Erhalt oder die Wiederherstellung einzelner Komponenten von Gebäuden, um damit die Bewohnbarkeit zu gewährleisten und den Wert des Gebäudes zu erhalten. Dazu werden technische Anlagen (u. a. Heizung) und Gebäudeteile (u. a. Dach) inspiziert, um Mängel festzustellen. Diese sollten anschließend durch eine Instandsetzung behoben werden. Auch Wartungsarbeiten zählen zu diesem Bereich.

Durch den natürlichen Verschleiß minimiert sich der Hauswert nach und nach. Deshalb sind Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig erforderlich und tragen zu einem guten Allgemeinzustand bei, der sich im Wert niederschlägt.

Hauswert für Neu & Altbau

Zu den möglichen Instandhaltungsmaßnahmen zählen unter anderem:

  • Wartung und Instandhaltung technischer Anlagen (u. a. Heizung, Schornstein, ggf. Fahrstuhl)
  • Wartung und Instandhaltung von Leitungen und Rohren (u. a. Wasser, Elektrokabel inkl. Sicherungskasten)
  • Reparaturarbeiten am Dach
  • Arbeiten an der Fassade (u. a. Ausbesserung von Rissen im Putz)
  • Instandhaltung von Fenstern und Türen (u. a. Streichen), Erneuerung von Dichtungen
  • Instandhaltung von Treppenhaus, Fluren, Keller und Dachboden (u. a. Geländer, Erneuerung des Bodenbelags)
  • Instandhaltung einer Tiefgarage (u. a. Rolltore, Boden, Wände)
  • Wartung von Sicherheitssystemen (u. a. Rauchwarnmelder, Blitzableiter)
  • Schimmelentfernung
  • Trockenlegung feuchter Gebäudebereiche (z. B. Keller)
  • Beseitigung von Schädlingen, die die Bausubstanz schwächen können.
 

Sobald die reine Instandhaltung durch den Einbau neuer Bauteile ergänzt wird, handelt es sich um eine Modernisierung.

Wie steigere ich den Immobilienwert mit Modernisierungsmaßnahmen?

Neben den oben beschriebenen Instandhaltungsmaßnahmen können Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Verkehrswert ebenfalls maßgeblich erhöhen, da neue Komponenten dem Gebäude eine verbesserte Nutzungsqualität verleihen. Ältere Häuser sind nach früheren Standards gebaut, bei denen kein besonderer Wert auf Energieeffizienz und Umweltschutz gelegt wurde. Verschiedene Modernisierungen helfen dabei, das Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen und dabei umwelt- und ressourcenschonende Elemente einzubauen. 

Durch Wärmedämmung an der Fassade und am Dach sowie den Einbau neuer Fenster kann sich beispielsweise die Energiebilanz deutlich verbessern. Auch moderne Heizungsanlagen wirken sich günstig auf den Energieausweis des Gebäudes aus. Erneuerbare Energien als Ergänzung zur Wärme- und Stromerzeugung, unter anderem durch Solarthermie, schlagen bei der Hauswertermittlung positiv zu Buche. Hinzu kommen weitere Maßnahmen, wie die Erneuerung von elektrischen Leitungen, die Modernisierung von Bad und Küche oder der Einbau von Rollläden.

Um vorab zu klären, welche Kosten für die Modernisierung auf Sie zukommen und in welchem Verhältnis diese zu einer Werterhöhung der Immobilie stehen, lohnt sich das Aufsuchen von Handwerksbetrieben und Immobilienexperten. Ein entsprechender Kostenvoranschlag kann sich dabei als nützlich erweisen. Lassen Sie die Immobilienbewertung zweimal durchführen, einmal vor einer möglichen Modernisierung und einmal nach dieser Maßnahme.

Hauswertermittlung - welche Unterlagen benötige ich?

Nachdem Sie sich über den Zustand Ihrer Immobilie einen Überblick verschafft und eventuelle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingeleitet haben, können Sie an die konkrete Ermittlung des Hauswertes gehen. Um keinen Posten zu vergessen, sollten Sie sich verschiedene relevante Unterlagen besorgen, die Sie entweder in Ihren eigenen Akten finden oder bei dem zuständigen Amt besorgen müssen.

Nachfolgend finden Sie alle erforderlichen Dokumente und wo Sie diese erhalten:

  • Grundbuchauszug – Grundbuchamt
  • Flurkarte und Lageplan – Katasteramt
  • Grundriss der Immobilie – Gemeinde oder Stadt bzw. eigene Dokumente
  • Baupläne – Gemeinde oder Stadt bzw. eigene Dokumente
  • Wohnflächenberechnung – u. a. Gutachter, Architekt oder eigene Dokumente
  • Energieausweis – u. a. Architekten, Ingenieure
  • Zusammenstellung aller bisherigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen – eigene Dokumente

Wofür benötige ich eine Hauswertermittlung?

In den häufigsten Fällen benötigen Menschen eine Hauswertermittlung, um den Wert Ihrer Immobilie zu erfahren oder wenn Sie Ihr Haus zum Verkauf anbieten wollen. Auch im Falle eines Objektkaufs kann der Immobilienwert ein guter Anhaltspunkt sein, um in die Verhandlungen über den Kaufpreis zu gehen. Hierbei sind Sie allerdings auf Dokumente angewiesen, die Sie vom Grundbuchamt nur dann erhalten, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Viele rechtliche Angelegenheiten erfordern ebenfalls den Immobilienwert, der dabei sogar verpflichtend als Verkehrswertgutachten vorzulegen ist, wie im Fall einer vor Gericht zu verhandelnder Scheidung. Bei außergerichtlichen Einigungen benötigen Sie kein Gutachten, das von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt wurde. Hier reicht ein Kurzgutachten.

Bekommen Sie eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, wird anhand des Hauswertes die jeweilige Steuer berechnet. Es kann vorkommen, dass das Finanzamt einen Hauswert annimmt, der gegenüber dem tatsächlichen Wert zu hoch ist. Um eine ungerechte Steuerzahlung ausschließen zu können, raten wir zur professionellen Ermittlung des Hauswertes. Erben Sie beispielsweise zusammen mit anderen Personen in einer Erbengemeinschaft, so hilft der Hauswert bei der Aufteilung des Erbes und als zertifiziertes Gutachten auch vor Gericht, falls eine andere Möglichkeit der Einigung nicht möglich ist.

Die Berechnung des Hauswertes kann auch für Finanzierungen und Beleihungen sowie bei einer Zwangsversteigerung eine wichtige Rolle spielen.

Wer kann eine Wertermittlung durchführen?

Als Immobilienlaie raten wir Ihnen davon ab, den Hauswert selbst berechnen zu wollen. Aufgrund fehlender Erfahrung und ohne das nötige Fachwissen können sich Fehler einschleichen, die eine korrekte Hauswertermittlung unmöglich machen. Wollen Sie diesen Wert als Grundlage zur Festlegung eines Verkaufspreises verwenden, könnte das schwerwiegende Folgen für den Hausverkauf nach sich ziehen. 

Es empfiehlt sich in diesem Fall einen Experten aufzusuchen, der durch ausreichend Kompetenz den Verkehrswert ermittelt. Neben einem Gutachter können Sie auch einen Immobilienmakler oder einen anderen Immobilienexperten beauftragen. Benötigen Sie einen Immobilienwert, der auch vor Gericht Bestand haben soll, kommt als Experte nur ein anerkannter Gutachter für Immobilien infrage.

Was kostet eine Hauswertermittlung?

Wenn Sie einen Immobiliengutachter für die Wertermittlung beauftragen, können Sie vorab klären, welche Kosten dabei auf Sie zukommen. Für Gutachter gibt es keine festgeschriebene Honorar-Verordnung, die den Preis regelt. Stattdessen kann ein Immobilienexperte selbst ein Honorar festlegen, das sich am Aufwand, dem Bewertungsverfahren und dem zu erwartenden Immobilienwert orientiert.

Möchten Sie mittels Kurzgutachten Ihr Haus bewerten lassen, erhalten Sie zwar kein vollständiges Gutachten, bekommen Sie allerdings mit 100 bis 500 Euro einen sehr präzisen Verkehrswert. Vor allem zur Regelung von rechtlichen Angelegenheiten benötigen Sie ein umfangreiches Vollgutachten, welches durchaus zwischen 1000 und 2500 Euro verschlingen kann. In unserem Ratgeber anonyme Immobilienbewertung finden Sie weitere Informationen zu diesem Thema. 

Unterschied zwischen Hauswert und Verkaufswert

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist der festgelegte Verkaufswert ein wichtiges Kriterium. Um diesen genau beziffern zu können, kann der ermittelte Hauswert eine solide Basis sein. In vielen Fällen wird es zwischen beiden Werten keinen Unterschied geben. 

Dennoch ist es sinnvoll, den Hauswert an die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt, also an Angebot und Nachfrage anzupassen. Viele Hausverkäufer geben als Verkaufswert einen höheren Preis an als den ermittelten Hauswert, um in den Verhandlungsgesprächen Spielraum zu haben.

Unsere qualifizierte Hausbewertung vor Ort

Wenn Sie von einem zeitnahen und fachmännisch erstellten Kurzgutachten Gebrauch machen wollen, sind Sie bei uns an der richtigen Stelle. Wir bieten Ihnen eine kurzfristig arrangierte Vor-Ort-Begehung an, um alle wichtigen Faktoren aufnehmen zu können, die in das Gutachten einfließen müssen, damit ein präziser Immobilienwert ermittelt werden kann. Auf der Basis dieser Faktoren berechnen wir kostenfrei & unverbindlich den Immobilienwert und erstellen Ihnen eine Bewertung. Profitieren Sie davon, um einen geeigneten Verkaufspreis für Ihre Immobilie festlegen zu können.

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