Startseite>Immobilienwissen>Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus in 2020 wert

Hauswert ermitteln: Was ist mein Haus in 2020 wert?

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 16

Bevor Sie ein Haus verkaufen können, sind einige Schritte zu beachten, damit sich dieser auch finanziell lohnt. Zu den wichtigsten Maßnahmen zählt zweifelsohne die Ermittlung des Hauswerts. Wie Sie dabei vorgehen können, ob sich ein erfahrener Gutachter auszahlt und worauf Sie alles achten sollten, haben wir für Sie in diesem Ratgeber „Hauswert ermitteln“ zusammengestellt. Lesen Sie auch, warum sich eine Modernisierung und andere Aktionen erfolgversprechend auswirken können.

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Was ist der Hauswert? –  Eine Definition

Unter dem Hauswert wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie verstanden. Da auch die Preise am Immobilienmarkt Schwankungen unterworfen sind, kann sich der Wert einer Immobilie von Zeit zu Zeit ändern. Der Verkehrswert entspricht demzufolge dem Wert, den ein Gutachter berechnet und den die Immobilie bei einem Verkauf zu diesem Zeitpunkt erzielen würde. Möchten Sie beispielsweise Ihre Immobilie veräußern, so sollte das Gutachten aktuell sein, damit Sie den präzisen und momentanen Verkehrswert nutzen können.

Unser Tipp:
Wenn Sie den Hauswert ermitteln lassen, kann der Verkehrswert auch für andere Belange im Immobilienbereich genutzt werden, beispielsweise bei Erbangelegenheiten oder Finanzierungen.
Jetzt Hauswert ermitteln

Wie kann ich den Hauswert ermitteln?

Möchten Sie für Ihr Gebäude den Hauswert ermitteln, so empfiehlt sich ein erfahrener Gutachter. Die im Internet angebotenen Online-Gutachten sind zwar eine schnelle und kostenlose Alternative, können jedoch ein Kurzgutachten mit einer Vor-Ort-Begehung oder ein noch ausführlicheres und exaktes Verkehrswertgutachten nicht ersetzen. Wenn Sie mehr Informationen zum Online-Gutachten wünschen, lesen Sie bitte einfach in unserem speziellen Ratgeber „Immobilienwertrechner“ weiter. Sowohl der Immobilienwertrechner als auch der Gutachter setzen bei der Bewertung auf die drei klassischen Methoden der Hauswertermittlung: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren

In der Immobilienbranche wird dieses Verfahren in der Regel als Erstes verwendet. Man kann den Hauswert ermitteln, indem das Gebäude mit anderen Objekten, die ähnliche bis sehr ähnliche Merkmale aufweisen, verglichen wird. Wird ein Haus verkauft, so landen alle erforderlichen Daten, z. B. Größe, Lage und Verkaufspreis, in einer Datenbank, auf die ein Gutachter zugreifen kann. Diese Daten bilden die Grundlage zur Ermittlung des Hauswertes und sind je präziser, umso mehr relevante, vergleichbare Immobilien vorhanden sind.

Das Sachwertverfahren

Stehen nicht ausreichend Daten zur Verfügung, um mit dem Vergleichswertverfahren den Hauswert ermitteln zu können, kann ein Gutachter auf das Sachwertverfahren zurückgreifen. Bei dieser Berechnung werden der Boden und das Gebäude getrennt voneinander betrachtet. Um den Verkehrswert des Hauses zu bestimmen, werden die Entstehungskosten zugrunde gelegt und davon die altersentsprechenden Abnutzungen abgezogen. Diese Wertminderung wird durch einen Faktor festgelegt, der die Restnutzungsdauer des Hauses berücksichtigt. Das Sachwertverfahren wird beispielsweise bei frei stehenden oder denkmalgeschützten Häusern angewendet.

Das Ertragswertverfahren

Möchten Sie von einem vermieteten oder verpachteten Gebäude den Hauswert ermitteln lassen, kann der Gutachter das Ertragswertverfahren anwenden und die monatlichen Erträge berücksichtigen. Diese Hausbewertung wird von verschiedenen Faktoren, wie den Bewirtschaftungskosten, der Bodenwertverzinsung und der Restnutzungsdauer, beeinflusst. Eine detaillierte Beschreibung dieser Berechnungsmethode können Sie gern in unserem Ratgeber über das Ertragswertverfahren nachlesen und an einem Beispiel den Weg der Hauswertermittlung nachvollziehen.

Unser Tipp:
Beauftragen Sie einen erfahrenen Gutachter oder Immobilienexperten, um den korrekten Hauswert ermitteln zu lassen, da die Berechnungsverfahren für einen Laien kompliziert und viele kleine Details Ihrer Immobilie für die präzise Ermittlung des Verkehrswertes wichtig sind, die Sie vielleicht unterschätzen würden.

Welche Faktoren können die Berechnung beeinflussen?

Um den Hauswert ermitteln zu können, werden viele verschiedene Faktoren in die Bewertung einfließen, die für das Objekt von Bedeutung sind. Dazu zählen nicht nur reine Form- und Lagemerkmale, wie die Größe oder die topografische Lage, sondern auch rechtliche Faktoren sowie weitere Kennzeichen, wie der Zustand des Gebäudes und seine Nutzungsmöglichkeiten.

Nachfolgend sehen Sie eine Zusammenfassung möglicher Faktoren, die für eine Hauswertermittlung von Bedeutung sein können:

  • Lage der Immobilie,
  • Fläche des dazugehörigen Grundstücks,
  • Wohnfläche und Schnitt des Hauses,
  • Baujahr und Zustand des Gebäudes,
  • Ausstattung,
  • Art des Hauses,
  • Nutzungsart sowie
  • Einträge im Grundbuch (u. a. Lasten).

Berücksichtigung der Form- und Lagemerkmale

Möchten Sie den Hauswert ermitteln lassen, wird ein Gutachter zunächst nach der Lage der Immobilie fragen. Selbstredend ergeben sich hier bereits Unterschiede zwischen Stadt und Land, der Zugehörigkeit zu einem Bundesland, der Anordnung innerhalb einer Ortschaft und der geografisch besonderen Lage des Hauses. Während im städtischen Bereich hohe Hauswerte festgestellt werden können, liegen die Verkehrswerte von Immobilien auf dem Land deutlich darunter. Auch zwischen den einzelnen Bundesländern können Unterschiede möglich sein. Ein Haus an einer viel befahrenen Durchgangsstraße wird einen niedrigeren Hauswert aufweisen als ein Gebäude am Ende einer Sackgasse. Nicht zuletzt sind traumhafte Lagen an einem See oder mit ungehindertem Blick auf nahe Berge Pluspunkte für den Verkehrswert des Hauses. Daneben kann eine gute Infrastruktur mit günstigen Verkehrsanbindungen, Schulen, Theater usw. den Hauswert steigern. Störende Aspekte, beispielsweise ein nahes Gewerbegebiet oder die direkte Nachbarschaft zu einer Autobahn oder einem Flughafen, wirken sich dagegen negativ aus.

Des Weiteren spielt die Grundstücksfläche eine Rolle, wenn man den Hauswert ermitteln möchte. Kleinere Grundstücke können dem Hauswert durchaus negativ anlasten, ebenso wie ein unförmiger Zuschnitt. Auch der Schnitt des Hauses, die Wohnfläche, eventuelle Dachschrägen oder die Aufteilung der Räume im Haus können den Hauswert beeinflussen.

Berücksichtigung rechtlicher Faktoren

Zu jeder Immobilie existiert eine rechtliche Akte, das sogenannte Grundbuchauszug. Hier finden Sie Informationen, die auch den Hauswert betreffen können, nämlich dann, wenn Lasten und Beschränkungen im Grundbuchblatt (Abteilung II) eingetragen wurden. Ist für das entsprechende Grundstück beispielsweise ein Wegerecht oder ein Erbbaurecht dokumentiert, kann sich daraus eine Minderung des Verkehrswertes ergeben. Dies könnte eventuell auch auf Objekte zutreffen, die vermietet oder verpachtet werden. Bei einem Kauf muss der neue Inhaber die Mietverhältnisse in der Regel übernehmen. Es existieren auch zahlreiche unter Denkmalschutz stehende Häuser, die besonderen Pflichten unterliegen. Hierbei wird sich der Hauswert daran orientieren, wie viel Aufwand und welche Kosten eine solche Verpflichtung verursachen kann.

Berücksichtigung weiterer Merkmale

Um exakt den Hauswert ermitteln zu können, kommen weitere Faktoren ins Spiel, beispielsweise die Art und Nutzung des Hauses. Hier können Einfamilienhäuser gegenüber Doppelhaushälften anders bewertet werden, auch wenn sie viele weitere gleiche Merkmale aufweisen würden. Mehrfamilienhäuser und gemischt bzw. gewerblich genutzte Gebäude unterliegen wieder anderen Kriterien der Bewertung, da sie beispielsweise zur Vermietung erworben werden. Auch die Ausstattung des Hauses, zum Beispiel mit einer Einbauküche, kann den Hauswert beeinflussen. Ein wichtiger Faktor zur Hauswertberechnung ist der tatsächliche Zustand der Immobilie, der im Zusammenhang mit dem Baujahr und eventuell durchgeführten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen steht. Hier kommt auch der sogenannte Energieausweis ins Spiel, der aussagt, wie umweltfreundlich und kostengünstig das Haus, u. a. die Heizungsanlage, genutzt werden kann.

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kann ich durch geeignete Maßnahmen den Hauswert erhöhen?

Nachdem Sie und/oder ein Gutachter alle Faktoren, die für den Hauswert von Bedeutung sein können, an Ihrem Gebäude untersucht haben, stellt sich vielleicht die Frage, ob Sie hier und da durch kleine oder größere Maßnahmen den Hauswert erhöhen könnten. Wenn Sie den Hauswert ermitteln lassen, um das Objekt verkaufen zu können, bieten sich immer kleine Schönheitskorrekturen an, beispielsweise im Garten oder vor der Haustür. Mit ein wenig Blumen und Dekoration erhöhen Sie zumindest optisch den Wert des Hauses. Neben den Schönheitskorrekturen kommen natürlich auch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen infrage, die sich allerdings nicht immer kurzerhand umsetzen lassen und Instandhaltungskosten verursachen.

Welche Instandhaltungsmaßnahmen können den Wert eines Hauses erhöhen?

Unter Instandhaltung versteht man ganz allgemein den Erhalt oder die Wiederherstellung einzelner Komponenten von Gebäuden, um damit die Bewohnbarkeit zu gewährleisten und den Wert des Gebäudes zu erhalten. Dazu werden technische Anlagen (u. a. Heizung), und Gebäudeteile (u. a. Dach) inspiziert, um Mängel festzustellen, die anschließend durch eine Instandsetzung behoben werden sollten. Auch Wartungsarbeiten zählen zu diesem Bereich. Durch den natürlichen Verschleiß minimiert sich der Hauswert nach und nach. Deshalb sind Instandhaltungsmaßnahmen regelmäßig erforderlich und tragen selbstverständlich zu einem guten Allgemeinzustand bei, der sich im Hauswert niederschlägt.

Hauswert für Neu & Altbau

Zu möglichen Instandhaltungsmaßnahmen, die den Hauswert steigern können, zählen unter anderem:

  • Wartung und Instandhaltung technischer Anlagen (u. a. Heizung, Schornstein, ggf. Fahrstuhl),
  • Wartung und Instandhaltung von Leitungen und Rohren (u. a. Wasser, Elektrokabel inkl. Sicherungskasten),
  • Reparaturarbeiten am Dach,
  • Arbeiten an der Fassade (u. a. Ausbesserung von Rissen im Putz),
  • Instandhaltung von Fenstern und Türen (u. a. Streichen) sowie Erneuerung von Dichtungen,
  • Instandhaltung von Treppenhaus, Fluren, Keller und Dachboden (u. a. Geländer, Erneuerung des Bodenbelags),
  • Instandhaltung einer Tiefgarage (u. a. Rolltore, Boden, Wände),
  • Wartung von Sicherheitssystemen (u. a. Rauchwarnmelder, Blitzableiter),
  • Schimmelentfernung,
  • Trockenlegung feuchter Gebäudebereiche (z. B. Keller) sowie
  • Beseitigung von Schädlingen, die die Bausubstanz schwächen können.

Sobald die reine Instandhaltung durch den Einbau neuer Bauteile ergänzt wird, handelt es sich um eine Modernisierung.

Wie steigert man den Hauswert mit Modernisierungsmaßnahmen?

Neben den oben beschriebenen Instandhaltungsmaßnahmen können Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten den Hauswert ebenfalls maßgeblich erhöhen, da neue Komponenten dem Gebäude eine verbesserte Nutzungsqualität geben. Ältere Häuser sind nach früheren Standards gebaut, die beispielsweise keinen besonderen Wert auf Energieeffizienz und Umweltschutz gelegt haben. Verschiedene Modernisierungen helfen dabei, Gebäude auf den neuesten Stand der Technik zu bringen und dabei umwelt- und ressourcenschonende Elemente einzubauen. Durch Wärmedämmung an der Fassade und am Dach sowie den Einbau neuer Fenster kann sich beispielsweise die Energiebilanz deutlich verbessern. Auch moderne Heizungsanlagen wirken sich günstig auf den Energieausweis des Gebäudes aus. Erneuerbare Energien als Ergänzung zur Wärme- und Stromerzeugung, unter anderem durch Solarthermie, schlagen bei der Hauswertermittlung positiv zu Buche. Hinzu kommen weitere Maßnahmen, wie die Erneuerung von elektrischen Leitungen, die Modernisierung von Bad und Küche oder der Einbau von Rollläden.

Um vorab zu klären, welche Kosten für die Modernisierung auf Sie zukommen und in welchem Verhältnis diese zu einer Werterhöhung der Immobilie stehen, lohnt sich das Aufsuchen von Handwerksbetrieben und Immobilienexperten. Ein entsprechender Kostenvoranschlag kann sich dabei als nützlich erweisen. Lassen Sie zweimal den Hauswert ermitteln, einmal für das Haus vor einer möglichen Modernisierung und einmal nach dieser Maßnahme.

Unser Tipp:
Viele Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden werden mit öffentlichen Geldern gefördert. Erkundigen Sie sich dazu im Internet oder bei einem Experten.

Welche Unterlagen werden für die Hauswertermittlung benötigt?

Nachdem Sie sich über den Zustand Ihrer Immobilie einen Überblick verschafft und eventuelle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingeleitet haben, können Sie an die konkrete Ermittlung des Hauswertes gehen. Um keinen Posten zu vergessen, sollten Sie sich verschiedene relevante Unterlagen besorgen, die Sie entweder in Ihren eigenen Akten finden oder auf einem Amt besorgen müssen.

Nachfolgend sehen Sie einen Überblick über erforderliche Dokumente und wo Sie diese erhalten:

  • Grundbuchauszug (Grundbuchamt),
  • Flurkarte und Lageplan (Katasteramt),
  • Grundriss der Immobilie (Gemeinde oder Stadt bzw. eigene Dokumente),
  • Baupläne (Gemeinde oder Stadt bzw. eigene Dokumente),
  • Wohnflächenberechnung (u. a. Gutachter, Architekt oder eigene Dokumente),
  • Energieausweis (u. a. Architekten, Ingenieure) sowie
  • Zusammenstellung aller bisherigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (eigene Dokumente).
Unser Tipp:
Tragen Sie die aktuellsten Dokumente zusammen, um den momentanen und präzisen Hauswert ermitteln zu lassen.

Wofür benötige ich eine Hauswertermittlung?

In den häufigsten Fällen wollen Menschen den Hauswert ermitteln lassen, um zu wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist oder wenn Ihr Haus zum Verkauf steht. Auch im umgekehrten Fall, dem Kauf eines Objekts, kann der Hauswert ein guter Anhaltspunkt sein, um in die Verhandlungen über den Kaufpreis zu gehen. Hierbei sind Sie allerdings auf Dokumente angewiesen, die Sie beispielsweise vom Grundbuchamt nur dann erhalten können, wenn Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können.

Viele rechtliche Angelegenheiten erfordern ebenfalls den Hauswert, der dabei sogar verpflichtend als Verkehrswertgutachten vorzulegen ist, wie im Fall einer vor Gericht zu verhandelnden Scheidung. Bei außergerichtlichen Einigungen benötigen Sie kein Gutachten, das von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt wurde. Hier reicht es, wenn Sie in einem Kurzgutachten den Hauswert ermitteln lassen. Bekommen Sie eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung, wird anhand des Hauswertes die jeweilige Steuer berechnet. Es kann dabei vorkommen, dass das Finanzamt einen Hauswert annimmt, der gegenüber dem tatsächlichen Wert zu hoch ist. Um eine ungerechte Steuerzahlung ausschließen zu können, raten wir zur professionellen Ermittlung des Hauswertes. Erben Sie beispielsweise zusammen mit anderen Personen in einer Erbengemeinschaft, so hilft der Hauswert bei der Aufteilung des Erbes und als zertifiziertes Gutachten auch vor Gericht, falls eine andere Möglichkeit der Einigung nicht besteht.

Zu guter Letzt kann die Berechnung des Hauswertes auch für Finanzierungen und Beleihungen eine wichtige Rolle spielen und im schlechtesten Fall bei einer Zwangsversteigerung.

Unser Tipp:
Stehen Termine bezüglich oben genannter Punkte bei Ihnen ins Haus, so lassen Sie sich von einem Experten beraten, welche Art der Hauswertermittlung in diesem Fall die richtige ist.

Wer ist kompetent, um den Hauswert ermitteln zu können?

Als Immobilienlaie sollten Sie die Finger davon lassen, den Hauswert selbst berechnen zu wollen. Es können sich aufgrund fehlender Erfahrung und ohne das nötige Fachwissen sehr leicht Fehler einschleichen, die eine korrekte Hauswertermittlung unmöglich machen. Wollen Sie diesen Wert dann als Grundlage zur Festlegung eines Verkaufspreises verwenden, könnte das schwerwiegende Folgen für den Hausverkauf nach sich ziehen. Es empfiehlt sich also in diesem Fall einen Experten aufzusuchen, der durch ausreichend Kompetenz den Hauswert ermitteln kann. Neben einem Gutachter können Sie auch einen Immobilienmakler oder einen anderen Immobilienexperten beauftragen, den entsprechenden Wert zu berechnen. Benötigen Sie einen Hauswert, der auch vor Gericht Bestand haben soll, kommt als Experte nur ein anerkannter Gutachter für Immobilien infrage.

Was kostet es, den Hauswert ermitteln zu lassen?

Wenn Sie einen Immobilien-Gutachter beauftragen, den Wert Ihres Hauses ermitteln zu lassen, können Sie vorab klären lassen, welche Kosten dabei auf Sie zukommen. Es gibt für Gutachter keine festgeschriebene Honorar-Verordnung, die den Preis regeln würde. Stattdessen kann ein Immobilienexperte selbst ein Honorar festlegen, das sich am Aufwand, dem Bewertungsverfahren und dem zu erwartenden Hauswert orientiert.

Möchten Sie mittels eines Kurzgutachtens den Hauswert ermitteln lassen, erhalten Sie zwar kein vollständiges Gutachten, kommen allerdings mit 100 bis 500 Euro Kosten zurecht und bekommen trotzdem einen sehr präzisen Hauswert. Vor allem zur Regelung von rechtlichen Angelegenheiten benötigen Sie ein umfangreiches Vollgutachten, welches durchaus zwischen 1000 und 2500 Euro verschlingen kann. Lesen Sie zur genaueren Beschreibung der Unterschiede zwischen diesen Gutachten und einer Schätzung des Hauswertes durch eine anonyme Immobilienbewertung in unserem passenden Ratgeber.

Jetzt kostenfrei Wert ermitteln

Gibt es einen Unterschied zwischen Hauswert und Verkaufswert?

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist der festgelegte Verkaufswert ein wichtiges Kriterium. Um diesen genau beziffern zu können, kann der ermittelte Hauswert eine solide Basis sein. In vielen Fällen wird es zwischen beiden Werten keinen Unterschied geben. Dennoch ist es durchaus sinnvoll, den Hauswert an die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt, also an Angebot und Nachfrage, anzupassen. Viele Hausverkäufer geben als Verkaufswert einen höheren Preis an als den ermittelten Hauswert, um in den Verhandlungsgesprächen ein wenig Spielraum zu haben.

Unser Tipp:
Interessenten können heutzutage den angegebenen Verkaufspreis durch online angebotene Immobilienwertrechner überprüfen lassen. Pokern Sie deshalb nicht zu hoch, um als Verkäufer nicht als unseriös eingestuft zu werden!

Hauswert ermitteln — unsere qualifizierte Immobilienbewertung vor Ort

Wenn Sie von einem zeitnahen und dennoch fachmännisch erstellten Kurzgutachten Gebrauch machen wollen, sind Sie bei uns an der richtigen Stelle. Wir bieten Ihnen eine kurzfristig arrangierte Vor-Ort-Begehung an, um alle wichtigen Faktoren aufnehmen zu können, die in das Gutachten einfließen müssen, damit ein präziser Hauswert ermittelt werden kann. Anschließend berechnen wir umgehend kostenfrei & unverbindlich den Hauswert und erstellen Ihnen eine Bewertung. Profitieren Sie davon, um beispielsweise einen geeigneten Verkaufspreis für Ihre Immobilie festlegen zu können.

Unser Tipp:
Holen Sie uns für einen Immobilienverkauf als Experten ins Boot kostet Sie die Immobilienbewertung vor Ort keinen Cent!
Kostenfreie Hauswertermittlung

Lesen Sie jetzt auch:

Grundstückspreise
Wie hoch sind die aktuellen Grundstückspreise?

Grundstück verkaufen
Wie verkaufe ich mein Grundstück erfolgreich?

Bildquellen: © beeboys – stock.adope| © jariyawat – stock.adope | © fotomek – stock.adope | © mschiffm- pixabay