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Ertragswertverfahren — Ein Weg zur Berechnung Ihres Immobilienwertes

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 12

Der Immobilienmarkt ist einer stetigen Veränderung unterworfen. Zur Zeit der Niedrigzinsen sind viele Menschen bereit, Wohneigentum und Gewerbeimmobilien zu kaufen und die gestiegene Nachfrage lässt Sie sich vielleicht fragen, welchen Wert Ihre persönliche Immobilie besitzt. Mit dem Ertragswertverfahren können Sie den Verkehrswert ganz leicht ermitteln. Welche Formel Sie dazu verwenden müssen und welche weiteren Aspekte Sie beachten sollten, werden wir Ihnen nachfolgend beantworten.

Was konkret ist das Ertragswertverfahren?

In der Bewertung von Immobilien spielt neben dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren eine große Rolle. Es kommt vor allem bei der Bewertung von vermieteten Objekten, gewerblich genutzten Immobilien und bei Mischnutzungen beider Bereiche zum Einsatz, da sich hier Erträge aus Miet- oder Geschäftseinnahmen ergeben. Die Ermittlung des Verkehrswertes orientiert sich demzufolge am Gewinn, der mit dieser Immobilie erzielt wird. Der Verkehrswert bezeichnet den Wert, den das Objekt bei einem Verkauf am Immobilienmarkt erzielen würde.

Unser Tipp:
Sollten Sie den Kauf einer vermieteten Wohnimmobilie ins Auge fassen, so ist der berechnete Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren für Sie von Bedeutung, da Sie so Kenntnis von den zu erwartenden Einnahmen bekommen.

Wie lässt sich der Ertragswert berechnen?

Im Ertragswertverfahren steht zunächst eine Grundformel zur Verfügung, mit der Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können: Ertragswert bzw. Verkehrswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert.

Ertragswertverfahren

Wie Sie daraus ableiten können, wird zwischen dem Grundstückswert und den darauf befindlichen Gebäuden unterschieden. Das klingt logisch, denn ein Bauwerk ist im Laufe der Zeit deutlichen Veränderungen unterworfen. Während Sanierungen die Restnutzungsdauer und damit den Verkehrswert eines Hauses wieder nach oben korrigieren können, sinkt der Wert eines Gebäudes ohne Erneuerungs- und Reparaturmaßnahmen. Für das Grundstück selbst bleibt der Verkehrswert in der Regel erhalten.

Berechnung anhand einer Beispiel-Immobilie

Um die folgenden Berechnungsschritte nachvollziehen zu können, bedienen wir uns eines fiktiven Einfamilienhauses. Vielleicht haben Sie bereits unseren Beitrag zum Grundbuchauszug gelesen, indem eine Immobilie in der Gemarkung Böhmenkirch Gegenstand der Betrachtungen war. Heute möchten wir für das jetzt vermietete Einfamilienhaus den Verkehrswert durch das Ertragswertverfahren bestimmen.

Folgende Eckdaten der Immobilie werden dem Ertragswertverfahren zugrunde gelegt:

  • Bodenrichtwert: 138,00 €/m²
  • Grundstücksfläche: 400 m²
  • Wohnfläche: 260 m²
  • Mietpreis pro m²: 8 €
  • Liegenschaftszins: 5 %
  • Restnutzungsdauer: 40 Jahre
ERTRAGSWERTVERFAHREN BEISPIEL
Grundstücksgröße400 m²
x Bodenrichtwert pro qm138,00 €/m²
= Bodenwert55.200 €
Miete pro Quadratmeter8 €
x Wohnfläche260 m²
x 12 Monate12
= Jahresrohertrag24.960 €
x 20 % der Nettoeinnahmen0,2
= Bewirtschaftungskosten 4.992 € ≈ 5.000 €
– Jahresrohertrag24.960 €
= Jahresreinertrag19.960 €
Liegenschaftszins0,05
x Bodenwert55.200 €
= Bodenwertverzinsung2.760 €
– Jahresreinertrag19.960 €
= Gebäudereinertrag 17.200 €
x Vervielfältiger17,16 ≈ 17
= Gebäudeertragswert292.400 €
+ Bodenwert55.200 €
+/- Faktoren, die den Wert beeinflussen0
= Ertragswert347.600 €

1. Ermittlung des Bodenwerts im Ertragswertverfahren

Am leichtesten funktioniert diese Berechnung, wenn Sie den Bodenrichtwert Ihrer Kommune zu Hilfe ziehen. Im Abstand von zwei Jahren wird dieser Bodenrichtwert von einem Gutachterausschuss anhand der erzielten Preise aller verkauften Grundstücke in diesem Zeitrahmen in der Ortschaft festgelegt. In der Regel finden Sie die entsprechenden Angaben dazu auf der Internetseite Ihrer Stadt oder Gemeinde bzw. durch Anfrage auf dem Rathaus.

Anschließend setzen Sie den Bodenrichtwert in folgende Formel ein:

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche

Für unser Beispiel mit einem Bodenwert von 138 €/m² und einer Grundstücksfläche von 400 m² ergibt sich nach folgender Rechnung: 138 €/m² x 400 m² = 55.200 €, ein Bodenwert von 55.200 €.

2. Ermittlung des Jahresreinertrags im Ertragswertverfahren

Um im nächsten Schritt den Jahresreinertrag berechnen zu können, müssen zunächst weitere Komponenten ermittelt werden. Hierbei handelt es sich um die Bewirtschaftungskosten und den Jahresrohertrag. Letzterer sind die Einnahmen, beispielsweise aus der Vermietung einer Wohnung. Liegen tatsächliche Werte aus vergangenen Jahren vor, werden diese in folgende Rechnung eingesetzt:

Jahresrohertrag = Miete pro Quadratmeter x Wohnfläche x 12 Monate

Sollte das Objekt erstmalig vermietet werden, so wird die angesetzte Miete je Quadratmeter (Kaltmiete) in der Formel berücksichtigt.

In unserem Beispiel erhalten wir bei einem Quadratmeterpreis von 8 € und einer Wohnfläche von 260 m² dieses Ergebnis: 8 € x 260 m² x 12 Monate = Jahresrohertrag von 24.960 €.

Die Bewirtschaftungskosten, die beispielsweise bei der Instandhaltung der Immobilie und durch notwendige Betriebskosten oder Verwaltungskosten sowie die Mietausfallwagnis entstehen, kommen im Ertragswertverfahren zum Abzug und müssen ebenfalls betrachtet werden. Durch Zusammenrechnen der einzelnen Posten kann der Wert der Bewirtschaftungskosten exakt bestimmt werden. Es gibt allerdings auch einen etwaigen Richtwert, der bei 20 % der Nettoeinnahmen liegt.

Bewirtschaftungskosten = Jahresrohertrag x 0,2

Das Haus in Böhmenkirch würde nach dem berechneten Jahresrohertrag von 24.960 € folgende Bewirtschaftungskosten ausweisen können: 24.960 € x 0,2 = 4.992 €. Der Einfachheit halber runden wir den Betrag auf 5.000 € auf.

Aus den soeben bestimmten Werten lässt sich anschließend der Jahresreinertrag ganz einfach ermitteln:

Jahresreinertrag = Jahresrohertrag — Bewirtschaftungskosten

Für unser Beispielhaus ergibt sich folgender Jahresreinertrag: 24.960 € — 5.000 € = 19.960 €.

3. Ermittlung des Gebäudereinertrags im Ertragswertverfahren

Um diesen Wert, der nur das Grundstück betrifft, bestimmen zu können, wird der sogenannte Liegenschaftszins berücksichtigt. Dieser kennzeichnet den Prozentsatz bei einer marktüblichen Verzinsung der Verkehrswerte von Grundstücken. Sobald ein Wohngebäude auf dem Grundstück steht, können Sie sich den Liegenschaftszins von 5 % merken. In einer ersten Rechnung setzen Sie den Liegenschaftszins wie folgt ein, um die Bodenwertverzinsung auszurechnen:

Bodenwertverzinsung = Liegenschaftszins x Bodenwert

Als Beispielrechung erhalten Sie folgende Bodenwertverzinsung: 0,05 x 55.200 € = 2.760 €.

Im nächsten Schritt wird dieser Wert für die Ermittlung des Gebäudereinertrags angesetzt. Im Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen, dass sich der Wert eines Grundstücks im Laufe der Zeit verändert und in der Regel nach oben bewegt. Um dies im Verhältnis zum Gebäude zu berücksichtigen, wird folgende Rechnung angestellt:

Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag — Bodenwertverzinsung

In Böhmenkirch ergibt sich für die fiktive Immobilie samt Grundstück ein Gebäudereinertrag von: 19.960 € — 2.760 € = 17.200 €.

4. Ermittlung des Gebäudeertragswerts im Ertragswertverfahren

Nachdem Sie den Gebäudereinertrag berechnet haben, kommt nun der sogenannte Vervielfältiger ins Spiel, der mittels Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt werden kann. Die Formel setzt sich folgendermaßen zusammen:

Vervielfältiger  =  (Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer – 1(Liegenschaftszins + 1)Restnutzungsdauer × Liegenschaftszins

Da die Restnutzungsdauer in der Berechnung eine Potenz darstellt, ist es nicht verwunderlich, dass der Vervielfältiger mit der Länge der zu erwartenden Nutzungsdauer deutlich ansteigt. Welche konkreten Zeiträume für die Nutzung von Gebäuden festgelegt wurden, können Sie im Bewertungsgesetz (BewG) nachvollziehen. Mietwohngrundstücke werden danach mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer angegeben.

Das fiktive Einfamilienhaus in Böhmenkirch würde mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren nach dieser Rechnung einen gerundeten Vervielfältiger von 17 erhalten.

Vervielfältiger = (0,05 + 1)40 — 1 / (0,05 + 1)40 x 0,05 = 17,16 ~ 17

Um nun den Gebäudeertragswert exakt bestimmen zu können, wird folgende Rechnung aufgemacht:

Gebäudeertragswert = Vervielfältiger x Gebäudereinertrag

Für unser Beispiel ergibt sich die folgende Gleichung: 17 x 17.200 € = 292.400 €. Der Gebäudeertragswert des Einfamilienhauses in Böhmenkirch würde nach der Berechnung 292.400 € betragen.

5. Ermittlung des Ertragswertes nach dem Ertragswertverfahren

Der endgültige Verkehrswert einer Miet- oder Gewerbeimmobilie kann nach den oben beschriebenen Zwischenschritten nun abschließend bestimmt werden. Die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren lautet wie folgt:

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/- Faktoren, die den Wert beeinflussen

Wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren werden in dieser Abschlussgleichung noch berücksichtigt. Dabei kann es sich beispielsweise um Mietbindungen handeln, wodurch der Jahresrohertrag keine Steigerung nach oben zulässt. Auch bauliche Mängel, bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen oder ähnliches können den Ertragswert beeinflussen.

In unserem Beispiel lassen wir diese Wertänderungen heraus, sodass sich folgender Ertragswert nach dem Ertragswertverfahren berechnen lässt: 292.400 € + 55.200 € = 347.600 €.

Wie exakt ist der Verkehrswert mittels Berechnung nach dem Ertragswertverfahren?

Sollten Sie als Laie nach den oben angegebenen Formeln den Ertragswert Ihrer Immobilie ermittelt haben, können Sie dem tatsächlichen Wert sehr nahe gekommen sein, vor allem dann, wenn Ihnen exakte Zahlen beispielsweise für den Bodenrichtwert und die Bewirtschaftungskosten vorliegen. Kleine Abweichungen einzelner Werte sind dennoch denkbar und können sich durchaus in der verfälschten Endsumme widerspiegeln. Es liegt auf der Hand, dass kleine Fehler auch bei den wertsteigernden oder wertmindernden Faktoren in die Berechnung eingeflossen sein können. Deshalb ist es im Zweifelsfall sicherer, einen erfahrenen Gutachter oder Immobilienexperten einzuschalten.

Wer kann Interesse an berechneten Verkehrswerten durch das Ertragswertverfahren haben?

Sie als Eigentümer wollen mit Sicherheit von Zeit zu Zeit wissen, welchen Wert Ihre Miet- oder Gewerbeimmobilie besitzt und berechnen sich anhand des oben beschriebenen Verfahrens den Ertragswert. Sollten Sie sich entschließen, die Immobilie zu verkaufen, kommt der Zeitpunkt, an dem durch das Ertragswertverfahren der aktuellste Immobilienwert bestimmt werden sollte, der dann als Verkaufswert zugrunde gelegt werden kann.

Veräußern Sie Ihre Immobilie dann nicht an eine Privatperson, so werden Investoren an dem im Ertragswertverfahren ermittelten Wert Interesse haben, um die zu erwartenden Gewinne und Rendite berechnen zu können.

Für welche Immobilien kommt die Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren zum Einsatz?

Wie bereits am Anfang des Ratgebers formuliert, wird das Ertragswertverfahren nur dann zur Wertermittlung eingesetzt, wenn es sich um gewerblich genutzte Immobilien oder Mietobjekte (Wohnungen, Häuser) handelt, die Erträge bzw. Gewinne ausweisen. In der Regel handelt es sich dabei um Mieteinnahmen.

Für folgende Gebäudearten kommt die Berechnung nach dem Ertragswertverfahren in Betracht:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete,
  • Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen,
  • Gewerbeobjekte, z. B. Bürogebäude, Lagerhalle, Werkstatt,
  • Geschäftsräume, u. a. Ladenlokal, Café, Supermarkt sowie
  • weitere gewerblich genutzte Objekte, wie Parkhaus, Tankstelle, Hallenbad.
Unser Fazit!
Das Ertragswertverfahren ist eine Möglichkeit, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, sofern mit dem Objekt Erträge erzielt werden. Nach Anwendung der einzelnen Berechnungsschritte im Ertragswertverfahren erhalten Sie einen annähernden, wenn auch nicht immer ganz korrekten Wert. Sollten Sie den exakten Verkehrswert benötigen, ziehen Sie einen Gutachter hinzu.

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