Ertragswertverfahren — Ein Weg zur Berechnung Ihres Immobilienwertes

Der Immobilienmarkt ist einer stetigen Veränderung unterworfen. In Zeiten von Niedrigzinsen macht der Verkauf von Wohneigentum und Gewerbeimmobilien durchaus Sinn. Sie wollen den Wert Ihrer persönlichen Immobilie wissen? Mit dem Ertragswertverfahren können Sie den Verkehrswert ganz leicht ermitteln. Welche Formel Sie dazu verwenden müssen und welche weiteren Aspekte Sie beachten sollten, werden wir nachfolgend beantworten.

Inhaltsverzeichnis

Was ist das Ertragswertverfahren?

In der Bewertung von Immobilien spielt neben dem Sachwert- und Vergleichswertverfahren das Ertragswertverfahren eine große Rolle. Es kommt vor allem bei der Bewertung von vermieteten Objekten, gewerblich genutzten Immobilien und bei Mischnutzungen beider Bereiche zum Einsatz, da sich hier Erträge aus Miet- oder Geschäftseinnahmen ergeben. Die Ermittlung des Verkehrswertes orientiert sich demzufolge am Gewinn, der mit dieser Immobilie erzielt wird. Dieser Wert bezeichnet den Marktwert, den das Objekt bei einem Verkauf am Immobilienmarkt erzielen würde.

Ertragswertverfahren

Wie lässt sich der Ertragswert berechnen?

Im Ertragswertverfahren steht zunächst eine Grundformel zur Verfügung, mit der Sie den Immobilienwert ermitteln können:

Ertragswert bzw. Verkehrswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Es wird zwischen dem Grundstückswert und den darauf befindlichen Gebäuden unterschieden, denn ein Bauwerk ist im Laufe der Zeit deutlichen Veränderungen unterworfen. Während Sanierungen die Nutzungsdauer und damit den Marktwert eines Hauses wieder nach oben korrigieren können, sinkt der Wert eines Gebäudes ohne Erneuerungs- und Reparaturmaßnahmen. Für das Grundstück selbst bleibt der Marktwert in der Regel erhalten.

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Berechnung anhand einer Beispiel-Immobilie

Um die folgenden Kalkulationsschritte nachvollziehen zu können, bedienen wir uns eines fiktiven Einfamilienhauses.

Folgende Eckdaten der Immobilie werden dem Ertragswertverfahren zugrunde gelegt:

  • Bodenrichtwert: 138,00 €/m²
  • Grundstücksfläche: 400 m²
  • Wohnfläche: 260 m²
  • Mietpreis pro m²: 8 €
  • Liegenschaftszins: 5 %
  • Restnutzungsdauer: 40 Jahre
Beispielrechnung
= Ertragswert
347.600 €
Grundstücksgröße
400 m²
= Bodenwert
55.200 €
Miete pro Quadratmeter
8 €
x Wohnfläche
260 m²
x 12 Monate
12
= Jahresrohertrag
24.960 €
x 20 % der Nettoeinnahmen
0,2
= Bewirtschaftungskosten
4.992 € ≈ 5.000 €
– Jahresrohertrag
24.960 €
= Jahresreinertrag
19.960 €
Liegenschaftszins
0,05
x Bodenwert
55.200 €
= Bodenwertverzinsung
2.760 €
– Jahresreinertrag
19.960 €
= Gebäudereinertrag
17.200 €
x Vervielfältiger
17,16 ≈ 17
= Gebäudeertragswert
292.400 €
+ Bodenwert
55.200 €
+/- Faktoren, die den Wert beeinflussen
0
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1. Ermittlung des Bodenwerts

Am leichtesten funktioniert diese Kalkulation, wenn Sie den Bodenrichtwert Ihrer Kommune zu Hilfe ziehen. Im Abstand von zwei Jahren wird dieser Bodenrichtwert von einem Gutachterausschuss anhand der erzielten Preise aller verkauften Grundstücke in diesem Zeitrahmen in der Ortschaft festgelegt. In der Regel finden Sie die entsprechenden Angaben dazu auf der Internetseite Ihrer Stadt oder Gemeinde bzw. auf Anfrage.

Anschließend setzen Sie den Bodenrichtwert in folgende Formel ein:

Für unser fiktives Einfamilienhaus mit einem Bodenwert von 138 €/m² und einer Grundstücksfläche von 400 m², ergibt sich nach folgender Rechnung: 138 €/m² x 400 m² = 55.200 €. Der Bodenwert beträgt also 55.200 €.

2. Ermittlung des Jahresreinertrags

Für die Kalkulation des Jahresreinertrag müssen zunächst weitere Komponenten ermittelt werden. Hierbei handelt es sich um die Bewirtschaftungskosten und den Jahresrohertrag. Der Jahresrohertrag sind Einnahmen aus der Vermietung einer Wohnung. Liegen tatsächliche Werte aus vergangenen Jahren vor, werden diese in folgende Rechnung eingesetzt:

Sollte das Objekt erstmalig vermietet werden, so wird die angesetzte Miete je Quadratmeter (Kaltmiete) in der Formel berücksichtigt.

In unserer Rechnung erhalten wir bei einem Quadratmeterpreis von 8 € und einer Wohnfläche von 260 m² dieses Ergebnis: 8 € x 260 m² x 12 Monate = Jahresrohertrag von 24.960 €.

Die Bewirtschaftungskosten, die bei der Instandhaltung der Immobilie und durch notwendige Betriebskosten oder Verwaltungskosten sowie Mietausfallwagnis entstehen, werden beim Ertragswertverfahren abgezogen. Durch Zusammenrechnen der einzelnen Posten kann der Wert der Bewirtschaftungskosten exakt bestimmt werden. Es gibt allerdings auch einen etwaigen Richtwert, der bei 20 % der Nettoeinnahmen liegt.

Das Haus würde nach dem berechneten Jahresrohertrag von 24.960 € folgende Bewirtschaftungskosten ausweisen: 24.960 € x 0,2 = 4.992 €. Der Einfachheit halber runden wir den Betrag auf 5.000 € auf.

Aus den soeben bestimmten Werten lässt sich anschließend der Jahresreinertrag ermitteln:

Für unser Einfamielienhaus ergibt sich folgender Jahresreinertrag: 24.960 € — 5.000 € = 19.960 €.

3. Ermittlung des Gebäudereinertrags

Für die Bestimmung des Bodenwerts, der nur das Grundstück betrifft, wird der sogenannte Liegenschaftszins berücksichtigt. Dieser kennzeichnet den Prozentsatz bei einer marktüblichen Verzinsung der Marktwerte von Grundstücken. Sobald ein Wohngebäude auf dem Grundstück steht, können Sie sich eine Verzinsung von 5 % merken. In einer ersten Rechnung setzen Sie den Zinssatz wie folgt ein, um die Bodenwertverzinsung auszurechnen:

Als Beispielrechnung erhalten Sie folgende Bodenwertverzinsung: 0,05 x 55.200 € = 2.760 €.

Im nächsten Schritt wird dieser Wert für die Ermittlung des Gebäudereinertrags angesetzt. Im Ertragswertverfahren wird davon ausgegangen, dass sich der Wert eines Grundstücks im Laufe der Zeit verändert und in der Regel nach oben bewegt. Um dies im Verhältnis zum Gebäude zu berücksichtigen, wird folgende Rechnung angestellt:

Für die fiktive Immobilie samt Grundstück ergibt sich ein Gebäudereinertrag von: 19.960 € — 2.760 € = 17.200 €.

4. Ermittlung des Gebäudeertragswerts

Nachdem Sie den Gebäudereinertrag berechnet haben, kommt nun der sogenannte Vervielfältiger ins Spiel, der mittels Liegenschaftszins und der Nutzungsdauer des Gebäudes ermittelt werden kann. Die Formel setzt sich folgendermaßen zusammen:

Da die Restnutzungsdauer in der Kalkulation eine Potenz darstellt, ist es nicht verwunderlich, dass der Vervielfältiger mit der Länge der zu erwartenden Nutzungsdauer deutlich ansteigt. Welche konkreten Zeiträume für die Nutzung von Gebäuden festgelegt wurden, können Sie im Bewertungsgesetz (BewG) nachvollziehen. Mietwohngrundstücke werden danach mit 80 Jahren Gesamtnutzungsdauer angegeben.

Das fiktive Einfamilienhaus würde mit einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren nach dieser Rechnung einen gerundeten Vervielfältiger von 17 erhalten.

Vervielfältiger = (0,05 + 1)40 — 1 / (0,05 + 1)40 x 0,05 = 17,16 ~ 17

Um nun den Gebäudeertragswert exakt bestimmen zu können, folgt diese Rechnung: 

Für unser Haus ergibt sich die folgende Gleichung: 17 x 17.200 € = 292.400 €. Der Gebäudeertragswert des Einfamilienhauses würde nach der Kalkulation 292.400 € betragen.

5. Ermittlung des Ertragswertes

Der endgültige Marktwert einer Miet- oder Gewerbeimmobilie kann nach den oben beschriebenen Zwischenschritten nun abschließend bestimmt werden. Die Kalkulation nach dem Ertragswertverfahren lautet wie folgt:

Wertsteigernde oder wertmindernde Faktoren werden in dieser Abschlussgleichung noch berücksichtigt. Dabei kann es sich um Mietbindungen handeln, wodurch der Jahresrohertrag keine Steigerung nach oben zulässt. Auch bauliche Mängel, bereits durchgeführte Sanierungsmaßnahmen oder ähnliches können den Ertragswert beeinflussen.

In unserem Beispiel lassen wir diese Wertänderungen heraus, sodass sich folgender Ertragswert nach dem Ertragswertverfahren berechnen lässt: 292.400 € + 55.200 € = 347.600 €.

Wie exakt ist der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren?

Sollten Sie als Laie nach den oben angegebenen Formeln den Ertragswert Ihrer Immobilie ermittelt haben, können Sie dem tatsächlichen Wert sehr nahe gekommen sein.  Hierfür benötigen Sie vor allem exakte Zahlen für den Bodenrichtwert und die Bewirtschaftungskosten.

Kleine Abweichungen einzelner Werte können sich in der verfälschten Endsumme widerspiegeln. Selbst kleine Fehler bei den wertsteigernden oder wertmindernden Faktoren beeinflussen die Kalkulation und verfälschen letztlich das Endergebnis. Im Zweifelsfall ist es sicherer und ratsamer,  einen erfahrenen Gutachter oder Immobilienexperten einzuschalten.

Wer hat Interesse an berechneten Verkehrswerten?

Sie als Eigentümer wollen mit Sicherheit von Zeit zu Zeit wissen, wie hoch der Immobilienwert für Ihre Miet- oder Gewerbeimmobilie ist. Anhand des oben beschriebenen Verfahrens lässt sich der Ertragswert ermitteln. Sollten Sie sich zum Verkauf der Immobilie entschließen, benötigen Sie den aktuellen Immobilienwert. Dieser Wert bestimmt letztlich den Verkaufswert für Ihr Objekt.

Veräußern Sie Ihre Immobilie nicht an eine Privatperson, so fragen Investoren an dem im Ertragswertverfahren ermittelten Wert, um die zu erwartenden Gewinne und Rendite berechnen zu können.

Für welche Immobilien wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?

Das Ertragswertverfahren wird zur Wertermittlung eingesetzt, wenn es sich um gewerblich genutzte Immobilien oder Mietobjekte (Wohnungen, Häuser) handelt, die Erträge bzw. Gewinne ausweisen. In der Regel handelt es sich dabei um Mieteinnahmen.

Für folgende Gebäudearten kommt die Kalkulation in Betracht:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete
  • Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
  • Gewerbeobjekte z. B. Bürogebäude, Lagerhalle, Werkstatt
  • Geschäftsräume u. a. Ladenlokal, Café, Supermarkt 
  • weitere gewerblich genutzte Objekte wie Parkhaus, Tankstelle, Hallenbad
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