Mehrfamilienhaus verkaufen: Mit diesem Konzept gelingt‘s!

Ein Mehrfamilienhaus an einen neuen Besitzer zu veräußern, bedarf einer gut geplanten Vorbereitung und Durchführung, die Sie auf jeden Fall einem Immobilienexperten übertragen sollten. Welche Entscheidungen Sie selbst treffen und welche Aufgaben Sie in die eigene Hand nehmen können, lesen Sie in unserem Ratgeber. Wir haben für Sie ein Konzept zusammengestellt, das alle relevanten Fragen aufgreift.

Inhaltsverzeichnis

Immobilienverkauf mit oder ohne Makler?

So gern Sie vielleicht die Kosten für einen Maklerauftrag sparen würden, müssen wir Ihnen davon jedoch dringend abraten. Ein Mehrfamilienhaus zu veräußern, ist ein sehr komplexer Vorgang, der für einen Laien zu viele Stolperfallen bereithält. Sie müssen bedenken, dass sich in der Regel erfahrene Immobilienkäufer und Investoren für solche Objekte interessieren.

Durch ihr umfangreiches Know-how und jahrelange Erfahrung sind diese Käufer besonders kritisch. Ein Experte an Ihrer Seite kann Sie optimal unterstützen. Viele Immobilienmakler haben eine Kundendatei, in der sich vielleicht schon der passende Käufer findet. Fragen Sie deshalb gern unverbindlich an! Mit unserer Maklerempfehlung gehen Sie auf Nummer sicher.

Welche Zielgruppe kauft ein Mehrfamilienhaus?

Diese Frage haben wir Ihnen schon fast beantwortet. Es gibt kaum Privatpersonen, die sich ein Mehrfamilienhaus kaufen möchten. Deshalb ist Ihre Zielgruppe die der Investoren, Immobilienfonds und Privatanleger. Sie können davon ausgehen, dass der potenzielle Käufer selbst ausreichend Erfahrung im Immobilienwesen gesammelt oder Experten auf diesem Gebiet für den Kauf beauftragt hat.

Deshalb noch einmal unser wichtigster Tipp, um ein Mehrfamilienhaus erfolgreich verkaufen zu können: Holen Sie sich einen Immobilienmakler ins Boot!

Mehrfamilienhaus verkaufen: komplett oder jede Wohnung einzeln?

Dies ist eine der wichtigsten Fragen während der Vorbereitungsphase. Veräußern Sie das Gebäude komplett, können Sie Aufwand und Zeit sparen. Laut den Statistiken der Immobilienbranche müssen Sie mit einem verminderten Erlös im Vergleich zum Verkauf einzelner Wohnungen rechnen.

Teilen Sie dagegen die Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen auf, erwartet Sie ein deutlicher Mehraufwand, der sich zunächst auch finanziell bemerkbar machen wird. Der Gewinn fällt allerdings oft besser aus. Wenn Sie sich aufgrund verschiedener Größen, Grundrisse, Ausstattungen und der Lage innerhalb des Gebäudes die unterschiedlichen Verkehrswerte der einzelnen Wohnungen anschauen, ist es nicht erstaunlich, dass der tatsächliche Wert einer Wohnung im Marktwert des kompletten Hauses untergehen kann.

Wie kann ich ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufteilen?

Um die Wohnungen separat verkaufen zu können, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), die von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird. Sie bescheinigt für die einzelnen Wohnungen, dass sie in sich abgeschlossen sind (separater, abschließbarer Zugang, Decken, Wände, eigenes WC). Ein Aufteilungsplan des gesamten Gebäudes ergänzt die Abgeschlossenheitsbescheinigung und ist für die Teilungserklärung unverzichtbar. Diese besagt, dass ein Eigentümer seinen Besitz in Miteigentumsanteile umwandelt. Eine notarielle Beurkundung und der Eintrag ins Grundbuch sind für die Rechtswirksamkeit erforderlich.

Was ist beim Verkauf der Eigentumswohnungen zu beachten?

Sind die ehemaligen Mietwohnungen nun in Eigentumswohnungen umgewandelt worden, so steht es jedem bisherigen Mieter frei, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Das bedeutet für Sie konkret, dass ein Mieter die Wohnung zu denselben Konditionen erwerben kann, wie Sie diese mit einem anderen Käufer im Kaufvertrag vereinbart haben (siehe auch Ratgeber „Wohnung verkaufen“).

Konnten Sie die so entstandenen Eigentumswohnungen noch nicht verkaufen und sind diese daher aktuell vermietet, so besteht für den neuen Käufer eine Kündigungssperrfrist. In diesem Fall muss der neue Besitzer drei Jahre* warten, um den Mieter wegen Eigenbedarfs oder Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen zu können. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, kommt eine Kündigungsfrist hinzu, die zur Sperrfrist dazu gerechnet wird.

* Die Bundesländer können diese Frist auf bis zu 10 Jahre verlängern! Bitte erkundigen Sie sich dazu bei Ihrem Makler!

Welche Besonderheiten bestehen beim Verkauf eines kompletten Mehrfamilienhauses?

Veräußern Sie das komplette Gebäude, so sind auch hier Richtlinien zu beachten. Als Vorteil kann zunächst angesehen werden, dass für diesen Verkauf kein Vorkaufsrecht gegenüber den Mietern besteht. Der neue Inhaber muss die Mietverhältnisse und geltenden Mietverträge jedoch übernehmen und kann aus diesem Grund nicht ganz frei agieren.

Klären Sie mit dem potenziellen Käufer auch alle Angelegenheiten, die mit den Mietern zu tun haben, beispielsweise bestehende Mietschulden, Zahlungen von Betriebskosten oder Vereinbarungen über Kautionsrückzahlungen.

Zusammenfassung: Komplettes Haus oder Wohnungen einzeln verkaufen?

Damit Sie die Entscheidung zugunsten des Verkaufs des kompletten Mehrfamilienhauses oder einzelner Eigentumswohnungen treffen können, haben wir eine kurze Übersicht zusammengestellt.

Komplettes Mehrfamilienhaus
Einzelverkauf der Wohnungen
weniger Aufwand zur Planung und Vorbereitung
hoher Aufwand (Zeit + Kosten)
geringerer Erlös
höherer Erlös
im Durchschnitt weniger Aufwand beim Verkauf
höherer Aufwand beim Verkauf
kein Vorkaufsrecht für Mieter
Vorkaufsrecht beachten
Mietverträge müssen übernommen werden
es besteht eine Kündigungssperrfrist von 3 Jahren
Verkauf ohne Maklerkosten möglich
Maklerkosten werden auf Käufer und Verkäufer verteilt (Ausnahme: gewerbliche Käufer)

Wie wird der Wert des Objekts ermittelt?

Um diese Frage beantworten zu können, müssen wir wieder zwischen komplettem Haus und einzelner Wohnung unterscheiden. Da mit dem Mehrfamilienhaus Erträge erzielt werden, kommt das Ertragswertverfahren zur Wertermittlung infrage. Lesen Sie dazu bitte alle Details in unserem separaten Ratgeber nach!

Auch der Wert vermieteter Wohnungen lässt sich nach dieser Methode berechnen. Handelt es sich allerdings um unvermietete oder erst kürzlich umgewandelte Eigentumswohnungen, so kann ihr Verkehrswert anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt werden. Dazu werden bisher erzielte Verkaufspreise für Wohnungen mit gleichen Merkmalen herangezogen. Nur wenn dies aufgrund fehlender Vergleichsobjekte nicht funktioniert, wird das Sachwertverfahren verwendet. Dieses beruht auf den Bau- oder Wiederherstellungskosten der Wohnung in Bezug zur Nutzungsdauer.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Bevor Sie das Exposé erstellen lassen und die Werbetrommeln rühren können, sollten Sie alle relevanten Unterlagen und Dokumente zusammentragen, die für den Verkauf von Bedeutung sind. Neben dem üblichen Grundbuchauszug, Bauakten, Lageplan, Flurkarte, Energieausweis sowie einer Übersicht über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Nachweis über Zustand und Bausubstanz) können weitere Unterlagen den Verkauf erleichtern.

Der Kaufinteressent einer Eigentumswohnung möchte beispielsweise mehr über die Eigentümerversammlungen, anstehende Projekte, Sonderausstattungen oder die Teilungserklärung wissen. Lesen Sie dazu bitte auch unseren umfangreichen Ratgeber „Wohnung verkaufen“. Soll das Mehrfamilienhaus komplett veräußert werden, so sind der Bebauungsplan in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeiten, bestehende Mietverträge oder die Betriebskostenabrechnungen von Bedeutung.

Wer stellt mir all diese Dokumente aus?

Je mehr Fakten Sie über das Mehrfamilienhaus auf den Tisch legen, umso seriöser erscheint Ihr Angebot. Ihr Makler wird Sie dazu gern beraten und Ihnen ebenso bei der Beschaffung aller notwendigen Dokumente helfen. Viele Unterlagen werden Sie in Ihrem persönlichen Besitz haben, wie Pläne und Kosten für eine Sanierung, Betriebskostenabrechnungen oder den aktuellen Energieausweis (Einen neuen Energieausweis können Sie unter anderem beim Energiedienstleister oder Architekten ausstellen lassen). Für den Grundbuchauszug müssen Sie zum Grundbuchamt. Die Flurkarte erhalten Sie auf dem Katasteramt. Die Bauakten finden Sie beim Bauträger, dem Architekten oder der Kommune.

Mit diesen Tipps gelingt der Verkauf ganz sicher!

Besprechen Sie sich unbedingt mit Ihrem Immobilienmakler über das Vorgehen, damit Sie beide am gleichen Strang ziehen! Dabei gilt es beispielsweise zu klären, welche Telefonnummer/n im Inserat hinterlassen werden. Sie als Verkäufer haben mit Sicherheit Interesse daran, auch an Sonntagen Auskunft über das Objekt zu geben. Nehmen Sie zu Besichtigungen bereits alle relevanten Dokumente mit und bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor! Stellen Sie die Vorteile und Besonderheiten Ihrer Immobilie in den Fokus, aber verschweigen Sie dennoch keine Mängel. 

Dazu bieten sich jederzeit kleine Reparaturarbeiten oder eine Renovierung an. Mit ein wenig Dekoration und/oder Pflanzen schaffen Sie eine positive Atmosphäre in einer Eigentumswohnung. Für das Mehrfamilienhaus bietet sich zudem ein „Frühjahrsputz“ an. Stehen in naher Zukunft Sanierungen und Modernisierungen an, könnten Sie diese vor dem Verkauf selbst in Auftrag geben, um den Verkehrswert der Immobilie deutlich zu erhöhen und damit einen höheren Gewinn einzufahren.

Welche Steuern fallen beim Verkauf der Wohnimmobilie an?

Grundsätzlich unterliegt jedes Immobiliengeschäft der Grunderwerbsteuer, die abhängig von Ihrem Bundesland bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis betragen kann. Als weitere Steuern können für das Mehrfamilienhaus die Spekulationssteuer bei einem Weiterverkauf des Objektes innerhalb von zehn Jahren oder die Gewerbesteuer bei Veräußerung von mehr als drei Objekten in fünf Jahren (Drei-Objekt-Grenze) anfallen.

Mit welchen Kosten muss ich bei diesem Immobilienverkauf rechnen?

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, kommen für die Aufsetzung und notarielle Beurkundung des Kaufvertrages sowie der Änderungen im Grundbuch weitere Kosten hinzu. Verschiedene Dokumente und Bescheinigungen müssen ebenfalls bezahlt werden. Dazu zählt unter anderem der Energieausweis sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Umwandlung in Eigentumswohnungen und die dazugehörige Teilungserklärung (sie müssen ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden).

Weitere mögliche Kosten, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entstehen können, sind:

  • Kosten für Renovierungsarbeiten,
  • Werbungskosten,
  • Maklerkosten,
  • Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank (falls die Finanzierung vorzeitig beendet wird) sowie
  • Kosten für die Löschung einer Grundschuld (Änderung im Grundbuch).
 

Kommen Maklerkosten auf mich als Verkäufer zu?

Mit Inkrafttreten des Gesetzes über die „Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ darf seit dem 23. Dezember 2020 die Maklerprovision nicht mehr allein dem Käufer aufgebürdet werden. Verkaufen Sie nun einzelne Eigentumswohnungen, so müssen Sie ebenfalls mit Maklerkosten rechnen, die in der Regel halbe-halbe aufgeteilt werden. Ist der neue Eigentümer keine Privatperson, dann kommt diese Regelung nicht zum Tragen. Sie gilt zudem nicht, sobald Sie das komplette Mehrfamilienhaus verkaufen, da das Objekt zu den gewerblichen Immobilien, Anlageimmobilien oder gemischt genutzten Immobilien zählt.

Verkaufen Sie ein Mehrfamilienhaus nach diesem Erfolgskonzept!

Damit Sie sich alle Schritte zum erfolgreichen Immobilienverkauf noch einmal ins Gedächtnis rufen können, haben wir unser Konzept in dieser Übersicht dargestellt.

  1. Beauftragen Sie einen Immobilienmakler!
  2. Entscheiden Sie, ob Sie das komplette Haus oder aufgeteilt in einzelne Eigentumswohnungen verkaufen möchten!
  3. Informieren Sie sich über Besonderheiten beim Mehrfamilienhaus, wie Mietverträge, Teilungserklärungen, Vorkaufsrechte etc.!
  4. Lassen Sie den Wert des Objekts ermitteln und bestimmen Sie einen realistischen Verkaufspreis!
  5. Tragen Sie alle erforderlichen Unterlagen und Dokumente zusammen!
  6. Denken Sie an einen „Frühjahrsputz“ und erledigen Sie noch ausstehende Reparaturen, evtl. sogar eine Modernisierung!
  7. Besprechen Sie mit dem Makler alle notwendigen Schritte (professionelles Exposé, Inserate, Besichtigungen etc.)!
  8. Verschaffen Sie sich einen Überblick über anfallende Steuern und Kosten!

Wie können wir Ihnen beim Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses helfen?

Unsere Ratgeber zielen darauf ab, dass Sie sich vorab ausreichend informieren können, ganz egal, ob Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchten oder eine Immobilienbewertung benötigen. Sobald Sie aktiv werden wollen, stehen wir Ihnen auch persönlich zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns gern unverbindlich! Vielleicht wünschen Sie eine kostenfreie Immobilienbewertung?

Wir kommen gern zu Ihnen, um Ihr Objekt mit eigenen Augen professionell zu begutachten. Oder sind Sie auf der Suche nach einem Makler in Ihrer Nähe? Mit unserer Maklerempfehlung finden Sie garantiert den passenden Partner mit einer umfangreichen Expertise und Erfahrung im Immobiliensektor.

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