Einheitswert — Eine Berechnungsgrundlage für einige grundstücksbezogene Steuern

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 26

Um Steuern für alle Haus- und Grundstücksbesitzer gerecht ermitteln zu können, wurde bereits 1935 eine Berechnungsgrundlage entwickelt, die heute noch zum Einsatz kommt — der Einheitswert. Wie sich dieser nach dieser Methode berechnet, für welche Steuern er die Basis ist und warum sich ab 2025 etwas ändern wird, können Sie in diesem Ratgeber nachlesen.

Einheitswert – Was sind die wichtigsten Fakten?

  • Der Einheitswert wird nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt.
  • Vom Finanzamt erhalten Sie für Ihre Liegenschaft einen Einheitswertbescheid, der den Wert Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks ausweist.
  • Den berechneten Einheitswert legt die Kommune zugrunde, um daraus die Grundsteuer festsetzen zu können.
  • Vom Bundesgerichtshof wurde im Jahr 2018 die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt und die Ausarbeitung einer neuen Regelung angewiesen.

Was ist der Einheitswert und für welche Steuern bildet er die Berechnungsgrundlage?

Beim sogenannten Einheitswert handelt es sich um eine festgelegte Bemessungsgrundlage, die für alle Immobilien und Grundstücke im privaten, gewerblichen, land- und forstwirtschaftlichen Bereich angesetzt wird, um Steuern festsetzen zu können. Grundlage für die Bemessung bilden die Werteverhältnisse, die bereits 1935 festgelegt und in Westdeutschland 1964 angepasst wurden.

Für private Immobilieneigentümer wird dieser nur zur Berechnung der Grundsteuer verwendet. Er kommt aber auch bei der Ermittlung der Zweitwohnsitz-Steuer zum Einsatz und für gewerblich genutzte Immobilien zur Festsetzung der Gewerbesteuer.

Nach welchen Verfahren wird der Einheitswert ermittelt?

Als Grundlage zur Berechnung des Einheitswertes kommen das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.

Das Ertragswertverfahren: Diese Methode wird dann angewendet, wenn ein Jahresrohertrag für ein Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine Miet- oder Gewerbeimmobilie oder ein gemischt genutztes Grundstück ermittelt werden kann.

Das Sachwertverfahren: Lässt sich kein Jahresrohertrag ermitteln, wird der Sachwert der Immobilie für die Berechnung zugrunde gelegt. Hierzu fließen sichtbare Werte ein, beispielsweise die Lage des Objekts, Bauweise und Ausstattungsmerkmale.

Stimmen Einheitswert und Verkehrswert überein?

Diese Frage ist eindeutig mit einem Nein zu beantworten. Den dieser liegt in der Regel unter dem Verkehrswert. Letzterer gibt Auskunft darüber, welchen Wert das Grundstück oder die Immobilie am Markt bei einem Verkauf erzielen würde. Da viele Einheitswerte auf veralteten, weil nicht im Laufe der Zeit angepassten, Bewertungsgrundlagen beruhen, sind sie zum Teil deutlich niedriger als der Marktwert. Der im Einheitswertbescheid vom Finanzamt ausgewiesene Wert Ihrer Liegenschaft entspricht also nicht dem tatsächlichen Sachwert.

Wofür ist der Einheitswertbescheid die Grundlage?

Stellt das Finanzamt einen Einheitswertbescheid aus, wird damit der Wert Ihrer Immobilie nach den oben genannten Verfahren festgelegt. Dieser Wert bildet dann die Grundlage zur Berechnung verschiedener Steuern, wie der Grundsteuer.

Die Grundsteuer wird prinzipiell von der Gemeinde oder Stadt als kommunale Steuer erhoben. Mit der Festlegung eines Hebesatzes, der für die Ermittlung der Grundsteuer benötigt wird, kann die Kommune ihre jährlichen Steuereinnahmen beeinflussen.

Die Berechnung der Grundsteuer lautet wie folgt: 
Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer.

Die Grundsteuermesszahl ist ein Promillewert (etwa zwischen 2,6 und 10 ‰), der multipliziert mit dem Einheitswert den sogenannten Grundsteuermessbetrag ergibt. Dieser wiederum wird mit dem von der Kommune festgelegten Hebesatz (etwa zwischen 80 und 995 %*) ebenfalls multipliziert und ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

* Der Hebesatz von 80 % wird im rheinland-pfälzischen Ingelheim und der von 995 % im hessischen Offenbach veranschlagt. Beide Hebesätze gelten für die Grundsteuer B, für bebaute und unbebaute Grundstücke ohne landwirtschaftliche Nutzung.

Warum sieht das Bundesverfassungsgericht den Einheitswert kritisch?

Im April 2018 hat der BGH die Berechnung als bedenklich angesehen und die daraus hervorgehende Grundsteuer als verfassungswidrig erklärt. Der Einheitswert beruht immer noch auf den 1935 festgelegten und nur in der ehemaligen Bundesrepublik 1964 angepassten Werten. Diese sollten von der Gesetzgebung her alle sechs Jahre vom Finanzamt angepasst werden, was häufig nicht geschah.

Vor allem bebaute Grundstücke, die aus diesen Zeiten stammen, haben demzufolge einen wesentlich geringeren Einheitswert als jüngere Immobilien. Diese Ungleichbehandlung bei der Bewertung gleichartiger Grundstücke und die auf sehr alten Werten beruhende Herangehensweise veranlasste den BGH dazu, dem Gesetzgeber die Neugestaltung der Grundsteuer bis zum 31.12.2019 aufzuerlegen.

Wann tritt die neue Regelung in Kraft und wie sieht diese aus?

Das neue Modell zur Erhebung der Grundsteuer soll 2025 in Kraft treten und beruht wie bisher auf dem Einheitswert. Neu wird die Ermittlung dieses Wertes sein, indem für bebaute Grundstücke nur noch das Ertragswertverfahren eingesetzt wird, welchem zudem weniger Kriterien zugrunde gelegt werden. Diese sollen folgende sein: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudeart, Baujahr und Wohnfläche. Weiterhin soll der Einheitswert nun tatsächlich alle sieben Jahre neu berechnet werden.

Ob diese Regelung in allen Bundesländern umgesetzt wird, steht noch in den Sternen, denn die Länder sind dazu nicht verpflichtet. Sie können durchaus eigene Lösungen für die Festsetzung der Grundsteuer beschließen.

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