Wohnungswert ermitteln: Was ist meine Wohnung in 2024 wert?
- Marc Seiberth
- 06. April 2024
Das Rad auf dem Immobilienmarkt dreht sich kontinuierlich weiter und vielleicht möchten auch Sie eine Veränderung und dabei Ihre Wohnung veräußern? Nicht nur hierfür wird eine Immobilienbewertung benötigt. Wofür Sie den Wohnungswert ermitteln lassen sollten, welche Faktoren dabei berücksichtigt werden müssen und wer diese Berechnung durchführen kann, haben wir in diesem Ratgeber für Sie zusammen getragen. Wir verraten Ihnen auch Möglichkeiten, den Verkehrswert Ihrer Wohnung zu steigern.
Was ist der Wohnungswert? – Eine Definition
Unter Wohnungswert versteht man den sogenannten Marktwert einer Eigentumswohnung, auch Verkehrswert genannt. Dieser stellt den Immobilienwert dar, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen würde, und zwar zum Zeitpunkt der Berechnung. Durch kontinuierliche Änderungen auf dem Immobilienmarkt kann der Verkehrswert nicht als statischer Wert angesehen werden. Für eine exakte Wertermittlung, um die Wohnung beispielsweise veräußern zu können, sollte die Berechnung deshalb die aktuelle Lage am Immobilienmarkt widerspiegeln. Wie dies vonstatten geht, erfahren Sie im nächsten Kapitel.
Wie kann ich den Wohnungswert ermitteln?
Ähnlich wie bei der Hauswertermittlung, die Sie bei uns in einem eigenen Ratgeber “Hauswert ermitteln” nachlesen können, stützt sich die Wohnungswertermittlung auf drei verschiedene Methoden — das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. In der Regel wird ein Gutachter für die Berechnung des Wohnungswertes ein Verfahren als Grundlage verwenden und durch eines der beiden übrig gebliebenen Methoden ergänzen.
Der Wert einer Wohnung wird idealerweise mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt, da bei dieser Methode mehrere Verkaufsangebote für Immobilien in Bezug auf Ausstattung, Größe und Lage miteinander verglichen werden.
Das Vergleichswertverfahren
Möchten Sie die Wertermittlung für eine nicht vermietete Wohnung vornehmen, bietet sich zunächst das Vergleichswertverfahren an. Um den Verkehrswert feststellen zu können, werden alle Wohnungen mit möglichst vielen gleichen Merkmalen in Bezug zu Ihrer Wohnimmobilie miteinander verglichen, um aus den für die Wohnungen erzielten Verkaufspreise den genauen Wert für Ihre Wohnimmobilie abzuleiten. Die erforderlichen Daten werden dazu in Immobiliendatenbanken gesammelt und für verschiedene Gebiete und höchsten zwei Jahre zurückliegende Zeitspannen bereitgestellt.
Das Ertragswertverfahren
Diese Berechnungsmethode wird zur Ermittlung des Verkehrswertes bei vermieteten Wohnungen eingesetzt, da sich Erträge durch Mieteinnahmen oder Pachtzahlungen ergeben. Hierbei steht also nicht der Sachwert der Immobilie im Vordergrund, sondern die Erträge. Da sich die Berechnungsmethode nicht in wenigen Worten erklären lässt, möchten wir Sie auf unseren Artikel über das Ertragswertverfahren aufmerksam machen, in welchem Sie anhand eines Beispiels die Wertermittlung nachvollziehen können und über einzelne Berechnungsfaktoren, wie der Bodenwertverzinsung, den Bewirtschaftungskosten und die Restnutzungsdauer, informiert werden.
Das Sachwertverfahren
Als Ergänzung zu den oben beschriebenen Wertermittlungsverfahren kommt das Sachwertverfahren als Ergänzung in Betracht oder es wird eingesetzt, wenn jene Methoden für Ihre Wohnung nicht anwendbar sind. Für das Sachwertverfahren werden ganz allgemein die Wiederherstellungskosten berechnet. Stehen aus der Zeit des Wohnungsbaus Daten zur Verfügung, können diese mit dem bisherigen Wertverlust durch die Nutzung der Wohnimmobilie verrechnet werden und ergeben den Sachwert der Wohnung.
Welche Faktoren spielen eine Rolle?
Um eine präzise Bewertung durchführen zu können, sind bestimmte Faktoren von großer Bedeutung, beispielsweise Lage, Wohnfläche und Ausstattung, aber auch das Baujahr, der Zustand und die Tatsache, ob die Wohnung vermietet oder selbst genutzt wird.
Eine Liste mit möglichen Faktoren, haben wir nachfolgend für Sie zusammengestellt:
- Wohnfläche und Anzahl der Zimmer
- Schnitt
- Ausstattung (u. a. Einbauküche, Balkon, Dachterrasse)
- Helligkeit (Ausrichtung in Bezug zu den Himmelsrichtungen)
- Baujahr und Zustand
- evtl. durchgeführte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
- Lage im Haus (Etage, innerhalb oder an mindestens einer Außenmauer)
- Art des Hauses, indem sich die Wohnung befindet (z. B. Mehrfamilienhaus, Hochhaus)
- Nutzungsart von Wohnung und/oder Gebäude (u. a. Wohn- und Geschäftshaus, Wohnung zur Vermietung oder Eigennutzung)
Um Ihnen die Bedeutung einzelner Faktoren genauer zu vermitteln, haben wir dazu eigene Kapitel vorbereitet.
Welchen Einfluss haben Lagefaktoren?
Ein erfahrener Gutachter wird vor der Ermittlung des Wohnungswertes nach verschiedenen Lagemerkmalen fragen, die er in Mikro- und Makrolage einteilt. Beide Komponenten können den Verkehrswert einer Wohnung positiv oder negativ beeinflussen.
Unter Berücksichtigung der Mikrolage
Zur Mikrolage zählen alle Komponenten, die in unmittelbarer Nähe von Bedeutung sind. Das können das Geschoss, in dem sich die Wohnung befindet, die Nähe zu Schulen, Kindergärten, Arztpraxen oder auch die Nachbarschaft zum ÖPNV sein. Eine gute Infrastruktur im Gebiet rund um die Wohnung zahlt sich ebenso aus wie günstige Lagen innerhalb eines Hauses. Erdgeschosswohnungen sind etwas unbeliebter und daher weniger wertvoll.
Eigentumswohnungen im „Inneren“ eines Hauses schonen bei der Nutzung den Geldbeutel, da sie weniger beheizt werden müssen, und können dadurch etwas höher bewertet werden. Letztendlich kann sich auch die Ausrichtung zu einzelnen Himmelsrichtungen auf den Wert auswirken. Reine Nordlagen sind leider nicht so attraktiv und daher weniger wert.
Mikrolage - Beispiele
Wohngegend ruhig oder laut, Wohngegend familienfreundlich (Nähe zu Schulen, Kindergärten), gutes Parkplatzangebot oder Tiefgarage, unmittelbare Umgebung zu Störquellen (Gewerbegebiet, Autobahn, Flughafen), Lage der Wohnung innerhalb des Hauses, Attraktivität der nahen Umgebung (u. a. Lage an einem See, spektakuläre Aussicht)
Unter Berücksichtigung der Makrolage
Bei der Makrolage handelt es sich um alle Faktoren, die einen ganzen Stadtteil, eine Stadt oder Gemeinde und auch einen gewissen Teil einer Region einschließen können. Auch hier ist die Infrastruktur von Bedeutung, ist allerdings in einem größeren Umkreis von Bedeutung, wie die Nähe zu überregionalen Verkehrsanbindungen.
Dazu spielt die Wirtschaftskraft dieser Region sowie das Angebot an Kultur- und Freizeiteinrichtungen eine entscheidende Rolle. In strukturschwachen Gebieten werden Gutachter den Wohnungen geringere Verkehrswerte bescheinigen als in Regionen mit einer starken Wirtschaft. Wohnungen in Feriengebieten können dagegen meist von ihrer Lage profitieren.
Makrolage - Beispiele
Viele Arbeitsplätze in der Umgebung, starke Wirtschaftskraft, günstige Verkehrsanbindung, breites Angebot an Kultur und Freizeit, städtische oder ländliche Region, Attraktivität der Region (z. B. Urlaubsregion)
Welchen Einfluss haben allgemeine Merkmale?
Möchten Sie von einem Gutachter oder Immobilienexperten den Wohnungswert ermitteln lassen, wird er Sie mit Sicherheit nach den Basisdaten und eventuellen Besonderheiten Ihrer Eigentumswohnung fragen. Neben der Größe der Wohnfläche, der Anzahl aller Wohnungen im Gebäude sowie der Anzahl der Zimmer stehen auch immer der Schnitt der Immobilie und eventuelle Besonderheiten im Fokus. Wohnungen unter dem Dach haben sehr häufig Dachschrägen, die die Wohnfläche nach oben hin beschränken und sich negativ auf den Wohnungswert auswirken können. Dagegen können eine Dachterrasse oder ein Panoramafenster eine solche Wohnung hingegen aufwerten.
In die Ermittlung des Wohnungswertes fließen weiterhin die Art des Hauses und deren Nutzung mit ein. Dabei können Unterschiede zwischen Hochhäusern, kleineren und größeren Mehrfamilienhäusern oder Gebäuden mit einer Mischnutzung (geschäftlich und privat) auftreten.
Welchen Einfluss hat die Ausstattung?
Die Wohnungsausstattung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Besitzt die Wohnimmobilie eine hochwertige Küche, ein Designer-Bad oder die bereits genannte Dachterrasse, einen Balkon oder einen Kamin, wird sich das in der Wohnungswertermittlung widerspiegeln. Hochwertig und modern ausgestattete Wohnungen lassen sich leichter verkaufen. Sollte die Immobilie abgewohnt sein, empfiehlt sich eine Sanierung bzw. Modernisierung, die auch den Immobilienwert deutlich erhöhen wird.
Welchen Einfluss haben das Baujahr und der Zustand?
Dass sowohl das Baujahr einer Eigentumswohnung und damit des gesamten Gebäudes als auch der Zustand einer Immobilie auf den Wert einen besonderen Einfluss haben, steht außer Frage. Dabei kann nicht eindeutig behauptet werden, dass die neuesten und modernsten Immobilien den höchsten Verkehrswert besitzen. Viele liebevoll restaurierte Villen aus der Gründerzeit und dem Jugendstil beherbergen heute wundervolle Wohnungen, wenn sie nach den neusten Technik- und Umweltstandards saniert und modernisiert wurden.
Möchten Sie verkaufen und vor der Wohnungswertermittlung frisch sanieren, so ist dies nicht so einfach, denn eine Eigentumswohnung gehört nur in den eigenen vier Wänden zu ihrem Sondereigentum. Es ist beispielsweise möglich, eine neue Küche einzubauen, die Innenwände neu zu gestalten oder den Fußboden mit neuem Parkett auszustatten. Sobald Sie Gemeinschaftseigentum verändern wollen, sind Ihnen die Hände gebunden. Lesen Sie zu diesem Thema unsere Ratgeber „Gemeinschaftseigentum“ und „Sondereigentum“, um sich über die verschiedenen Rechte und Pflichten informieren zu können.
Warum spielt das Gemeinschaftseigentum bei der Ermittlung des Wohnwertes eine Rolle?
Unter dem Gemeinschaftseigentum sind all jene Komponenten eines Gebäudes zu verstehen, die alle Wohnungseigentümer gemeinsam nutzen. Sie sind dazu verpflichtet, die technischen und baulichen Anlagen instand zu halten und gegebenenfalls zu sanieren und modernisieren, beispielsweise das Dach, elektrische Leitungen oder die Heizungsanlage. Möchten Sie nun Ihre Immobilie bewerten lassen, hängt dieser auch vom Zustand des vorhandenen Gemeinschaftseigentums ab. Können Sie durch den Energieausweis des Hauses eine umweltfreundliche und ressourcenschonende Haustechnik nachweisen, so wird sich dies positiv im Wohnungswert abbilden.
Um das gemeinsam genutzte Eigentum regelmäßig warten sowie reparieren zu können und gegebenenfalls erneuern zu lassen, legen alle Wohnungseigentümer eine Instandhaltungsrücklage beiseite. Möglicherweise liegen Sie bei der Wertermittlung mit dieser Rücklage in Verzug, so würde das auch den Wohnungswert beeinflussen. Weiterhin können Rechtsstreitigkeiten unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Wertermittlung einer Wohnung negativ ins Gewicht fallen.
Kann der Immobilienwert durch gezielte Maßnahmen gesteigert werden?
Sobald Sie den Wohnungswert ermitteln lassen möchten, sollten Sie sich Gedanken darüber machen, ob es Möglichkeiten gibt, diesen Wert zu erhöhen. Oftmals sind es kleine und leicht durchführbare Maßnahmen innerhalb Ihrer Wohnung, die zu einer Wertsteigerung beitragen können. Dazu bieten sich Schönheitskorrekturen, wie eine frisch geweißte Wand oder die Beseitigung kleiner Mängel, an, um mit einer optischen Verbesserung einen guten ersten Eindruck von der Wohnung zu schaffen. Lesen Sie dazu auch gern unseren Ratgeber „Wohnung verkaufen“.
Eine weitere Möglichkeit der Wertsteigerung besteht in dem Besitz von Sondernutzungsrechten für Ihre Eigentumswohnung. Dazu zählt beispielsweise ein kleiner Garten oder ein PKW-Stellplatz, der die Qualität zusätzlich erhöhen kann. Welche Sondernutzungsrechte es weiterhin gibt und was unter einem Sondernutzungsrecht zu verstehen ist, erläutert Ihnen unser zu diesem Thema verfasster Ratgeber.
Gibt es Unterschiede bei vermietete oder unvermietete Wohnungen?
Möchten Sie den Wohnungswert ermitteln lassen, kann es zwischen einer freien, also nicht vermieteten und einer vermieteten Eigentumswohnung Abweichungen geben.
Vorteile einer freien Wohnung
Die Vorteile einer freien Wohnung liegen auf der Hand. Zu den Interessenten bei einem Verkauf würden neben den Kapitalanlegern, die die Wohnung später zur Miete anbieten, auch jene Menschen zählen, die selbst darin wohnen möchten. Durch einen größeren Kundenkreis können sich durch das hohe Angebot der Nachfrage selbstverständlich auch höhere Verkaufspreise ergeben. Käufer, die weiter vermieten möchten, haben bei einer freien Wohnung zudem einen größeren Spielraum zur Festlegung der Miete.
Nachteile einer bereits vermieteten Wohnung
Bewohnte Wohnungen unterliegen in der Regel der sogenannten Mietpreisbremse. Daher können die Besitzer die Miete nur bis zu einem gewissen Punkt erhöhen. Auch der mit der Wohnung zusammenhängende Mietvertrag muss vom neuen Inhaber übernommen werden. Diese Gründe sprechen natürlich für einen höheren Wohnungswert einer vergleichbaren freien Wohnung, wobei auch hier Ausnahmen die Regel bestätigen können. Durch deutschlandweite Vergleiche konnte berechnet werden, dass die Wertunterschiede zwischen freien und vermieteten Wohnungen bis zu 30 Prozent betragen können.
Wer kann professionell den Wohnungswert ermitteln?
Möchten Sie nur aus reinem Interesse eine Wertermittlung durchführen, könnten Sie auf einen Immobilienwertrechner setzen, der online angeboten wird. Diese schnelle und kostenlose Methode eignet sich allerdings selten, da der Wert nur geschätzt wird.
Zur Festsetzung eines Verkaufspreises benötigen Sie mindestens ein Kurzgutachten, welches von einem erfahrenen Gutachter oder Immobilienexperten erstellt wird. Dafür ist in der Regel eine Besichtigung vor Ort notwendig, um einen präzisen Verkehrswert bestimmen zu können. Muss die Wohnungswertermittlung vor Gericht Bestand haben, kommen Sie um ein ausführliches Wertgutachten für Ihre Wohnung, ebenfalls mit einer Vor-Ort-Begehung, nicht herum. Dieses kann nur von einem zertifizierten Gutachter ausgestellt werden.
Wofür benötige ich die Wertermittlung?
Wie bereits mehrfach angesprochen wurde, wird die Ermittlung des Wohnungswertes für den Verkauf der Wohnimmobilie und damit zur Festsetzung des Verkaufspreises wahrscheinlich der häufigste Grund sein. Kaufinteressenten wiederum könnten die Immobilie schätzen lassen, um sich ein Bild davon zu machen, ob der angegebene Kaufpreis auch dem tatsächlichen Wert der Wohnung nahe kommt.
Zudem sind rechtlich zu regelnde Angelegenheiten, wie eine Erbschaft, eine Schenkung oder Zwangsversteigerung, weitere Prozedere, die einer Wohnungswertermittlung bedürfen. Darüber hinaus wird der Wert einer Wohnung benötigt, wenn es um Vorgänge mit Kreditinstituten, zum Beispiels eine Finanzierung oder Beleihung, geht.
Welche Dokumente sind erforderlich?
Bevor Sie sich zu einem Gutachter begeben, sollten Sie alle für den Wert der Wohnimmobilie wichtigen Dokumente beisammen haben. Auch wenn eine Wohnung im Vergleich zu einem Haus kleiner ist, können doch eine Vielzahl von Unterlagen für die Wertbestimmung nötig sein. Lesen Sie dazu bitte auch den Ratgeber „Wohnung verkaufen“, in dem alle Unterlagen aufgeführt sind und wo Sie diese erhalten. An dieser Stelle geben wir Ihnen nur eine kurze Zusammenfassung.
Folgende Dokumente könnten für die Bewertung von Bedeutung sein:
- Grundbuchauszug,
- Lageplan der Wohnung,
- Energieausweis,
- Nachweis über Sanierungen und Modernisierungen,
- Berechnung von Wohnflächen und umbautem Raum,
- bei Vermietung: Mieteinnahmen,
- Teilungserklärung (u. a. für Nachweis von Sondernutzungsrechten) sowie
- Nachweis über Instandhaltungsrücklage.
Wer kann mir ein professionelles Wertgutachten erstellen?
Benötigen Sie ein Wertgutachten für eine Eigentumswohnung, so sollten Sie einen regionalen und erfahrenen Immobilienexperten oder Gutachter aufsuchen. Dieser bringt neben seiner fachlichen Kompetenz auch Erfahrungen vom Immobilienmarkt der unmittelbaren Umgebung mit und kann lokale und regionale Besonderheiten in der Wertermittlung berücksichtigen. Sobald Sie ein Gutachten für vor Gericht zu klärende Angelegenheiten brauchen, muss der Gutachter staatlich anerkannt, also zertifiziert, sein. Kurzgutachten können auch von anderen Immobilienexperten erstellt werden.
Immobilienbewertung bei uns — kostenlose und qualifizierte Immobilienbewertung vor Ort
Auch wenn das Angebot von verschiedenen Online-Gutachten mit einem schnellen und kostenlosen Ergebnis lockt, so müssen Sie davon ausgehen, dass der ermittelte Wert nur ein geschätzter und damit nicht korrekter Wert ist.
Wir bieten Ihnen den Service von Schnelligkeit und einer kostenlosen Lösung ebenso und bestimmen Ihren Wohnungswert präzise und unverbindlich! Vereinbaren Sie dazu einfach einen kurzfristigen Termin vor Ort, damit wir alle erforderlichen und bedeutenden Faktoren in die Berechnung einfließen lassen können. Im Handumdrehen erhalten Sie den Verkehrswert und können diesen beispielsweise als Verkaufspreis festsetzen.
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