Grundstückspreise Berlin 2021 – aktuelle Preise

Die Grundstückspreise in Berlin bewegen sich zwischen 400 und knapp 900 Euro pro Quadratmeter, unabhängig von der Größe. Die Lage eines Grundstücks beeinflusst allerdings den Preis. 

Im bundesweiten Ranking liegt die Hauptstadt auf Platz 2 der höchsten Preise für Grund und Boden in Deutschland. Hier kostet der Quadratmeter durchschnittlich 690 Euro. Nur Hamburg liegt mit Platz 1 knapp vorne.

Wer 2021 in Berlin ein Grundstück erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen, denn die Preise gehören zu den teuersten Deutschlands. Doch es gibt noch die Möglichkeit günstigeres Bauland in der Hauptstadt zu finden. Im folgenden Ratgeber erfahren Sie, wie das geht und finden zudem einen Überblick über die aktuellen Preise in Berlin und deren Entwicklung. 

Inhaltsverzeichnis

Wie setzen sich die Preise zusammen?

Für den Verkehrswert sind zwei Faktoren entscheidend: der Bodenrichtwert und der Durchschnittswert von Vergleichsobjekten aus einer bestimmten Umgebung. Unabhängige Gutachter in Berlin bestimmen den Bodenrichtwert. Der Preis für Vergleichsobjekte hingegen wird durch Angebot und Nachfrage beeinflusst. Gerade in der Hauptstadt kann es schnell zu Preisschwankungen für Grund und Boden kommen.

Einflussfaktor Größe

Ein wichtiger Faktor, der den Grundstückswert beeinflusst, ist die Größe für Grund und Boden. Ein Grundstück für eine Immobilie wie z. B. ein Einfamilienhaus ist in der Trendmetropole sehr begehrt und entsprechend verhältnismäßig teuer. Der Preis für ein Grundstück, das schwer zugänglich ist, wird entsprechend niedriger ausfallen.

Einflussfaktor Verkäufer

Auch der Verkäufer eines Grundstücks kann einen nicht zu unterschätzenden Einfluss auf die Grundstückspreise nehmen. Wird ein Grundstück durch private Anbieter verkauft, sind diese in der Regel eher zu Preisverhandlungen bereit. Großinvestoren verlangen hohe bis sehr hohe Summen, insbesondere in beliebten Stadtteilen wie Berlin-Neukölln, Berlin-Kreuzberg oder Berlin-Mitte. Wird ein Grundstück von der Gemeinde verkauft, so können potentielle Interessenten mit fairen und niedrigeren Kosten rechnen. Aus diesem Grund sind solche Flächen in Berlin sehr begehrt.

Ermittlung des Bodenrichtwertes

Der unabhängige Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte ermittelt die Bodenrichtwerte für die Hauptstadt. Diese werden alle 24 Monate neu bestimmt. Auf der Website des Gutachterausschuss in Berlin finden Sie Informationen zu diesen Richtwerten. Zudem können Sie über das Portal BORIS Berlin oder dem Geoportal Berlin die Richtwerte online abrufen.

Bodenrichtwerte - nur Schätzwerte

Der Bodenrichtwert ist nur ein Orientierungswert und sollte als Empfehlung verstanden werden. Denn es gilt grundsätzlich: Nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren werden berücksichtigt. Gerade bei einem sich ständigen verändernden Berliner Immobilienmarkt werden die Marktentwicklungen bei der Ermittlung der Richtwerte nicht einberechnet. Potentielle Käufer sollten mit einem deutlich höheren Preis rechnen als der vom Gutachterausschuss ermittelten Wert. Liegt der Preis für ein Grundstück deutlich unter dem Bodenrichtwert, ist hier Vorsicht geboten. Wir empfehlen Kaufinteressenten in einem solchen Fall nachzuforschen, um welche Art von Grundstück es sich hier handelt.

Quelle: Immobilien verständlich – Stephanie Schäfer

Zusatzkosten beim Kauf von Grund und Boden

Käufer müssen mit weiteren Kosten beim Kauf eines Grundstücks rechnen, wenn ein neu ausgezeichnetes Bauland erworben werden soll. Hier gilt es die zusätzlichen Kosten für die Neuerschließung des Grundstücks zu beachten. Darunter fallen auch Kosten für die Erneuerung einer veralteten Infrastruktur. Käufer können mit Zusatzkosten von bis zu 10 % des Kaufpreises ausgehen.

Bei Immobiliengeschäften kommen zudem die marktüblichen Kosten für den Notar und die Grundsteuer hinzu.

Innenstadt oder Randgebiete?

Die Preisschwankungen bei den Grundstücken in Berlin beruhen darauf, in welcher Umgebung bzw. Gegend das Grundstück liegt. Wir empfehlen Ihnen als ersten Schritt bei einem möglichen Kauf, sich Auskunft über die Bodenrichtwerte einzuholen. Zudem können Sie als Kaufinteressent die Nachbarschaft nach Informationen über die Gegend oder Besonderheiten fragen. Grundsätzlich sollten Sie vor einem Grundstückskauf folgende Aspekte bzw. Faktoren gut recherchieren:

  • Liegt eine Lärmbelästigung vor?
  • Befindet sich das Grundstück in einer Einflugschneise?
  • Gibt es Bahnstrecken, die an das Grundstück angrenzen?
  • Liegt das Grundstück an einer Schnellstraße?
  • Wie sieht es mit der Luftverschmutzung aus?
  • Ist der Grund und Boden verschmutzt?
 

Wir empfehlen Ihnen zudem, etwas über die Entwicklung des jeweiligen Stadtgebiets in Erfahrung zu bringen. Liegt das gewünschte Grundstück oder Immobilie in einem beliebten und angesagten Trendstadtteil oder in Berlin-Kreuzberg und Berlin-Mitte, wo Grund und Boden vermehrt von Investoren angeboten wird?

Innenstadt oder Randgebiete – was sind die Unterschiede?

Für Berlin gilt wie auch bundesweit: Es gibt große Preisunterschiede für Grund und Boden in der Innenstand und auf dem Land bzw. in ländlicheren Gegenden. Im östlichen Stadtteil können Sie Grund und Boden zu günstigeren Verkehrswerten finden. Was Sie hier beachten sollten, ist die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Lassen Sie sich von einem Makler beraten, wenn Sie in Berlin oder einer anderen Großstadt eine Immobilie suchen. Ortskundige Makler können Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen, da Sie die örtlichen Gegebenheiten bestens einschätzen können.

Grundstückspreise in der Stadt

Stadtteile

Im Ranking der Bundesländer liegen die Preise für Grund und Boden in Berlin auf Platz 1. Der Quadratmeterpreis bewegt sich durchschnittlich bei etwa 450 bis zu einem Spitzenwert von über 890 Euro.

Im Berliner Umland bzw. in den Randbezirken sind die Preise für Grund und Boden erschwinglicher. In Brandenburg kostet der Quadratmeter etwa 120 Euro. Im Vergleich: In NRW liegt der Durchschnittpreis pro Quadratmeter bei etwa 140 Euro, in Sachsen-Anhalt zahlen Sie durchschnittlich nur etwa 52 Euro pro Quadratmeter.

Berlins beliebte Wohnlagen sind teuer. So weisen z.B. die Stadtteile Charlottenburg, Wilmersdorf, Steglitz und Zehlendorf die höchsten Werte mit ca. 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter aus. Die Kosten für Grund und Boden sind in Berlin durchschnittlich um 16,5% gestiegen, während dagegen die Anzahl der Grundstücksverkäufe zurückgegangen sind.

Einflussfaktoren

Hoher Zuzug nach Berlin, Nullzinspolitik und der Wunsch nach Eigenheim oder solider Absicherung lassen die Marktwerte für Grundstücke und Häuser stetig steigen. Zudem sind die Pläne für Neubauten in Berlin nicht maßgeblich vorangekommen. 

Der aktuelle Trend im Homeoffice zu arbeiten, der sich aufgrund der Corona-Pandemie seit dem Frühjahr 2020 entwickelt hat, ist ein weiterer Faktor, der den Verkaufswert für Grund und Boden in Berlin erneut stark beeinflusst hat. Unabhängig davon sind die folgenden Aspekte für den Wert eines Grundstücks immer zu beachten. So sind die Größe und die Lage eines Grundstücks maßgeblich entscheidend. Ist ein Grundstück ungünstig geschnitten, spiegelt sich dies auch im Preis wider. Nicht zuletzt sind auch die Bodenbeschaffenheit und die Bebaubarkeit des Grundstücks zu beachten. Weitere Informationen zu den Einflussfaktoren finden Sie in unserem Ratgeber Grundstückpreise

Entwicklung der Preise

In allen Berliner Bezirken sind die Grundstückpreise gestiegen; in den besten Lagen sogar überproportional gestiegen seit 2014. So sind in Charlottenburg-Wilmersdorf nicht nur die Mieten sehr hoch, Grundstücke sind hier begrenzt vorzufinden und zudem entsprechend kostspielig. Hierzu zählen auch die Bezirke Berlin-Mitte, Kreuzberg und Steglitz. Bessere Chancen für günstigere Grundstücke haben Sie in Spandau, Treptow-Köpenick und Tempelhof-Schöneberg.

Starker Anstieg

Grundsätzlich zeigt die Entwicklung der letzten Jahre, dass die Kosten für Grund und Boden sowie Eigentumswohnungen und selbst Mietwohnungen in Berlin deutlich gestiegen sind. Die Nachfrage nach Immobilien jeglicher Art hat in der Hauptstadt stark zugenommen und entwickelt sich weiter in eine Richtung – nach oben. Experten erwarten für die nächsten Jahre weitere steigende Preise für Grund und Boden, der zudem immer begrenzter wird. 

Alternativen zur Innenstadt

Wer ein Grundstück in Berlin kaufen möchte, sollte sich in den günstigeren Gegenden umschauen. Die Randbezirke und das Umland sind hier noch preisgünstigere Alternativen zur Innenstadt. Auch im nahen Brandenburg oder Sachsen-Anhalt und Sachsen können Sie günstigeren Bauland finden. Die Anbindung in die Hauptstadt mit öffentlichen Verkehrsmitteln wird von vielen Pendlern, die außerhalb der Stadt wohnen, schon rege genutzt.

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Bildquellen:  © Francesco Ungaro – pexels