Instandhaltungskosten: Folgekosten für Immobilieneigentümer
- Marc Seiberth
- 01. April 2024
Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie nur dann Freude an Ihrem Objekt, wenn es sich in einem hervorragenden Zustand befindet. Aus diesem Grund ist die Pflege der Immobilie von großer Bedeutung. Welche Instandhaltungskosten in diesem Zusammenhang auf Sie zukommen können und wie Sie dafür Vorsorge treffen können, erfahren Sie bei uns.
Was sind Instandhaltungskosten?
Instandhaltungskosten bezeichnen die Kosten, die den Zustand einer Immobilie erhalten. Der Wert der Immobilie wird durch die Ausgaben für Wartungs- und Pflegemaßnahmen gesichert und vor Folgeschäden geschützt.
Diese anfallenden und wiederkehrenden Kosten gewährleisten die Erhaltung des Zustands einer Wohnung oder eines Hauses. Jede Instandhaltung trägt dazu bei, die Nutzung und Funktionsfähigkeit der Immobilie zu sichern. Konkret gehören dazu alle Aufwendungen zur Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung.
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Was zählt zu den Instandhaltungskosten?
Um eine Immobilie ihrer Bestimmung gemäß nutzen zu können, müssen alle technischen und baulichen Anlagen in einem guten Zustand sein, sodass technische Störungen und Unfälle weitestgehend ausgeschlossen werden können. Aus diesem Grund werden regelmäßig Inspektionen und Wartungen fällig.
Werden dabei Defekte festgestellt, zieht dies eine Instandsetzung nach sich. Sind die Anlagen nicht mehr auf dem neuesten Stand der Technik oder entsprechen sie nicht den geltenden Auflagen, z. B. Umweltauflagen für Heizungen, müssen diese technischen oder baulichen Anlagen erneuert werden. Für all diese Arbeiten fallen Instandhaltungskosten an.
Wo liegt der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung?
Während die Instandhaltungskosten alle Bereiche der Instandhaltung abdecken, also sowohl die vorbeugenden als auch die akuten Maßnahmen, zählen zu den Instandsetzungskosten nur die Kosten, die für eine Reparatur bzw. Wiederherstellung fällig werden. Nimmt ein Eigentümer die regelmäßige Instandhaltung, vor allem die Wartung und Inspektion, nicht sehr ernst, kann sich dies negativ auf die Instandsetzungskosten auswirken.
In welchem Rhythmus fallen Instandsetzungskosten an?
Auch bei guter Pflege der technischen und baulichen Anlagen werden aufgrund von Abnutzung und Alter irgendwann Instandsetzungsmaßnahmen bzw. Erneuerungen von Gebäudeteilen erforderlich. Erfahrungsgemäß werden folgende Zeitrahmen für verschiedene Instandsetzungskosten angesetzt:
Zeitraum | Instandsetzungskosten | alle 5 bis 15 Jahre | Außenanstrich sowie Dacheindeckung bei einem Flachdach |
|---|---|---|
alle 20 bis 30 Jahre | Heizungsanlage, Dachrinnen, Fallrohre, Einbauküche und Bad | |
alle 30 bis 50 Jahre | Dacheindeckung und entsprechende Anschlüsse, Fenster, Haustür und Fassadenputz | |
Zählen Schönheitsreparaturen zu den Instandhaltungskosten?
Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Innenwände, sind keine Instandhaltungen im eigentlichen Sinne. Sie tragen nicht zur Erhaltung des Gebäudezustands bei und werden daher nicht zu diesen gerechnet.
Sind Wartungskosten Instandhaltungskosten?
Wartungskosten werden dazu gezählt, da sie ein wesentlicher Faktor zur Erhaltung der Gebäudesubstanz und zur sicheren und standardgemäßen Nutzung der technischen Anlagen sind. Mit jeder Wartung wird die Sicherheit im Gebäude aufs Neue hergestellt.
Ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage sinnvoll?
Als Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage sind Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden, wie es auch alle anderen Eigentümer tun. Dieses Modell verschafft der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit, im Bedarfsfall schnell zu handeln. Für einen privaten Hausbesitzer ist die Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht vorgesehen. Dennoch sollten Sie auch in diesem Fall regelmäßig einen Geldbetrag zurücklegen.
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Wie berechnet man Instandhaltungskosten?
Für die Instandhaltungsrücklage werden in der Regel drei Methoden angewandt:
- aufgrund der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes,
- anhand des Verbandes Privater Bauherren (VPB) sowie
- nach der Petersschen Formel.
Instandhaltungsrücklage aufgrund der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes
Diese, bereits 1957 zum ersten Mal offiziell herausgegebene Berechnung ermittelt die Höhe der Instandhaltungsrücklage nach dem Alter der Immobilie. War Ihre Wohnung oder Ihr Haus vor weniger als 22 Jahren bezugsfertig, so werden für jeden Quadratmeter Fläche maximal 7,10 Euro pro Jahr als Instandhaltungsrücklage beiseite gelegt. Für Immobilien, deren Bezugsfähigkeit über 32 Jahre her ist, werden maximal 11,50 Euro pro Jahr und Quadratmeter fällig. Die Instandhaltungsrücklage für alle dazwischen liegenden Objekte beträgt bis zu 9,00 Euro.
Instandhaltungsrücklage anhand des Verbandes Privater Bauherren
Diese Methode ist eine sehr einfache Berechnung, der im Prinzip ein Durchschnittswert zugrunde liegt. Unabhängig vom Alter der Immobilie ergibt sich die Instandhaltungsrücklage aus der Fläche in Quadratmetern mal mindestens einem Euro pro Monat, also der Fläche * 12 Euro pro Jahr.
Instandhaltungsrücklage nach der Petersschen Formel
Die dritte Möglichkeit zur Bestimmung der Instandhaltungsrücklage basiert auf der Annahme, dass sich die Instandhaltungskosten für eine Immobilie innerhalb von 80 Jahren auf das 1 1/2-fache der Baukosten belaufen. Aufbauend auf dieser Theorie können die Instandhaltungsrücklagen für ein einzelnes Jahr heruntergerechnet werden. Diese Methode kommt vor allem bei jüngeren Gebäuden infrage, da die Herstellungskosten noch eindeutig nachweisbar sind. Für Altbauten kann in der Regel die Instandhaltungsrücklage nicht nach der Petersschen Formel berechnet werden.
Wer zahlt — Mieter oder Vermieter?
Als Vermieter sind Sie in der Regel dazu verpflichtet, die Instandhaltungskosten, wie eine Wartung, zu tragen. Im Fall einer Instandsetzung, beispielsweise der Reparatur eines Fensters, ist ebenfalls der Vermieter für die Begleichung der Rechnung verantwortlich. Sollte der Mieter allerdings den Schaden am Fenster selbst verursacht haben, muss er für diese Kosten aufkommen. Möchte der Mieter in der Wohnung Schönheitsreparaturen vornehmen und möglicherweise die Wände tapezieren, so trägt er die Kosten dafür, da es sich hierbei nicht um Instandhaltungskosten handelt.
Sind Instandhaltungskosten steuerlich absetzbar?
Bei Ihrer Steuererklärung können Sie in der Regel Instandhaltungskosten steuerlich geltend machen. Es gibt allerdings zwei Ausnahmen. Kommt es durch die Instandhaltung zu einer erheblichen Wertsteigerung der Immobilie, wird das Finanzamt diese nicht anerkennen. Das Gleiche gilt für unbewohnbare Gebäude, die durch eine komplette Sanierung wieder zu Wohnzwecken genutzt werden könnten.
In allen anderen Fällen können unter anderem folgende Instandhaltungskosten steuerlich abgesetzt werden:
- Erneuerung des Daches,
- Sanierung der Fassade,
- Wärmeschutzmaßnahmen,
- Erneuerung und Modernisierung der Heizungsanlage,
- Einbau umweltfreundlicher technischer Anlagen sowie
- Sanierung von Bad und Küche.
Liegen die diese unter einem Betrag von 4.000 Euro netto, so können Sie diese in der Steuererklärung durch einen Antrag als Erhaltungsaufwendungen einstufen lassen.
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