Wohnungseigentümer­gemeinschaft — Im Verbund mit den Nachbarn

Sobald Sie sich für eine Eigentumswohnung interessieren, sollten Sie sich über verschiedene rechtliche Aspekte informieren. Neben dem Sondereigentum in Form Ihrer Wohnung erwerben Sie auch Gemeinschaftseigentum und werden Mitglied der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Was Sie unter diesem Begriff genau zu verstehen haben und welche Rechte und Pflichten sich daraus ergeben, können Sie hier erfahren. Wir verschaffen Ihnen einen fundierten Überblick.

Inhaltsverzeichnis

Was ist die Wohnungseigentümer­gemeinschaft?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, auch als Eigentümergemeinschaft bezeichnet, ist ein Zusammenschluss aller Eigentümer einer Wohnanlage. Sobald Sie eine Wohnung kaufen und dieser Erwerb im Grundbuch eingetragen wurde, werden Sie zwangsläufig Mitglied dieser Gemeinschaft. Sie werden ab diesem Zeitpunkt am Gemeinschaftseigentum beteiligt und sind gleichermaßen für dieses verantwortlich. Im Wohnungseigentumsgesetz ist geregelt, welche Rechte und Grundlagen von der Eigentümergemeinschaft beachtet sowie welche Aufgaben und Pflichten gemeinsam erledigt werden müssen.

Welche Rechten und Pflichten ergeben sich daraus?

Sie sitzen in der Wohnungseigentümergemeinschaft alle in einem Boot und haben dieses gemeinsam zu steuern. Dabei geht es zum einen um die Instandhaltung und Modernisierung aller gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteile, beispielsweise der Heizungsanlage und des Daches. Zum anderen beschließt sie auch weitere, die gemeinsame Wohnanlage betreffende Aspekte, wie die Gemeinschafts- und Hausordnung. Damit sich nicht jeder Einzelne um diese Belange kümmern muss, wird ein Verwalter eingesetzt, der aus den eigenen Reihen stammen kann oder als externer Verwalter für die Gemeinschaft arbeitet.

RechtePflichten
Die Wohnungseigentümer können ihre Stimme in der Eigentümerversammlung einbringen. Sie haben Mitspracherecht bei allen anberaumten Maßnahmen.Die Eigentümergemeinschaft ist für das Gemeinschaftseigentum gemeinsam zuständig.

Welche Vor- und Nachteile ergeben sich aus der Wohnungseigentümer­gemeinschaft?

Die gemeinschaftliche Nutzung, Instandhaltung und Sanierung einzelner Bereiche im Gebäude sind ein grundsätzlicher Vorteil. Schließlich wäre es absurd, wenn jeder Wohnungsinhaber eine eigene Treppe und ein separates Leitungsnetz hätte. Dieser Umstand wirkt sich auch positiv auf eventuell anfallende Reparaturen und Modernisierungen aus.

Die Kosten für diese Maßnahmen werden in der Wohnungseigentümergemeinschaft auf alle Inhaber umgelegt. Bei der Entscheidung über Veränderungen am oder im Gebäude wird zusätzlich darauf geachtet, ein einheitliches Erscheinungsbild beizubehalten.

Wobei sich daraus bereits der erste Nachteil ergeben kann. Sobald sich mehrere Eigentümer auf etwas einigen müssen, beispielsweise die Farbe der neuen Fassade, kann es zu Unstimmigkeiten kommen. In der Eigentümerversammlung entscheidet die Mehrheit für die neue Maßnahme. Entscheidungsgegner müssen trotzdem für die Kosten aufkommen. Möchte ein Wohnungsinhaber eine Änderung vornehmen, die das Gemeinschaftseigentum betrifft, muss er ebenfalls die Eigentümergemeinschaft fragen und diese abstimmen lassen. Möglich wäre beispielsweise die Anfrage auf Änderung der Hausordnung.

Welche gesetzlichen Grundlagen stützen die Wohnungseigentümer­gemeinschaft?

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt alle Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Und schon ist die Verwirrung perfekt, oder? Die Abkürzung WEG sollten Sie mit Vorsicht genießen, denn es können sich zwei verschiedene Begriffe dahinter verbergen. Neben den Rechten und Pflichten werden im Wohnungseigentumsgesetz auch die gesetzlichen Vorgaben zur Verwaltung der Eigentümergemeinschaft festgelegt sowie die Aufgaben des Verwaltungsbeirats. Letzterer wird aus den Reihen der Eigentümer gewählt und unterstützt den Verwalter. Der Verwaltungsbeirat agiert ehrenamtlich.

Welche Bereiche im Haus gehören zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie sowohl Ihre Wohnung, die als Sondereigentum gilt, als auch Anteile am Gemeinschaftseigentum, das Sie und Ihre Nachbarn gleichermaßen nutzen und sich auch gemeinsam darum kümmern müssen. Gehören zu Ihrer Wohnung auch Bereiche, die nicht für Wohnzwecke vorgesehen sind, beispielsweise ein Keller, fällt dieser auch unter das Sondereigentum. Zusammen mit der Wohnung bezeichnet man beides als Teileigentum.

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Wo werden diese Eigentumsformen geregelt?

Die sogenannte Teilungserklärung ist die rechtliche Basis für die verschiedenen Eigentumsformen und legt ganz genau fest, welche Bereiche zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. Da diese Teilungserklärung im Grundbuch vermerkt wird, muss sie durch einen Notar beurkundet werden. Vor der Grundbucheintragung müssen verschiedene Dokumente beim Notar vorgelegt werden, wie die Gemeinschafts- und Hausordnung sowie der Aufteilungsplan mit der entsprechenden Aufteilung, Größe und Lage der Immobilie.

Wozu ist eine Gemeinschafts- und Hausordnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft notwendig?

Um das gemeinschaftliche Leben in einer Wohnanlage in geordneten Bahnen führen zu können, ist eine Gemeinschafts- und Hausordnung notwendig, die gewisse Bereiche des Zusammenlebens regelt.

In der Gemeinschaftsordnung werden unter anderem folgende Positionen eindeutig festgelegt:

  • Regelungen zum Sondereigentum,
  • Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage,
  • Verteilung der Stimmrechte,
  • Verteilung bzw. Umlage der Kosten,
  • Auflagen zu Gewerbetätigkeiten innerhalb der Wohnanlage, z. B. als Nachhilfelehrer in eigener Wohnung,
  • Vorschriften zur Haustierhaltung,
  • Regelungen zur Instandsetzung und Modernisierung,
  • Bestellung eines Verwalters,
  • Vorschriften zur Hausmusik sowie
  • Regelungen zur Gartennutzung.

Die Hausordnung beruht auf privatrechtlichen Grundlagen und unterliegt den allgemeinen Gesetzen. Das heißt konkret, dass keine Hausordnung gesetzeswidrig sein darf. Sie regelt das Miteinander der Wohnungseigentümergemeinschaft und gilt auch für Besucher und Mieter, falls die Eigentümer die Wohnung nicht selbst nutzen. In der Hausordnung werden beispielsweise der Kehr- oder Schneedienst, die Reinigung des Treppenhauses und der Flure oder die Nutzung eines gemeinsamen Grillplatzes geregelt.

Wozu wird eine Eigentümerversammlung einberufen?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft soll sich laut Wohnungseigentumsgesetz um ihr Gemeinschaftseigentum gemeinsam kümmern. Für diese Zwecke wurde eine Eigentümerversammlung eingeführt, um regelmäßige Treffen einberufen zu können. Zwingend vorgeschrieben ist eine Versammlung der Eigentümergemeinschaft pro Jahr. Zu diesem Termin stehen aktuelle Themen auf der Tagesordnung, unter anderem Maßnahmen zur Sanierung beispielsweise der Fassade oder des Daches.

Um den verabschiedeten Beschlüssen eine rechtlich gesicherte Basis geben zu können, muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend sein. In der Teilungserklärung finden Sie diese Anteile, die oft per Kopfzahl ermittelt werden (1 Eigentümer = 1 Miteigentumsanteil, 2 Eigentümer z.B. ein Ehepaar als Eigentümer = 2 Miteigentumsanteile). Die Versammlung muss unter Ausschluss der Öffentlichkeit stattfinden und mindestens 2 Wochen zuvor bekannt gegeben werden.

Welche Möglichkeiten bestehen, wenn ich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümer­gemeinschaft bin?

Sobald in der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst worden ist, den Sie nicht mittragen wollen, müssen Sie sich dennoch fügen. In diesem Fall kommt es auf Mehrheitsverhältnisse an. Sollten Sie bei der neuen Fassade für Gelb statt für ein dezentes Grau gestimmt haben, werden Sie an den Kosten der Neugestaltung dennoch beteiligt. Möglicherweise hätten Sie das Thema zuvor mit anderen Eigentümern besprechen und gezielt für Ihren Vorschlag werben können, um eine Änderung hervorzurufen. Dies hätten Sie durchaus tun dürfen. Vielleicht hätte sich daraus auch ein Kompromiss entwickelt (Gelb und Grau im Verbund). Ihr Mitspracherecht ist also nicht allein auf die Eigentümerversammlung beschränkt, sondern kann auch Lösungen und Ideen außerhalb dieser hervorbringen, die in der Versammlung besprochen und abgestimmt werden.

Kann es in einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft zu ernsthaften Problemen kommen?

Durch verschiedene Maßnahmen, wie die Gemeinschafts- und Hausordnung oder die festgelegte Höhe der Rücklagen für Instandhaltungen, wird eine Eigentümergemeinschaft mit Regelungen versorgt, die das Zusammenleben und die Ausübung gemeinsamer Aufgaben erleichtern sollen. Dennoch kann es natürlich auch unter den Wohnungsinhabern zu Konflikten kommen.

Oftmals geht es hierbei um Zeitpunkt und Umfang von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Während einige Parteien lieber etwas früher für eine Erneuerung sorgen möchten, wollen andere lieber noch ein oder zwei Jahre warten. Sollten die angesparten Rücklagen für angestrebte Modernisierungen nicht ausreichen und eine Sonderumlage fällig werden, kann es weitere Streitigkeiten geben. Hier eine Lösung zu finden, die allen Beteiligten hilft und außerdem die Gemeinschaft stärkt und nicht auseinanderreißt, ist sehr schwierig.

Muss ich als Privatperson für Versäumnisse der Wohnungseigentümer­gemeinschaft haften?

Lassen Sie uns das obige Beispiel der Sanierung weiter verfolgen. Die anberaumte Maßnahme zur Sanierung, beispielsweise der Fassade, kostet deutlich mehr als durch die Rücklagen im Gemeinschaftstopf sind. Die Maßnahme selbst wurde an Handwerker aus der Region vergeben und ist bereits abgeschlossen. Wer kommt nun für den fehlenden Betrag auf? Zunächst ist die komplette Eigentümergemeinschaft in der Pflicht, die Rechnung zu begleichen. Da die Mittel aber fehlen, werden alle Eigentümer ebenso Schuldner und sind verpflichtet, aus ihrem Privatvermögen den Fehlbetrag auszugleichen.

Welche Bedeutung hat die Eigentümergemeinschaft beim Verkauf einer Wohnung?

Bevor Sie eine Wohnung verkaufen, ist der Verwalter über die Situation zu informieren, damit der Eigentümergemeinschaft keine Nachteile entstehen. Der Verwalter gibt dazu ein schriftliches Einverständnis, nachdem er beispielsweise die Kreditwürdigkeit des neuen Inhabers geprüft hat. Weiterhin ist er für die Wohngeldabrechnung zuständig, um den Verbrauch des alten und neuen Inhabers korrekt trennen und abrechnen zu können. Die bisherigen Rücklagen erhält der neue Inhaber beim Kauf als Guthaben. Wie sich die beiden Parteien diesbezüglich einigen, muss ebenfalls geregelt werden.

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