Wohnungsverkauf Nebenkosten – mit diesen Kosten müssen Sie 2022 rechnen!

Mit welchen Nebenkosten Sie beim Wohnungsverkauf rechnen müssen, erfahren Sie hier in unserem Ratgeber. Wir klären für Sie, wer diese tragen muss. Zudem geben wir Ihnen in unserem Artikel einige Tipps, welche Steuern und Ausgaben Sie reduzieren oder vermeiden können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Immobilienverkauf trägt fast immer der Käufer die Notargebühren.
  • Die Höhe der zusätzlichen Kosten ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
  • Maklerkosten für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus tragen Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen.
Inhaltsverzeichnis

Welche Nebenkosten fallen beim Verkauf einer Wohnung an?

Veräußern Sie Ihr Wohnobjekt, so entstehen für Sie als Eigentümer auch immer Nebenkosten. Im Folgenden finden Sie eine Auflistung:

  • Ausgaben für die Vermarktung
  • Maklergebühren 
  • Ausgaben für eventuell anstehende Renovierungen
  • Kosten für das Immobilienwertgutachten
  • Gebühren für einen Energieausweis
  • Grundschuldlöschung
  • Eventuell anfallende Spekulationssteuer
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Vermarktungs- und Maklerkosten

Entscheiden Sie sich Ihr Wohnobjekt selbst zu vermarkten, so tragen Sie die Ausgaben für Zeitungsannoncen oder Anzeigen auf den Internetportalen. Lassen Sie sich bei der Wohnungsveräußerung von einem Immobilienmakler unterstützen, müssen Sie mit Maklercourtage rechnen. Die Gebühren für einen Makler teilen sich Eigentümer und Käufer zu gleichen Teilen. In der Regel betragen diese etwa 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises.

Kosten für Renovierung

Um das Eigentumsobjekt zum bestmöglichen Preis veräußern zu können, können kleinere Renovierungsmaßnahmen für potentielle Interessenten attraktiver machen. Dies empfiehlt sich vor allem, wenn sich das Objekt in einem nicht guten Zustand befindet. Auf diese Weise kann Ihr Objekt für die Veräußerung fit gemacht werden. Somit können Sie als Noch-Eigentümer einen höheren Verkaufserlös erzielen. 

Informieren Sie sich zudem in unserem Ratgeber Wohnungswert ermitteln, wenn Sie wissen möchten, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen möchten. 

Wertgutachten für einen realistischen Preis

Ein Immobilienwertgutachten kann für bestimmte Anlässe erforderlich sein, wenn eine Veräußerung ansteht. So kann z.B. die finanzierende Bank nach einem Wertgutachten verlangen. Auch bei Rechtsstreitigkeiten, die vor Gericht geregelt werden müssen, kann ein durch einen Gutachter erstellte Werteinschätzung erforderlich sein. Möchten Sie die Veräußerung selbst in die Hand nehmen, empfehlen wir Ihnen ein Wertgutachten durchführen zu lassen, bei dem Sie eine realistische Preiseinschätzung erhalten.

Sie benötigen eine Bewertung Ihrer Wohnung für den Verkauf? Wir bieten Ihnen eine kostenlose Immobilienbewertung – schnell und zuverlässig! 

Energieausweis

Wollen Sie Ihre Wohnung verkaufen, so müssen Sie einen Energieausweis erstellen lassen. In Deutschland sind Eigentümer dazu gesetzlich verpflichtet. Zwei unterschiedliche Arten von Energieausweis: Energieverbrauchsausweis und Energiebedarfsausweis. Je nach Ausweisart gibt es unterschiedlich hohe Gebühren für die Erstellung des Energieausweises. Welcher Ausweis vorgelegt werden muss, richtet sich nach der Gebäudeart.

Löschung einer Grundschuld

Wird ein Objekt verkauft, ist diese lastenfrei an den neuen Inhaber zu übergeben. Besteht allerdings eine Grundschuld, muss diese vor der Übertagung des Eigentums gelöscht werden. Die Gebühren für eine Löschungsbewilligung sowie für die Grundbuchlöschung hat der Eigentümer zu tragen. 

Weitere Informationen zum Grundbuchauszug finden Sie in unserem speziellen Ratgeber zu diesem Thema. 

Spekulationssteuer

Wird durch den Verkauf des Eigentumsobjektes ein Gewinn erzielt, muss dieser Erlös in bestimmten Fällen versteuert werden. Für das Finanzamt wird die sogenannte Spekulationssteuer fällig. Diese Steuer ist nur dann zu leisten, wenn das zu veräußernde Objekt noch nicht 10 Jahre im Besitz des Eigentümers war. Wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt vom Einkommenssteuersatz des Eigentümers und dem erzielten Gewinn ab.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn Sie durch die Veräußerung des Objektes vorzeitig Ihr Darlehen ablösen, also vor dem Ende der Kreditlaufzeit zurückzahlen, müssen Sie als Darlehensnehmer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Der Bank entsteht durch das vorzeitige Ende des Kredits einen Schaden, der dem Darlehensnehmer als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird.

Welche Nebenkosten zahlt der Käufer?

Zuzüglich zum Kaufpreis müssen Interessenten mit weiteren Ausgaben beim Erwerb einer Wohnung rechnen. In der Regel spricht man von etwa 10 bis 15 Prozent Kaufnebenkosten, die sich nach dem Kaufpreis richten. Der prozentuale Anteil dieser Posten setzt sich wie folgt zusammen:

  • Grunderwerbssteuer: je nach Bundesland 3,5 % – 6,5% vom Kaufpreis
  • Notar- und Grundbuchgebühren: 2% des Kaufpreises
  • Immobilienmaklerkosten: je nach Bundesland 3,57 % – 7,14% des Kaufpreises
 

Zusätzlich zu diesen Ausgaben können andere Posten wie Sanierungs-, Umbau- und Umzugskosten anfallen. Diese stehen allerdings nicht im direkten Zusammenhang mit dem Kaufvertragsabschluss.

Welche Kosten lassen sich beim Immobilienverkauf reduzieren?

Bei der Veräußerung eines Wohnobjektes ist mit Aufwendungen zu rechnen, die nicht unterschätzt werden sollten. Gewisse Erwerbskosten können allerdings vermieden oder zumindest geringgehalten werden. So ist z.B. die Überlegung zu treffen, ob man auf Umzugskosten für ein Dienstleistungsunternehmen verzichten kann.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, die Grunderwerbssteuer, die bei der Veräußerung einer Immobilie zu leisten ist, gering zu halten. Die Grundsteuer fällt allerdings von Bundesland zu Bundesland höher oder niedriger aus. Befindet sich das Objekt in einem Bundesland, in dem die Grundsteuer geringer ausfällt, haben hier Kaufinteressenten die Möglichkeit Geld zu sparen.

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Was kann steuerlich beim Verkauf abgesetzt werden?

Erwerben Sie ein vermietetes Objekt, so können Sie die Kaufnebenkosten steuerlich absetzen. Folgende Posten können Sie steuerlich geltend machen:

  • Kosten für den Notar 
  • Provision für den Immobilienmakler
  • Grunderwerbssteuer
 

Sollten Sie als neuer Eigentümer selbst einziehen, können Sie diese Nebenausgaben allerdings nicht steuerlich geltend machen.

Wird ein Wohnobjekt innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, muss der Erlös versteuert und in der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Der Verkaufsgewinn kann allerdings gemindert werden, indem folgende Posten vom Erlös abgezogen werden:

  • Gebühren für Makler und Notar
  • Grundbuchkosten
  • Ausgaben für Anzeigen, Inserate, Annoncen, usw.
  • Fahrten zu Besichtigungsterminen
  • Angefallene Modernisierungen
  • Kosten für Immobilienwertgutachten
 

Übersicht aller Nebenkosten

Bei Immobiliengeschäften müssen beide Parteien immer mit Nebenausgaben rechnen. Vom Kaufpreis abhängige Ausgaben, wie die Grunderwerbssteuer oder Notargebühren sind fest zu kalkulierenden Posten. Zudem gibt es flexiblere Nebenkosten, wie etwa die Maklercourtage oder eventuell angefallene Sanierungskosten, die für jeden Fall einzeln zu betrachten sind.

Ein Überblick über die Aufteilung der Ausgaben bei der Veräußerung eines Wohnobjektes:

Kostenpunkt
Wer zahlt?
Grunderwerbssteuer
Kaufinteressent
Notar- und Grundbuchamt
Verkäufer
Maklercourtage
Käufer und Verkäufer zu jeweils 50%
Wertgutachten
Verkäufer
Spekulationssteuer
Eigentümer
Nebenausgaben für Finanzierung
Kaufinteressent
Vorfälligkeitsentschädigung
Eigentümer

Je nach Bundesland unterschiedlich hohe Nebenkosten

Die Höhe der Nebenausgaben bei Immobiliengeschäften richten sich nach den unterschiedlichsten Aspekten. So ist zunächst der Kaufpreis der wichtigste Posten. Zudem sind auch die mit Gutachtern und Maklern getroffenen Vereinbarungen entscheidend für die Aufwendungen.  

In Deutschland richtet sich die anfallende Grunderwerbssteuer beim Kauf eines Wohnobjektes nach dem jeweiligen Bundesland. Denn Steuern sind in Deutschland Ländersache und können von Bundesland zu Bundesland variieren.

Im Folgenden bieten wir Ihnen einen Überblick der Verkaufsnebenausgaben an nach Bundesland:

Bundesland
Notar- und Grundbuchkosten
Grunderwerbssteuer
Maklerprovision (inkl. MwSt.)
Gesamt
Baden-Württemberg
2,0 %
5,0 %
3,57 %
10,57%
Bayern
2,0 %
3,5 %
3,57 %
9,07%
Berlin
2,0 %
6,0 %
3,57 %
11,57%
Brandenburg
2,0 %
3,57 %
6,5%
12,07%
Bremen
2,0 %
5,0 %
3,57 %
10,57%
Hamburg
2,0 %
4,5 %
3,57%
10,07%
Hessen
2,0 %
6,0 %
3,57 %
11,57%
Mecklenburg- Vorpommern
2,0 %
6,0 %
3,57 %
11,57%
Niedersachsen
2,0 %
5,0 %
3,57 %
10,57%
Nordrhein- Westfalen
2,0 %
6,5 %
3,57 %
12,07%
Rheinland-Pfalz
2,0 %
5,0 %
3,57 %
10,57%
Saarland
2,0 %
6,5 %
3,57 %
12,07%
Sachsen
2,0 %
3,5 %
3,57 %
9,07%
Sachsen-Anhalt
2,0 %
5,0 %
3,57 %
10,57%
Schleswig-Holstein
2,0 %
6,5 %
3,57 %
12,07%
Thüringen
2,0 %
6,5 %
3,57 %
12,07%

Die geringsten Nebenkosten gibt es in Bayern und Sachsen, während Kaufinteressenten in Berlin und Brandenburg mit den höchsten Ausgaben im Bundesvergleich rechnen müssen.

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