Gemeinschaftseigentum — Worin liegen die Unterschiede zum Sondereigentum?

Als Inhaber einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten Sie die eindeutige Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kennen, denn für das Gemeinschaftseigentum sind Sie zusammen mit den anderen Eigentümern zuständig. Lesen Sie weiter und erfahren Sie, was man darunter versteht, welche Bereiche in einem Mehrfamilienhaus dazu zählen und welche Rechte sowie Pflichten sich daraus ableiten lassen.

Inhaltsverzeichnis

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Um eine Eigentumswohnung nutzen zu können, ist jeder Inhaber auf Bereiche im Haus angewiesen, die allen Eigentümern zur Verfügung stehen. Sie werden unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum zusammengefasst. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus und die Flure, ohne die ein Betreten der Wohnung nicht möglich wäre, oder die gemeinsam genutzte Heizungsanlage. Die Heizkörper in der Wohnung gehören dagegen zum Sondereigentum.

Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen verantwortlich. Sie müssen sich gemeinsam um die Unterhaltung und Instandhaltung des Gebäudes kümmern, Veränderungen beschließen und sich an den anfallenden Kosten gleichermaßen beteiligen. Diese Abgrenzung zum Sondereigentum ist deshalb sinnvoll, damit einerseits das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage bei einer Umgestaltung harmonisch bleibt und andererseits gewährleistet wird, dass Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen in allen Bereichen des Hauses einen einheitlichen Standard aufweisen.

Wie jeder einzelne Eigentümer seine Wohnung gestaltet und nutzt, obliegt ihm selbst, denn das Innere der Wohnung umfasst das sogenannte Sondereigentum, bei dem nur der Inhaber „Mitspracherecht“ hat.

Wo wird es rechtlich geregelt?

Alle Eigentumsverhältnisse, die sich auf eine Eigentumswohnung beziehen, werden in der Teilungserklärung festgeschrieben. Hier können Sie nachlesen, welche Bereiche und technischen Anlagen Ihnen als gemeinschaftlich genutztes Eigentum der kompletten Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen.

Welche Bereiche zählen zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum?

Im Prinzip gelten alle gemeinschaftlich zugänglichen und genutzten Bereiche innerhalb einer Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum und betreffen alles außerhalb der Wohnung. Dennoch gibt es Sonderfälle. Fenster zählen in der Regel ebenfalls dazu, ebenso wie Rohre für Wasser, Abwasser, Heizungen und Entlüftungen, die als komplettes System jeder Wohnung zur Verfügung stehen und damit auch zusammen verwendet werden.

Konkret gehören die wesentlichen Gebäudeteile (z. B. Treppen, Dach), die die Statik betreffenden Teile des Hauses (z. B. tragende Wände, Geschossdecken) und alle technischen Anlagen, um die Ver- und Entsorgung im Haus sicherzustellen (z. B. Heizung) zum gemeinschaftlichen Eigentum.

Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht Ihnen die Zugehörigkeit der Räumlichkeiten und Außenanlagen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum.

GemeinschaftseigentumSondereigentum
EinbaukücheJegliche Räume in der Wohnung
Geschossdecken und -bödenBodenbeläge und Wandverkleidungen
Tragende Wände (z. B. Außenwände, Fassade)Nicht tragende Innenwände
Außenseite der WohnungstürZimmertüren und Innenseite der Wohnungstür
Außenwände, Decke und Belag der Brüstung des Balkons sowie Terrasse, Garten und GrünanlagenBalkon ohne Außenwände, Decke, Belag der Brüstung
HeizungsanlageSanitärinstallation und Heizkörper
KellergängeZur Wohnung gehörende Lagerräume (Keller, Dachboden etc.)
Tragende Wände, Geschossdecke und -boden der TiefgarageTiefgaragenplatz, sofern in sich abgeschlossen
FensterEinbauküche

Sonderfall Fenster

Bei Fenstern wird nicht zwischen innen und außen unterschieden. Diese gehören in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings wird in vielen Eigentümergemeinschaften festgelegt, dass die Kosten zur Erneuerung der Fenster vom jeweiligen Eigentümer allein zu tragen sind. Um dennoch ein gemeinschaftliches Vorgehen zu sichern, werden der Zeitraum der Maßnahme und das Aussehen der Fenster einheitlich festgelegt.

Sonderfall Fenster

Warum ist die Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum von Bedeutung?

Während Sie in Ihrer Wohnung Veränderungen ohne Zustimmung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft durchführen können, ist dies für das Gemeinschaftseigentum nicht vorgesehen. Alle Maßnahmen zur Neugestaltung, Modernisierung oder Reparatur beruhen auf gemeinsamen Entscheidungen, die in der sogenannten Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die Wohnungsinhaber können sich dabei in Bezug auf die Planung, Durchführung und Umverteilung der Kosten verständigen.

Bei anberaumten Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen werden die Eigentümer selbstredend an den Kosten beteiligt, auch dann, wenn sie der Durchführung nicht zugestimmt haben. Dafür werden monatlich von jedem Inhaber entsprechend Rücklagen gebildet. Ferner sind alle Wohnungseigentümer für die Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich.

Wie wird das Gemeinschaftseigentum verwaltet?

Das Aufgabenfeld für eine Wohnanlage ist umfassend und wird daher meist von einem Beauftragten ausgeführt. Dieser wird von der Eigentümerversammlung bestimmt und kann sowohl ein Wohnungsinhaber als auch ein externer Verwalter sein. Seine Zuständigkeit umfasst zum Beispiel die Instandhaltung und Unterhaltung des Gebäudes.

Wie gestaltet sich die Haftung?

Wird durch das Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum eines Wohnungsinhabers ein Schaden verursacht, so haftet die Eigentümergemeinschaft beim erstmaligen, unverschuldeten Auftreten des Schadens noch nicht. Hier kann zunächst die Versicherung für Wohngebäude einspringen. Alle Eigentümer gemeinsam sind allerdings dafür verantwortlich, dass der Schaden repariert wird, beispielsweise Risse in der Fassade, die Feuchtigkeit und damit Schimmel im Wohnungsinneren verursacht haben. Sollte die Eigentümerversammlung keine Instandhaltungsmaßnahmen veranlassen und sich der Schaden weiter ausbreiten, haften alle Eigentümer, da sie von den Gegebenheiten Kenntnis hatten.

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