Gemeinschaftseigentum — Worin liegen die Unterschiede zum Sondereigentum?
- Marc Seiberth
- 01. April 2024
Als Inhaber einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft sollten Sie die eindeutige Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum kennen, denn für das Gemeinschaftseigentum sind Sie zusammen mit den anderen Eigentümern zuständig. Lesen Sie und erfahren Sie, was man darunter versteht, welche Bereiche in einem Mehrfamilienhaus dazu zählen und welche Rechte sowie Pflichten sich daraus ableiten lassen.
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Was ist Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum umfasst solche Bereiche eines Gebäudes, die nicht Eigentum oder Sondereigentum Dritter sind. In einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen unterscheidet man zwischen Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum.
Jeder Eigentümer ist auf Bereiche im Haus angewiesen, die allen Inhabern zur Verfügung stehen. Sie werden unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum zusammengefasst. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus und die Flure, ohne die ein Betreten der Wohnbereiche nicht möglich wäre, oder die gemeinsam genutzte Heizungsanlage. Die Heizkörper gehören dagegen zum Sondereigentum.
Für diese Bereiche sind alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft
zusammen verantwortlich. Sie müssen sich gemeinsam um die Unterhaltung und Instandhaltung des Gebäudes kümmern, Veränderungen beschließen und sich an den anfallenden Kosten gleichermaßen beteiligen. Diese Abgrenzung zum Sondereigentum ist deshalb sinnvoll, damit einerseits das äußere Erscheinungsbild einer Wohnanlage bei einer Umgestaltung harmonisch bleibt und andererseits gewährleistet wird, dass Modernisierungs- und Reparaturmaßnahmen in allen Bereichen des Hauses einen einheitlichen Standard aufweisen.
Wie jeder einzelne Inhaber seinen Wohnbereich gestaltet und nutzt, obliegt ihm selbst, denn das Innere der umfasst das sogenannte Sondereigentum, bei dem nur der Inhaber „Mitspracherecht“ hat.
Wo wird es rechtlich geregelt?
Alle Eigentumsverhältnisse werden in der Teilungserklärung festgeschrieben. Hier können Sie nachlesen, welche Bereiche und technischen Anlagen Ihnen als gemeinschaftlich genutztes Eigentum der kompletten Eigentümergemeinschaft zur Verfügung stehen.
Welche Bereiche zählen zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum?
Im Prinzip gelten alle gemeinschaftlich zugänglichen und genutzten Bereiche innerhalb einer Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum und betreffen alles außerhalb des Wohnbereichs. Dennoch gibt es Sonderfälle. Fenster zählen in der Regel ebenfalls dazu, ebenso wie Rohre für Wasser, Abwasser, Heizungen und Entlüftungen, die als komplettes System zur Verfügung stehen und damit auch zusammen verwendet werden.
Konkret gehören die wesentlichen Gebäudeteile (z. B. Treppen, Dach), die die Statik betreffenden Teile des Hauses (z. B. tragende Wände, Geschossdecken) und alle technischen Anlagen, um die Ver- und Entsorgung im Haus sicherzustellen (z. B. Heizung) zum gemeinschaftlichen Eigentum.
Die nachfolgende Tabelle veranschaulicht Ihnen die Zugehörigkeit der Räumlichkeiten und Außenanlagen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Gemeinschaftseigentum | Sondereigentum | Einbauküche | Jegliche Räume im Wohnbereich |
|---|---|---|
Geschossdecken und -böden | Bodenbeläge und Wandverkleidungen | |
Tragende Wände (z. B. Außenwände, Fassade) | Nicht tragende Innenwände | |
Außenseite der Eingangstür | Zimmertüren und Innenseite der Eingangstür | |
Außenwände, Decke und Belag der Brüstung des Balkons sowie Terrasse, Garten und Grünanlagen | Balkon ohne Außenwände, Decke, Belag der Brüstung | |
Heizungsanlage | Sanitärinstallation und Heizkörper | |
Kellergänge | Zum Wohnbereich gehörende Lagerräume (Keller, Dachboden etc.) | |
Tragende Wände, Geschossdecke und -boden der Tiefgarage | Tiefgaragenplatz, sofern in sich abgeschlossen | |
Fenster | Einbauküche | |
Sonderfall Fenster
Bei Fenstern wird nicht zwischen innen und außen unterschieden. Diese gehören in der Regel zu Bereichen, die von allen genutzt werden. Allerdings wird in vielen Eigentümergemeinschaften festgelegt, dass die Ausgaben zur Erneuerung der Fenster vom jeweiligen Inhaber allein zu tragen sind. Um dennoch ein gemeinschaftliches Vorgehen zu sichern, werden der Zeitraum der Maßnahme und das Aussehen der Fenster einheitlich festgelegt.
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Warum ist die Trennung von Bedeutung?
Während Sie Veränderungen ohne Zustimmung Ihrer Eigentümergemeinschaft durchführen können, ist dies für das Gemeinschaftseigentum nicht vorgesehen. Alle Maßnahmen zur Neugestaltung, Modernisierung oder Reparatur beruhen auf gemeinsamen Entscheidungen, die in der sogenannten Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die Inhaber können sich dabei in Bezug auf die Planung, Durchführung und Umverteilung der Ausgaben verständigen.
Bei anberaumten Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen werden die Inhaber an den Kosten beteiligt, auch dann, wenn sie der Durchführung nicht zugestimmt haben. Dafür werden monatlich von jedem Inhaber entsprechend Rücklagen gebildet. Ferner sind alle Inhaber für die Unterhaltung verantwortlich.
Wie wird das Gemeinschaftseigentum verwaltet?
Das Aufgabenfeld für eine Wohnanlage ist umfassend und wird daher meist von einem Beauftragten ausgeführt. Dieser wird von der Eigentümerversammlung bestimmt und kann sowohl ein Inhaber als auch ein externer Verwalter sein. Seine Zuständigkeit umfasst zum Beispiel die Instandhaltung und Unterhaltung des Gebäudes.
Wie gestaltet sich die Haftung?
Wird durch das Gemeinschaftseigentum am Sondereigentum eines Inhabers ein Schaden verursacht, so haftet die Eigentümergemeinschaft beim erstmaligen, unverschuldeten Auftreten des Schadens noch nicht. Hier kann zunächst die Versicherung für Wohngebäude einspringen. Alle Eigentümer gemeinsam sind allerdings dafür verantwortlich, dass der Schaden repariert wird, beispielsweise Risse in der Fassade, die Feuchtigkeit und damit Schimmel im Inneren verursacht haben. Sollte die Eigentümerversammlung keine Instandhaltungsmaßnahmen veranlassen und sich der Schaden weiter ausbreiten, haften alle Eigentümer, da sie von den Gegebenheiten Kenntnis hatten.
