Sondereigentum — Welche Bereiche einer Eigentumswohnung zählen dazu?

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 1

Sie stehen kurz davor, eine Wohnung für sich selbst oder zur Vermietung zu kaufen? Spätestens jetzt sollten Sie sich mit den Unterschieden zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschäftigen, um nach dem Einzug keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Aber auch als Wohnungseigentümer könnte Sie die genaue Abgrenzung des Sondereigentums interessieren. Wir werden Ihnen zeigen, was unter Sondereigentum zu verstehen ist, welche Räume und Abgrenzungen dazu zählen und welche Auswirkungen sich daraus ergeben können.

Sondereigentum – die wichtigsten Fakten

  • Das Sondereigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
  • Der/die Wohnungsinhaber ist/sind alleinige/r Besitzer des Sondereigentums.
  • In der Teilungserklärung wird geregelt, was zum Sondereigentum gehört.
  • Durch das Sondereigentum ergeben sich Rechte und Pflichten.

Was ist Sondereigentum?

Sind Sie Besitzer einer Eigentumswohnung, wird diese als Sondereigentum oder Volleigentum bezeichnet. In Ihren eigenen vier Wänden können Sie dann auch tun und lassen, was Sie möchten. Dies bezieht sich einerseits auf die freie Gestaltung Ihrer Wohnung und andererseits auf anfallende Kosten. Ihr Sondereigentum können Sie jederzeit verändern, beispielsweise eine Wand einziehen oder das Parkett gegen Fliesenboden austauschen. Solange kein anderer Wohnungsinhaber im Gebäude durch Ihr Handeln in seinem Recht als Eigentümer eingeschränkt wird, ist vom Sondereigentum die Rede.

Sobald Sie Veränderungen an Ihrer Eigentumswohnung vornehmen, tragen Sie selbstverständlich auch die Kosten dafür. Weiterhin können Sie für Schäden, die innerhalb der Wohnung aufgetreten sind und andere Wohnungseigentümer dadurch einen Nachteil erleiden, haftbar gemacht werden.

Da sich mehrere Eigentumswohnungen zusammen in einem Gebäude befinden, werden einige Bereiche zwangsläufig von allen Bewohnern genutzt. Diese grenzen sich vom Sondereigentum ab und werden als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

Sondereigentum
Unser Tipp:
Lesen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung genau nach, welches Sondereigentum Ihnen nach dem Kauf gehört und welche Räumlichkeiten im Haus zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Wo wird das Sondereigentum rechtlich geregelt?

Um einen eindeutigen Nachweis über das jeweilige Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten, wird eine sogenannte Teilungserklärung aufgesetzt. Hier können Sie explizit nachlesen, welche Teile Ihrer Wohnung und anderer wohnrelevanter Bereiche zum Sondereigentum zählen.

Unser Tipp:
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung mit einem Tiefgaragenplatz, so wird dieser ebenfalls zum Sondereigentum gezählt.

Welche Bereiche zählen zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum?

Grob umrissen gelten alle Bereiche innerhalb einer Wohnung zum Sondereigentum. Bekanntlich bestätigen Ausnahmen die Regel und deshalb zählen Fenster sowie gemeinschaftlich genutzte Rohre für Wasser, Abwasser, Heizungen und Entlüftungen zum Gemeinschaftseigentum.

Am Beispiel eines Balkons lässt sich leicht erklären, welche Teile zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Balkon an sich ist als Sondereigentum im Besitz des Eigentümers. Er kann deshalb den Boden und den Innenanstrich selbst gestalten. Die Außenwände, die Decke und die äußere Brüstung zählen allerdings zum Gemeinschaftseigentum. Diese dürfen nur in Absprache mit allen Wohnungseigentümern verändert werden. Noch bildlicher wird das Sondereigentum an der Wohnungstür. Während die Innenseite der Tür Ihr Eigentum ist, zählt die Außenseite zum Gemeinschaftseigentum,

Zum Gemeinschaftseigentum werden demnach alle Bereiche gerechnet, die von allen Wohnungsinhabern genutzt werden (Treppen), für die Statik des Hauses (tragende Wände) notwendig sind und das Leben im Haus ermöglichen (technische Anlagen, Dach).

Um Ihnen für alle Bereiche in einem Haus und den dazugehörigen Außenanlagen eindeutig aufzuzeigen, welche Teile Sondereigentum sind, haben wir für Sie eine Tabelle zusammengestellt.

SondereigentumGemeinschaftseigentum
Jegliche Räume in der WohnungFlure, Treppenhaus
Bodenbeläge und WandverkleidungenGeschossdecken und -böden
Nicht tragende Innenwändetragende Wände (z. B. Außenwände, Fassade)
Zimmertüren und Innenseite der WohnungstürAußenseite der Wohnungstür
Balkon ohne Außenwände, Decke, Belag der BrüstungAußenwände, Decke und Belag der Brüstung des Balkons sowie Terrasse, Garten und Grünanlagen,
Sanitärinstallation und HeizkörperHeizungsanlage
zur Wohnung gehörende Lagerräume (Keller, Dachboden etc.)Kellergänge
Tiefgaragenplatz, sofern in sich abgeschlossenTragende Wände, Geschossdecke und -boden der Tiefgarage
EinbaukücheFenster

Warum ist die Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum von Bedeutung?

Wie bereits in diesem Ratgeber deutlich wurde, können Sie Ihr Sondereigentum nach Ihrem persönlichen Dafürhalten nutzen und gestalten. Kein anderer Wohnungseigentümer kann Ihnen vorschreiben, welche Bodenbeläge in den einzelnen Räumen verbaut werden sollen oder wie Ihre Küche auszusehen hat. Sie sind auch für Instandsetzungen sowie Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in allen zur Wohnung gehörenden Bereiche selbst verantwortlich. Die eindeutige Trennung regelt also die unterschiedlichen Rechte und Pflichten, die mit den beiden Eigentumsformen einhergehen. Das spiegelt sich auch in den finanziellen Aufwendungen wider, die Sie für Ihr Sondereigentum stets selbst begleichen müssen.

Für das Gemeinschaftseigentum hingegen können Sie nur mit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam Entscheidungen treffen und diese umsetzen. Für die Kosten kommen Sie alle gleichermaßen auf.

Wie gestaltet sich die Haftung bei Sondereigentum?

Sollte Ihnen ein Schaden durch die Nutzung Ihrer Eigentumswohnung entstehen, der weitere Eigentümer in der Wohnanlage beeinträchtigt, müssen Sie selbstverständlich für diesen Schaden haften. Öffnet ein Bewohner beispielsweise den Wasserhahn zum Befüllen der Badewanne, vergisst diesen und verlässt die Wohnung für einige Stunden … Sie können sich selbst vorstellen, was dann passiert. Die Kosten zur Beseitigung des Schadens hat in diesem Fall der Verursacher zu tragen.

Es ist aber auch denkbar, dass sich die Wasserlache bis in den gemeinschaftlich genutzten Hausflur zieht. Dann haftet der Wohnungsbesitzer mit seinem Sondereigentum zusätzlich am Gemeinschaftseigentum.

Unser Tipp:
Denken Sie beim Kauf einer Wohnung unbedingt an den Abschluss einer Versicherung, um für eventuell entstandene Schäden nicht allein aufkommen zu müssen. Für Vermieter einer Eigentumswohnung empfiehlt sich eine Haftpflichtversicherung. Wohnen Sie selbst in Ihrer Wohnung, könnte eine Hausratversicherung helfen.

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