Sondereigentum — Welche Bereiche einer Eigentumswohnung zählen dazu?

Sie stehen kurz davor, eine Eigentumswohnung oder zur Vermietung zu kaufen? Dann sollten Sie sich mit dem Unterschied zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum beschäftigen, um nach dem Einzug keine unliebsamen Überraschungen zu erleben. Aber auch als Wohnungseigentümer könnte Sie die genaue Abgrenzung des Sondereigentums interessieren. Wir klären, was unter Sondereigentum zu verstehen ist, welche Räume und Abgrenzungen dazu zählen und welche Auswirkungen sich daraus ergeben können.

Inhaltsverzeichnis

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Was ist Sondereigentum?

Sind Sie Eigentümer einer Wohnung, wird diese als Sondereigentum oder Volleigentum bezeichnet. In Ihren eigenen vier Wänden können Sie tun und lassen, was Sie möchten. Dies bezieht sich einerseits auf die freie Gestaltung und andererseits auf anfallende Kosten.

Ihr Sondereigentum können Sie jederzeit verändern, z.B. eine Wand einziehen oder das Parkett gegen Fliesenboden austauschen. Solange kein anderer Wohnungsinhaber im Gebäude durch Ihr Handeln in seinem Recht als Eigentümer eingeschränkt wird, ist vom Sondereigentum die Rede.

Für Veränderungen innerhalb Ihres Zuhauses sind Sie selbstverständlich alleinverantwortlich. Weiterhin können Sie für Schäden innerhalb Ihrer Wohnstätte haftbar gemacht werden, wenn andere Wohnungseigentümer dadurch einen Nachteil erleiden. 

Da sich mehrere Wohnungen innerhalb eines Gebäude befinden, werden einige Bereiche zwangsläufig von allen Bewohnern genutzt. Diese grenzen sich vom Sondereigentum ab und werden als Gemeinschaftseigentum bezeichnet.

Sondereigentum

Wo wird das Sondereigentum rechtlich geregelt?

Um einen eindeutigen Nachweis über das jeweilige Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu erhalten, wird eine sogenannte Teilungserklärung aufgesetzt. Hier können Sie explizit nachlesen, welche Teile Ihrer Apartments und anderer wohnrelevanter Bereiche zum Sondereigentum zählen.

Was gehört zu Sondereigentum, was zu Gemeinschaftseigentum?

Allgemein gelten alle Bereiche innerhalb eines Apartments als Sondereigentum. Fenster sowie gemeinschaftlich genutzte Rohre für Wasser, Abwasser, Heizungen und Entlüftungen zählen zum Gemeinschaftseigentum.

Am Beispiel eines Balkons lässt sich leicht erklären, welche Teile zum Sonder- und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören. Der Balkon an sich ist als Sondereigentum im Besitz des Eigentümers. Er kann deshalb den Boden und den Innenanstrich selbst gestalten. Die Außenwände, die Decke und die äußere Brüstung zählen allerdings zum Gemeinschaftseigentum. Diese dürfen nur in Absprache mit allen Wohnungseigentümern verändert werden. Noch deutlicher wird das Sondereigentum an der Wohnungstür. Während die Innenseite der Tür Ihr Eigentum ist, gilt die Außenseite als Gemeinschaftseigentum. 

Zum Gemeinschaftseigentum werden demnach alle Bereiche gerechnet, die von allen Wohnungsinhabern genutzt werden (z.B. Treppen), für die Statik des Hauses (z.B. tragende Wände) notwendig sind und das Leben im Haus ermöglichen (z.B. technische Anlagen, Dach).

Folgende Tabelle verdeutlicht, welche Bereiche in einem Haus Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum sind: 

Sondereigentum
Gemeinschaftseigentum
Jegliche Räume in der Wohnung
Flure, Treppenhaus
Bodenbeläge und Wandverkleidungen
Geschossdecken und -böden
Nicht tragende Innenwände
tragende Wände (z. B. Außenwände, Fassade)
Zimmertüren und Innenseite der Wohnungstür
Außenseite der Wohnungstür
Balkon ohne Außenwände, Decke, Belag der Brüstung
Außenwände, Decke und Belag der Brüstung sowie Terrasse, Garten und Grünanlagen
Sanitärinstallation und Heizkörper
Heizungsanlage
Lagerräume wie Keller, Dachboden, etc.
Kellergänge
Tiefgaragenplatz, sofern in sich abgeschlossen
tragende Wände, Geschossdecke und -boden der Tiefgarage
Einbauküche
Fenster

Warum ist die Trennung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum von Bedeutung?

Ihr Sondereigentum können Sie nach Ihrem persönlichen Dafürhalten nutzen und gestalten. Kein anderer Wohnungseigentümer kann Ihnen vorschreiben, welche Bodenbeläge in den einzelnen Räumen verbaut werden sollen oder wie Ihre Küche auszusehen hat.

Sie sind auch für Instandsetzungen sowie Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen in allen zum Apartment gehörenden Bereiche selbst verantwortlich. Die eindeutige Trennung regelt also die unterschiedlichen Rechte und Pflichten, die mit den beiden Eigentumsformen einhergehen. Das spiegelt sich auch in den finanziellen Aufwendungen wider, die Sie für Ihr Sondereigentum stets selbst begleichen müssen.

Für das Gemeinschaftseigentum hingegen können Sie nur mit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinsam Entscheidungen treffen und diese umsetzen. Für die Kosten kommen Sie alle gleichermaßen auf.

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Wie gestaltet sich die Haftung bei Sondereigentum?

Sollte Ihnen ein Schaden entstehen, der weitere Eigentümer in der Wohnanlage beeinträchtigt, müssen Sie selbstverständlich für diesen Schaden haften. Öffnet ein Bewohner beispielsweise den Wasserhahn zum Befüllen der Badewanne, vergisst diesen und verlässt das Haus für einige Stunden … Sie können sich selbst vorstellen, was dann passiert. Für die Beseitigung des Schadens muss in diesem Fall der Verursacher aufkommen.

Es ist aber auch denkbar, dass sich die Wasserlache bis in den gemeinschaftlich genutzten Hausflur zieht. Dann haftet der Eigentümer mit seinem Sondereigentum zusätzlich am Gemeinschaftseigentum.

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