Sondernutzungsrecht — Gemeinschaftseigentum allein nutzen

Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist gleichermaßen an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums beteiligt. Durch das Sondernutzungsrecht besteht allerdings die Möglichkeit, dieses gemeinsame Eigentum allein zu verwenden. Wie Sie an ein Sondernutzungsrecht gelangen können und welche Rechte sowie Pflichten sich daraus ergeben, haben wir für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Wohnungseigentumsgesetz deklariert die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche als Sondernutzungsrecht. Kein anderer Eigentümer der Gemeinschaft darf danach diese Fläche beanspruchen. Wird beispielsweise einem Wohnungseigentümer ein Garten als Sondernutzungsrecht zugesprochen, so darf dieser allein den Garten bewirtschaften.

Wo wird das Sondernutzungsrecht geregelt?

Wie auch das Sonder- und Gemeinschaftseigentum wird das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung verankert. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung können Sie diese einsehen. Beim Kauf übernehmen Sie als neuer Inhaber die Sondernutzungsrechte. Sollte ein Sondernutzungsrecht zu einer Eigentumswohnung nachträglich eingetragen werden, weil beispielsweise ein Garten frei wird, so muss die Eigentümerversammlung darüber entscheiden. In diesem Fall wird nicht nur eine Mehrheit, sondern die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gefordert. Durch eine notarielle Beurkundung wird das Sondernutzungsrecht in der geänderten Teilungserklärung wirksam.

Welche Gemeinschaftsflächen kommen als Sondernutzungsrecht infrage?

Neben dem bereits erwähnten Garten können prinzipiell alle Flächen des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden. In der Regel werden Gemeinschaftsflächen, für die die alleinige Nutzung durch einen Wohnungseigentümers sinnvoller ist als die Verwendung durch die Gemeinschaft, als Sondernutzungsrecht deklariert. Hierein fallen auch Objekte, die nicht zum Sondereigentum zählen.

Zu diesen Gemeinschaftsflächen gehören unter anderem:

  • PKW-Stellplatz oder Garage,
  • Terrasse,
  • Gemeinschaftsgarten oder Gartenanteil (z. B. eine Parzelle),
  • Kellerräume,
  • Dachboden sowie
  • Nutzungsberechtigung für Schwimmbecken, Sauna, Fitnessraum etc.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht Stellplatz?

Vor den meisten Wohnanlagen befinden sich entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen auch Parkplätze, die von den Inhabern bzw. den Mietern genutzt werden können. Um eine spezifische Anzahl an Stellplätzen für eine Wohnung garantieren zu können, wird gern ein Sondernutzungsrecht vereinbart. Vor allem in dicht besiedelten Gebieten, in denen sich Parkplätze nur schwer finden lassen, ist es ein entscheidender Vorteil. Dabei können die Stellflächen vor dem Haus, aber auch in einer Tiefgarage platziert sein.

Sondernutzungsrecht Stellplatz

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht Garten?

Wird eine Gartenfläche an einen Wohnungsinhaber als Sondernutzungsrecht vergeben, sollten die Vorgaben zu den Nutzungsbedingungen genau abgeklärt werden, um Unstimmigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden. Die Gemeinschaft kann beispielsweise das Pflanzen eines Baumes aufgrund seines erheblichen Wachstums als bauliche Veränderung ansehen. Das gilt auch für das Aufstellen eines Gartenhäuschens oder eines größeren Spielturms.

In vielen Fällen verhalten sich die Nutzungsberechtigten nämlich wie Inhaber und verändern den Garten auf ihre Weise. Eine eindeutige Beschreibung der Zulässigkeiten für dieses Sondernutzungsrecht wäre hilfreich und könnte auch die notwendigen Pflichten in Verbindung mit den damit verbundenen Kosten enthalten.

Sondernutzungsrecht Garten

Welche Unterschiede bestehen zwischen Sondernutzungsrechten und Sondereigentum?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird in der Teilungserklärung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrechten unterschieden. Als Sondereigentum gelten alle einwandfrei von der Gemeinschaft abzuteilenden Flächen, wie die Wohnung selbst. Hier kann der Inhaber die Fläche so gestalten und nutzen, wie er es gern hätte.

Bauliche Veränderungen sind zugelassen. Im Gegensatz dazu werden Sondernutzungsrechte vergeben, wenn die Fläche zum Gemeinschaftseigentum zählt und nicht als Sondereigentum abgegrenzt werden kann. In diesem Fall können Sie nicht nach ihren eigenen Wünschen Veränderungen vornehmen.

Welche Besonderheiten sind zu beachten?

Wie bereits beschrieben wurde, sind bauliche Veränderungen an einem Sondernutzungsrecht nicht zulässig. Es sind allerdings Ausnahmen möglich, nämlich dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies ausdrücklich genehmigt oder die baulichen Veränderungen nur für einen gewissen Zeitpunkt vorgenommen werden und wieder rückgängig zu machen sind. Das könnte bei Aufstellung einer Kinderschaukel oder Anlage einer Hecke der Fall sein. Ein Gartenhäuschen dagegen wäre eine eindeutige bauliche Veränderung.

Besitzen Sie ein Sondernutzungsrecht für einen PKW-Stellplatz und haben Sie diesen an eine dritte Person vermietet, so stehen Ihnen die Einnahmen selbstverständlich zu.

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Wer trägt die Kosten bei Sondernutzungsrecht?

Ebenso wie Sie Erträge für Ihre Sondernutzungsrechte einstecken dürfen, sind Sie auf der anderen Seite für die Übernahme der Kosten von Instandhaltung, Reinigung und Bewirtschaftung verantwortlich. In den meisten Fällen werden diese Pflichten mit dem Sondernutzungsrecht verbunden. Eine automatische Instandhaltungs- und Reparaturpflicht besteht vom Gesetzgeber allerdings nicht.

Kann man ein Sondernutzungsrecht kaufen?

Sobald ein Sondernutzungsrecht zu einer Eigentumswohnung gehört und dieses Recht im Grundbuch eingetragen wurde, können Sie dieses Recht zusammen mit der Wohnung kaufen. Es besteht auch die Möglichkeit dieses von einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben, wenn er dieses verkaufen möchte. Dazu ist jedoch die Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendig. Wird eine Gemeinschaftsfläche neu angelegt und entstehen daraus Sondernutzungsrechte, so können Sie diese natürlich auch kaufen.

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