Startseite>Immobilienwissen>Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht — Gemeinschaftseigentum allein nutzen

Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 26

Jedes Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist gleichermaßen an der Nutzung des Gemeinschaftseigentums beteiligt. Durch das Sondernutzungsrecht besteht allerdings die Möglichkeit, dieses gemeinsame Eigentum allein zu verwenden. Wie Sie an ein Sondernutzungsrecht gelangen können und welche Rechte sowie Pflichten sich daraus ergeben, haben wir für Sie in diesem Artikel zusammengestellt.

Sondernutzungsrecht – Was sind die wichtigsten Fakten?

  • Ein Sondernutzungsrecht umfasst die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche.
  • Der Sondernutzungsberechtigte darf keine baulichen Veränderungen vornehmen, ist aber für die Wartung und Reparatur zuständig.
  • Das Sondernutzungsrecht hat sich in der Praxis unter anderem für PKW-Stellplätze und Gärten bewährt.

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei
Unverbindlich
Von echten Experten

Was ist ein Sondernutzungsrecht?

Das Wohnungseigentumsgesetz deklariert die alleinige Nutzung einer Gemeinschaftsfläche als Sondernutzungsrecht. Kein anderer Eigentümer der Gemeinschaft darf danach diese Fläche beanspruchen. Wird beispielsweise einem Wohnungseigentümer ein Garten als Sondernutzungsrecht zugesprochen, so darf dieser allein den Garten bewirtschaften.

Wo wird das Sondernutzungsrecht geregelt?

Wie auch das Sonder- und Gemeinschaftseigentum wird das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung verankert. Vor dem Erwerb einer Eigentumswohnung können Sie diese einsehen. Beim Kauf übernehmen Sie als neuer Inhaber die Sondernutzungsrechte. Sollte ein Sondernutzungsrecht zu einer Wohnung nachträglich eingetragen werden, weil beispielsweise ein Garten frei wird, so muss die Eigentümerversammlung darüber entscheiden. In diesem Fall wird nicht nur eine Mehrheit, sondern die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gefordert. Durch eine notarielle Beurkundung wird das Sondernutzungsrecht in der geänderten Teilungserklärung wirksam.

Unser Tipp:
Sondernutzungsrechte zu einer Wohnung machen diese bei einem Verkauf attraktiv und steigern ihren Wert. Greifen Sie deshalb zu, falls solche Nutzungsrechte angeboten werden.

Welche Gemeinschaftsflächen kommen als Sondernutzungsrecht infrage?

Neben dem bereits erwähnten Garten können prinzipiell alle Flächen des Gemeinschaftseigentums als Sondernutzungsrecht ausgewiesen werden. In der Regel werden Gemeinschaftsflächen, für die die alleinige Nutzung durch einen Wohnungseigentümers sinnvoller ist als die Verwendung durch die Gemeinschaft, als Sondernutzungsrecht deklariert. Hierein fallen auch Objekte, die nicht zum Sondereigentum zählen.

Zu diesen Gemeinschaftsflächen gehören unter anderem:

  • PKW-Stellplatz oder Garage,
  • Terrasse,
  • Gemeinschaftsgarten oder Gartenanteil (z. B. eine Parzelle),
  • Kellerräume,
  • Dachboden sowie
  • Nutzungsberechtigung für Schwimmbecken, Sauna, Fitnessraum etc.
Unser Tipp:
Das Sondernutzungsrecht umfasst meist auch die Instandhaltung und Reparatur dieser Gemeinschaftsfläche. Die Kosten hat der Nutzungsberechtigte zu tragen.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht Stellplatz?

Vor den meisten Wohnanlagen befinden sich entsprechend der Anzahl der Eigentumswohnungen auch Parkplätze, die von den Inhabern bzw. den Mietern genutzt werden können. Um eine spezifische Anzahl an Stellplätzen für eine Wohnung garantieren zu können, wird gern ein Sondernutzungsrecht vereinbart. Vor allem in dicht besiedelten Gebieten, in denen sich Parkplätze nur schwer finden lassen, ist das Sondernutzungsrecht ein entscheidender Vorteil. Dabei können die Stellflächen vor dem Haus, aber auch in einer Tiefgarage platziert sein.

Gemeinschaftseigentum Fenster
Unser Tipp:
Sollte der Tiefgaragenplatz in sich abgeschlossen sein, kann er in der Teilungserklärung auch als Sondereigentum ausgewiesen sein.

Was bedeutet das Sondernutzungsrecht Garten?

Wird eine Gartenfläche an einen Wohnungsinhaber als Sondernutzungsrecht vergeben, sollten die Vorgaben zu den Nutzungsbedingungen genau abgeklärt werden, um Unstimmigkeiten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden. Die Gemeinschaft kann beispielsweise das Pflanzen eines Baumes aufgrund seines erheblichen Wachstums als bauliche Veränderung ansehen. Das gilt auch für das Aufstellen eines Gartenhäuschens oder eines größeren Spielturms. In vielen Fällen verhalten sich die Nutzungsberechtigten nämlich wie Inhaber und verändern den Garten auf ihre Weise. Eine eindeutige Beschreibung der Zulässigkeiten für dieses Sondernutzungsrecht wäre hilfreich und könnte auch die notwendigen Pflichten in Verbindung mit den damit verbundenen Kosten enthalten.

Gemeinschaftseigentum Fenster
Unser Tipp:
Sollten Sie zusammen mit der Wohnung ein Sondernutzungsrecht für einen Garten erwerben, informieren Sie sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft genau über die Details der Rechte und Pflichten dieses Objekts, um eventuelle Unstimmigkeiten vermeiden zu können.

Welche Unterschiede bestehen zwischen Sondernutzungsrechten und Sondereigentum?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung wird in der Teilungserklärung zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrechten unterschieden. Als Sondereigentum gelten alle einwandfrei von der Gemeinschaft abzuteilenden Flächen, wie die Wohnung selbst. Hier kann der Inhaber die Fläche so gestalten und nutzen, wie er es gern hätte. Bauliche Veränderungen sind zugelassen. Im Gegensatz dazu werden Sondernutzungsrechte vergeben, wenn die Fläche zum Gemeinschaftseigentum zählt und nicht als Sondereigentum abgegrenzt werden kann. In diesem Fall können Sie nicht nach ihren eigenen Wünschen Veränderungen vornehmen.

Unser Tipp:
Möchten Sie eine Wohnung kaufen, zu der ein Sondernutzungsrecht gehört, schauen Sie bitte im Grundbuch nach, ob dieses Recht dort vermerkt ist. Nur dann erwerben Sie zu der Wohnung auch das Sondernutzungsrecht.

Welche Besonderheiten sind bei Sondernutzungsrechten zu beachten?

Wie bereits beschrieben wurde, sind bauliche Veränderungen an einem Sondernutzungsrecht nicht zulässig. Es sind allerdings Ausnahmen möglich, nämlich dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dies ausdrücklich genehmigt oder die baulichen Veränderungen nur für einen gewissen Zeitpunkt vorgenommen werden und wieder rückgängig zu machen sind. Das könnte bei Aufstellung einer Kinderschaukel oder Anlage einer Hecke der Fall sein. Ein Gartenhäuschen dagegen wäre eine eindeutige bauliche Veränderung.

Besitzen Sie ein Sondernutzungsrecht für einen PKW-Stellplatz und haben Sie diesen an eine dritte Person vermietet, so stehen Ihnen die Einnahmen selbstverständlich zu.

Wer trägt die Kosten bei Sondernutzungsrecht?

Ebenso wie Sie Erträge für Ihre Sondernutzungsrechte einstecken dürfen, sind Sie auf der anderen Seite für die Übernahme der Kosten von Instandhaltung, Reinigung und Bewirtschaftung verantwortlich. In den meisten Fällen werden diese Pflichten mit dem Sondernutzungsrecht verbunden. Eine automatische Instandhaltungs- und Reparaturpflicht besteht vom Gesetzgeber allerdings nicht.

Unser Tipp:
Erfragen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung und der dazugehörigen Sondernutzungsrechte die festgelegte Vorgehensweise zur Übernahme der Kosten.

Kann man ein Sondernutzungsrecht kaufen?

Sobald ein Sondernutzungsrecht zu einer Eigentumswohnung gehört und dieses Recht im Grundbuch eingetragen wurde, können Sie dieses Recht zusammen mit der Wohnung kaufen. Es besteht auch die Möglichkeit ein Sondernutzungsrecht von einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erwerben, wenn er dieses verkaufen möchte. Dazu ist jedoch die Zustimmung der Eigentümerversammlung notwendig. Wird eine Gemeinschaftsfläche neu angelegt und entstehen daraus Sondernutzungsrechte, so können Sie diese natürlich auch kaufen.

Kostenfrei

Unverbindlich

Von echten Experten

Kostenfrei
Unverbindlich
Von echten Experten

Lesen Sie jetzt auch:

Wohnung verkaufen
Wie verkaufe ich meine Wohnung erfolgreich?

Wohnungwert ermitteln
Was ist meine Wohnung aktuell wert?

Instandhaltungskosten
Was sind Instandhaltungskosten & welche zählen dazu?

Bildquellen:  © contrastwerkstatt – stock.adope | © js-photo – stock.adope | © Free-Photos – pixabay | © StockSnap – pixabay  | © fotomek – stock.adobe | © Dalila Dalprat – pexels.de | © Binyamin – pexels.de