Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Während die Wertermittlung für ein unbebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus noch recht überschaubar ist, wird dies bei einem Mehrfamilienhaus sehr viel komplizierter. Selbst bei Bewertungen verschiedener Experten können mitunter Abweichungen bestehen, da viele Gesichtspunkte eine Rolle spielen.

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Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 27

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Was ist das Besondere an der Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses?

Für den Eigentümer eines solchen Mietshauses stehen zunächst die zu erzielenden Einkünfte und Rendite im Vordergrund. Bereits bei der Belegung der einzelnen Wohnungen, die sich nicht konstant entwickeln muss, kann die Wertermittlung nicht mehr präzise sein. Das Wachstum der Mieten für die nächsten Jahre hervorzusehen, wird ebenfalls immer eine Schätzung bleiben. Hinzu kommen verschiedene Mietverträge, die schwierig zu beurteilen sind, wie Altverträge, Inklusivverträge oder ein vereinbartes Wohnrecht, welches im Grundbuch eingetragen wurde. Weiterhin muss in die Bestimmung des Immobilienwertes bereits der Zustand mit eventuell vorhandenen Mängeln und daraus resultierende Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eingerechnet werden.

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Welche Merkmale sind bei der Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses ausschlaggebend?

Wie bei jeder Immobilie orientiert sich der Immobilienwert unter anderem an der Lage des Objekts und damit der Attraktivität, dorthin zu ziehen, an der Größe der Wohnungen, ihrer Ausstattung und dem Modernisierungsgrad. Gut sanierte und damit energieeffiziente Häuser werden selbstverständlich höher bewertet als marode Gebäude. Weiterhin spielt die Möglichkeit von Mieterhöhungen eine große Rolle bei der Wertermittlung, ebenso wie die Vermietbarkeit. Liegt das Mehrfamilienhaus beispielsweise in einem aufstrebenden Stadtteil, so kann sich dies positiv auf die Vermietbarkeit und damit auf den Wert des Hauses auswirken.

Mit welchem Verfahren wird das Mehrfamilienhaus bewertet?

Da mit einem Mehrfamilienhaus monatliche Einkünfte erzielt werden, kommt in den meisten Fällen das Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung zum Einsatz. Dieses komplexe Verfahren berücksichtigt neben den tatsächlichen Erträgen weitere Aspekte, wie die Bewirtschaftungskosten, den Liegenschaftszins oder den Bodenwert. Dadurch fließen alle Besonderheiten eines Mehrfamilienhauses, die wir bereits beschrieben haben, in die Berechnung ein. Eine ausführliche Erklärung sowie eine Beispielrechnung finden Sie in unserem Ratgeber „Ertragswertverfahren“.

Welche Komponenten werden beim Ertragswertverfahren berücksichtigt?

Für die Ermittlung des Immobilienwertes wird das Mehrfamilienhaus auf der einen Seite und der Boden auf der anderen Seite betrachtet und zum Abschluss der Berechnung miteinander verbunden.

Folgende Komponenten und Rechenschritte sind für die Immobilienbewertung eines Mehrfamilienhauses notwendig:

Rechenweg Ergebnis
Bodenrichtwert * Grundstücksfläche Bodenwert
Miete pro Quadratmeter * Wohnfläche * 12 Monate Jahresrohertrag
Jahresrohertrag — Bewirtschaftungskosten Jahresreinertrag
Liegenschaftszins * Bodenwert Bodenwertverzinsung
Jahresreinertrag — Bodenwertverzinsung Gebäudereinertrag
Vervielfältiger * Gebäudereinertrag Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert + Bodenwert +/- wertbeeinflussende Faktoren Ertragswert

Den Bodenrichtwert, der zur Berechnung des Bodenwertes erforderlich ist, erhalten Sie bei Ihrer Kommune. Der Liegenschaftszins ist ein Durchschnittswert und bezeichnet die gewöhnliche Verzinsung eines Baugrundstücks. Für Wohngebäude beträgt er fünf Prozent. Die Berechnung des Vervielfältigers lesen Sie bitte in unserem separaten Ratgeber nach. Dieser berücksichtigt neben dem Liegenschaftszins auch noch die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Je länger das Mehrfamilienhaus bewohnt werden kann, umso höher fällt auch die Bewertung aus. Durch Sanierungen und Modernisierungen kann die Restnutzungsdauer wieder nach oben korrigiert werden.

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Wie oft muss die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfolgen?

Als Inhaber eines Mehrfamilienhauses können Sie, so oft Sie wollen, eine Berechnung des Immobilienwertes nach dem beschriebenen Ertragswertverfahren vornehmen, um die Wertentwicklung zu verfolgen. Sobald Sie allerdings über einen Verkauf des Objekts nachdenken, wird eine professionelle Bewertung notwendig, die Sie unbedingt von einem Experten ausführen lassen sollten. Er kann kompetent alle weiteren, nicht in der Formel berücksichtigten Faktoren aufnehmen, die für die Wertermittlung von Bedeutung sein können. Sie möchten schließlich einen angemessenen Verkaufspreis bestimmen. Die potenziellen Investoren legen dabei großes Interesse auf die Gewinne und Rendite, die sie damit in Zukunft erzielen können. Eine vorausschauende Wertentwicklung kann Ihnen ein Immobilienexperte ebenfalls anfertigen.