Wie wird ein Wertgutachten erstellt?

Ein Wertgutachten ist das Ergebnis der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Auf mehreren Seiten werden alle Daten über das jeweilige Objekt und die Berechnung dokumentiert, sodass der Leser des Wertgutachtens umfassend informiert wird.

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Autor: Marc Seiberth   –   Aktualisiert: 27

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Wer kann ein Wertgutachten erstellen?

Die Bezeichnung „Wertgutachten“ legt bereits nahe, dass es sich um ein Dokument handelt, welches nur von kompetenten Sachverständigen im Bereich der Immobilien angefertigt werden darf. In diese Gruppe der Experten reihen sich Makler, Immobilienspezialisten, Architekten, Ingenieure, Restauratoren und ähnliche Berufsgruppen ein. Sie dürfen ohne weitere Zertifizierung Kurzgutachten für Immobilien ausstellen. Ein Vollgutachten, welches zur Regelung von rechtlichen Angelegenheiten und für Verhandlungen vor Gericht zwingend vorgeschrieben ist, wird grundsätzlich nur von staatlich geprüften Sachverständigen ausgestellt. Meist kommen diese Personen auch aus den genannten Berufen und haben durch eine Prüfung den Status eines zertifizierten Gutachters erworben.

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Welche Aufgaben hat ein Gutachter?

Sobald Sie ein Wertgutachten in Auftrag geben, wird der Gutachter mit Ihnen einen Termin zur Besichtigung der Immobilie vereinbaren und Sie bitten, wichtige Unterlagen zum Objekt bereitzustellen. Im Vor-Ort-Termin kann sich der Experte von allen Gegebenheiten ein Bild machen und diese dokumentieren. Er achtet dabei auf alle Besonderheiten, die die Immobilie betreffen, da diese den Wert steigern oder mindern können. Aus Ihren Unterlagen und den gesammelten Informationen macht sich der Gutachter ein Bild, um diese bei der Bewertung berücksichtigen zu lassen.

Welche Unterlagen sind für das Wertgutachten notwendig?

In Ihren eigenen Akten werden Sie mit Sicherheit auf erste Dokumente stoßen, die für eine Bewertung von Belang sind. Das könnte ein Lageplan des Grundstücks, die Pläne des Architekten von Ihrem Haus, die Wohnflächenberechnung, der Energieausweis oder Planungen und Rechnungen über durchgeführte Sanierungen und Modernisierungen sein. Weiterhin brauchen Sie amtliche Dokumente, die weitere Daten zur Wertermittlung enthalten. Im Grundbuchauszug, den Sie beim Grundbuchamt Ihrer Kommune bekommen, sind beispielsweise Lasten eingetragen, die Sich auf den Verkehrswert negativ auswirken können. Die notwendige Flurkarte ist beim Katasteramt erhältlich.

Unser Tipp:
Sollten Sie für das Wertgutachten einen Makler beauftragt haben, übernimmt er in der Regel die Besorgung der amtlichen Unterlagen.

Wie wird der Immobilienwert für das Gutachten berechnet?

Nach der Zusammenstellung aller wertbeeinflussenden Aspekte wird der Gutachter die Bewertung der Immobilie vornehmen. Dazu kann er aus drei verschiedenen Verfahren das geeignetste auswählen und eventuell mit einem zweiten Verfahren überprüfen bzw. angleichen.

Wertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren

Das am häufigsten genutzte Verfahren in der Immobilienbewertung ist durch die Sammlung vieler Daten entstanden. Alle Immobilien, die in Deutschland verkauft wurden, sind mit spezifischen Objektinformationen und dem jeweiligen Verkaufspreis in einer Datenbank abgespeichert. Möchte nun ein Experte den Wert Ihrer Immobilie bestimmen, kann er auf die Daten zugreifen und einen Vergleich mit allen Objekten anstellen, die sehr ähnliche bis ähnliche Merkmale aufweisen. Die einzelnen Verkaufspreise werden analysiert und der Durchschnittswert auf Ihre Immobilie übertragen.

Wertgutachten nach dem Ertragswertverfahren

Für alle Grundstücke und Gebäude, die vermietet oder verpachtet sind, ist das Ertragswertverfahren die passende Methode, um den Verkehrswert zu bestimmen. Dabei fließen die Erträge oder die zu erwartenden Einnahmen in die Berechnung ein. Eine ausführliche Beschreibung dieses Verfahrens finden Sie in unserem gesonderten Ratgeber.

Wertgutachten nach dem Sachwertverfahren

Bei verschiedenen Immobilien, beispielsweise Aussiedlerhof oder denkmalgeschütztes Haus, fehlen entsprechende Vergleichswerte oder es sind keine Erträge vorhanden. In diesem Fall bleibt noch das Sachwertverfahren zur Wertermittlung übrig, welches Boden und Gebäude getrennt voneinander beurteilt. Für den Boden können die Bodenrichtwerte der Städte und Gemeinde zur Bewertung herangezogen werden. Den Gebäudewert ermittelt der Gutachter dadurch, dass er die Entstehungs- oder Wiederherstellungskosten in Bezug zur Abnutzung bzw. Restnutzungsdauer des Hauses stellt.

Wie wird das Wertgutachten abschließend erstellt?

Nach der Wertermittlung durch eines der genannten Verfahren hat der Gutachter nun noch die Möglichkeit, alle spezifischen Faktoren Ihrer Immobilie in die endgültige Bewertung einfließen zu lassen. Die Berechnung, alle wertbeeinflussenden Merkmale sowie die verwendeten Unterlagen werden in Abhängigkeit von der Art des Gutachtens festgehalten. So wird im Kurzgutachten nur ein Teil der Informationen dokumentiert, während das umfangreiche Vollgutachten alle Daten und Dokumente enthält.

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